惠州高星級酒店市場發(fā)展?fàn)顩r

目錄TOC\h\z\t"1,1,2,2,3,3"第一章惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 31. 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 31.1. 惠州社會發(fā)展?fàn)顩r 31.2. 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 61.3. 惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 91.4. 惠州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 101.5. SAO結(jié)論 13目前是在惠州投資興建酒店的最佳時機(jī) 13第二章惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 142. 惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 142.1. 惠州星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r 142.2. 惠州高星級酒店詳細(xì)調(diào)查及分析 182.3. 惠州社會各界對惠州酒店業(yè)的整體評價 242.4. 惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀對惠州酒店業(yè)投資機(jī)會的影響 252.5. SAO結(jié)論 26第三章仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 273. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 273.1. 仲愷高新區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 273.2. 項目周邊30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)對口岸酒店投資環(huán)境的影響 333.3. 口岸小區(qū)對興建口岸酒店的影響 333.4. 中海殼牌項目對口岸小區(qū)酒店業(yè)的影響分析 353.5. 口岸小區(qū)對口岸酒店的影響 353.6. 東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級酒店成功模式對興建口岸酒店的借鑒 363.7. SAO結(jié)論 38第四章仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 394. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 394.1. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r 394.2. 競爭對手分析 404.3. SAO結(jié)論 40第五章口岸酒店定位 415. 口岸酒店定位 415.1. 口岸酒店市場定位 415.2. 酒店客源定位及消費構(gòu)成 425.3. 口岸酒店功能定位 435.4. 口岸酒店設(shè)備設(shè)施檔次定位 45第六章口岸酒店設(shè)計要求 476. 口岸酒店設(shè)計要求 476.1. 主體建筑與環(huán)境 476.2. 大堂和公共區(qū)域 496.3. 客房 506.4. 餐飲設(shè)施 516.5. 娛樂設(shè)施 516.6. 桑拿康體設(shè)施 526.7. 會議設(shè)施 52第七章口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略 537. 口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略 537.1. 口岸酒店經(jīng)營管理模式選擇 537.2. 口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略 53

第一章惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析惠州社會發(fā)展?fàn)顩r概述在東江的中下游，曾經(jīng)有一個古老的國度，春秋戰(zhàn)國的時候，她叫做縛婁古國。千百年過去了，今天，她被世人稱做惠州。惠州千百年來，一直是東江流域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心?，F(xiàn)在的惠州與深圳、東莞相鄰，和香港隔海相望，距廣州僅110公里?，F(xiàn)轄惠東、博羅、龍門三縣及惠城、惠陽、大亞灣三區(qū)。全市總面積約11158平方公里，人口約320萬。今天，惠州有四張響亮的名片：“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”，還獲得“中國人居環(huán)境范例獎”金牌，目前正在爭創(chuàng)“全國文明城市”及世界“人居獎”城市。她還是首批省級歷史文化名城、國家授牌的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、男裝時裝城。據(jù)2004年中國城市競爭力藍(lán)皮書數(shù)據(jù)，惠州在全國200個城市中排位第17名。自然資源惠州有著獨特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量1700毫米，年日照總數(shù)2000多小時，年平均氣溫22度，7月平均氣溫28.3度，1月平均氣溫13度?；葜菟募鹃L青，全年無霜期達(dá)350天左右。交通條件惠州交通便利，西距廣州110公里，南至深圳79公里，是粵東地區(qū)的門戶，擁有港口、公路、機(jī)場、鐵路等立體的交通網(wǎng)絡(luò)。廣汕公路、惠鹽高速、廣惠高速、惠河高速、京九鐵路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對外客貨運的深水良港。飛機(jī)惠州機(jī)場距惠州市區(qū)25公里，是全國民航系統(tǒng)中設(shè)施較為完善的機(jī)場。另外，惠州距離廣州新機(jī)場和深圳寶安機(jī)場只需要1個小時左右車程。火車京九鐵路、廣梅汕鐵路由東向西穿越惠州，在境內(nèi)總長89公里?；葜莼疖囌境徑鼜V州火車站外，還是京九鐵路和廣梅汕鐵路的沿線大站，省外游客乘火車來往惠州旅游也十分方便，在惠州乘火車，除可直達(dá)省內(nèi)的汕頭、梅洲、韶關(guān)外，還可抵達(dá)成都、合肥、九江、皋陽、廈門、北京、岳陽、青島、福州、上饒、鄭州等地。汽車除廣汕公路、惠澳大道、金龍大道等橫貫境內(nèi)的公路外，還有廣惠高速和惠河高速、深汕高速、惠鹽高速等公路組成了惠州高速公路網(wǎng)。投資硬環(huán)境改革開放使得惠州這座古老的歷史文化名城呈現(xiàn)出蓬勃生機(jī)，惠州已建成深水港、航空、高速公路、鐵路和現(xiàn)代通訊系統(tǒng)相互銜接的立體交通通信網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)惠州沿海開放城市的區(qū)域優(yōu)勢。惠州港為國家一類口岸，已建成2萬噸級以上通用泊位和4座3.5萬噸級的石化碼頭及1座15萬噸級原油碼頭，設(shè)計年吞吐能力1600萬噸。京九鐵路與廣梅汕鐵路在惠州交匯，惠澳鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，形成了鐵路連接港口的格局。全市公路通車?yán)锍?372.46公里，公路密度66.07公里/百平方公里。全市電話普及率105.3部/人。市區(qū)自來水日供水能力為40萬噸。電力供應(yīng)充足，設(shè)施完善，輸變電能力是全國主變電容量超過200萬千伏安以上的53個城市之一。惠州機(jī)場已開通北京、成都、蘇州等多條國內(nèi)航線。上述基礎(chǔ)設(shè)施造就了惠州良好的投資硬環(huán)境。旅游資源惠州素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富?；葜菸骱L(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡寓居惠州，開始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成“中國西湖三十六，惟惠州足并杭州”的格局。博羅縣的羅浮山素有“嶺南第一山”之稱，是道教、佛教圣地；龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，國家森林公園。另外還有惠東縣九龍峰等多處省級風(fēng)景名勝和自然保護(hù)區(qū)。到惠州旅游，您不僅可以領(lǐng)略到惠州山水的秀美，同時，也可以品味到惠州作為廣府文化與客家文化相互交融的韻味。歷代文人騷客，在惠州留下了眾多的人文景觀和歷史掌故。特別是蘇東坡寓惠近三年期間，寫下了大量的詩作。近代史上，孫中山、周恩來、廖仲愷、鄧演達(dá)、葉挺等名人志士，在惠州這片熱土上，更是演繹了無數(shù)神奇的故事和可歌可泣的英雄業(yè)績?；葜萁?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r歷史改革開放以來，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅18億元。1994開始，惠州大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長速度，數(shù)碼工業(yè)逐步成為強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)，形成了TCL集團(tuán)、華陽集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)、麥科特集團(tuán)等一批著名企業(yè)。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，成功實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)狀90年代末期以來，惠州經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，已形成了以電子、紡織、化工、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是電子工業(yè)已成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2003年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）591億元，工業(yè)總產(chǎn)值1388億元。目前，惠州已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機(jī)、汽車音響、高級電工產(chǎn)品、照相機(jī)生產(chǎn)基地，中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。經(jīng)過多年發(fā)展，惠州已形成以外向型經(jīng)濟(jì)為主的多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。