城市核心區(qū)土地資源利用研究報(bào)告

城市核心區(qū)土地資源利用研究報(bào)告PAGE51PAGE（專題報(bào)告4）城市核心區(qū)土地資源利用研究報(bào)告1．土地資源概述1．1土地資源概念圖4-1：城市土地資源具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值圖4-1：城市土地資源具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值我國(guó)城市土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值具體體現(xiàn)在土地出讓收益上，這是土地資源獲取收益的一種普遍模式。一般的資產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值呈遞減趨勢(shì)，而土地則不然，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人地關(guān)系的緊張，土地具有增值趨勢(shì)，城市土地尤其如此。影響土地出讓收益的因素是多方面的，主要有如下幾點(diǎn)：用地性質(zhì)、土地級(jí)別、限制條件、出讓年限。由此可知，用地性質(zhì)、土地級(jí)別和容積率都與城市規(guī)劃有著密切的關(guān)系。因此，搞好一個(gè)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化具有非常重大的現(xiàn)實(shí)意義。1．2地價(jià)圖4-2：地價(jià)具有不同于一般商品的特點(diǎn)由于地產(chǎn)所具有的特殊自然性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，其價(jià)格也具有與一般商品不同的特點(diǎn)：地產(chǎn)價(jià)格不是地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定；地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定；地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)；地價(jià)有較強(qiáng)的計(jì)劃性。圖4-2：地價(jià)具有不同于一般商品的特點(diǎn)決定地價(jià)高低的主要因素是土地提供地租量的多少；地租必須由經(jīng)營(yíng)者、投資者通過經(jīng)營(yíng)、租賃、買賣、投資等方式得以實(shí)觀。地租是土地經(jīng)營(yíng)者超額利潤(rùn)的組成部分。因此，影響土地提供地租量、影響地產(chǎn)市場(chǎng)行為的所有因素，都直接或間接地影響地價(jià)，是地價(jià)評(píng)估所必須考慮的。概括地講，這些因素大致可歸納于兩大類別：影響土地供求的因素及影響宗地地租量的因素。土地供求的影響因素反映土地投資與經(jīng)營(yíng)狀況，它使地價(jià)產(chǎn)生波動(dòng)，是影響地價(jià)的外在因素；地租量的影響因素是地價(jià)的內(nèi)在性因素，表示一個(gè)地區(qū)、一宗土地的收益水平。其中，影響土地供求的因素有：土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、投資者的數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、公共基礎(chǔ)設(shè)施水平、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?、社?huì)因素及心理因素等；影響宗地地租量的因素有：區(qū)位因素、土地利用限制、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地流動(dòng)方式、基地狀況等。1．3地價(jià)的增值趨勢(shì)及其影響因素地價(jià)的時(shí)間增值趨勢(shì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是國(guó)民生產(chǎn)總值GDP連續(xù)多年保持7%以上的高增長(zhǎng)率，從而使社會(huì)投資、尤其是房地產(chǎn)業(yè)的投資連年持續(xù)增加，導(dǎo)致了對(duì)土地資源需求的不斷擴(kuò)大。地價(jià)的時(shí)間增值趨勢(shì)可以從地價(jià)最基礎(chǔ)的表現(xiàn)形式——基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)間變化趨勢(shì)中得到體現(xiàn)。