房地產業(yè)形勢分析與預測

2004～2005年房地產業(yè)形勢分析與預測

住房是居民的基本生活需求。在全面建設小康社會階段，隨著經濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。供不應求是未來幾十年中國房地產市場的主導趨勢。房地產業(yè)既是資本密集、關聯(lián)度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)，判斷房地產業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發(fā)展觀為指導，在經濟社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產產品開發(fā)周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產業(yè)市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產業(yè)形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。房地產產品具有空間不可移動性，局部地區(qū)供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國，以局部地區(qū)的房地產形勢推導全國整體態(tài)勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。上述幾點是本課題組進行以下分析和預測的邏輯起點。一2004年中國房地產市場形勢判斷2004年是中國房地產市場不平靜的一年，國家出臺房地產宏觀調控政策頻率之高、力度之大前所未有。在強力的宏觀調控下，2004年中國房地產業(yè)呈現(xiàn)出了不同于往年的鮮明特征。（一）房地產投資1.投資增速趨緩，但占全社會固定資產投資比重持續(xù)上升2004年全國房地產開發(fā)投資總額達13158.25億元，同比增長28.1%，比2003年回落2.2個百分點。從2004年變化看（見圖1），房地產投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產投資同步下降。但從近幾年的數據比較看，2004年的房地產投資增速仍比1998年以來的年均增長速度高出5.6個百分點；房地產投資額在全社會固定資產投資中所占比重仍有所上升，處于歷史的最高位。中國房地產業(yè)起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體上呈現(xiàn)出與經濟發(fā)展相對應的快速增長特征。從中國國民經濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，房地產投資占全社會固定資產投資比重的上升是市場需求結構發(fā)生變動的必然結果。1986～2004年的18年間，中國房地產投資年均增長速度為35.9%，遠高于同期固定資產投資年均增長19.95%的速度，也遠高于GDP的增長速度（見圖2、表1）。特別是1999年以來房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，只有2002年和2004年增速出現(xiàn)減緩。但從全社會固定資產投資增速與房地產投資增速的對比看，前者2004年比2003年回落1.9個百分點，而后者回落2.2個百分點，兩者均為1995年以來第二高，表明宏觀調控政策對房地產投資和全社會固定資產投資均有抑制作用。圖12004年1～12月全國固定資產投資與房地產投資增速比較*圖21986～2004年GDP增長率、全社會固定資產投資增長率與房地產開發(fā)投資增長率表11986～2004年GDP、全社會固定資產投資、房地產投資及其增長率情況續(xù)表12.結構發(fā)生變化，但經濟適用房所占比重繼續(xù)減少從地區(qū)投資結構看，2004年東、中、西部地區(qū)房地產投資占全國房地產總投資的比重分別為69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分別為75.51%、12.46%和12.03%。2004年東部所占比重較1998年下降5.98個百分點，中西部的比重增大。但由于東部基數大，占全國比重仍近70%。2004年東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率分別為27.9%、37.6%、20.6%（見圖3），而1998年三個區(qū)域的房地產開發(fā)投資增長率分別為：11.7%、18.8%、42.2%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。從商品住宅的投資類型結構看（見表2），2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，為1998年以來最低。經濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，5年間減少了6個多百分點；同比也從1999年增長61.35%，下降為2004年的-2.50%。而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。經濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。圖31998～2004年全國及東、中、西部房地產投資增長率表21998～2004年全國商品住宅投資情況3.國內信貸比重降低，但對銀行貸款的依賴依然過高目前中國房地產開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、外資、自籌資金和其他資金。與2003年相比，2004年全國房地產開發(fā)資金來源構成最引人注目的變化是：國內貸款比重下降明顯，自籌資金和其他資金比重有所提高。兩個年度預算內投資、債券、外資三項都只占微不足道的比重，三項合計均為1.4%；國內貸款所占比重下降了5.4個百分點，增長率僅為0.5%，同比回落40.7個百分點；自籌資金與其他資金所占比重分別上升了1.8和3.6個百分點（見圖4）。這表明金融調控初顯成效，融資渠道醞釀變局，房地產投資資金來源結構有所調整，過分依賴于銀行貸款的風險有所緩解，信貸緊縮導致的資金需求缺口從其他資金來源中得到了彌補。圖42003～2004年全國房地產投資資金構成比較從2004年全年的房地產開發(fā)資金來源變化過程看，國內信貸占房地產開發(fā)資金比重亦呈持續(xù)下降態(tài)勢。