公用設(shè)備設(shè)施管理程序

--------1。目的確保功能正常發(fā)揮。2。范圍適用于公司各部門設(shè)備設(shè)施維護及檢查。定義公用設(shè)備包括:1.1供配電系統(tǒng)、公共照明、供電線路、防雷系統(tǒng)等。３.1。2給排水系統(tǒng):水箱、水池、生活水泵、供水管網(wǎng)、自動掌握閥門、泳池循環(huán)過濾系統(tǒng)、排污管網(wǎng)、排污泵、污水處理設(shè)備等。３.1．3消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、手動破玻璃按鈕、消防栓破玻璃按鈕、CＯ2等。3.1.4機房、層站、轎廂、井道.３．1。5空調(diào)系統(tǒng):冷水機組、空調(diào)泵類、冷卻塔、空氣處理機、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、自控箱、空調(diào)水系統(tǒng)電動閥門、其它類空調(diào)等.３．1。6樓宇智能化、電訊系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、樓宇自控〔BAS〕系統(tǒng),如：智〔水位)傳感器、壓力傳感器、光纜耦合器等，內(nèi)線、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、背景音樂等。3.1.7安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁掌握及停車場治理系統(tǒng)、電動苑門、居家線對講系統(tǒng)。3。1.８加工修理工具、設(shè)備:地面切割機、電焊機、切割機、云石機、空壓機、空調(diào)專修工具、氧焊設(shè)備等。3。1。9影音系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)、舞臺系統(tǒng)、桑拿設(shè)備、健身器材等。3.1．1０其它設(shè)備：立體車庫、烘干機、冰箱(柜〕、消毒柜、清潔設(shè)備、綠化設(shè)備、洗衣機、熱水器(電、煤氣)、煤氣管道等公用設(shè)備。3。2房屋建筑本體、公用設(shè)施：除公用設(shè)備以外的物業(yè)相關(guān)配套設(shè)施,如護欄、桿、倒車鏡、崗?fù)ぁ?摩托)車庫(棚〕等。４。職責(zé)4。1責(zé)任部門/崗位 工作內(nèi)容 職能中心／品 公用設(shè)備設(shè)施的巡查與評估 半年一次質(zhì)專員 打算》1２月15日前跟蹤處理并備案各部門公用設(shè)備設(shè)施突發(fā)大事 持續(xù)修和日常修理保養(yǎng)工作物業(yè)效勞中心 施保養(yǎng)修理工作的檢查、監(jiān)視工作負責(zé)人 審核部門《機電設(shè)備年度檢修打算》部門技術(shù)負責(zé) 保養(yǎng)修理工作的組織安排和實施，人 建立設(shè)備治理軟件，解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改備保養(yǎng)修理工作的檢查、監(jiān)視工作。專業(yè)技術(shù)人員專業(yè)學(xué)問的培訓(xùn)、考核設(shè)備設(shè)施責(zé)任 責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)修理人２公用設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)頻次

每月一次檢修類別每日巡查周檢半月 兩月 半年 檢修類別每日巡查周檢半月 兩月 半年 月檢 季檢 年檢檢 檢 檢 三月生活供水管網(wǎng)箱排污管網(wǎng)、化糞池泳池設(shè)備YＪJYJＹJY J J JJ(每月設(shè)備名稱高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器YJJＪ配電室內(nèi)的配電柜YJJJ動力柜、電表箱YJＪＪ電力電纜J防雷接地J發(fā)電機ＪJJJ生活水泵及掌握柜ＹJＪJ檢修類別檢修類別每日巡查周檢檢月檢檢季檢檢年檢設(shè)備名稱滅火器電梯電訊系統(tǒng)居家報警系統(tǒng)每年三月ＹＪJJYJYJJJJJJＪＪＪJJJＪJJＪＪJYJ清潔綠化設(shè)備YYJJJJJJＪJＪJＪ進展,須保證每年至少一次全面檢修；泳池設(shè)備年檢可結(jié)合泳池換水進展。方法和過程掌握設(shè)備房治理定配足有效滅火器材。５。１.