從目前各主要城市所發(fā)布的最新基準(zhǔn)地價(jià)資料來看，基準(zhǔn)地價(jià)均呈上升趨勢(shì)。按照國(guó)家的要求，基本上兩年就要調(diào)整一次基準(zhǔn)地價(jià)。我們對(duì)國(guó)內(nèi)一些城市的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整變化進(jìn)行了比較，可知，調(diào)整后各類、各級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)均比調(diào)整前有所提高。全國(guó)其它城市的基準(zhǔn)地價(jià)變化情況亦大體如此，均呈上升趨勢(shì)。這反映了城市土地價(jià)值是隨時(shí)間的增長(zhǎng)而上升的。城市規(guī)劃的實(shí)施對(duì)地價(jià)增值的作用城市規(guī)劃是調(diào)控土地出讓收益最直接有效的手段，對(duì)于有良好城市規(guī)劃的地區(qū)，由于用地性質(zhì)的改變、土地等級(jí)的提高，其土地價(jià)格將大幅提高。如上海浦東陸家嘴金融區(qū)、北京CBD中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、亞運(yùn)村等均是在有一個(gè)良好的區(qū)域開發(fā)規(guī)劃基礎(chǔ)之上而使其土地出讓價(jià)格獲得提升。如中關(guān)村大街兩側(cè)地區(qū)，在1993年北京市地價(jià)區(qū)類劃分中均為三類地區(qū)，而隨著中關(guān)村電子商務(wù)區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)，在2002年北京市地價(jià)區(qū)類劃分中中關(guān)村大街兩側(cè)地區(qū)均劃分為二級(jí)土地。因此，對(duì)于城市土地而言，一個(gè)良好的城市發(fā)展規(guī)劃不僅能改變土地的用途，而且能提高土地的級(jí)別，是提高土地出讓收益最直接有效的手段。城市規(guī)劃與城市土地出讓收益兩者是相輔相成的。1．4綿陽(yáng)市地價(jià)（增值狀況）分析基于上述地價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)的兩種情況，從綿陽(yáng)市公布的1994年和2001-2003年兩次基準(zhǔn)地價(jià)的變動(dòng)情況來看（見表4—1），其各種性質(zhì)土地的地價(jià)均有一定的增長(zhǎng)。表4-1 單位：元/米2土地級(jí)別綜合用地商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地1994年2001-2003年增加值1994年2001-2003年增加值1994年2001-2003年增加值1994年2001-2003年增加值I889-13341819-250910521016-15252289-31201434762-11431506-2103852492-738———II640-9591285-1717701721-10811702-32281564559-8381008-1293452394-590921-1156546III454-681901-1212489511-7671021-1399571396-594675-1089387315-472564-763270IV322-483468-624143363-544525-703160281-421429-570148252-378292-40266V214-324265-35742252-386343-45479175-262214-32249202-302217-2891VI155-233165-28229182-274204-34848128-191138-23728161-242153-238-6VII120-180135-20520120-180172-25664120-180109-172-9120-18090-132-39表4-1里體現(xiàn)的各種性質(zhì)土地在上述時(shí)期內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的增加值，還可通過圖4-4更清晰地體現(xiàn)出來：圖4—3 商業(yè)用地 綜合用地 住宅用地 工業(yè)用地16001400120010008006004002000增加值土地級(jí)別I II III IV V VI VII從圖4—3中我們可以得出綿陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)的一些一般規(guī)律：Ⅰ．