1～3月份房地產投資合計3595.39億元，其中國內貸款874.86億元，占24.33%；1～6月份房地產投資資金來源合計為7602.8億元，國內貸款1667.69億元，占21.94%；1～9月份，房地產投資資金為11614.1億元，其中國內貸款2342.36億元，所占比重進一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。從多年數據考察（見圖5），1998年國家預算內資金為14.95億元，2004年為11.81億元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；債券1998年為6.23億元，2004年為0.19億元，所占比重由0.14%下降到幾乎為0；利用外資1998年為361.76億元，2004年為228.20億元，所占比重由8.19%下降到1.3%。國內貸款1998年為1053.17億元，2004年為3158.41億元，所占比重由23.85%下降為18.4%；自籌資金1998年為1166.98億元，2004年為5207.56億元，占比由26.43%上升為30.3%；其他資金1998年為1811.85億元，2004年為8562.59億元，占比由41.04%上升為49.9%（見表3）。圖51998～2004年全國房地產開發(fā)資金構成及國內貸款增長率情況表31998～2004年全國房地產開發(fā)資金情況盡管2004年國內信貸在房地產開發(fā)資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地產開發(fā)資金來源的“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。因此，在房地產開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產金融發(fā)育不良有關。發(fā)展多元化的房地產開發(fā)融資方式以減少銀行信貸風險的任務仍很艱巨。同時，2004年房地產投資量依然處于增長狀態(tài)，為1997年以來的最高值。房地產開發(fā)對銀行貸款依賴度過高的狀態(tài)還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔著房地產開發(fā)的金融風險。如果沒有理想的貸款投資渠道，2005年房地產行業(yè)貸款增長有可能出現(xiàn)反彈。（二）房地產開發(fā)1.土地開發(fā)面積減少，購地、開工和竣工面積增速減緩1997～2003年期間，全國房地產土地開發(fā)面積平均每年增加2400多萬平方米。2004年由于土地市場清理整頓、暫停半年建設用地審批，房地產土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬平方米。房地產土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。土地控制對商品房建設的影響具有滯后性，2004年全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積均繼續(xù)增加，但與1997～2003年的平均增量相比，新開工面積和竣工面積的增速減緩，施工面積增速繼續(xù)加大。1997～2003年新開工面積年均增量為6780萬平方米，竣工面積年均增加4274萬平方米，2004年上述增量分別減少為5706萬平方米和1000萬平方米；1997～2003年施工面積年均增加12090萬平方米，2004年增量為22925萬平方米（見表4）。表4全國房地產土地開發(fā)及商品房銷售面積變化表2.拆遷規(guī)模受到遏制，但過度占地依然存在反彈因素據建設部有關部門統(tǒng)計，目前全國房地產市場中有50%左右來自于拆遷所產生的被動需求。這種過度的人為增加的被動需求改變了正常的供求格局，增大了購房需求的壓力，同時也使房屋拆遷成為城市社會矛盾最尖銳的領域之一。主要表現(xiàn)：（1）安置補償不合理，政策不到位，導致拆遷戶利益受損失，嚴重的甚至造成因拆致貧。這是引發(fā)拆遷矛盾的最直接的原因。（2）拆遷戶得不到有效的行政與法律保護，往往與拆遷人、行政部門、司法部門處于對立位置。這是制度上的最根本的問題。（3）一些地方政府部門規(guī)劃不周，造成居民不能回遷。這是造成社會問題的重要原因。從全國的情況看，2004年上半年因征地拆遷而引發(fā)的到建設部上訪的人數有4026批、18620人。其中集體上訪905批、13223人，個體上訪3121批、5397人，半年就超過2003年3929批、18071人的全年上訪總量。針對拆遷中出現(xiàn)的矛盾，溫家寶總理于3月5日在十屆人大二次會議上作政府工作報告時指出，要抓緊解決城鎮(zhèn)房屋拆遷和農村土地征用中存在的問題，在城鎮(zhèn)房屋拆遷中，要嚴格依據城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，合理確定拆遷規(guī)模，規(guī)范審批程序，完善補償安置政策，強化監(jiān)督檢查。2004年6月6日國務院辦公廳在《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發(fā)［2004］46號）中規(guī)定，對于拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除了保證能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經濟適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。盡管2004年中央針對圈地問題出臺了包括凍結審批在內的一系列政策和措施，但土地控制形勢依然嚴峻。低廉的征地費不僅使農民失地失業(yè)，也是獲取巨額財政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動因。土地出讓程序仍欠規(guī)范，缺乏監(jiān)督，如經營性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規(guī)范，有的地方不按規(guī)定或不能及時公開經營性土地出讓信息，有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題，一些領導干部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經營性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆。土地利用規(guī)劃的法律效力還沒有真正建立，調整建設用地增量的現(xiàn)象在許多地方時有發(fā)生，1987年及1997年編制的兩輪土地規(guī)劃事實上并未得到有效執(zhí)行。一些地方政府為了短期利益出臺土地優(yōu)惠政策，以低價土地招商引資，導致長期性投資環(huán)境惡化、區(qū)域間的惡性競爭和國家土地資產的流失。中央采取“暫停土地審批半年”應急性控制土地措施后，2004年的土地控制初見成效，但這種措施畢竟只能是暫時性的?！皟鼋Y半年土地審批”是1997年國務院11號文件以來國家第二次采取“暫停”這種非常措施，但在沒有消除“占地沖動”機制和建立約束“沖動”機制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。（三）房地產銷售1.銷售量持續(xù)增長2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達到38231.64萬平方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米（見表4）增加了396萬平方米。隨著銷售量的增長，房地產年銷售額也大幅上漲，1998年為2513.3億元，2004年上升為10375.71億元。在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加。1998年和1999年分別為79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年達到93.30%（見圖6）。從各類商品房銷售的構成看，1998年以后，在銷售總量中住宅一直占近90%（見圖7），表明居民對住宅需求旺盛；商業(yè)用房銷售面積也有所增長。圖61998～2004年全國房地產銷售額情況圖71998～2004年全國各類商品房在銷售面積中所占比重圖81998～2004年全國房地產銷售與竣工、新開工面積比較圖91998～2004年全國銷售面積、新開工面積、竣工面積增長率情況圖101997～2004年全國商品房價格變化圖圖111998～2004年全國商品房銷售價格從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產竣工面積、新開工面積分別為1.22億平方米、1.76億平方米和2.04億平方米，2004年分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米（見表4和圖8）。除1999年外，銷售面積增長率均高于竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。2004年全國銷售面積增長13.7%，竣工面積增長2.1%，新開工面積增長10.4%，分別比2003年下降了12.07、16.45和17.42個百分點（見圖9）。這種態(tài)勢盡管對減少空置面積有利，但若考慮銷售相對于開工、竣工的滯后期，則存在著以后年度供給量減少的風險。2.房價攀升2004年全國商品房平均售價為2714元/平方米，比1998年增加651元（見圖10、圖11、表5），年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠大于1998～2003年的年均增量。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經濟適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價格增幅較大。商品房價格上漲的主要原因：（1）土地價格上漲。國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調查報告顯示，2004年第一季度35個大中城市有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點，有9個城市房價漲幅超過10個百分點。其中上海、沈陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價與房價雙雙上漲。第二季度，全國有8個城市土地交易價格同比漲幅超過10%，有6個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點，其中杭州、上海、沈陽、天津等4城市重合。可見，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。（2）建筑材料價格上漲。（3）新建住宅品質（建筑材料品質、戶型及配套設施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導致的房價上漲。（4）房地產市場供求結構變動，中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場的結構性矛盾。這種結構性失衡的原因，一是政府對經濟適用房投資的減少。2004年全國經濟適用住房投資同比增長為-2.5%，占住宅開發(fā)投資的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市場的內在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。三是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格。（5）投資和投機性購房拉動。（6）國家對房地產開發(fā)的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對“地根”的緊縮，影響消費者對房價的預期。房地產開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作，經媒體放大，進一步強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風。（7）房地產市場中存在著特定形式的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業(yè)吸引資本向其流動的基本條件之一，更是新的產業(yè)興起和發(fā)展的基礎，房地產業(yè)在我國起步晚，屬于新興產業(yè)。表51998～2004年全國商品房平均銷售價格應當承認，2004年采取的宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，事實上起到了推動價格增長的作用。