目前有來自美國、日本、歐洲、澳洲、香港、臺灣等30多個國家和地區(qū)的客商在惠州辦起各類企業(yè)8000多家，實際利用外資累計100多億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)17家。大批海內(nèi)外各種類型企業(yè)、公司的進(jìn)入，使惠州加工制造業(yè)直接連結(jié)全球經(jīng)濟(jì)鏈，一個國際性加工制造基地正在形成?；葜萦写笈鲜泄?，如TCL（國內(nèi)、香港上市）、麥科特（國內(nèi)上市）、德賽集團(tuán)（國內(nèi)上市）、僑興集團(tuán)（美國納斯達(dá)克上市）等。進(jìn)入21世紀(jì)以后，隨著中國最大的中外合資項目—中海殼牌石化項目進(jìn)入實施階段，以及以TCL、德賽、華陽三大集團(tuán)為龍頭的數(shù)碼工業(yè)飛速發(fā)展及擴(kuò)張，惠州形成了石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，迅速成為珠三角、甚至華南地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)熱點。資料顯示，2003年惠州投資額增長率居全省之最，高達(dá)180.4%，遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長較快的韶關(guān)（67.8%）、東莞（52.7%）、云?。?2.7%）佛山（51.9%）。（資料來源：廣東省社科院）經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望中海殼牌項目對惠州經(jīng)濟(jì)的巨大影響中海殼牌石化項目是我國最大的中外合資項目，位于廣東惠州大亞灣北岸，占地面積4.27平方公里，首期投資額為43億美元，中外雙方各持有50％股分。2002年11月1日，中海殼牌項目奠基動工，正式進(jìn)入實施階段。2004年，中海殼牌項目進(jìn)入建設(shè)高峰期，可于2005年底前投入生產(chǎn)。項目建成后將達(dá)到80萬噸乙烯裂解裝置、年產(chǎn)230萬噸石化產(chǎn)品的規(guī)模?！爸泻づ啤笔俏覈缡兰o(jì)的一項偉大工程，在國內(nèi)和國際都有很高的地位和影響，加之國家大量投入，巨大的工程量和項目投產(chǎn)后巨大的產(chǎn)品幅射量，使得惠州將成為珠江三角洲繼深圳后的又一開發(fā)熱點地區(qū)?？梢灶A(yù)見，惠州將成為珠江三角洲以至全國石化產(chǎn)品的集散地和石化產(chǎn)品進(jìn)出口的重要港口城市，這種巨大的帶動力量是千載難逢的。43億美元的投資，相當(dāng)于廣州1年半的外商投資額的總和，相當(dāng)于深圳一年吸引外資額的80%。同時，殼牌乙烯產(chǎn)品的下游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈非常長，有專家估計項目投產(chǎn)后對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1：50，將提供直接或間接的就業(yè)機(jī)會100萬個。中海殼牌年產(chǎn)80萬噸乙烯項目會帶來130多億元的年銷售額，按比例推算，將帶動6500億元產(chǎn)業(yè)，而這大約相當(dāng)于目前廣東省全省工業(yè)總產(chǎn)值的40%。當(dāng)然，實際上顯然不可能把所有的下游產(chǎn)品都集中在惠州，都留在廣東也不現(xiàn)實，但是惠州完全可以爭取起碼10%的下游產(chǎn)業(yè)能留住。這個數(shù)字可以讓惠州GDP翻一番，工業(yè)總產(chǎn)值可以增加六七百億元，如果能留住30%，惠州的GDP則可以翻兩番，殼牌項目給惠州提供了國內(nèi)眾多城市少有的機(jī)遇。這將讓惠州跳躍式地發(fā)展，掀起新一輪的發(fā)展潮，并帶動廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（資料來源：中國外資網(wǎng)）前景展望經(jīng)過多年的發(fā)展，珠江三角洲東岸原已形成了“深圳-東莞-惠州”為主軸的電子信息產(chǎn)業(yè)走廊，而正在建設(shè)中的中海殼牌石化項目也將使惠州成為華南地區(qū)的重要化工業(yè)基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)起飛。根據(jù)《惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報告》的規(guī)劃，未來10年，惠州將逐步發(fā)展成為：世界級的石化生產(chǎn)基地；國內(nèi)重要的IT產(chǎn)業(yè)制造基地；珠三角重要的出口加工貿(mào)易基地；廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地；從具體動作來講，令人興奮的舉措有：在連接惠城區(qū)與惠陽區(qū)48公里長的惠澳大道上，正在建設(shè)一條數(shù)碼工業(yè)走廊；利用中海殼牌項目的帶動作用，將在大亞灣建設(shè)一個一體化發(fā)展的石化工業(yè)城；惠州港力爭建設(shè)成全國第20個樞紐港；2010年前完成莞惠、東部沿海高速、博深3條高速公路，東部沿海高速現(xiàn)已動工建設(shè)。2015年前再建成3條高速公路，形成以惠州為中心的放射加環(huán)狀高速公路網(wǎng)。這樣，今后10年內(nèi)，惠州將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一?；葜萁?jīng)濟(jì)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，惠州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高速滑行期，為經(jīng)濟(jì)起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟(jì)及投資的增長將帶來大量的商務(wù)活動，而商務(wù)活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了國家的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，又迎合了惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報更有保障?；葜莸谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關(guān)系。2002年，廣東省第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重平均為40.8%，其中廣州為52.6%，深圳為46.4%，都超過了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（即45%以上）。惠州為27%，排在珠江三角洲九個城市最后一位，如圖3所示。2003年，雖然惠州第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市GDP的28.7%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會各界有識之士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度?；葜菔姓k公室在《2004年全市經(jīng)濟(jì)運行情況簡析》中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是2004年全市經(jīng)濟(jì)運行情況中第一值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對滯后必將對第二產(chǎn)業(yè)及整個社會的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。（引自廣東省社會科學(xué)院《惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比重情況（引自廣東省社會科學(xué)院《惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響上述資料說明，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，在一定程度上制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在主觀上，惠州市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，力求經(jīng)濟(jì)格局趨于平衡、合理。在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會拉動第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟(jì)格局平衡。所以惠州打破目前的經(jīng)濟(jì)格局是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。目前惠州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個寶貴的機(jī)會?；葜萋糜螛I(yè)發(fā)展?fàn)顩r惠州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，惠州旅游業(yè)近年來也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對西湖的整治；羅浮山及其它旅游景點的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。2002年，惠州全市接待國內(nèi)外游客次數(shù)比2001年增長21.9%；旅游總收入比2001年增長14.7%，兩項皆保持了一定的增長速度。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為：旅游設(shè)施的開發(fā)配套差惠州旅游資源及競爭力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高居榜首，但開發(fā)和配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述各城市?！痘葜菖c其它城市旅游開發(fā)配套比較表》是廣東省社會科學(xué)院對珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評價。惠州與其它城市旅游開發(fā)配套情況比較表城市比較項目惠州珠海廣州深圳城市景觀1222娛樂環(huán)境1223購物條件1122可通達(dá)性2333服務(wù)設(shè)施1333開發(fā)程度1222總體評價7131415注：1分為開發(fā)配套力度低；2分為開發(fā)配套力度中等；3為開發(fā)配套力度高。（摘至廣東省社會科學(xué)院《惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）接待人數(shù)少，收入水平低長期以來，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于惠州市，2002年的情況也不例外。