２設(shè)備房門應(yīng)有相應(yīng)標(biāo)識，無人值守時必需加鎖。5．１.３設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)防護設(shè)施，以保證重要設(shè)備的安全。重要設(shè)備房，應(yīng)設(shè)置測量儀器,對環(huán)境的溫、濕度進展監(jiān)測,設(shè)備房內(nèi)溫、濕度須符合相關(guān)設(shè)備運行環(huán)境要求，設(shè)備責(zé)任人需將溫、濕度要求張貼在設(shè)備旁邊。５。1。５參觀來訪需進設(shè)備房，憑部門負責(zé)人通知,并指定專人伴隨方可進入。5.1。６設(shè)備責(zé)任人負責(zé)定期檢查設(shè)備房環(huán)境溫度、濕度,記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)，每周清潔設(shè)備房一次。特別馬上處理。。在固定位置放置有效的絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿統(tǒng)圖，開關(guān)狀態(tài)接線標(biāo)注正確。5。1．9設(shè)備修理保養(yǎng)要求正常?！承蘩砘蛘{(diào)整,預(yù)防事故，保證設(shè)備正常運行。季〔半年)檢:屬維護性修理，對設(shè)備進展清掃、加油、調(diào)試.年檢：屬恢復(fù)性修理.對設(shè)備局部解體,除進展月檢的工作外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械和精度,檢修或更換主要零部件及附屬裝置．不合格零部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)〔大廈〕進展的需要進展技術(shù)改心經(jīng)理審核后報小區(qū)〔大廈〕業(yè)主委員會或甲方批準(zhǔn)執(zhí)行.效勞供方保養(yǎng)修理：依據(jù)合同內(nèi)容,進展定期保養(yǎng)及故障處理。設(shè)備大修:設(shè)備大修方案提出后,報公司負責(zé)人審批并備案.設(shè)備鑒定標(biāo)準(zhǔn)將參照國家部級行業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)進展。5。2。3各部門應(yīng)建立《設(shè)備(工具)匯總表》和設(shè)備治理檔案或設(shè)備治理軟件,錄.，確保突發(fā)故障的準(zhǔn)時處理。施.對影響較大的重要修理工作〔對客戶造成影響超過2小時以上〕，職能中心及物業(yè)效勞中心負責(zé)人需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)、組織。5.2。6部解體、測試〕及全面普查相結(jié)合的方法。5.２。７各部門需要編寫本部門的《機電設(shè)備年度檢修打算》,并在每年十二月備運行狀態(tài).529〕建立設(shè)的重要零配件、故障現(xiàn)象描述等。5.３供配電系統(tǒng)治理5.3.1狀況需要馬上處理并記錄。５．3。2動掌握器必需始終處于自動狀態(tài).5．3．４對供配電設(shè)備的年度檢修，應(yīng)盡量削減對顧客的影響。高壓環(huán)網(wǎng)柜必需由持有高壓進網(wǎng)許可證的技術(shù)人員操作。人員。生疏設(shè)備特別狀況應(yīng)急處理方案。５．3．６配電室斷路器整定值需要張貼在該開關(guān)柜內(nèi)，配電柜斷路器的整定值及變壓器二次總開關(guān)的保護整定值的變更，須報職能中心批準(zhǔn)確定。6同時除儲油箱罐外的備用油,不得超過400升。8－10電池每周檢查一次，并記錄.有自動啟動功能的，應(yīng)保持在自動狀態(tài)；無自動啟5電;運行首半小時內(nèi)應(yīng)有技術(shù)員在現(xiàn)場觀看發(fā)電機的運行狀態(tài)，每隔半小時記錄發(fā)電機運行數(shù)據(jù)，以保證發(fā)電機正常運行。行記錄表，大修時需對發(fā)電機的電動機絕緣進展測試，并記錄。0〔電氣和機械〕的牢靠性，防止反送電。是否牢靠，確保接地體的牢靠接地,接地電阻滿足要求，并除銹刷漆，做好相關(guān)記錄。120年以上的物業(yè),每二年測試一次，絕緣電阻需要≥0。５MΩ.低壓配電柜各出線電纜應(yīng)懸掛標(biāo)識,標(biāo)明電纜的型號規(guī)格、用途、去向。