各種性質(zhì)土地的基準(zhǔn)地價(jià)都會(huì)隨著時(shí)間而增加，其增加值的大小也基本上遵循商業(yè)用地>綜合用地>住宅用地>工業(yè)用地的一般規(guī)律。這一點(diǎn)基本上符合地價(jià)的時(shí)間增值趨勢(shì)。Ⅱ．在同種性質(zhì)的土地中，不同級(jí)別的土地在同一時(shí)期內(nèi)的增加值，基本上體現(xiàn)出級(jí)別越高的土地增加值越大的特點(diǎn)。也就是說，投資在高級(jí)別土地上的收益基本上都會(huì)大于投資在地級(jí)別土地上的收益。Ⅲ．各種性質(zhì)的土地，其基準(zhǔn)地價(jià)增加值存在差異，級(jí)別越高的土地其差異越大，而級(jí)別越低的土地其差異越小甚至沒有差異。換句話說，就是投資高級(jí)別土地時(shí)，選擇不同性質(zhì)的土地對(duì)投資收益影響較大，而投資低級(jí)別土地時(shí)，選擇不同性質(zhì)的土地對(duì)投資收益的影響就小得多，甚至可以忽略。但是，上述總結(jié)出來的規(guī)律只是一般性的，從圖4-3中我們可以看出，事實(shí)上不同性質(zhì)、不同級(jí)別的土地在時(shí)間增值趨勢(shì)上并不都是嚴(yán)格遵循上述規(guī)律的，而是存在著例外。如綿陽(yáng)市的商業(yè)用地中，II類地比I類地的增加值還要大些；II類工業(yè)用地的增加值在同期還高于住宅用地的增加值；在最低級(jí)別的住宅用地和工業(yè)用地中，出現(xiàn)了增加值為負(fù)，也就是隨著時(shí)間的推移反而出現(xiàn)了貶值的情況。這些例外的發(fā)生，并不說明我們總結(jié)出來的規(guī)律不成立，而是由于在這段時(shí)期內(nèi)，還有其他因素對(duì)地價(jià)的變動(dòng)產(chǎn)生了影響，如城市總體規(guī)劃的調(diào)整、城市發(fā)展戰(zhàn)略的改變等。具體地說，由于在1996年前后，綿陽(yáng)市對(duì)位于II類地區(qū)域內(nèi)的一些地段進(jìn)行了重新規(guī)劃和城市改造，新建成了濱江廣場(chǎng)、鐵牛廣場(chǎng)、繁華商業(yè)城等城市開敞空間和現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，從而使II類商業(yè)用地的地價(jià)增加值大為提高，而同期地處老城區(qū)的I類商業(yè)用地卻沒有太大的改變，因此表現(xiàn)為II類商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)增加值超過了I類商業(yè)用地。這里體現(xiàn)的是城市規(guī)劃對(duì)土地升值的作用。綿陽(yáng)市自1988年開始，根據(jù)自身特點(diǎn)制定了“科技興市”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。從那時(shí)起陸續(xù)開發(fā)興建了涪江以東游仙片區(qū)的科技拓展園、北部青義組團(tuán)的大學(xué)園、西北部園藝組團(tuán)的科技創(chuàng)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和南部石塘、塘汛、小枧一帶的基礎(chǔ)工業(yè)園，初步形成了“一區(qū)五園”的城市格局。但是由于宏觀經(jīng)濟(jì)氣候的影響以及項(xiàng)目定位的局限，目前除高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的普明組團(tuán)開發(fā)狀況良好外，其余組團(tuán)基本上還處在土地閑置狀態(tài)。這些閑置土地基本上都屬于V到VII類地，因而造成了綿陽(yáng)市最低級(jí)別土地的住宅用地和工業(yè)用地出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2．綿陽(yáng)市核心區(qū)土地資源利用分析城市經(jīng)營(yíng)的主要任務(wù)就是發(fā)揮城市土地資源的自身優(yōu)勢(shì)，提高土地的利用率，獲取最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。獲取土地資源的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值是通過地價(jià)的最優(yōu)化來體現(xiàn)的，而地價(jià)的最優(yōu)化是需要通過實(shí)現(xiàn)土地地租量最大化來實(shí)現(xiàn)的。