但是，宏觀調控的首要目標是抑制房地產投資過快增長而不是降低房價，不能以房價走勢作為判定調控成效的標準。站在消費者角度看，房價的升高使苦于房價高企的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要應靠住房社會保障體系，而不是產業(yè)的宏觀調控政策。3.需求依然旺盛盡管2003年以來各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來，城鎮(zhèn)人均收入年均增長率為8.95%，住宅價格年均增長率為3.82%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率（見圖12）。隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數量增長帶動商品房需求。1990年中國城鎮(zhèn)化水平為26.4%，2004年已超過40%。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。三是投資和投機性購房需求。建設部的數據顯示，2004年上海投機性購房所占比例達16.6%，長沙市為16%，寫字樓則高達40%。圖12房價增長率、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率與GDP增長率旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。當然，考察1998年以來的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國國內生產總值變化情況，我們應當審慎地看待當前的有效需求，對房價與收入的動態(tài)比較關系保持一定的戒心。二影響房地產的調控政策和2005年房地產發(fā)展趨勢（一）影響房地產業(yè)的宏觀調控政策近年來，我國經濟發(fā)展勢頭良好，但經濟運行中的結構性矛盾進一步顯現(xiàn)，表現(xiàn)為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大，房地產開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。為控制房地產行業(yè)過熱，2004年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，房地產開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調控范圍。各商業(yè)銀行嚴格控制對房地產的信貸投放，土地管理部門持續(xù)開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地產企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴控“銀根”緊縮的壓力。其實，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺了加強土地管理、控制信貸過快增長的政策，對房地產投資過快增長亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實施力度進一步加大而已。2004年中國房地產市場烙上了深刻的宏觀調控烙印，并將對2005年房地產的發(fā)展繼續(xù)產生深刻影響。1.緊縮“銀根”2004年金融部門連續(xù)采取措施，加強和改進房地產信貸管理，調整信貸投向。（1）4月25日央行提高存款準備金率0.5個百分點。（2）4月27日國務院下發(fā)通知，將房地產（不含經濟適用住房項目）開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。（3）6月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產貸款的業(yè)務管理流程，確定控制房地產貸款業(yè)務風險的具體指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%），房地產開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。（4）10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理辦法》（征求意見稿），對房地產信托業(yè)務的經營規(guī)則、監(jiān)督管理、風險控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。（5）10月29日央行上調存貸款基準利率。2.嚴格控制供地，規(guī)范土地市場繼2003年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年相繼實施：（1）國務院辦公廳發(fā)出《關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫?！卑肽?，標志著土地審批凍結半年。（2）繼續(xù)治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進行督查，核減了70.1%的開發(fā)區(qū)，查處土地違法案件7萬多起。（3）國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對全部經營性土地必須通過招拍掛出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不力的經營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經營性土地協(xié)議出讓之路。（4）為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務院頒布了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。2004年11月國土資源部先后出臺《關于貫徹落實〈國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設項目用地預審管理辦法》。（5）為消除地方政府干預土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領導。（6）為切實保護耕地特別是保護基本農田，2004年10月21日國土資源部頒發(fā)《關于印發(fā)〈關于基本農田保護中有關問題的整改意見〉的通知》。