2002年，惠州全市共接待游客605萬人次，旅游總收入31億元人民幣，外匯收入6404萬元美金，各項都落后于周邊城市。2002年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對比見下表：2002年惠州與相鄰地區(qū)旅游收入對比表城市項目深圳東莞珠海惠州接待人次（萬人次）15239601155605旅游收入（億元人民幣）355519131國際旅游收入（億元美金）17.232.275.020.64（資料來源：各地政府統(tǒng)計報告，惠州市旅游局）惠州旅游業(yè)新項目投資情況雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，惠州獨特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項目也紛紛上馬。其中較大規(guī)模的有：汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風(fēng)景旅游度假區(qū)。項目投資30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺水榭、會所等已經(jīng)全面動工。韓國GENESIS公司與北京京海集團(tuán)在汝湖鎮(zhèn)聯(lián)合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。香港華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)投資5億元建設(shè)的木橔湖濤景度假村。該項目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會所。位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。項目投資總額3億元人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經(jīng)開發(fā)。位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。投資1.3億美金，項目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。僑興集團(tuán)投資擴(kuò)建的湯泉旅游開發(fā)區(qū)項目已進(jìn)入施工階段。據(jù)統(tǒng)計，自殼牌正式落戶以來，惠州已經(jīng)簽訂合約的旅游投資總額達(dá)48.4億元，目前已投入的有7.19億元，僅投入的部分就已經(jīng)超過了惠州改革開放以來旅游項目投資總額。隨著上述項目的建成，惠州“一?！保ōh(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、“二湖”（西湖、白鷺湖）“三山”（羅浮山、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。（上述部分資料引自惠州市旅游局《惠州市旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀的情況匯報》）惠州旅游業(yè)前景展望未來10年至20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。理由如下：惠州自然旅游資源豐富，可以依據(jù)自身資源特色而打造生態(tài)度假旅游格局，相信3至5年后，惠州的生態(tài)休閑游品牌在廣東乃至全國、全世界都能占有一席之地。（引自惠州日報）珠三角等地區(qū)原有旅游景點已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）；其它地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）；惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持?；葜萋糜螛I(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響主觀方面，發(fā)展旅游已成為惠州的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一（見《惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報告》），客觀方面，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境將極大促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項目上馬已證實這一點。未來5－10年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為惠州帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。SAO結(jié)論目前是在惠州投資興建酒店的最佳時機(jī)酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的，惠州正處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的滑行期，今后10年內(nèi)，惠州將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，惠州已成為珠三角乃至廣東的投資熱點。惠州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、中海殼牌投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機(jī)會。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障，風(fēng)險更低，同時對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。

第二章惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析惠州星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r惠州星級酒店分布截至2004年，惠州星級酒店總數(shù)為44家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。星級酒店分布如下：惠州星級酒店分布表區(qū)域酒店數(shù)量五星四星三星二星一星惠城區(qū)20待評1家11161惠陽區(qū)8待評1家16大亞灣區(qū)11高新區(qū)11其它區(qū)、縣14待評1家1651（資料來源：惠州市旅游局）惠州星級酒店分類惠州酒店按功能可以為以下幾類：傳統(tǒng)商務(wù)酒店比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊占接待量比例比較大。消費群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。西湖大酒店客房收入占總收入的50％以上，基本上是商務(wù)散客和部分政府接待客人，本地消費客人在餐飲和娛樂上有較大的消費額。政府接待酒店比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊占接待量較多，主要從事政府接待工作，忽略市場推廣工作。行業(yè)接待酒店比較典型的如金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。惠州星級酒店數(shù)量及規(guī)模分析作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店。截止2004年，惠州星級酒店總數(shù)為44間，而惠州周邊城市的星級酒店數(shù)量見下表：城市GDP與酒店數(shù)量比較表城市/指標(biāo)惠州東莞珠海GDP（億元）591947476星級酒店數(shù)量（座）448072GDP與星級酒店數(shù)量比13.4311.846.61高星級酒店數(shù)量（座）62513GDP（億元）與高星級酒店數(shù)量比98.537.8836.62通過對比惠州周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與酒店數(shù)量，說明惠州星級酒店的數(shù)量與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱，特別是高星級酒店與惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱。發(fā)展高星級酒店有著廣闊的市場空間?；葜菪羌壘频杲?jīng)營情況調(diào)查及分析住房率情況近年來，惠州酒店的住房率呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增長率情況見《惠州酒店住房率增長情況圖》?；葜菥频曜》柯试鲩L情況圖2000年－2002年間，惠州酒店業(yè)住房率增長遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較見《深圳、惠州酒店住房率對比圖》深圳、惠州酒店住房率對比圖2003年，廣東是非典重災(zāi)區(qū)，3至6月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降?；葜菥频曜》柯室步禐?5.5%。(資料來源：惠州市旅游局)惠州星級酒店房價水平惠州酒店房價水平在珠江三角洲相對處于較高水平。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進(jìn)行了對比，對比情況見《惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表》?！痘葜荨⑸钲?、東莞同檔次酒店房價比較表》所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價代表性不強(qiáng)之外，其它基本反映了各城市同檔次酒店的實際房價水平?；葜?、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表單位：RMB酒店星級設(shè)施水平門市價折扣價備注深圳景軒酒店5星5星尾1280736含早銀湖度假村4星4星頭692420南方國際大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580351含早西麗大酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星463299東莞銀城酒店5星5星尾980564含早華僑大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580288含早君爵酒店4星4星500288含早厚街假日酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星368260惠州天悅大酒店待批5星4星920736惠州賓館4星3星尾330264三陽酒店4星標(biāo)準(zhǔn)3星416416麥科特酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星439308西湖大酒店3星3星480288加1服務(wù)費（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查，價格均為散客價）數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。