項(xiàng)目管理實(shí)施方案

項(xiàng)目管理實(shí)施方案地產(chǎn)公司員工跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理辦法內(nèi)容定義與釋義本管理辦法中以下詞語(yǔ)除上下文另有所指外，具有以下含義：地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司總裁工作細(xì)則》規(guī)定召開(kāi)的會(huì)議，分為定期召開(kāi)和不定期召開(kāi)的總裁工作會(huì)議。二、總可租售建筑面積：根據(jù)政府規(guī)劃審批結(jié)果得出的可用于銷(xiāo)售或出租的建筑面積，其中所有車(chē)位面積不計(jì)入總可租售建筑面積。以最新通過(guò)公司產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審會(huì)的產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案為準(zhǔn)。四、已銷(xiāo)售建筑面積：指已簽訂銷(xiāo)售合同的建筑面積，其中已經(jīng)銷(xiāo)售的車(chē)位面積不計(jì)入已銷(xiāo)售建筑面積。五、持有物業(yè)建筑面積：總可租售建筑面積減去擬銷(xiāo)售建筑面積。六、銷(xiāo)售型項(xiàng)目：擬銷(xiāo)售建筑面積占總可租售建筑面積的比例超過(guò)95%或持有物業(yè)建筑面積小于1萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。七、不并表的項(xiàng)目：指未納入公司合并報(bào)表范圍內(nèi)的項(xiàng)目。八、有限合伙企業(yè)：跟投員工通過(guò)投資有限合伙企業(yè)的方式投資項(xiàng)目公司，九、項(xiàng)目公司、兩方合資項(xiàng)目公司、多方合資項(xiàng)目公司：負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司為項(xiàng)目公司;由公司或其控制公司與有限合伙企業(yè)兩方作為股東的項(xiàng)目公司為兩方合資項(xiàng)目公司;由公司或其控制公司、有限合伙企業(yè)及項(xiàng)目合作方多方作為股東的項(xiàng)目公司為多方合資項(xiàng)目公司。目投資決策會(huì)議，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行討論和決策。十一、產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審會(huì)：公司運(yùn)營(yíng)部門(mén)召集總裁、公司相關(guān)高管、公(定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本)等召開(kāi)的會(huì)議，評(píng)審項(xiàng)目的產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案。第一章總則第一條zz等有關(guān)法律、法規(guī)和《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司章程》制定《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司員工跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱本辦法)。第二條為了更加充分地激勵(lì)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的積極性，進(jìn)一步提升獲取項(xiàng)目的質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，公司參考市場(chǎng)通行做法，制定本辦法。第三條本辦法將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益和跟投員工個(gè)人收益直接掛鉤，實(shí)現(xiàn)收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，不設(shè)本金保障和收益保證機(jī)制。第二章管理機(jī)構(gòu)第四條公司股東大會(huì)負(fù)責(zé)本辦法的批準(zhǔn)和變更。第五條公司董事會(huì)每年審議由公司審計(jì)部門(mén)出具的年度總結(jié)報(bào)告，并在本辦法通過(guò)批準(zhǔn)的三年后決定是否繼續(xù)實(shí)施。第六條公司總裁會(huì)議根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和本辦法制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則報(bào)董事會(huì)主席批準(zhǔn)后，并組織實(shí)施。第三章跟投項(xiàng)目第七條跟投項(xiàng)目為202X年6月30日后首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，其中：銷(xiāo)售型項(xiàng)目的跟投員工投資方案由總裁會(huì)議根據(jù)本辦法審批。其它類(lèi)型項(xiàng)目的跟投員工投資方案需經(jīng)過(guò)公司董事會(huì)主席審批方能實(shí)施。第八條對(duì)于公司操盤(pán)不并表的項(xiàng)目，須通過(guò)項(xiàng)目公司相應(yīng)的審批程序。第九條如出現(xiàn)因政策、環(huán)境或其他事項(xiàng)導(dǎo)致在本辦法規(guī)定的跟投項(xiàng)目范圍后不實(shí)施本辦法。第四章跟投員工投資人第十條跟投員工投資人分為必須跟投人和自愿跟投人。第十一條必須跟投人及跟投范圍區(qū)域公司經(jīng)營(yíng)班子(分管領(lǐng)導(dǎo)以上人員)、投資負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司其他關(guān)鍵人員(包括但不限于：營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人、工程負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、成本負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)資金負(fù)責(zé)人)，必須跟投區(qū)域公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項(xiàng)目;城市公司經(jīng)營(yíng)班子(分管領(lǐng)導(dǎo)以上人員)、城市公司其他關(guān)鍵人員，必須跟投城市公司管轄范圍內(nèi)符合本規(guī)定的所有項(xiàng)目;項(xiàng)目制負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目其他關(guān)鍵人員，必須跟投所管理的符合本規(guī)定的所有項(xiàng)目。