自何處；各類空氣開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途，有互感器的電表要標(biāo)明計量倍率。各電纜線路不允許過載運行,接線端應(yīng)聯(lián)接結(jié)實、無銹蝕,線路老化應(yīng)準(zhǔn)時更處理，避開安全隱患。編制相應(yīng)的治理作業(yè)指導(dǎo)書.5。4/設(shè)施修理保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，沒有問題可以不記錄。５.4.２無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵手動切換試驗并記錄。5。４。3查并記錄，同時清理雨水井、污水井。４生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視狀況而定，但至少5重涂刷一次。測合格報告，結(jié)果由部門存檔。溢流管口離地面至少４0治理制度》。報警信號聯(lián)至簡潔覺察的位置.警信號聯(lián)至中心,不能聯(lián)至中心的,需要將報警信號聯(lián)至簡潔覺察的位置。5.55。5．１消防掌握中心值班人員負責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備24小時運行狀況，填寫《消防主機運行記錄表》和《消防聯(lián)動柜運行記錄表》。5．５。2〕，使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱。每兩個設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場,并盡量避開影響顧客，每年的測試應(yīng)掩蓋到全部煙感、溫感〔特別狀況業(yè)主長期不在家除外〕。煙感、溫感探頭至少每半年清潔一次。5重涂刷一次。5。50。1Ｍpa?！灿刹块T自行安排人員進展)，每季度由設(shè)備責(zé)任人保養(yǎng)一次，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸敏捷，復(fù)位正常,在自動狀態(tài)下各聯(lián)動裝置動作正常,并做好記錄.。7８小區(qū)〔大廈〕需要編寫消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)閥門清單,明確各閥門的分布位置，大廈消防管閥門每月檢查一次,小區(qū)消防管閥門每半月檢查一次閥門應(yīng)處于常開狀態(tài).記錄。全壓力范圍內(nèi)，擺放整齊，標(biāo)簽、鉛封完好無損,核對使用說明及有效期限，按列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期，并對滅火器統(tǒng)一編號。部門消防水帶投入使用五年以后,需要做水壓試驗,按分布位置均勻抽查，一般保證在5—20kg/cm2，試驗時間為６0火專用，任何人不得挪做他用，必需按指定位置擺放，外表要保持清潔、整齊，標(biāo)識清楚,油漆完好。01000．1５MPa，穩(wěn)壓罐無漏氣漏水現(xiàn)象，壓力顯示不正確.14布置成環(huán)狀。高層建筑消防給水系統(tǒng)應(yīng)實行防超壓措施。電梯治理問題準(zhǔn)時處理。監(jiān)視效勞供方工作質(zhì)量，填寫質(zhì)量記錄.樂觀協(xié)作技術(shù)監(jiān)視局做好審檢工作，轎廂內(nèi)應(yīng)張貼技術(shù)監(jiān)視局頒發(fā)的準(zhǔn)運證明。2配件的價格。依據(jù)，結(jié)果及建議書面知會效勞供方.打算續(xù)簽合同或更換效勞供方。合同簽訂后,部門負責(zé)人應(yīng)將保養(yǎng)條款書面知會設(shè)備責(zé)任人.5.６.65。7溫度的重設(shè)定應(yīng)報部門負責(zé)人批準(zhǔn),非指定人員不得擅自操作.冷卻塔等故障,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)準(zhǔn)時處理并報告設(shè)備主管。故障等應(yīng)通知設(shè)備主管到現(xiàn)場處理并報告責(zé)任部門負責(zé)人;更換主機電路板，須通報責(zé)任部門負責(zé)人。5.７。4/主辦應(yīng)準(zhǔn)時向部門負責(zé)人報告.并通知自動掌握系統(tǒng)原效勞供方或有資格的技術(shù)人員進展檢修，查明緣由向責(zé)任部門負責(zé)人報告。