以四星級為例，天悅酒店房價高出深圳銀湖度假村80％以上，高出東莞華僑酒店150％以上。從房價折扣情況來看，相對深圳、東莞而言，惠州酒店的房價標(biāo)價較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時高達(dá)4.5折（散客），但惠州星級酒店一般在6折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。如此大的房價差異，說明惠州酒店市場完全是一個賣方市場。酒店供不應(yīng)求是投資者的機(jī)會所在?；葜菥频昕驮捶治鰪?002年的統(tǒng)計來看，惠州酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占10%左右。具體比例見《2002年惠州酒店中外客源分布表》2002年惠州酒店中外客源分布表單位：萬人次項目合計增長率%海內(nèi)外游客合計301.14+21.9海外游客32.23+8.9其中國外游客6.03+34.8香港游客17.49+1.0澳門游客1.35+8.5臺灣游客5.37+5.3國內(nèi)游客270.91+23.6(資料來源：惠州市旅游局)上表可以看出，惠州游客人數(shù)上升幅度非?？臁＿@與惠州的投資增長及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。也印證了第一章惠州酒店投資環(huán)境分析的“第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的觀點。據(jù)天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因為投資項目而來的?？梢灶A(yù)測，隨著中海殼牌石化項目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項目的展開，這個趨勢會越來越明顯，游客數(shù)量將會越來越多，酒店的客源也會越來越多?；葜菪羌壘频甑厩闆r及分析惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在20%左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級甚至臨時將客房改為餐廳包房?；葜莞咝羌壘频暝敿?xì)調(diào)查及分析惠州高星級酒店基本情況惠州直至2003年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級酒店都是由三星改造而成的。天悅大酒店對外宣稱惠州首家五星級酒店，但沒有正式通過國家星級評定。惠州高星級酒店設(shè)備設(shè)施情況惠州高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級酒店的要求?；葜莞咝羌壘频旯芾砑胺?wù)情況2000年以前，惠州高星級酒店基本處于自建自管的狀況。2000年，作為東方資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)天悅大酒店，按照中行統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為惠州目前惟一由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店。總體來說，惠州高星級酒店的管理水平仍處于較低水平。惠州在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào)查及分析濤景度假村濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨立投資，總投資人民幣5億元。度假村占地面積1350畝，建筑面積45000平方米。建有18洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項目。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待?？档蹏H酒店基本情況康帝國際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路，占地面積14000平方米，建筑面積45000平方米，以五星級定位，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣3億元。發(fā)展趨向由此可見，興建高星級酒店是今后惠州酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止2家高星級酒店。惠州有代表性的高星級酒店詳細(xì)調(diào)查及分析在本節(jié)將對惠州5家有代表性的高星級酒店進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查及分析，它們分別為天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、凱旋假日酒店、西湖大酒店。其中天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、西湖大酒店為2003年以前開業(yè)的酒店，凱旋假日為2004年開業(yè)的酒店。基本情況惠州有代表性的高星級酒店基本情況一覽表酒店/項目天悅酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店星級待批五星四星四星號稱四星三星投資性質(zhì)國有國有私營私營中外合資管理集團(tuán)東方酒店管理有限公司無無無無地理位置惠城區(qū)麥科特大道惠城區(qū)環(huán)城西二路惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)惠城區(qū)麥興路惠城區(qū)環(huán)城西二路建筑規(guī)模30000平方米25000平方米25000平方米20000平方米16000平方米開業(yè)時間1996年1985年2000年2004年1985年建筑風(fēng)格現(xiàn)代高層園林別墅式現(xiàn)代高層廠房改建現(xiàn)代高層房間數(shù)313間158間190間150間188間房間面積25.22平方米24平方米24平方米25平方米24平方米房間設(shè)備中檔一般中檔中高檔一般裝修檔次中檔一般中檔中高檔一般行政樓層無無無無無餐廳數(shù)中、西、日餐廳各一個中、西餐廳各1個中餐2個、西餐廳1個中西餐廳各1個中、西、日餐廳各一個會議設(shè)施課堂式容納300人課堂式容納250人課堂式容納450人400人課堂式大會議廳、中、小會議廳各一個130人多功能廳和中、小會議廳各一個娛樂設(shè)施卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK康樂設(shè)施保齡球場、網(wǎng)球場、桑拿乒乓球、桌球、桑拿乒乓球、桌球、桑拿桑拿桑拿（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）設(shè)備設(shè)施調(diào)查及分析惠州有代表性的高星級酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表項目高星級要求天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店商務(wù)樓層有無無無無無標(biāo)準(zhǔn)間床墊不小于1.35米1.1米1米1.1米1.2米1米床墊質(zhì)量軟硬適中偏軟很軟軟硬適中軟硬適中軟家具質(zhì)量高級配套家具一般配套家具一般配套家具一般配套家具中高檔配套家具一般配套家具衛(wèi)生間面積6平方米以上4平方米4平方米4平方米5平方米4平方米衛(wèi)生潔具高級、品牌潔具一般潔具一般潔具一般潔具中等潔具一般潔具（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）依上表可見，惠州高星級酒店的客房設(shè)備設(shè)施均未達(dá)到高星級要求，特別是幾家老牌高星級酒店，其設(shè)備設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)陳舊。管理及服務(wù)水平調(diào)查分析惠州代表性的高星級酒店相關(guān)管理及服務(wù)水平資料酒店項目天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店管理模式國內(nèi)酒店管理公司政府行政部門管理聘請總經(jīng)理聘請總經(jīng)理聘請總經(jīng)理管理制度較完善一般一般一般一般管理人員來源招聘自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)員工來源當(dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅附痂€匙成員3人無無無無電話接聽服務(wù)好一般好一般一般客房操作規(guī)范較規(guī)范一般一般一般一般清潔衛(wèi)生水平一般一般一般一般一般維修保養(yǎng)水平一般一般一般一般一般市場營銷水平較好一般較好一般一般（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）天悅大酒店天悅大酒店是惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對象是東方資產(chǎn)管理公司名下資產(chǎn)，酒店系列一般為大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門的管理人員職業(yè)素質(zhì)相對較好，管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系相對比較成熟。經(jīng)營方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預(yù)訂系統(tǒng)都有一定的市場影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位?；葜葙e館惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴(kuò)建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館?；葜葙e館在管理模式上一直沒有改變，即賓館負(fù)責(zé)人由政府主管部門任命，經(jīng)營上更多依靠政府支持等。在這種模式下，惠州賓館管理班子相對穩(wěn)定，員工流動性不大，企業(yè)有較強(qiáng)的凝聚力，服務(wù)質(zhì)量也不會有太大的起伏。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問題也長期得不到解決。在經(jīng)營方面，惠州賓館主要依靠市政府的行政接待、商務(wù)接待和會議接待。賓館自己也開拓商務(wù)和旅游客源，但開發(fā)力度比較小。比如對外形象宣傳，惠州賓館早在2003年7月就通過了四星級評定，是掛牌四星。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。三陽酒店三陽酒店是惠州唯一的民營高星級酒店。