經過治理整頓，2004年第一季度國務院批準的城市分批次建設用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除內蒙古自治區(qū)以外，30個?。▍^(qū)、直轄市）共清理各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過全國實有城鎮(zhèn)建設用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，涉及土地面積79.26萬公頃；清理違法占用土地項目7184個，涉及面積3.65萬公頃；對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風”得到遏制。土地市場向規(guī)范化邁進一步，1～9月份全國經營性土地招拍掛面積3.63萬公頃，總價款達到2100多億元。3.控制拆遷2004年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產開發(fā)也帶來較大影響。建設部關于《城市房屋拆遷估價指導意見》1月1日開始實施，建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實施，6月6日國務院辦公廳頒布《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構、行政行為進行了規(guī)范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關系。（二）2005年房地產業(yè)發(fā)展趨勢2004年的宏觀調控取得了一定成效，但經濟運行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經濟社會發(fā)展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2005年房地產業(yè)將在繼續(xù)宏觀調控的環(huán)境中發(fā)展。1.投資繼續(xù)得到控制，融資渠道醞釀變局中央經濟工作會議將“控制固定資產投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結構，調整投資與消費關系”列為2005年的重點之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍將是2005年宏觀調控的重要手段。參照以往的經驗，固定資產投資超過國民收入的35%就會出現(xiàn)投資過熱?？疾旃潭ㄙY產投資占國內生產總值的比例（投資率）歷年變化（見圖13）可以看到，即使在1992～1993年房地產過熱年份，全國投資率也沒有達到38%的水平。但2001年的投資率已經達到38.24%，開始超過1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏觀調控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了51.33%的新高。這表明控制投資增長的任務仍然緊迫。房地產投資占社會固定資產投資的20%左右，并對上游產品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產投資應在情理之中。2005年房地產投資增速將進一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。圖13全社會固定資產投資占國內生產總值的比重由于央行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化，例如大型房地產企業(yè)尋求上市融資機會等，房地產業(yè)將從項目導向向資金導向轉變。2.土地市場趨向規(guī)范，建設用地增量控制更嚴2005年土地市場將趨向規(guī)范，建設用地增量供應控制將更加嚴格。國土資源部和監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2005年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強化。建設項目用地預審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步展開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規(guī)劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護國家作為土地所有者的權益，消除開發(fā)商的尋租機會和不當得利，有利于消除腐敗和廉政建設。從房地產業(yè)的層面看，房地產開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導模式，中小房地產項目將逐步成為市場主體。3.被動需求有望下降，二手房市場升溫2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央十分關注拆遷的負面效應，可以期望2005的拆遷工作將慎重進行。拆遷工作即使繼續(xù)進行，拆遷量與前幾年占全國房地產市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產市場需求將產生重要影響。2004年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導致申貸難度大，使二手房市場并未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結構將趨向合理，推進住房市場良性循環(huán)。二手房市場的發(fā)展，將對平抑房地產價格升高、穩(wěn)定房地產市場發(fā)揮重要作用，有利于我國房地產事業(yè)的整體健康發(fā)展。因此可以預見，2005年二手房市場將在我國房地產市場中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國建設和諧社會做出貢獻。4.供求關系偏緊，房價增幅趨緩從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大?？刂撇疬w規(guī)模在影響需求的同時，也影響供給，對于供求關系而言，這一因素可以忽略不計。因此，可以預測，隨著我國經濟的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，2005年房地產市場的需求將在前幾年的基礎上持續(xù)旺盛。