分析綿陽(yáng)市核心區(qū)土地資源利用狀況，就是要結(jié)合影響地價(jià)的各種因素，具體分析該地區(qū)在土地資源利用上是否發(fā)揮了這些因素的作用，是否存在著違反土地資源利用一般規(guī)律的現(xiàn)象，從而通過對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，找出根據(jù)綿陽(yáng)市自身的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)土地資源最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最佳方案。以下我們將根據(jù)影響地價(jià)的諸多因素中最具代表性的幾個(gè)因素，對(duì)綿陽(yáng)市核心區(qū)的現(xiàn)狀做逐一的分析。圖4-4：綿陽(yáng)城市用地?cái)U(kuò)展圖圖4-4：綿陽(yáng)城市用地?cái)U(kuò)展圖綿陽(yáng)自西漢初年設(shè)置涪縣（公元前201年）起，迄今已有2204年的建城歷史。其城址自西晉懷帝時(shí)期至今基本未變，其中由于涪江水患曾有過遷移，但都是集中在目前三江匯合口北側(cè)的涪江東西兩岸，尤其是自清嘉慶五年至1949年解放前，綿陽(yáng)城址一直位于目前核心區(qū)的老城地帶，從“綿陽(yáng)城市用地?cái)U(kuò)展圖”（綿陽(yáng)市1990年編制）中可以清楚地看出，與表4—2中I類土地的范圍基本吻合。建國(guó)以后，綿陽(yáng)市根據(jù)城市發(fā)展的實(shí)際需要，曾經(jīng)先后制訂了9次城市總體規(guī)劃，其中1956年、1982年、1985年、1993年和2000年是重新制訂，1958年、1959年、1964年和2001年是對(duì)當(dāng)時(shí)總體規(guī)劃的補(bǔ)充和調(diào)整。在上述歷次總體規(guī)劃方案的重新制訂和補(bǔ)充調(diào)整中，綿陽(yáng)市的城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，各種性質(zhì)的用地都得到了開發(fā)利用，但是核心區(qū)的區(qū)位特征和在城市中的地位一直沒用改變，始終是綿陽(yáng)市的行政、商貿(mào)、文化和居住中心。因此，當(dāng)綿陽(yáng)市面對(duì)新一輪的發(fā)展契機(jī)，需要對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城市布局做出相應(yīng)調(diào)整的時(shí)候，我們不難發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)的土地資源利用狀況還存在著某些不合理、不科學(xué)之處。從經(jīng)營(yíng)城市的觀念出發(fā)，應(yīng)該對(duì)城市資源（特別是土地資源）重新進(jìn)行分析，根據(jù)城市建設(shè)現(xiàn)代化、特色化的要求，從宏觀角度審視城市的功能分區(qū)定位，最大程度地發(fā)揮城市土地資源的利用價(jià)值。2．2綿陽(yáng)市核心區(qū)地價(jià)分析及建議2．2．1核心區(qū)地價(jià)分布特征綿陽(yáng)市城市規(guī)劃區(qū)2001—2003年基準(zhǔn)地價(jià)的級(jí)別分布范圍見表4—2：圖4-5：綿陽(yáng)市土地級(jí)別分布圖表4—2圖4-5：綿陽(yáng)市土地級(jí)別分布圖土地級(jí)別級(jí)別分布范圍面積(km2)Ⅰ臨園路東段、涪城路北段，安昌路，警鐘街西段，翠花街，北街、富樂路，成綿路東段0.80Ⅱ劍南路西段、濱河南路，順河前街、后街，一環(huán)路、警鐘街東段、解放街、建設(shè)街、南河路、紅星街，涪城路南段，綿興路東段、臨園路中段、長(zhǎng)虹大道中段，翠屏街、沿江東、西街，安昌西路3.08Ⅲ體運(yùn)村路、濱河北路、躍進(jìn)路，長(zhǎng)虹大道中段、西山東路、迎賓路、先鋒路，臨園路西段、新華街、金菊街，花園路、花園東街，花園北街、花園西街，荷花北街，中街，荷花西街4.85Ⅳ東津路、一環(huán)路、劍南路東段，躍進(jìn)路北段、長(zhǎng)虹大道北段、平政巷。長(zhǎng)虹大道南段，石塘路、綿絹路、綿州路西一巷一環(huán)路8.33V游仙東路南段，華興北街，長(zhǎng)虹大道北段、躍進(jìn)路北段、高水一號(hào)路、康復(fù)醫(yī)院片區(qū)，黃土梁片區(qū)、西山公園片區(qū)、新華廠內(nèi)燃機(jī)片區(qū)、綿興路西段，高新區(qū)北一號(hào)路，南一號(hào)路、北二號(hào)路，南二號(hào)路，北三號(hào)路，南三號(hào)路、北四號(hào)路、南四號(hào)路、北環(huán)路五、六、七號(hào)路，小島片區(qū)22.21Ⅵ游仙路，五里堆路，綿山路，南山片區(qū)，高新區(qū)鐵路以南片區(qū)、綿興路西段、金祥寺，永發(fā)路、興亞路、立新街、新生路、工農(nóng)街、普明辦事處片區(qū)、商校片區(qū)8.29Ⅶ青義，塘汛，園藝，永興工業(yè)開發(fā)區(qū)未啟動(dòng)區(qū)域、小枧、松埡6.34通過對(duì)表4—2的分析，我們可以得出如下結(jié)論：圖4-6：2001—2010綿陽(yáng)總體規(guī)劃圖A．