５.7.6自動掌握系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和掌握模塊消滅故障,設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)經(jīng)理同意,不得私自拆修，應(yīng)準(zhǔn)時邀請自動掌握系統(tǒng)效勞供方處理。5。7。７ 每半年對網(wǎng)絡(luò)掌握器及模塊進展保養(yǎng)。。7。8５。7．９樓宇智能化、電訊系統(tǒng)治理絡(luò)進展保養(yǎng)一次。。8。2編碼圖,每年檢查一次。人每周對重要數(shù)據(jù)進展備份。方或有資格的技術(shù)人員處理。5。８。6保養(yǎng)，并記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)修理記錄表》。5.7一年掩蓋一次,覺察接點松動等狀況準(zhǔn)時處理.并記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)修理記錄表》內(nèi).5。９安防系統(tǒng)治理覺察問題準(zhǔn)時報設(shè)備責(zé)任人處理.常傳輸。5．９.1。３設(shè)備責(zé)任人每季至少應(yīng)對攝像鏡頭進展一次清潔保養(yǎng)，效果不好的應(yīng)準(zhǔn)時進展處理,并由安全責(zé)任人確認監(jiān)控范圍符合安防要求。物業(yè)效勞中心應(yīng)編制監(jiān)視鏡頭的位置清單，確認錄像鏡頭序號,設(shè)備責(zé)任人依據(jù)狀況對監(jiān)控主機的編程進展調(diào)整。一次。9．３居家對講〔可視、非可視〕、無線對講系統(tǒng)主機局部由設(shè)備責(zé)任人每周清潔保養(yǎng)一次;外圍局部每月由設(shè)備責(zé)任人安排普查一次,進展雙向測試,覺察問題準(zhǔn)時處理并記錄。5.９.４門禁掌握系統(tǒng)電腦應(yīng)確保時刻正常運行，各種卡的授權(quán)、發(fā)行、掛失狀況每月由安全責(zé)任人進展匯總、記錄存檔.設(shè)備責(zé)任人每周對防火門、單元門的次.。5知供方準(zhǔn)時處理。一次全面保養(yǎng)和測試,確保報警功能完好。并對檢查狀況予以記錄。特別部位每月由設(shè)備責(zé)任人進展一次全面保養(yǎng)和測試.題準(zhǔn)時處理并作好記錄。5。１05。1０.1 由倉管員負責(zé)分類擺放在指定位置。5。10．25．1０。３使用者須辦理借用手續(xù)，按有關(guān)操作指導(dǎo)書正確使用。５。1０．４使用完畢，由使用者清潔、整理,倉管員驗收后放回原位置并完善借用手續(xù).5。10．55。１０．６加工場地應(yīng)配足有效消防器材.１1示。準(zhǔn)時處理，并記錄.記錄測試值,每年要對消遣健身場所的接地裝置進展一次檢查，接地體應(yīng)牢靠接地?！补瘛?、洗衣機使用人應(yīng)按規(guī)程操作，覺察電源備進展一次安全檢查。5115〔接頭松動、漏氣等特別狀況應(yīng)準(zhǔn)時報設(shè)備責(zé)任人處理，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每周對以上設(shè)備和桑拿設(shè)施進展一次安全檢查。的修理保養(yǎng)負責(zé)人。每周檢查各器材的運行狀況,保證各器材處于良好的使用用標(biāo)識。每周設(shè)備責(zé)任人對會議室、多功能廳、放映廳的空調(diào)系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)、進展一次試運行〔保養(yǎng)修理記錄表》上.假設(shè)在本周內(nèi)進展了會務(wù)活動，可取消本周的試運行。狀況編制相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書加以規(guī)定。5．12〔大廈)的立體車庫專為停放小型車所用,由嫻熟把握操作規(guī)程的專人負責(zé)操作。閑雜人員不得進入車庫,人員未退出車庫前不能啟動設(shè)備，嚴(yán)禁人、車、物混載開機升降。設(shè)備良好，有專職操作員操作的狀況下方可開機。量有效滅火器，并保持良好性能.措施。保養(yǎng)修理時，操作人員必需在車庫門口負責(zé)監(jiān)視，并放置停用標(biāo)識。法處理時，必需馬上匯報，并保護好現(xiàn)場。由設(shè)備責(zé)任人進展一次檢查并作好記錄。5。１2.3A.煤氣管道閥門有開關(guān)方向的標(biāo)識,能正常開閉。Ｃ。煤氣分閘箱應(yīng)有相對應(yīng)掌握的房號標(biāo)識。