寫字樓分級(jí)和配置標(biāo)準(zhǔn)的探討

.../寫字樓分級(jí)和配置標(biāo)準(zhǔn)的探討"5A"是指OA〔辦公智能化BA〔樓宇自動(dòng)化CA〔通訊傳輸智能化FA〔消防智能化SA〔安保智能化。甲級(jí)寫字樓國際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時(shí)寫字樓；人性化；空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通商務(wù)化。從市場(chǎng)需求的角度出發(fā),對(duì)影響寫字樓品質(zhì)的因素進(jìn)行總結(jié),提出一定的市場(chǎng)依據(jù)供參考。具體如下：1、區(qū)位交通房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)首要考慮的要素就是地段,寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體,區(qū)位地段顯得尤為重要,企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段,寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身,實(shí)際上來說,寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以,作為甲級(jí)寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該是位置十分優(yōu)越,一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū),交通十分便利,四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛一定是其寫字樓價(jià)值的重要支撐。規(guī)模評(píng)價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身,它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開的整體,所以這里所說的規(guī)模,不僅是指建筑體積本身比較大,而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；因?yàn)閷懽謽强蛻?高端企業(yè)客戶,比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng),這是形成商務(wù)氣氛的基本條件,寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體,項(xiàng)目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度,重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境,即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套,形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施,是難以稱得上是甲級(jí)寫字樓。

2、硬件設(shè)施寫字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面,主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu),抗震在8級(jí)地震以上；辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；供電系統(tǒng)：雙路供電,辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng),用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度,空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力,新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。電梯：國際知名品牌,每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺(tái),候梯時(shí)間不超過30秒鐘。停車位：每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位,并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng),并有中水處理系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；辦公〔OA：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上,辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；通信〔CA：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間,提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶,百兆到桌。樓宇〔BA：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理,并監(jiān)控其運(yùn)行狀況,實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制；消防〔FA：防火電視監(jiān)控,安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；保安〔SA：保安重點(diǎn)部位〔門廳、電梯等設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī),自動(dòng)巡更；3、裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻,局部為高檔石材等材料。大堂：有大堂,大堂地面應(yīng)為XX石、花崗巖、天然石材等,墻面應(yīng)為XX石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料,應(yīng)有吊頂,柱應(yīng)包XX石、不銹鋼等材料電梯廳：采用高檔裝飾材料,地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、XX石或木門套；走廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面,高檔吸音材料吊頂；衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具,高品質(zhì)、低噪聲,通長石材洗面臺(tái),設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙,高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度,高級(jí)瓷磚或石材墻、地面,前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆,高檔吸音材料吊頂,刷高級(jí)乳膠漆,塊狀膠墊地毯地面；生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局,以增添寫字樓內(nèi)部景觀。4、商業(yè)配套甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施,如職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等；總之,一個(gè)稱得上甲級(jí)寫字樓的物業(yè),其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。軟件服務(wù)寫字樓軟性服務(wù)體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一方面是高效全面的物業(yè)管理,另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上,也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如,將洗衣、送餐等酒店式服務(wù),電話/衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃、會(huì)議/會(huì)展服務(wù)、貴賓接送服務(wù)等。又如,一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng),節(jié)假日無休,而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細(xì)微周到的服務(wù)?？傊?評(píng)價(jià)一個(gè)寫字樓物業(yè)是不是能夠達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn),不僅要看產(chǎn)品本身,而且還有諸多非產(chǎn)品方面的影響因素,是一個(gè)綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果。目前,上海的寫字樓分為三個(gè)等級(jí)：國際甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓。評(píng)定上海寫字樓的級(jí)別則主要從地理位置、寫字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關(guān)鍵詞：軌道交通地理位置是對(duì)寫字樓的等級(jí)評(píng)定的首選因素之一,而地理位置評(píng)定優(yōu)劣時(shí)考慮的要素主要包括了交通便利度、周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及軌道交通設(shè)施情況等。其中,寫字樓項(xiàng)目能否與軌道交通直接相連,是最為重要的考慮要素。在對(duì)寫字樓的地理位置進(jìn)行評(píng)定時(shí),能夠達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通常指在中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)的一些中等品質(zhì)的項(xiàng)目,或是處于次商務(wù)區(qū)〔例如徐家匯、虹橋、外灘等內(nèi)達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。而對(duì)于國際甲級(jí)寫字樓而言,中央商務(wù)區(qū)的地理位置是能更好地使其成為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：凈高至少2.7米寫字樓的硬性因素主要包括樓層的凈高、得房率、停車位數(shù)量、電梯等指標(biāo)。一般來說,國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項(xiàng)目的凈高都至少需要在2.7米以上,并且具有高得房率,通常單元分割后的得房率也應(yīng)該要至少高于70％。同時(shí),備有充足的停車位數(shù)量,至少滿足每200平方米的寫字樓提供一個(gè)停車位。在電梯數(shù)量的配備上,則需要保證每架電梯服務(wù)的寫字樓面積不超過4000平方米－5000平方米。而甲級(jí)寫字樓的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)則相對(duì)較低一點(diǎn),不能完全達(dá)到上述所列的內(nèi)容。在寫字樓的技術(shù)參數(shù)方面,主要從其內(nèi)部的通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電力系統(tǒng)等因素考慮。通訊系統(tǒng)方面主要考慮電話直線的數(shù)量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設(shè)備。空調(diào)系統(tǒng)則主要考慮空調(diào)系統(tǒng)的配置、冷量、鮮風(fēng)量的配置等內(nèi)容。電力系統(tǒng)則主要以項(xiàng)目的總供電量及其應(yīng)急電力系統(tǒng)等的相關(guān)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：只租不售判定寫字樓的軟性因素主要包括開發(fā)商的背景、物業(yè)管理公司的聲譽(yù)以及寫字樓外立面、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)以及選用品牌等因素。其中,開發(fā)商的寫字樓營銷模式,是評(píng)定寫字樓等級(jí)的重要因素之一。通常高品質(zhì)的國際甲級(jí)寫字樓或甲級(jí)寫字樓會(huì)采取只租不售的策略,即使部分面積進(jìn)行銷售,也通常為連續(xù)的幾個(gè)樓層。評(píng)定辦公樓等級(jí)時(shí),有一些客觀指標(biāo)的打分標(biāo)準(zhǔn),主要指標(biāo)內(nèi)容包括總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設(shè)施、大樓設(shè)計(jì)和發(fā)展商背景,綜合下來5分為超甲級(jí),4分為甲級(jí),3分為乙級(jí)。關(guān)鍵詞：純租與可售型目前大城市的甲級(jí)寫字樓基本有純租和可售型兩種,大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓為純租型的。對(duì)于純租的寫字樓而言,開發(fā)商持有較長期的觀念并更注重項(xiàng)目作為長期的投資而帶來的租金收益。由此因?yàn)闃I(yè)主的唯一性,可以實(shí)施綜合的市場(chǎng)、租賃及管理戰(zhàn)略,所以會(huì)更好的管理租客的信息資料,保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及確保整體的租金收益?？墒坌偷膶懽謽强梢詽M足那些希望自己擁有而非租賃的用家要求。開發(fā)商更注重通過物業(yè)出售來獲取短期的收益。由于物業(yè)出售而產(chǎn)生的多個(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主,或自用或投資,他們購買目的的不同,導(dǎo)致對(duì)于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的確比較困難。對(duì)甲級(jí)寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)傾向于寫字樓的辦公設(shè)施和地理位置、交通環(huán)境,而到寫字樓上班的白領(lǐng)一族,更看中諸如交通環(huán)境、用餐方便、泊車與叫出租、洗手間等更為人性化的指標(biāo)。關(guān)鍵詞：?jiǎn)螌用娣e超1000平方米對(duì)于甲級(jí)寫字樓的衡量標(biāo)準(zhǔn),主要包括了交房標(biāo)準(zhǔn)、建筑施工、單層面積等方面。要被評(píng)為甲級(jí)寫字樓并不一定想要符合每一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),不過必須達(dá)到以下的多項(xiàng)指標(biāo)。同時(shí),隨著目前市場(chǎng)情況的不斷變化和建筑技術(shù)的發(fā)展,指標(biāo)會(huì)不時(shí)更新?！鰡螌用娣e達(dá)1000平方米或以上■層高達(dá)2.60米或以上■平均得房率為60%-65%或以上■位于中央商務(wù)區(qū),有便捷交通■租戶包括知名本地或跨國企業(yè)■高端的交房標(biāo)準(zhǔn)■高質(zhì)的建筑施工■樓層可靈活分隔■寬敞的大廳及通道■高效的中央空調(diào)系統(tǒng)■專業(yè)的物業(yè)管理■充足的停車設(shè)施■基本的后備電源系統(tǒng)■高效的電梯管理系統(tǒng)■充足的洗手間設(shè)施■合格的通訊系統(tǒng),以支持話音及數(shù)據(jù)傳輸關(guān)鍵詞：八大特征所謂甲級(jí)寫字樓,實(shí)為一種通行叫法,并沒有固定標(biāo)準(zhǔn),在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無法找到這個(gè)名詞,仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn),它是在以一些外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中,逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯。將寫字樓按照其綜合實(shí)力不同,劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講,國際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。具體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不甚統(tǒng)一,在參照國際化通行標(biāo)準(zhǔn)的情況下各有自己的一套判別方式,就我國的辦公樓市場(chǎng)而言,一般分為高檔物業(yè)<甲級(jí)寫字樓>、中檔物業(yè)<乙級(jí)寫字樓>、低檔物業(yè)<丙級(jí)寫字樓>。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符,甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。關(guān)鍵詞：基于市場(chǎng)的相對(duì)質(zhì)量由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同,寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量。其考量標(biāo)準(zhǔn)為以下幾部分：樓宇品質(zhì)〔包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)模、客戶進(jìn)駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化等10項(xiàng)指標(biāo)通過綜合評(píng)定打分后,達(dá)到一定分值來判斷。上海的甲級(jí)寫字樓主要分布在黃浦、靜安、盧灣、陸家嘴、長寧、徐家匯等6地的六大CBD〔centralbusinessdistrict即中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。黃浦分布區(qū)域?yàn)槿嗣駨V場(chǎng)周邊、外灘及XX東路,