綿陽(yáng)市核心區(qū)的地價(jià)級(jí)別基本上屬于I—圖4-6：2001—2010綿陽(yáng)總體規(guī)劃圖B．綿陽(yáng)市的整體地價(jià)分布呈放射狀分布，即中心地價(jià)高，距離中心越遠(yuǎn)，地價(jià)越低。在核心區(qū)內(nèi)也是如此，老城一帶地價(jià)為I級(jí)，向南、向西、向北逐次遞減為II級(jí)、III級(jí)。C．綿陽(yáng)市高地價(jià)區(qū)域集中在涪江西岸、安昌河北岸地區(qū)，即核心區(qū)。而像涪江以東富樂山風(fēng)景區(qū)周邊、小島、安昌河南岸的石塘和南山周邊，雖然也具備了獨(dú)特的地形地貌特征，同時(shí)有多條干路、橋梁與毗鄰的核心區(qū)相連，但地價(jià)等級(jí)卻只是IV級(jí)。D．綿陽(yáng)市I級(jí)土地面積僅0.8平方公里，占整個(gè)市區(qū)面積的1.45%，占核心區(qū)面積的9.16%。面積和比重明顯偏小，說明土地資源的價(jià)值并沒有得到充分體現(xiàn)。2．2．2原因和變化趨勢(shì)核心區(qū)的地價(jià)分布之所以表現(xiàn)出上述的一些特征，我們分析可能有以下幾個(gè)主要原因：A．綿陽(yáng)市的總體規(guī)劃進(jìn)行了多次的修訂和調(diào)整，但是總的出發(fā)點(diǎn)并沒有發(fā)生大的改變，即城市中心的延續(xù)，保持核心區(qū)作為綿陽(yáng)市行政、商貿(mào)、文化和居住中心的地位。這種單一中心的特征，到最新一期的總體規(guī)劃（2001年）中還以“一區(qū)五園”的形式得以延續(xù)。B．綿陽(yáng)市的發(fā)展戰(zhàn)略和城市功能定位，一直是作為工業(yè)和科研基地，其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是圍繞工業(yè)和科研形成配套。同時(shí)由于地處川北，缺乏發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的地緣條件，所以經(jīng)濟(jì)總量中的外向型成份比重很低。表現(xiàn)在歷次規(guī)劃調(diào)整中，商業(yè)及住宅用地瞄向的都是本地市場(chǎng)，缺乏對(duì)國(guó)內(nèi)外同類型城市發(fā)展建設(shè)模式的比較研究。圖4-7：城區(qū)內(nèi)的這些集中的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地（攝于西山子云亭）都應(yīng)當(dāng)逐漸外遷，這不僅是城市景觀和功能的要求，也是城市土地經(jīng)營(yíng)的要求C．同樣地，作為以工業(yè)為主的城市，綿陽(yáng)市在規(guī)劃用地時(shí)調(diào)整變化最多的是工業(yè)用地。而通過前面的分析我們知道，工業(yè)用地的地價(jià)增長(zhǎng)空間和幅度，在所有性質(zhì)的土地中是最小的。要最大程度地提高土地價(jià)值，還是應(yīng)該對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)或住宅類的開發(fā)。這一點(diǎn)雖然在最近的一兩年之內(nèi)得到了改善，但力度還有待加強(qiáng)。圖4-7：城區(qū)內(nèi)的這些集中的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地（攝于西山子云亭）都應(yīng)當(dāng)逐漸外遷，這不僅是城市景觀和功能的要求，也是城市土地經(jīng)營(yíng)的要求值得注意的是，在綿陽(yáng)市2001年總體規(guī)劃中，綿陽(yáng)市在突出“科技興市”和“一區(qū)五園”的同時(shí)，也提出了對(duì)文娛、體育用地、城市綠地和城市景觀系統(tǒng)以及歷史文化名城的風(fēng)貌保持等方面的思路和設(shè)想。作為現(xiàn)代化城市的必要特征和經(jīng)營(yíng)城市有力的輔助手段，這些方面工作的逐漸得到重視，將極大程度地推進(jìn)綿陽(yáng)市土地資源利用狀況的改善，和城市布局的日趨合理。