2015年上半年陜西房地產(chǎn)估價師理論與方法：搜集估價所需資料考試試卷

2015年上半年陜西省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：搜集估價所需資

料考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)市場也存在空間市場和—這兩個層面。A.資產(chǎn)市場B.資本市場C.信托市場D.證券市場2、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。土地總價土地單價C.樓面地價D.商品房價格3、某經(jīng)紀公司獨家代理銷售的一房屋成交價格160萬元，最高收費一萬元。3.24.86.484、業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，需要經(jīng)—同意。A.業(yè)主委員會B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主C.占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主5、數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的為。A：直線趨勢法B：指數(shù)曲線趨勢法C：二次拋物線趨勢法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標準差分別為6甲=890萬元，6乙=910萬元，6丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙〈丙〈甲B.甲＜乙＜丙C.丙〈甲〈乙D.乙＜甲＜丙7、業(yè)主大會會議決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經(jīng)以上的業(yè)主同意。A：專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之一C：專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總人數(shù)四分之三D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、關于融資成本，下列說法不正確的是A：融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B：融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C：融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本D：資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費E：借款合同9、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2,該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為_。5.00%5.25%5.42%5.75%10、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的總收益和總費用分別為13萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%,該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,該房地產(chǎn)的價格為一萬元。217117100D.無法確定11、禁止發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告的是_。A.在劃撥土地上開發(fā)建設的房地產(chǎn)B.已設定抵押的房地產(chǎn)C.未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)D.沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)12、下列關于路線價法的表述中，不正確的是_。A.路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格13、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔.據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%,則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為.【2003年考題】A：27.6萬元B：28.2萬元C：29.0萬元D：29.9萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000,成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%）,首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為1美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1：0.65,則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格為元人民幣/近。（近）A：17484.19B：19019.99C：19753.57D：20538.77E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用的估計值。A：正常B：較低^平均D：較高E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、下列不屬于房地產(chǎn)結合物的是_。A.管理人B.實物C.權益D.區(qū)位17、關于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是_。A.吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)18、防范估價風險的最后一道防線是.【2004年考題】A：撰寫估價報告B：審核估價報告C：出具估價報告D：估價資料歸檔E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某城市某類房地產(chǎn)的當期實際價格水平為3600元/近，預測值為3630元/近，修勻常數(shù)為0.65,則下一期房地產(chǎn)的預測值為。A：3610.5元/m?B：3619.5元/mC：3711.5元/mD：3719.5元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。A：短期貸款B：中期貸款C：長期貸款D：永久貸款E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、估價時點應與—的日期相一致。A.簽訂估價合同B.開始估價作業(yè)C.完成估價報告D.估價結果所屬22、根據(jù)《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，下列關于住房置業(yè)擔保機構的表述中，正確的是_。A.有不少于1000萬元人民幣的注冊資本B.有一定數(shù)量的周轉住房C.是非銀行性金融機構D.可要求借款人提供抵押反擔保23、根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，屋面防水最低保修期限為年。A：1B：2C：3D：5E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章24、屬于直接房地產(chǎn)金融形式的是。A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款B：商品房開發(fā)貸款C：居民住房消費貸款D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、a.規(guī)劃設計條件通知書、b.建設用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見通知書和d.建設工程規(guī)劃許可證，它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序為_。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。A.容積率B.空置率C.利息備付率D.成本利潤率2、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有。A：是一種專業(yè)意見B：估計價格或價值C：實行有償服務D：承擔法律責任E：估價作業(yè)日期長3、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有A：土地費用B：權益投資比率C：運營費用D：開發(fā)期E：貸款利率4、—是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地區(qū)，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設專賣店就不是最高最佳使用。A.權益原B.收益遞增遞減原理C.均衡原D.適合原理5、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)，對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)，對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2C.在國際上，銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%?45%6、城市房屋拆遷當事人達成拆遷補償安置協(xié)議后，又產(chǎn)生糾紛的，如選擇仲裁方式，則。A：必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意B：前提條件是當事人必須自愿達成仲裁協(xié)議C：實行“一裁終局制”D：只有一方依據(jù)補償安置協(xié)議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理E：對仲裁結果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理7、關于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有。A：有效市場大于服務市場B：服務市場大于潛在市場C：潛在市場大于有效市場D：滲透市場大于有效市場E：服務市場大于滲透市場8、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是_。A.項目投資資本金可以用貨幣出資B.項目投資資本金也可以用實物出資C.項目投資資本金不可用建設用地使用權作價出資口.項目投資資本金也可以用非專利技術，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估9、當貸款綜合風險度超過一時，為高風險貸款。50%60%80%90%10、運用市場法估價的操作步驟一般可分為。A：搜集交易實例B：選取可比實例C：對可比實例的市場價格進行適當?shù)奶幚鞤：對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚鞥：求取比準價格11、實行物業(yè)服務收費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括。A：物業(yè)服務成本B：法定稅費C：物業(yè)服務企業(yè)的利潤D：物業(yè)服務企業(yè)的酬金E：物業(yè)服務支出12、成本法特別適用于那些既沒有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括等.【2005年考題】A：圖書館B：鋼鐵廠^空置的寫字樓D：單純的建筑物E：加油站13、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)14、在城市用地經(jīng)濟評價中，確定各種地價修正系數(shù)基礎的區(qū)位條件是。A：宏觀區(qū)位B：中觀區(qū)位C：微觀區(qū)位D：其他區(qū)位E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有。A：潛在毛租金收入B：有效毛收入C：凈運營收益口：稅前現(xiàn)金流量E：稅后現(xiàn)金流量16、住宅專項維修資金的依據(jù)包括。A：《土地管理法》B：《城市房地產(chǎn)管理法》C：《物業(yè)管理條例》D：《住宅專項維修資金管理辦法》E：1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》17、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起內(nèi)給予答復。A：5日B：7日C：10日D：15日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是。A：賺取開發(fā)利潤B：滿足自身生活居住的需要C：將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D：滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要E：參與房地產(chǎn)間接投資19、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應選擇的判別指標是。A：凈現(xiàn)值B：凈現(xiàn)值期望值C：凈現(xiàn)值標準差D：凈現(xiàn)值標準差系數(shù)E：借款合同20、關于物權的效力說法有誤的是_。A.同一標的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權同時并存B.同一標的物一般來說物權優(yōu)先于債權C.私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主失效D.物權成立后，無論其標的物輾轉落入何人之手，權利人均可追及標的物行使其權利21、估價報告有效期應從一起計。A.估價時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之D.簽訂估價委托合同之日22、企業(yè)財務分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標有。（2008年試題）A：資產(chǎn)報酬率B：銷售凈利率C：資產(chǎn)負債率D：存貨周轉率E：股東權益報酬率23、國辦發(fā)[2006]26號文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時具備的條件有OA.住宅小區(qū)綠地率在30%以下B.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上C.單套建筑面積在120m2以下D.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下