于2000年開業(yè)，當(dāng)年通過了三星級評定并掛牌。2002年經(jīng)改造申請四星級評定，成為掛牌四星。與惠州賓館相反，三陽酒店管理上帶有典型的民營企業(yè)特點，聘請的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來運作。在這種模式下，酒店的經(jīng)營管理比較靈活，但隨意性比較大；先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系難以在酒店內(nèi)推行。這使酒店不能保持較高的管理水平。凱旋假日酒店凱旋假日酒店也為聘請獨立總經(jīng)理管理模式，這種模式一旦總經(jīng)理不夠?qū)I(yè)、優(yōu)秀，勢必給酒店帶來管理制度上的不完善。凱旋假日酒店就是一個例子，制度不完善、服務(wù)不規(guī)范、營銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。這種模式將會使酒店沒有長久的競爭力。西湖大酒店西湖大酒店是惠州老牌三星級酒店，開業(yè)已經(jīng)多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。酒店管理采用聘請獨立行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人為酒店總經(jīng)理，各方面管理模式與程序多數(shù)為仿照任職者原來酒店的模式，管理制度相對比較保守，服務(wù)程序也有基本模式，酒店以商務(wù)客人和部分政府接待客人為主，餐飲和住宿方面在惠州有一定的影響力，說明其餐飲、旅業(yè)營銷手段值得借鑒，但管理水平距離高星級管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。經(jīng)營情況惠州有代表性的高星級酒店經(jīng)營情況表酒店/項目天悅酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店住房率70%80%80%80%80%平均房價700260400260260餐飲翻房率60%200%200%外包200%餐飲平均消費75元/人45元/人70元/人40元/人娛樂翻房率40%60％80%90%50％娛樂平均消費50元/人50元/人800元/間800元/間50元/人康體翻房率80%80%250%150%200%康體平均消費100元/人80元/人150元/間70元/人50元/人（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）可以看出，惠州老牌高星級酒店雖然設(shè)備設(shè)施陳舊，但經(jīng)營情況仍然非常良好，新開張的高星級酒店酒在短期內(nèi)就達(dá)到了比較理想的經(jīng)營狀態(tài)，這個過程兩家酒店只用了2～3個月甚至更短的時間，而其他城市的高星級酒店這個過程至少需要1～2年時間。惠州高星級酒店的經(jīng)營狀況說明高星級酒店市場的容量是非常之大的。競爭力分析天悅酒店因為客房設(shè)施落后，無法通過五星級評定，隨著惠州酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與天悅酒店形成競爭關(guān)系高星級酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格局，達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題?；葜葙e館惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠餐飲維持賓館的經(jīng)營，無疑是一種短期行為，隨著社會獨立餐飲的發(fā)展，惠州賓館將受到越來越大的沖擊。三陽酒店三陽酒店占據(jù)了優(yōu)異的地理位置，經(jīng)營收入又來自多個板塊，可以預(yù)計，三陽酒店將繼續(xù)維持良好的經(jīng)營效益。但以現(xiàn)有的規(guī)模和管理模式，三陽酒店難以樹立高檔、豪華酒店的社會形象，對其它酒店難以構(gòu)成競爭威脅。凱旋假日酒店凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設(shè)計與酒店風(fēng)格嚴(yán)重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項目采用外包形式經(jīng)營，使得酒店沒有長遠(yuǎn)競爭力。事實上本報告成文之時，酒店的外包餐廳卞氏菜根香已關(guān)門停業(yè)。西湖大酒店西湖大酒店作為惠州老牌三星級酒店，目前在惠州仍然有一定知名度，該酒店目前的經(jīng)營情況也比較好。由于房價經(jīng)濟(jì)，餐廳位置好，所以該酒店的客房、餐飲和宴會很受歡迎?；葜萆鐣鹘鐚葜菥频陿I(yè)的整體評價政府有關(guān)部門市政府調(diào)研科從90年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他們認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對城市的作用也會打折扣。他舉例說，每年TCL都有大型國際經(jīng)銷商會議，人數(shù)1000人以上，會議接待規(guī)模和惠州現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難?；葜菔新糜尉仲Y源與市場開發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負(fù)責(zé)人認(rèn)為，惠州的旅游資源在珠三角是最有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動往往沒有合適的接待酒店。業(yè)內(nèi)人士天悅大酒店前總經(jīng)理楊小川非?？春没葜菥频陿I(yè)的市場的潛力，他認(rèn)為惠州酒店業(yè)不乏經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項目的投資和數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來大量的高消費群體?；葜菀膊环κ?nèi)一流的旅游資源，巺寮灣堪稱是廣東省最漂亮的海灣。他認(rèn)為惠州酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。楊小川還認(rèn)為，目前惠州缺乏真正意義上的高星級酒店。消費群體在TCL總部接待辦某負(fù)責(zé)人看來，惠州目前極度缺乏真正的高星級酒店?，F(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動空間太小。他認(rèn)為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境?；葜荼容^有名氣的某民營企業(yè)家張先生認(rèn)為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務(wù)的問題，與擁有TCL集團(tuán)、華陽集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)等著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局極不相稱。惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀對惠州酒店業(yè)投資機(jī)會的影響珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費，三可以提高社會經(jīng)濟(jì)整體水平，增強(qiáng)城市競爭力。高星級酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項目的建設(shè)必然給惠州帶來大量高端商務(wù)旅游客源。由于目前天悅大酒店、惠州賓館、三陽酒店等高星級酒店接待能力不足，導(dǎo)致新開張的豪華酒店在短期內(nèi)完成了酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級酒店1－2年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有惠州高星級酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。惠州酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候了，正在建設(shè)的高星級酒店如康帝酒店等吹響了惠州酒店產(chǎn)業(yè)整體升級的號角。高星級酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著殼牌項目的啟動，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間，在此時投資高星級酒店的經(jīng)營效益是可觀的。SAO結(jié)論惠州高星級酒店發(fā)展相對滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級酒店。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州酒店業(yè)發(fā)展相對滯后，這種滯后也導(dǎo)致惠州酒店市場供不應(yīng)求，酒店建設(shè)有很大的市場空間。以深圳、東莞、珠海及惠州的GDP與酒店數(shù)量的對比，惠州目前的市場足以支撐15家以上高星級酒店。2004年新開張的兩家擬申請高星級酒店在很短的時間內(nèi)完成了其它城市高星級酒店1～2年的經(jīng)營資源積累過程，也進(jìn)一步說明惠州高星級酒店市場空間巨大。以目前惠州酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，惠州口岸酒店在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在惠州酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時間內(nèi)達(dá)到火爆經(jīng)營的程度。