同時(shí)計(jì)劃將城區(qū)內(nèi)集中占地且污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和鐵路貨運(yùn)站遷往城市外圍，騰出來的土地剛好可加以利用，成為核心區(qū)土地供應(yīng)的新來源。2．2．3地價(jià)合理分布的設(shè)想A．將核心區(qū)建成“復(fù)合地價(jià)中心”圖4-8：城市設(shè)計(jì)總體結(jié)構(gòu)圖，紅圈示意的各級(jí)核心區(qū)，將是城市新的地價(jià)中心按照綿陽(yáng)市1993年制訂的“城市百萬(wàn)人口控制規(guī)劃”，綿陽(yáng)市的城市目標(biāo)模式構(gòu)想為“沿涪江、安昌河、芙蓉溪的一級(jí)階地呈放射狀、多中心、組團(tuán)式布局?！边@樣的構(gòu)想是基本上符合綿陽(yáng)界乎大型和特大型城市之間的具體情況。圖4-8：城市設(shè)計(jì)總體結(jié)構(gòu)圖，紅圈示意的各級(jí)核心區(qū)，將是城市新的地價(jià)中心特大型城市一般來說都有不同的地價(jià)中心，每一個(gè)地價(jià)中心都針對(duì)城市的不同產(chǎn)業(yè)和不同功能區(qū)域。如果由于地形、人文等條件的限制，無(wú)法在空間上形成多中心的話，也存在復(fù)合中心的情況，也就是在同一空間上同時(shí)疊加多種功能。從綿陽(yáng)市的具體情況來看，中心區(qū)占地僅8.73平方公里左右，且同時(shí)承擔(dān)著行政、商貿(mào)、文化和居住中心的職能，因此在有限的土地資源利用上，必須考慮用地的綜合性和合理性，避免大面積、單一用途例如普通住宅和工業(yè)用地的規(guī)劃開發(fā)，否則不利于核心區(qū)地價(jià)的整體提升。同時(shí)視條件允許，應(yīng)該努力通過創(chuàng)新規(guī)劃，培養(yǎng)出新的地價(jià)中心。B．?dāng)U大I級(jí)地范圍我們?cè)谏厦嬉呀?jīng)分析過，核心區(qū)I級(jí)土地面積過小，而且主要體現(xiàn)為老城歷史因素，沒有通過注入新的經(jīng)濟(jì)因素加以調(diào)整和擴(kuò)大。我們認(rèn)為，通過注入新的經(jīng)濟(jì)因素，完全可以實(shí)現(xiàn)I級(jí)土地的范圍。C．提升周邊地價(jià)核心區(qū)不但要承擔(dān)復(fù)合中心作用，擴(kuò)大I級(jí)土地的范圍，還應(yīng)該通過它們帶動(dòng)周邊地價(jià)的整體提升。例如富樂山周邊、石塘以及南山，都具備提升到III級(jí)甚至II級(jí)的潛質(zhì)，關(guān)鍵要看開發(fā)的合理性和整體性。2．3綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及建議2．3．1綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀圖4-9：三江口及周邊是目前綿陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目熱點(diǎn)地區(qū)表4-3圖4-9：三江口及周邊是目前綿陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目熱點(diǎn)地區(qū)自改革開放以來，綿陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資均呈逐年增長(zhǎng)之勢(shì)。尤其近幾年來，房地產(chǎn)的開復(fù)工面積及銷售額呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。從房地產(chǎn)開發(fā)的投資完成狀況來看，近年來綿陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況良好，增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯。其中占主導(dǎo)地位的是非公有制投資主體，其完成的投資額比重逐年增加，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資的新增部分也主要來源于非公有制投資主體。所以說，非公有制經(jīng)濟(jì)是綿陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)中最活躍的因素。需要在制訂政策時(shí)有所考慮。從樓盤的銷售狀況來看，根據(jù)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心的信息，目前綿陽(yáng)市全市住宅商品房銷售均價(jià)為1400—1500元/m2，但市中心地段主要樓盤的售價(jià)較高，具體詳見表4-3，從中不難看出，目前綿陽(yáng)市住宅商品房的熱點(diǎn)集中在規(guī)劃中的I級(jí)地區(qū)及其邊緣。