從供給來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關系偏緊。同時，房地產新開工面積和土地購置面積增幅雙雙回落，土地開發(fā)面積減少，從這些先行指標的變化可以預計，在2005年國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調控政策不可能有根本改變的情況下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，供求關系偏緊的局面很難改變。從上述對供求關系的分析可以判斷，2005年房地產價格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，我們認為2005年房地產價格的升幅將有所回落：第一，市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預期的影響最大（市場預期供給減少是2004年房價上漲的深層原因），這種影響將隨著時間的推移逐步減小。5.企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性過去房地產開發(fā)中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產經營環(huán)境進一步優(yōu)化，企業(yè)經營將走向平等競爭，質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業(yè)競爭的基礎。在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強的房地產企業(yè)中，導致企業(yè)的洗牌重組在2004年已呈現(xiàn)出跡象的基礎上持續(xù)進行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、一些不具備專業(yè)素質和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產業(yè)務中分一杯羹的企業(yè)、一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；房地產業(yè)調整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉軌前已儲備大量土地而無力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實力的開發(fā)商進行合作開發(fā)，2004年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，預計2005年將會大量出現(xiàn)；來自歐美成熟市場的直接投資有可能成為2005年市場的亮點之一。概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質量競爭將成為競爭的主要表現(xiàn)。近幾年房地產市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層出不窮，表現(xiàn)出濃厚的浮躁色彩，順應了高收入購房者不僅重視房屋品質和舒適程度，而且追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適于安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性，并被日漸增多的開發(fā)商接受為主要競爭手段。2004年北京興起的新產品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉移到對產品品質的關注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個方面重新認識和定位樓市產品的競爭力眾多房地產開發(fā)企業(yè)或者主動、或者被動地受到新產品主義理念的影響，并越來越多地在產品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務等方面做出相應改進。三政策建議（一）正確判斷形勢，促進房地產市場的穩(wěn)定繁榮衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產市場需求的旺盛和各界對房地產市場的關注。房地產業(yè)對于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進產業(yè)結構的調整和國民經濟的快速發(fā)展有著重要意義。其產業(yè)關聯(lián)度高，帶動性強，與金融業(yè)聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關系整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。判斷當前錯綜復雜的房地產市場形勢，首先要從中國經濟社會發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標，科學的、歷史的、發(fā)展的來看待當前的房地產市場，而不是簡單的拿一些指標與西方發(fā)達國家進行生硬對比。同時，也要充分認識到房地產業(yè)自身的特點，在此基礎上全面而有針對性的分析市場形勢：房地產開發(fā)周期長，產業(yè)波動性大，市場供求關系是長期積累、演變的結果，不能單純以年度同比指標來判斷市場供求關系；房地產產品在空間上不可移動，市場具有明顯的區(qū)域性特征，不能簡單地以局部地區(qū)市場供求關系推導全國房地產整體形勢。房地產業(yè)提供的產品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對于房地產業(yè)的管理主要應是規(guī)范市場秩序，保護公平競爭，房地產產業(yè)政策的目標應是促進產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，滿足居民的基本住房需求。中國房地產業(yè)作為支柱產業(yè)今后幾十年仍將以較快速度發(fā)展，這是住房社會需求強力拉動的必然結果。因此，中國房地產市場總體態(tài)勢是供不應求。要站在貫徹落實科學發(fā)展觀、統(tǒng)籌經濟與社會發(fā)展、滿足人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資產投資增長過熱與保證房地產市場正常供給的關系，正確處理保護耕地與增加房地產用地的關系，正確處理遏制投機性購房與保護居民合理住房需求的關系。