D．覺察煤氣泄漏馬上關(guān)閉煤氣總閥，準(zhǔn)時通知煤氣公司派人處理。５.13１3。１各類金屬欄、桿、樁、牌、蓋等以油漆作為保護層的公共設(shè)施油漆無明顯脫落、無明顯銹跡,安裝結(jié)實。３.3〔摩托〕車庫〔棚)的支架應(yīng)結(jié)實、整齊、美觀。。65。１3．7議一年清理一次，五年對池底徹底清理一次。１３。9３.10外墻裝飾無破損、無污跡。設(shè)備設(shè)施修理養(yǎng)護記錄說明部門負責(zé)人或助理每月巡查狀況記錄在《設(shè)備/設(shè)施檢查記錄表》中。日、周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)修理記錄表》中發(fā)性故障的搶修應(yīng)填寫《突發(fā)大事狀況記錄表》報相關(guān)部門.對于電梯效勞供方錄表》中記錄，每月需評估，并填寫《電梯效勞供方月度效勞效果評估表》。假設(shè)物業(yè)效勞中心有以下設(shè)施，則下表中的指導(dǎo)書必需序號編號和治理要求文件名稱1高壓環(huán)網(wǎng)柜操作作業(yè)指導(dǎo)書2低壓配電柜操作作業(yè)指導(dǎo)書3３.３條款的要求實柴油發(fā)電機操作行業(yè)指導(dǎo)書4施；公共照明系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書52、全部文件需發(fā)送消防主機、聯(lián)動柜保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書6品質(zhì)部審核批準(zhǔn)后消防主機、聯(lián)動柜操作作業(yè)指導(dǎo)書7消防泵試運行作業(yè)指導(dǎo)書8CO29門需對這些文件進變頻供水系統(tǒng)保養(yǎng)維護作業(yè)指導(dǎo)書1０變頻供水系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書１1質(zhì)部審核批準(zhǔn).電梯操作、故障處理作業(yè)指導(dǎo)書1２電梯掌握系統(tǒng)保養(yǎng)維護作業(yè)指導(dǎo)書１3空調(diào)系統(tǒng)泵類保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書1４冷卻塔保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書1５風(fēng)機盤管保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書161617１819202１22２32４252627空調(diào)系統(tǒng)水處理作業(yè)指導(dǎo)書小型中心空調(diào)操作作業(yè)指導(dǎo)書門禁、車管系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書巡更棒系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書立體車庫操作作業(yè)指導(dǎo)書可視對講系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書制相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書。。28。相關(guān)文件CSWY7.5.1-S０１－01 《設(shè)備設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》CSＷY7.5。1-Ｓ0１—02 電設(shè)備保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書》ＣSWY7。5.1-S01—0３ 《發(fā)電機保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書》CSWY7。5。1-Ｓ01－04 《給排水設(shè)備保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書》ＣSWY7。5。1—S０1－0５ 水系統(tǒng)特別狀況處理作業(yè)指導(dǎo)書》CＳWY7.5.１—S01—0６ 《泳樂設(shè)施保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書》CSWY7。5．1－S01-0７ 《清洗水池(箱〕治理方法》CＳＷY7．５．1-S