之所以形成這種市場(chǎng)現(xiàn)狀，一方面是由于本身這些地區(qū)的地價(jià)就高于其他地區(qū)，即地價(jià)推動(dòng)型；另一方面，由于這些地區(qū)位于市中心，各項(xiàng)設(shè)施便利，人們?cè)敢庠诖酥脴I(yè)，即需求拉動(dòng)型。圖4-10：高檔商業(yè)和高檔住宅應(yīng)是核心區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)2．3．2核心區(qū)合理開發(fā)的設(shè)想圖4-10：高檔商業(yè)和高檔住宅應(yīng)是核心區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)A．核心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以商業(yè)設(shè)施和高檔住宅為主：核心區(qū)是整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)最高的地區(qū)，同時(shí)也是最具土地稀缺性的地區(qū)，因此，在規(guī)劃和建設(shè)上應(yīng)重點(diǎn)考慮開發(fā)商業(yè)和住宅的物業(yè)形態(tài)，從而獲取最高的宗地地租量。這樣就要求現(xiàn)狀中不符合這一要求的物業(yè)形態(tài)，如：政府辦公用地、工業(yè)用地、普通住宅用地和一般商業(yè)用地，應(yīng)該予以搬遷并合理布局在新的地址上。騰出來的土地嚴(yán)格按照規(guī)劃重新建設(shè)，并成為綿陽(yáng)市真正的經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域。B．具體到核心區(qū)I、II、III級(jí)地區(qū)的開發(fā)策略：核心區(qū)I級(jí)地區(qū)的地價(jià)和土地稀缺性均為最高，因此應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)高級(jí)商業(yè)（如：高檔寫字樓和購(gòu)物中心等）和高檔住宅（如：別墅、聯(lián)排住宅、高檔公寓等）。在I級(jí)地區(qū)的外圍是II、III級(jí)地區(qū)。這些地區(qū)緊挨著I級(jí)地區(qū)，也是土地價(jià)值較高的地區(qū)，只是在土地的稀缺性上稍遜。因此適宜開發(fā)為I級(jí)地區(qū)的輔助居住區(qū)，主要以價(jià)格稍低的一般住宅及其配套服務(wù)設(shè)施為建設(shè)重點(diǎn)。C．核心區(qū)各組團(tuán)應(yīng)按照商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)分開的概念，重新規(guī)劃，有序建設(shè)，核心區(qū)的商業(yè)和住宅應(yīng)采取大分區(qū)的概念，體現(xiàn)聯(lián)片開發(fā)的優(yōu)勢(shì)。3．綿陽(yáng)市核心區(qū)規(guī)劃設(shè)想3．1地價(jià)提升戰(zhàn)略3．1．1旅游戰(zhàn)略新思路在分析了綿陽(yáng)市土地資源利用的現(xiàn)狀后，我們發(fā)現(xiàn)，促成和影響綿陽(yáng)市核心區(qū)現(xiàn)狀的根本因素，在于綿陽(yáng)市歷屆政府一直執(zhí)行的城市發(fā)展戰(zhàn)略，即“科技興市、工業(yè)強(qiáng)市”。過于強(qiáng)調(diào)科技和工業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一重要性，而忽視了綿陽(yáng)市自身具備的其它資源。因此，綿陽(yáng)市核心區(qū)的地價(jià)分布特征基本上是圍繞著行政分區(qū)和工業(yè)布局形成的?？床坏狡渌蛩靥貏e是區(qū)位特征發(fā)揮作用。這種發(fā)展格局無(wú)疑是一種對(duì)土地資源的浪費(fèi)。為了找出解決這一癥結(jié)的方法，我們結(jié)合綿陽(yáng)市的區(qū)位特征，對(duì)國(guó)內(nèi)若干條件相似的城市進(jìn)行了比較研究，得出的結(jié)論是：綿陽(yáng)市在繼續(xù)推行“科技興市、工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)“旅游興市”的可行性加以研究，從而找到一條促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新路。