第三章仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報告的前兩章對惠州市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在惠州投資酒店的最佳時期?；葜菔锌诎缎聟^(qū)位于仲愷國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而年產(chǎn)值378億元的高新區(qū)內(nèi)竟然沒有一家高星級酒店，其投資價值及前景不言而喻。仲愷高新區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r仲愷高新區(qū)基本情況惠州仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)），于1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是全國53個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)位于惠州市西南面，地處惠深高速與京九鐵路（惠州段）之間，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。仲愷高新區(qū)社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及分析惠州高新區(qū)現(xiàn)已在原國家劃定的開發(fā)區(qū)面積基礎(chǔ)上通過整合將惠臺工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開發(fā)區(qū)范圍，整合后的開發(fā)區(qū)面積為19.7平方公里。區(qū)內(nèi)已有美國、日本、法國、意大利、澳大利亞、臺灣、香港等30多個國家及地區(qū)的近200家外商企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，加上內(nèi)資企業(yè)共256家。SONY、CocaCola、LG、SIEMENS、HAGER、CLIPSAL、金山、TCL、德賽、華陽等眾多重量級品牌在這里爭相竟耀，高新區(qū)已成為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中蜚聲中外的一顆璀璨的明珠。工業(yè)總產(chǎn)值已占惠州市總產(chǎn)值的1/4以上，是惠州經(jīng)濟(jì)新的增長點。TCL、德賽、華陽現(xiàn)已進(jìn)入中國電子信息企業(yè)百強(qiáng)前25強(qiáng)的行列。目前，高新區(qū)內(nèi)從業(yè)人員近7萬人，工程技術(shù)人員超過5000名，具有中級以上職稱和碩士、博士學(xué)位的人員近3000名；高新區(qū)企業(yè)擁有兩個國家級研發(fā)中心：“TCL集團(tuán)技術(shù)研究中心”和“德賽集團(tuán)技術(shù)研究中心”，另外TCL移動、LG電子、TCL王牌電器、信華精機(jī)和SONY精密部件等大企業(yè)還建立了5個投資額超過1000萬美元的產(chǎn)品研發(fā)中心，新產(chǎn)品在這里以極快的速度不斷推陳出新，投資者的事業(yè)在這里蓬勃興旺；區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，投資環(huán)境優(yōu)良，目前有兩座110千伏、一座220千伏變電站，有1.0米口徑自來水管貫通全區(qū)，日供水能力達(dá)30多萬噸；程控電話可直接與世界156個國家和地區(qū)以及國內(nèi)500多個大中城市相聯(lián)，地下全部鋪設(shè)好光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)。高新區(qū)現(xiàn)已形成以電子信息，新材料技術(shù)和機(jī)電一體化為支柱的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2003年高新區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值378億元，出口創(chuàng)匯26億美元，創(chuàng)造稅收6.8億。2004年總產(chǎn)值達(dá)到500億元。今年第一季度園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值129億元，技工貿(mào)總收入130億元，出口創(chuàng)匯總額8.48億美元，稅收總額2.45億元，同比增長分別為52%、12%、18%、和21%。高新區(qū)周邊地區(qū)的瀝林鎮(zhèn)、陳江鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)也比較發(fā)達(dá)?；莩菂^(qū)陳江鎮(zhèn)是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)，位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。全鎮(zhèn)總面積83平方公里，轄11個村民委員會，2個社區(qū)居民委員會，總?cè)丝?1萬人（其中，外來暫住人口7萬人）。2004年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總產(chǎn)值（GDP）26.43億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.61億元，工業(yè)總產(chǎn)值90.47億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元；財稅總收入2.23億元；農(nóng)民人均純收入5958元。其經(jīng)濟(jì)總體實力在惠州市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列前茅。2004年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值90.47億元，增長21.3%，全鎮(zhèn)各類型工廠企業(yè)達(dá)到460家，在廠工人6萬多人。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額5.39億元，集貿(mào)市場成交額9628萬元（其中肯德基陳江營業(yè)點成為省內(nèi)銷量最大的營業(yè)點之一）市場規(guī)費收入500萬元。瀝林鎮(zhèn)東與陳江鎮(zhèn)相連，西與東莞市接壤。全鎮(zhèn)面積49平方公里，全鎮(zhèn)人口4.5萬人，2003年工業(yè)總產(chǎn)值17億元。區(qū)域內(nèi)較大項目進(jìn)展情況一、外資項目進(jìn)展情況：1、惠州嘉華包裝實業(yè)有限公司項目（港資）：注冊資本243萬美元，占地面積1.2萬平方米，主要從事鋁質(zhì)軟管包裝經(jīng)營，目前該項目正在建設(shè)中。2、惠州凱葳工藝品實業(yè)有限公司項目（臺資）：注冊資本300萬美元，占地面積2萬平方米，主要從事燈飾行業(yè)經(jīng)營，目前己投產(chǎn)。3、巨庭工業(yè)（惠州）有限公司增資項目（臺資）：注冊資本200萬美元，占地面積4.1萬平方米，主要從事各種木工機(jī)床及零配件加工制造，目前資金基本到位。4、惠陽大欣電器工業(yè)公司增資項目（臺資）：注冊資本500萬元，占地面積10.6萬平方米，主要燈飾、家私行業(yè)經(jīng)營，目前項目資金未完全到位。5、惠陽源高電器有限公司增資項目（臺資）：注冊資本200萬元，占地面積3.25萬平方米，主要從事吊扇等配件經(jīng)營，目前全部資金己經(jīng)到位。6、寶星數(shù)碼科技（惠州）有限公司（港資）：投資額為600萬美元，目前正在辦理有關(guān)手續(xù)。7、惠州荘士塑膠包裝有限公司：總投資額為400萬美元，目前正在辦理有關(guān)手續(xù)。8、盛宏光電惠州有限公司：總投資為600萬美元，項目總用地31232平方米，主要生產(chǎn)和經(jīng)營BMC揉團(tuán)成型材料（不飽和聚酯復(fù)合材料）及成型品、LCD用光學(xué)膜產(chǎn)品、LCD用模塊組裝及設(shè)計。二、內(nèi)資項目進(jìn)展情況1、陳江汽車客運站：占地面積2萬多平方米，建筑面積1萬多平方米，由惠州溫氏實業(yè)有限公司投資4700多萬元按國家二級客運站標(biāo)準(zhǔn)興建，是惠州市目前經(jīng)營規(guī)模最大、設(shè)施最完善的鎮(zhèn)級汽車客運站。該站外觀雄偉，功能齊全，配套設(shè)施完善，是集食、行、住、購物、娛樂于一體的綜合性汽車客運站，具有長短途、市內(nèi)公交客運功能，可同時發(fā)14班長途車和10班公交短途車，每日可發(fā)送5000人次以上。2、陳江商貿(mào)廣場：總投資1億元，占地總面積1.3萬平方米，建筑面積5萬平方米，目前己完成總工程的35%。預(yù)計今年底建成。建成后的陳江商貿(mào)廣場是目前惠州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級最大的商貿(mào)市場。3、惠州市乾富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目：投資額為3700萬美元，目前己達(dá)成協(xié)議，完成了選址工作。4、惠州市康富花園：投資額為2000萬美元，目前正在籌建中。5、深圳市民樂福百貨公司陳江商廈項目：投資額為1000萬美元，目前己達(dá)成協(xié)議。6、宏通利達(dá)廠房：總投資4000多萬元，占地總面積4萬平方米，計劃廠房建筑面積5萬平方米，目前己建成廠房面積2萬多平方米。7、明達(dá)實業(yè)發(fā)展有限公司廠房：總投資6000多萬元，占地總面積6萬平方米，計劃廠房建筑面積10萬平方米，目前己建成廠房面積4萬多平方米。8、惠州市物流分發(fā)中心：緊臨口岸酒店的是在建的深圳招商局惠州市物流分發(fā)中心，該項目占地面積11.2萬平方米，預(yù)計總投資1.2億元，其中倉庫面積5萬平方米，貨物日處理量1.5萬平方米。正是看到口岸新區(qū)今后巨大的發(fā)展前景，招商局物流集團(tuán)才下了巨大的決心，把該集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)之一的物流業(yè)設(shè)立了惠州，并在惠州選擇了仲愷高新區(qū)，而在仲愷高新區(qū)又選擇了口岸小區(qū)邊。建成后的惠州物流分發(fā)中心，集貨運、倉儲、、配送等功能于一體。目前工程的建設(shè)正在如火如荼地展開。區(qū)域內(nèi)如此多的重大項目的建設(shè)為將來口岸酒店的經(jīng)營帶來豐富、穩(wěn)定的客源。仲愷高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析高新區(qū)目前工業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，但第三產(chǎn)業(yè)滯后，商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)小商店、酒樓食肆林立，娛樂場所也較多，這些服務(wù)場所的經(jīng)營情況也非常好。區(qū)內(nèi)僅有的一家賓館東暉賓館也是由住宅樓改建的，經(jīng)營范圍較窄，檔次很低，但住房率卻很高。其一樓酒吧一到入夜時分，就座無虛席，翻臺率極高。這些服務(wù)場所的檔次低、規(guī)模小，無法吸引到高端消費客源，而高新區(qū)目前還沒有較大的商場及酒店，使得大部分高端客源流失到惠州市區(qū)及其它地方去消費。高新區(qū)生活休閑配套的嚴(yán)重不足及第三產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重滯后引起了高新區(qū)管委會的高度重視，管委會將對高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃，加緊招商引資力度，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在高新區(qū)的這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡、急需調(diào)整的情形下，為作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分的酒店業(yè)創(chuàng)造了很好的投資契機(jī)。仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望目前高新區(qū)在經(jīng)濟(jì)、社會等各方面已有飛躍發(fā)展，預(yù)計10年后高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到1500億元，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值可達(dá)到1000億元，人口將達(dá)到49萬人。高新區(qū)將日益成為惠州－深圳、惠州－東莞工業(yè)產(chǎn)業(yè)走廊中的重要組成部分；成為惠州主要的高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)和制造基地、惠州市中心城區(qū)有機(jī)組成部分、有良好的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。毫無疑問，隨著高新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會有長足發(fā)展，使投資酒店者長遠(yuǎn)受益，并獲得如豐厚的投資回報。仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響高新區(qū)及周邊城鎮(zhèn)的社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有以下特點：●工業(yè)產(chǎn)值高高新區(qū)2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為378億元，加上周邊地區(qū)陳江鎮(zhèn)、瀝林鎮(zhèn)，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到465億元，占全惠州市的工業(yè)總產(chǎn)值的1/3以上?！裰緦嵙?qiáng)進(jìn)駐高新區(qū)的公司許多是國際500強(qiáng)的大公司，其中有LG、SONY、三星、可口可樂、西門子等；國內(nèi)進(jìn)駐的公司有相當(dāng)部分是上市公司及國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)，如：TCL集團(tuán)、華陽集團(tuán)、德賽集團(tuán)、航科集團(tuán)、富紳集團(tuán)等公司，現(xiàn)在還有許多知名大公司都在積極準(zhǔn)備進(jìn)駐。●居民生活消費水平高高新區(qū)及周邊地區(qū)眾多的外國管理和技術(shù)人員以及國內(nèi)高級管理和高級技術(shù)人員，他們都是高薪階層，都需要生活、文化、娛樂活動，平時光顧的消費場所均為高檔場所，所以他們也是高星級酒店的消費者，這部分的消費群體總量是相當(dāng)大的，且在不斷增長。 世界500強(qiáng)電子企業(yè)在惠投資情況500強(qiáng)名稱在惠投資企業(yè)名稱投資規(guī)模主要產(chǎn)品及生產(chǎn)規(guī)模2004年出口額德國西門子西門子威迪歐汽車電子（惠州）有限公司622萬美元汽車收放機(jī)150萬臺3485萬美元美國旭電惠州西麥王氏工業(yè)有限公司600萬美元插針背極3萬塊，數(shù)字移動通信系統(tǒng)機(jī)箱，機(jī)柜3000個，接插件主板2000個191萬美元韓國樂金電子樂金電子（惠州）有限公司2200萬美元組合音響400萬臺，CD-ROM光盤驅(qū)動器3600萬臺135813萬美元樂金電子部品（惠州）有限公司1720萬美元微型馬達(dá)2億只，數(shù)字調(diào)頻器500萬個，混合集成電路900萬個4719萬美元韓國三星電子惠州三星電子有限公司5270萬美元鐳射影音系列產(chǎn)品及鐳射機(jī)芯450萬臺54071萬美元日本索尼索尼精密部件（惠州）有限公司11163萬美元激光頭5879萬只，鐳射機(jī)芯9300萬臺，液晶屏862萬個，光學(xué)物鏡3900萬個34956萬美元日本住友電工惠州住潤電裝有限公司4781萬美元汽車、摩托車線束及配件11050噸8523萬美元惠州住潤汽車線業(yè)有限公司2447萬美元電線6000噸142萬美元惠州住潤汽車部品有限公司1250萬美元汽車電子設(shè)備系統(tǒng)及部件12000萬個惠州市津惠汽車線束有限公司71萬美元汽車線束30000套惠州住成電裝有限公司700萬美元新型汽車電子設(shè)備系統(tǒng)日本東芝東山電池工業(yè)（惠州）有限公司4896萬美元電池11億粒1830萬美元日本日立信華精機(jī)有限公司1860萬美元激光頭2000萬只，DVD及錄音機(jī)芯各200萬臺28657萬美元日本三洋電機(jī)惠州市大亞灣三維光電廠4000萬美元激光頭6048萬只13560萬美元三洋光部品（惠州）有限公司2500萬美元光學(xué)部品及其應(yīng)用產(chǎn)品●仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響雄厚的工業(yè)實力必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關(guān)政策也鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)計，本項目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會在很短的時間內(nèi)爆發(fā)，高新區(qū)及本項目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來絕無僅有的投資機(jī)會，而此時在高新區(qū)投資酒店是最佳的時機(jī)。項目周邊30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)對口岸酒店投資環(huán)境的影響口岸酒店交通十分便利，其周邊30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況對本項目也有一定的積極影響。新墟、鎮(zhèn)隆新墟、鎮(zhèn)隆交通便利，距離口岸酒店約30分鐘車程，二鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)雖不如高新區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)達(dá)，但鄰近深圳，也存在眾多工業(yè)區(qū)。由于新墟、鎮(zhèn)隆二鎮(zhèn)有眾多的中小企業(yè)，存在著相當(dāng)部分高星級酒店消費客源，而目前二鎮(zhèn)沒有一家星級酒店，這部分消費客源需要到周邊地區(qū)如陳江等地去消費，口岸酒店建成后，將吸引這部分客源。淡水淡水鎮(zhèn)交通極為便利，距離口岸酒店車程約30分鐘，淡水鎮(zhèn)歷史悠久，是著名的僑鄉(xiāng)。目前為惠州市惠陽區(qū)政府所在地。經(jīng)歷改革開放多年的淡水鎮(zhèn)已成為國內(nèi)外眾多工商人士共同參與建設(shè)的新興城鎮(zhèn)。美國、日本、港臺等多個國家和地區(qū)的客商，包括東風(fēng)本田汽車、聯(lián)想電腦等二百多家外資企業(yè)相繼在淡水扎根發(fā)展，使淡水城鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷提升。初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，一、二、三產(chǎn)業(yè)并舉，外引內(nèi)聯(lián)一起上的多層次、多模式、多元化的外向型經(jīng)濟(jì)格局。淡水目前的酒店服務(wù)業(yè)相對比較發(fā)達(dá)，中低檔酒樓、酒店林立，但沒有一家高檔次的酒店，口岸酒店建成后，便利的交通條件無疑會吸引這部分高端客源。臨近城市城鎮(zhèn)如深圳的龍崗、東莞的樟木頭、謝崗、常平等這幾個地區(qū)均與惠州接壤，便利的交通條件將大大縮短他們到口岸酒店的時間，口岸酒店如果能在經(jīng)營上作出特色，將吸引這兩個地區(qū)的部分高端客源。口岸小區(qū)對興建口岸酒店的影響新千年伊始，隨著惠州經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的增長，惠州市委、市政府作出了一個重要的決定，幾經(jīng)選址，最后確定在高新區(qū)22#小區(qū)興建惠州口岸小區(qū)，并于2006年實現(xiàn)惠州口岸、海關(guān)、檢驗檢疫局辦公樓及配套服務(wù)區(qū)整體搬遷?？诎缎^(qū)總建筑面積10.69萬平方米，其中有一個重要的配套項目就是高12層，建筑面積約2.58萬平方米的高星級口岸酒店及四層高，建筑面積達(dá)2萬平方米的綜合配套服務(wù)區(qū)。小區(qū)首期用地16.6萬平方米，計算用地面積12.9萬平方米，總建筑面積10.69萬平方米，容積率0.83，建筑密度：18%，綠地率：30.4%，計劃2006年投入使用。小區(qū)內(nèi)包括海關(guān)大樓、檢驗檢疫大樓、口岸酒店、車輛待驗區(qū)、監(jiān)管區(qū)、查驗區(qū)、處理區(qū)、扣車區(qū)、辦公大樓、生活配套區(qū)、報關(guān)服務(wù)配套用房等。口岸小區(qū)發(fā)展前景惠州2003年對外貿(mào)易充分把握中海殼牌南海石化項目上馬建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇，憑借日臻完善的投資環(huán)境，實現(xiàn)進(jìn)出口總額131.33億美元，排在全省第六位，增長16.9％，其中出口71.46億美元，排在全省第五位，增長21.3％；全年累計實現(xiàn)貿(mào)易順差11.6億美元。外向依存度（進(jìn)出口總額/GDP）由2002年的92.9上升到184.2％，增長將近1倍；實現(xiàn)涉外稅收40.89億元，占全市稅收總額的42.8％。（資料來源，惠州市統(tǒng)計局）從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，惠州市進(jìn)出口貿(mào)易隨著GDP的增長進(jìn)一步增長，外向型經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步強(qiáng)化，日益成為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“引擎”?，F(xiàn)口岸各種設(shè)施及配套已經(jīng)越來越不適應(yīng)惠州經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，故惠州市政府決定建設(shè)新的口岸小區(qū)。按照目前的增長速度，惠州2006年的進(jìn)出口總額將達(dá)到約200億美元，可以預(yù)見，未來的口岸小區(qū)將會有巨大的工業(yè)物資流、生活物資流及商務(wù)人流。根據(jù)市政府的規(guī)劃，口岸小區(qū)將是惠州口岸的行政中心、惠州外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口，是對外貿(mào)易的轉(zhuǎn)接點，高新區(qū)城市化建設(shè)的標(biāo)志、高新區(qū)的商務(wù)、商業(yè)中心。進(jìn)出口物資量的大量增加，辦理報關(guān)手續(xù)和報檢手續(xù)的商務(wù)人員也將大量增加，不可避免會出現(xiàn)類似九十年代深圳報關(guān)大廈（文錦渡口岸）商賈云集，各種報關(guān)機(jī)構(gòu)和專業(yè)公司紛紛駐場辦公的繁忙景象，曾幾何時深圳文錦渡報關(guān)大廈的盒飯供應(yīng)都成困難。