針對2004年中國房地產市場出現(xiàn)的潛在供應減少，價格上漲過快的新情況，適時調整宏觀調控的目標和手段，將保證市場供應，平抑房地產市場，防止供求關系過大波動作為衡量宏觀調控是否有效的最重要標準。減少行政直接干預，主要通過市場優(yōu)化房地產資源配置，應是促進房地產業(yè)的健康發(fā)展的正確方向。（二）盤活存量土地，完善土地供應辦法在2005年緊縮“地根”政策不會有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。盤活存量土地，不僅關系到房地產市場的供給，也是土地制度改革的重要目標之一。緊縮“地根”的權力在中央，而盤活存量用地的責任主要在地方。各級地方政府要在認真清查閑置土地的基礎上，進一步加強土地市場監(jiān)管，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺，減少交易成本，為存量土地流轉創(chuàng)造條件。在新增房地產用地供應中，要進一步完善土地供應辦法，推行經營土地出讓招投標制，并采用綜合評標的方式，改變一味價高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設計、商品房售價等限制性條款來穩(wěn)定商品房價格。加強土地整理儲備工作，掌握調劑土地供應的主動權；完善土地一級開發(fā)制度，盡量采取熟地供應的方式出讓經營性用地，規(guī)范土地市場。根據各地實際情況，在廣泛征求房地產商、購房人和各方面專家意見的基礎上，制定科學的土地供應計劃，并及時向社會發(fā)布，以穩(wěn)定市場預期。在保護耕地，控制城市建設用地的同時，我們也應認識到：相對于農村居民點用地，城市建設用地是更集約的用地。中國城市建設用地人均指標僅100平方米左右，而農村居民點人均用地一般在150～200平方米，所以因農民進城而增加的城市用地與因人口進城而減少的農村居民點用地存在著后者大于前者的置換關系。因此，我們既要堅持集約利用城市用地，盡可能的少占耕地，也要防止因過度限制正常的城市建設用地而增加城市化和工業(yè)化的成本。（三）改善供應結構，完善住房保障體系解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。針對房地產市場的結構性矛盾，政府應通過加強規(guī)劃、土地政策的引導，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設，提高普通商品住房的供應比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設標準，引導企業(yè)開發(fā)普通商品住房。成都等城市在進行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩(wěn)定房價，增加中低價位商品住房供給，具有借鑒意義。隨著經濟社會的發(fā)展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排經濟適用住房的建設規(guī)模，調整供應辦法，盡量采用定向供應的辦法，嚴格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應充足、與經濟適用住房價格相差不大的地區(qū)，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補貼來取代經濟適用住房。另一方面，制定相應鼓勵政策，發(fā)展廉租住房，加大廉租住房的建設力度，擴大廉租住房的供應范圍，保障最低收入人群，包括農村進城務工人員的基本住房需求。（四）加快二手房市場建設，引導住房梯度消費二手房是許多發(fā)達國家住房供應的主體。在國內，上海等城市二手房供應已經超過了新建商品住宅，但在絕大多數城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關注不夠。推進存量住房流轉，一可增加住房供應，特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應。這對于穩(wěn)定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放（從“蝸牛”變成人），擴大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是，住房流動性的提高有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介。（五）保護合理的住房消費，遏制投機性購房根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據，2004年中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅為23.67平方米，與建設部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標準相比，還有很大距離。另一方面，由于長期低租金、實物分配等原因，中國城鎮(zhèn)居民住房消費的比重遠低于同等發(fā)展程度國家。因此，要繼續(xù)保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力。投資性購房可以增加出租房屋數量，對于培育房屋租賃市場，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價格發(fā)現(xiàn)機制、級差地租形成機制的重要組成部分。在當前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資房產是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動產投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風險都不會太大。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據租金市場的變化調整自己的投資計劃。只要對投資性購房進行必要的引導，保證其所占的比例在一個安全的范圍內和不在短期內出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對此進行過多的限制。對于當前部分城市出現(xiàn)的投機性購房，可通過