3．1．2發(fā)揮核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)在綿陽(yáng)市大力發(fā)展旅游業(yè)的工作中，核心區(qū)無(wú)疑具有重要的地位。核心區(qū)交通四通八達(dá)，是綿陽(yáng)市基礎(chǔ)設(shè)施最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是旅游接待能力最集中的地區(qū)，同時(shí)核心區(qū)及其周邊本身就具備一定的旅游資源。如果在綿陽(yáng)市發(fā)展旅游業(yè)，核心區(qū)理應(yīng)成為游客的住宿、購(gòu)物、休閑和配套的交通、通訊、商務(wù)中心。綿陽(yáng)市核心區(qū)三江交匯、三山環(huán)抱的獨(dú)特地形，符合中國(guó)人“仁者樂山、智者樂水”的傳統(tǒng)習(xí)慣。川西北特色民居和風(fēng)味飲食在國(guó)內(nèi)也是廣受認(rèn)同。做足山水文章，推出特色旅游和完善配套功能可能是核心區(qū)成為旅游服務(wù)中心的關(guān)鍵。盡管綿陽(yáng)市總體規(guī)劃中做出了“建設(shè)富樂山風(fēng)景區(qū)、三江水上景區(qū)及濱河文化休閑軸”等設(shè)想，但那只是圍繞滿足本市居民的文化、休閑和娛樂需求，并沒有形成在“大旅游”觀念下的一種旅游開發(fā)思路。因此我們認(rèn)為應(yīng)該在一個(gè)更大的視角下對(duì)上述規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行重新審視，在規(guī)劃的具體表現(xiàn)形式和開發(fā)力度上突破傳統(tǒng)思維的束縛，借鑒國(guó)內(nèi)外成功的范例，達(dá)到一步到位的建設(shè)效果。3．1．3規(guī)劃調(diào)整促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展我們強(qiáng)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)對(duì)于綿陽(yáng)市的重要作用，其出發(fā)點(diǎn)還是在于探討如何利用發(fā)展旅游業(yè)，來充分體現(xiàn)綿陽(yáng)市核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從而帶動(dòng)綿陽(yáng)市土地資源利用狀況的總體改善。在這里我們提出一套總體思路，：A．綿陽(yáng)市具備“旅游興市”的基本條件，應(yīng)該考慮在新的規(guī)劃中加進(jìn)去。B．綿陽(yáng)市發(fā)展旅游業(yè)，應(yīng)該在“大旅游”的指導(dǎo)思想下對(duì)全市范圍內(nèi)的旅游資源進(jìn)行重新整合。C．旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)巨大的促進(jìn)作用已經(jīng)為其它城市的實(shí)踐所證實(shí)。這與我們通過規(guī)劃調(diào)整提高核心區(qū)地價(jià)總體水平的初衷完全吻合。核心區(qū)的規(guī)劃調(diào)整應(yīng)考慮作為旅游服務(wù)中心的要求。D．在核心區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)中，必須嚴(yán)格遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也就是做到在最適合的地塊開發(fā)最適合的旅游產(chǎn)品，從而獲得最理想的土地收益。3．2規(guī)劃設(shè)想圖4-11：綿陽(yáng)三江口半島現(xiàn)狀，設(shè)想這里將來建設(shè)旅游休閑角圖4-12：山水住宅區(qū)意向圖4-11：綿陽(yáng)三江口半島現(xiàn)狀，設(shè)想這里將來建設(shè)旅游休閑角圖4-12：山水住宅區(qū)意向A．旅游服務(wù)中心區(qū)在核心區(qū)半島型地帶，即劍南路西段—富樂路—濱河北路東段—沿江西路南段圍成之區(qū)域，建設(shè)綿陽(yáng)市旅游服務(wù)中心區(qū)，面積在4平方公里左右。該地區(qū)作為綿陽(yáng)市最具地方特色和土地稀缺性的地區(qū)，應(yīng)該通過重新定位，并結(jié)合旅游業(yè)的需要開發(fā)商業(yè)和高檔住宅，使地價(jià)水平全部升級(jí)為I級(jí)。B．旅游休閑角在半島型地帶的最東部，即從一環(huán)路南段的富樂大橋至南山大橋一線以東的三角形地區(qū)，參照國(guó)內(nèi)外濱水城市的范例，建設(shè)旅游休閑角，面積在