各種商務(wù)人流的增加，必然會帶來商務(wù)人流對配套設(shè)施的需求，這些配套需求包括商務(wù)配套需求及生活配套需求。由于市屬各區(qū)縣距離口岸小區(qū)距離較遠(yuǎn)，一些大企業(yè)由于業(yè)務(wù)的需要，將在口岸小區(qū)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)或聯(lián)絡(luò)點，于是就產(chǎn)生了商務(wù)配套需求。生活配套需求包括了食、住、行、娛等各個方面，比如九十年代深圳文錦渡口岸報關(guān)大廈旁邊產(chǎn)生的，大量專供外貿(mào)報關(guān)商務(wù)人員使用的酒店和寫字摟，例如：錦苑酒店（惠州大廈）、凱悅酒店（中糧大廈）、金碧酒店、中國五金礦產(chǎn)大廈以及無數(shù)酒樓、夜總會等，類似的這種商業(yè)機(jī)會無疑使口岸小區(qū)將成為寸土寸金的商業(yè)地段，因此若把高新區(qū)比喻成硅谷則口岸小區(qū)就是曼哈頓了。中海殼牌項目對口岸小區(qū)酒店業(yè)的影響分析中海殼牌項目產(chǎn)業(yè)鏈對口岸小區(qū)的影響據(jù)專家保守估計中海殼牌對下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動作用為1：50，如果有10%的經(jīng)濟(jì)量留在惠州，也將帶動惠州的經(jīng)濟(jì)翻一番。然而這10％的經(jīng)濟(jì)量對口岸小區(qū)的影響更是巨大，具體表現(xiàn)為：產(chǎn)業(yè)物資流以下游產(chǎn)品10%的經(jīng)濟(jì)拉動量即650個億留在惠州，形成的工業(yè)產(chǎn)能所需要的進(jìn)口設(shè)備、進(jìn)口輔助原料所產(chǎn)生進(jìn)出口額按總投資的30%計算，惠州的進(jìn)出口總量將激增200億元。而且生產(chǎn)將形成周期性的進(jìn)出口；原料不斷的進(jìn)口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時的口岸小區(qū)將是車水馬龍、夜如白晝，一派繁榮的景象。對配套設(shè)施的需求由于市屬各區(qū)縣距離口岸新區(qū)較遠(yuǎn)，尤其是大亞灣石化城距離口岸更遠(yuǎn)，商務(wù)人員將不堪每天奔波在大亞灣和口岸小區(qū)之間，各專業(yè)公司必將需要在口岸小區(qū)設(shè)立常駐辦事機(jī)構(gòu)，這樣就對口岸小區(qū)提出商務(wù)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施的需求。中海殼牌項目對口岸酒店的影響經(jīng)過上述分析，中海殼牌項目的直接、間接拉動作用將為口岸小區(qū)帶來巨大的商務(wù)人流，而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費，是酒店消費的目標(biāo)客戶之一。這類人群到為了商務(wù)宴請、公務(wù)宴請、以及生活的需要，近在咫尺的口岸酒店將是他們的最佳選擇?？诎缎^(qū)對口岸酒店的影響口岸小區(qū)的落成投入使用，將成為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的推動點，將成為惠州新的辦公、娛樂、購物、居住、休閑的城市另一中心組團(tuán)。預(yù)計小區(qū)在2006年投入使用后，將產(chǎn)生到口岸小區(qū)從事公務(wù)活動、商務(wù)活動、等各種活動的巨大人流?？诎毒频昴転槠笫聵I(yè)單位與口岸行政單位的良好溝通起到橋梁作用，為口岸小區(qū)內(nèi)頻繁的公務(wù)活動、商務(wù)活動提供非常好而且必需的一個洽談、應(yīng)酬場所，擁有口岸小區(qū)的公務(wù)宴請、商務(wù)宴請客源。東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級酒店成功模式對興建口岸酒店的借鑒東莞酒店投資環(huán)境與仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境的共同點人文歷史、生活形態(tài)相同東莞與惠州接壤，改革開放前是惠州的下屬縣，東莞、惠州兩地人民同飲東江水，所以他們在人文歷史、生活形態(tài)上都有共同點，比如語言、飲食習(xí)慣、民間風(fēng)俗等。經(jīng)濟(jì)形態(tài)相同東莞為世界級的IT制造業(yè)基地，高新區(qū)也正在朝世界級的IT制造基地邁進(jìn)，二者同為外向型經(jīng)濟(jì)。東莞有著眾多的外資企業(yè)，而高新區(qū)也有著眾多的外資企業(yè)。這些外資企業(yè)對商務(wù)宴請、公務(wù)宴請都有檔次較高的較大消費需求。構(gòu)成酒店主要消費客源的消費人群相同東莞酒店業(yè)當(dāng)初從落后到發(fā)達(dá)的根本原因之一為：東莞眾多的外資企業(yè)中高層管理人員，他們當(dāng)中多數(shù)為臺灣人、香港人、歐美、亞洲其它國家人士，且攜家眷的極少。他們工作之余習(xí)慣到酒店等娛樂場所消費，正是這類人群的消費需求導(dǎo)致東莞酒店業(yè)的發(fā)展，并形成一個良性循環(huán)；現(xiàn)在東莞又大力發(fā)展會展業(yè)，會展業(yè)的發(fā)展也將進(jìn)一步推動酒店業(yè)的發(fā)展。與東莞相比，高新區(qū)同樣有著數(shù)量眾多的外資企業(yè)，這些企業(yè)的中高層管理人員的來源與東莞相同，消費需求、消費習(xí)慣也相同?；葜輫H數(shù)碼節(jié)、惠州休閑旅游節(jié)等會展業(yè)也在蓬勃發(fā)展中。正是有了相同的酒店投資經(jīng)營環(huán)境，SAO認(rèn)為東莞高星級酒店業(yè)的發(fā)展歷史值得高新區(qū)借鑒，通過比較分析，將會更加清晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)時在高新區(qū)投資酒店的寶貴商機(jī)。東莞高星級酒店的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀五星級酒店數(shù)量及發(fā)展史東莞五星級酒店的發(fā)展史能夠充分反映東莞高星級酒店的歷史，目前全市共有九家五星級酒店，分別為：（1）東莞銀城酒店于1997年9月開業(yè)（335套客房）（2）樟木頭的三正半山酒店于2000年03月開業(yè)（210套客房）（3）風(fēng)崗金凱悅大酒店于2000年06月開業(yè)（328套客房）（4）虎門的豪門大酒店于2000年開業(yè)（248套客房）（5）常平的麗城假日酒店于2000年開業(yè)（200多套客房）（6）虎門龍泉國際大酒店于2001年開業(yè)（800多套客房）（7）厚街的嘉華大酒店于2002年開業(yè)（576套客房）（8）御景灣大酒店于2002年開業(yè)（268套客房）（9）厚街的富盈酒店于2003年11月開業(yè)（250套客房）（資料來源，東莞市旅游局）東莞酒店業(yè)之最東莞酒店業(yè)值得驕傲的之最很多，星級酒店位于全國八項之“最”：全國五星級酒店最多的地級市；全國第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)五星級酒店―樟木頭鎮(zhèn)三正半山酒店；內(nèi)地第一家臺資五星級酒店―虎門鎮(zhèn)豪門大酒店；國內(nèi)最早擁有兩家五星級酒店的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―虎門鎮(zhèn)，擁有豪門大酒店和龍泉國際大酒店；國內(nèi)星級酒店最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―常平鎮(zhèn)，擁有16家星級酒店；星級酒店的數(shù)量和規(guī)模名列全國地級市之首；目前全市民營企業(yè)投入酒店建設(shè)的資金超過180億人民幣，數(shù)額全國第一。東莞高星級酒店的發(fā)展趨勢東莞高星級酒店驚人的發(fā)展速度，無疑創(chuàng)造了中國酒店發(fā)展史上的奇跡。東莞星級酒店之多，的確也令不少城市詫異。更讓人拍案的是，今年東莞全市還將有7家酒店準(zhǔn)備申報五星級酒店。這說明東莞星級酒店業(yè)正以一種令人驚訝的速度在發(fā)展。（來源于南方日報2004－02－26）。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：目前東莞酒店的客房并不是五星級酒店的“絕對主打”業(yè)務(wù)，很多酒店主要以娛樂、商務(wù)和飲食為主，在這些方面，星級酒店有很大的利潤空間；特色經(jīng)營，各謀發(fā)展，東莞酒店并不顯多。東莞高星級酒店成功模式對仲愷高新區(qū)興建口岸酒店的借鑒作用目前惠州星級酒店正進(jìn)入發(fā)展的初期，東莞、惠州兩地酒店業(yè)在大環(huán)境上有共同點，酒店的客源主要為商務(wù)客人，酒店類型為娛樂型酒店。但東莞目前有9家5星級酒店，而惠州還沒有（指掛牌5星級酒店）一家，東莞星級酒店的硬件設(shè)施讓惠州酒店業(yè)感到自身的不足。目前惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀相當(dāng)于東莞酒店的20世紀(jì)90年代中期的發(fā)展時期（90年代中期東莞高星級酒店剛起步，第一家五星級酒店正在籌建之中，惠州目前真正的第一家五星級酒店也在籌建之中），說明惠州酒店發(fā)展已落伍于東莞酒店發(fā)展近10年。雖然東莞酒店業(yè)的投資環(huán)境與高新區(qū)極為相似，但酒店業(yè)的現(xiàn)狀卻截然不同，東莞酒店業(yè)的成功模式完全值得惠州借鑒，而東莞酒店業(yè)的成功也預(yù)示著目前在惠州投資酒店也完全能夠獲得成功；且惠州高新區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展空間更大、前景更加美好。SAO結(jié)論高新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，工業(yè)總產(chǎn)值占惠州市工業(yè)總產(chǎn)值的1/3，并有著十分美好的發(fā)展前景。但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機(jī)會。口岸酒店30分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈的城鎮(zhèn)對口岸酒店的投資環(huán)境也有一定的積極影響。中海殼牌項目將對口岸小區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響?？诎缎^(qū)將為口岸酒店帶來相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請、公務(wù)宴請客源。高新區(qū)的酒店投資環(huán)境與東莞高星級酒店業(yè)起步時的投資環(huán)境相似，東莞酒店業(yè)的成功預(yù)示著在高新區(qū)投資酒店有極其美好的前景。綜上所述，高新區(qū)的酒店投資環(huán)境十分優(yōu)越，口岸小區(qū)更是最佳地點。

第四章仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分