必須跟投人及跟投額度由區(qū)域公司負(fù)責(zé)人或直屬省級(jí)城市公司負(fù)責(zé)人擬定。第十二條自愿跟投人及跟投范圍區(qū)域公司、城市公司及項(xiàng)目層級(jí)中與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的正式員工，可自愿參與項(xiàng)目跟投。在按照本辦法第十九條的所有跟投員工投資人合計(jì)持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例限額內(nèi)，首先滿足必須跟投人的’跟投;滿足必須跟投人的跟投后如有剩余股權(quán)比例的，方可由自愿跟投人進(jìn)行跟投。第十三條總裁會(huì)議批準(zhǔn)跟投員工投資方案(包括必須跟投人及自愿跟投人、跟投額度等)。第十四條公司董事會(huì)主席和總裁不參與項(xiàng)目跟投。第十五條跟投資金全部由跟投員工投資人自行籌集。第五章投資架構(gòu)第十六條跟投員工投資人通過(guò)有限合伙企業(yè)進(jìn)行投資，一個(gè)有限合伙企業(yè)投資一個(gè)跟投項(xiàng)目。第十七條在對(duì)跟投項(xiàng)目投資決策時(shí)須預(yù)測(cè)為完成跟投項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，需要由項(xiàng)目投資決策會(huì)批準(zhǔn)。各方股東的投入資金包括股權(quán)資金、債權(quán)資金。第十八條有限合伙企業(yè)按照跟投員工投資方案的規(guī)定投入資金(包括股權(quán)資金和債權(quán)資金)后，不再承擔(dān)追加投資的責(zé)任。有限合伙企業(yè)以其實(shí)際投入資金(包括股權(quán)資金和未收回的債權(quán)資金)的金額為限，承擔(dān)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和虧損風(fēng)險(xiǎn)。第十九條每個(gè)跟投項(xiàng)目中的所有跟投員工投資人合計(jì)持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例不超過(guò)10%;每個(gè)跟投項(xiàng)目中的單個(gè)跟投員工投資人持有的項(xiàng)目公司股權(quán)比例原則上不超過(guò)%，如需超過(guò)的須經(jīng)過(guò)總裁會(huì)議特別批準(zhǔn)。項(xiàng)目公司的股權(quán)資金、有限合伙企業(yè)占項(xiàng)目公司的股權(quán)比例等事項(xiàng)，在總裁會(huì)議制定的實(shí)施細(xì)則中具體規(guī)定。有限合伙企業(yè)不能是項(xiàng)目公司的大股東，不參與項(xiàng)目管理、不向項(xiàng)目公司派駐董事及管理人員、不影響項(xiàng)目的對(duì)外合作、放棄項(xiàng)目公司股權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二十條有限合伙企業(yè)按照占項(xiàng)目公司股權(quán)比例2的比例，在項(xiàng)目公司分伙企業(yè)分配項(xiàng)目公司剩余資產(chǎn)的計(jì)算確定。第二十一條投資架構(gòu)可以根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，由總裁會(huì)議適時(shí)調(diào)整，但本章原則依然適用。第六章出資管理第二十二條必須跟投和自愿跟投資金的到位時(shí)間為下列孰晚時(shí)間點(diǎn)：在項(xiàng)目召開(kāi)項(xiàng)目投資決策會(huì)后三個(gè)月內(nèi);司第一筆股權(quán)收購(gòu)款(保證金除外)前。第二十三條部分特殊項(xiàng)目(如是在本辦法通過(guò)之前已獲取的項(xiàng)目或舊城改造項(xiàng)目等由于土地出讓的特殊安排等不能適應(yīng)本章)和跟投項(xiàng)目中部分跟投員工決定。第七章分配管理第二十四條向有限合伙企業(yè)歸還債權(quán)資金。營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)后，如項(xiàng)目公司產(chǎn)生利潤(rùn)并符合項(xiàng)目公司利潤(rùn)分配的相關(guān)規(guī)定,經(jīng)項(xiàng)目公司股東會(huì)通過(guò)，項(xiàng)目公司向有限合伙企業(yè)分配利潤(rùn)。第八章退出管理第二十五條項(xiàng)目已銷(xiāo)售建筑面積達(dá)到擬銷(xiāo)售建筑面積的《zz地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司募集資金管理制度》決定將項(xiàng)目作為募集資金投資項(xiàng)目時(shí)，為有限合伙企業(yè)退出啟動(dòng)點(diǎn)?？偛脮?huì)議有權(quán)決定推遲退出啟動(dòng)點(diǎn)，但推遲時(shí)間最多不超過(guò)六個(gè)月。第二十六條退出啟動(dòng)點(diǎn)發(fā)生后，由公司選擇獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，參照獨(dú)立評(píng)估項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)價(jià)值。股權(quán)比例2業(yè)持有項(xiàng)目公司股權(quán)的收購(gòu)價(jià)格。第二十七條對(duì)項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其中未售物業(yè)的評(píng)估方法如下：評(píng)估機(jī)構(gòu)按照收益法評(píng)估(以退出啟動(dòng)點(diǎn)前一個(gè)季度同類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售平均價(jià)格及其后續(xù)銷(xiāo)售計(jì)劃為評(píng)估基礎(chǔ))得出的市場(chǎng)公允價(jià)格，再乘以80%-90%的折扣率參考確定。格，再乘以70%-80%的折扣率參考確定。第二十八條有限合伙