政策調(diào)控下2007年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整合

政策調(diào)控下2007年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整合

一2007年我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)行狀況（一）2007年我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)量與規(guī)模截至2007年底，全國已備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量約3萬家，其中有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為13351家。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和規(guī)?？傮w保持持續(xù)增長(zhǎng)。以北京為例，注冊(cè)資金在30萬元以下的機(jī)構(gòu)495家，占機(jī)構(gòu)總數(shù)的19.45%；30萬～100萬元的為1185家，占機(jī)構(gòu)總數(shù)的46.56%；500萬元以上為146家，占機(jī)構(gòu)總數(shù)的5.74%。2001～2007年，北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量逐年增加，2005年以后逐步平穩(wěn)，向規(guī)?；l(fā)展，分支機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人呈連年增加趨勢(shì)（見表1）。表12001～2007年北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)基本情況統(tǒng)計(jì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模。從深圳經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展來看，2005年有210家機(jī)構(gòu)經(jīng)年審合格，取得《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》。為了有效促進(jìn)中介行業(yè)自律管理，相關(guān)部門大力推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員持證上崗制度，至2005年末，全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持證上崗人數(shù)13300人。到2006年深圳注冊(cè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到227家，2007年達(dá)到375家。全行業(yè)從業(yè)人員達(dá)3萬余人，各公司開設(shè)分行約1100間（見表2）。表22005～2007年深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模2.從業(yè)人員的數(shù)量和素質(zhì)2007年，共有1853人通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試，截至2007年底，通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的有31360人（見圖2），其中獲準(zhǔn)注冊(cè)的有18396人，注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全部建立了信用檔案，累計(jì)增長(zhǎng)顯著。圖22002～2007年累計(jì)取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需求不斷擴(kuò)大，目前，實(shí)際從業(yè)人員已突破100萬人，但獲準(zhǔn)執(zhí)業(yè)人數(shù)僅3萬余人，巨大的供需缺口存在，造成了大量無證執(zhí)業(yè)和低水平執(zhí)業(yè)現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員準(zhǔn)入門檻的提高和市場(chǎng)監(jiān)管力度的加大，從業(yè)人員管理規(guī)范性正逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)也逐步提高。（二）2007年我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)階段性特點(diǎn)據(jù)全年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。[1]房地產(chǎn)投資額和全國商品房竣工面積保持較高增長(zhǎng)率，“國房景氣指數(shù)”持續(xù)攀升為經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)機(jī)遇。但是，在市場(chǎng)供求的自我調(diào)節(jié)之下，加之調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力（例如持續(xù)調(diào)高利率以及第二套房貸款門檻提高等），對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生了較強(qiáng)的抑制作用。2007年第四季度，部分地區(qū)成交量出現(xiàn)萎縮，一些樓盤價(jià)格有所下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。深圳、北京、上海等城市二手房交易在2007年底急劇減少。二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了大幅攀升之后，將步入盤整狀態(tài)?？傮w而言，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)處于發(fā)展中的調(diào)整期。存量房市場(chǎng)交易活躍但市場(chǎng)秩序尤其是信用體系還有待完善，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成的交易量總體上增長(zhǎng)迅速，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，有待提高。政府和行業(yè)組織積極發(fā)揮引導(dǎo)、監(jiān)管和自律職能，為建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序不斷作出努力。從市場(chǎng)參與主體、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、區(qū)域市場(chǎng)和政府監(jiān)管四個(gè)方面來看又呈現(xiàn)如下一些特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主體加速整合。部分企業(yè)尋求上市等新方式拓寬資金渠道，多數(shù)實(shí)力雄厚企業(yè)通過特許經(jīng)營、連鎖經(jīng)營等模式積極擴(kuò)張。部分企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)蕩和政策調(diào)控下縮小規(guī)模，尋求穩(wěn)步發(fā)展道路。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，行業(yè)整合勢(shì)必進(jìn)一步加劇。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)不斷細(xì)分。在各個(gè)業(yè)務(wù)層次上表現(xiàn)出不同特點(diǎn)。一手房市場(chǎng)代理難度加大，二手房仍有較大發(fā)展空間。隨著市場(chǎng)一手房供應(yīng)量減少，市場(chǎng)需求旺盛，部分發(fā)展商傾向于自行租售，對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)盈利產(chǎn)生一定影響。存量房市場(chǎng)交易活躍，針對(duì)存量房買賣、租賃的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展空間廣闊，但二手房市場(chǎng)缺乏規(guī)范，對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡。從全國來看，北京、上海等大城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展起步早，水平高，監(jiān)管有力，市場(chǎng)較為規(guī)范。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在規(guī)模、品牌知名度、從業(yè)人員素質(zhì)、市場(chǎng)交易量等方面都處于較高水平。相比而言，二、三線城市，經(jīng)紀(jì)行業(yè)大都處于起步階段，市場(chǎng)交易活躍、發(fā)展速度快，但問題突出，信息虛假、賺取差價(jià)等問題仍時(shí)有出現(xiàn)，且管理難度較大，管理機(jī)制發(fā)展滯后，行業(yè)發(fā)展問題重重。行業(yè)監(jiān)管不斷加強(qiáng)。從2001年在全國范圍內(nèi)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度以來，相關(guān)職能部門和行業(yè)組織不斷發(fā)布新的政策措施，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的行業(yè)秩序、信用體系和自律規(guī)則，不斷加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)交易流程管理、資金監(jiān)管、機(jī)構(gòu)人員管理。同時(shí)進(jìn)行不定期檢查和機(jī)構(gòu)自查，建立網(wǎng)上信息系統(tǒng)和交易系統(tǒng)，使信息和交易透明化、規(guī)范化，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康、有序發(fā)展。二我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)2007年政策盤點(diǎn)資金的有效監(jiān)管和流程的合理規(guī)范在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中屬于關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此中介機(jī)構(gòu)的誠信經(jīng)營和經(jīng)紀(jì)人的規(guī)范操作是實(shí)現(xiàn)存量房交易的保證，同時(shí)政府監(jiān)督和行業(yè)自律更是維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的必要條件。2007年，我國針對(duì)資金可控性和操作規(guī)范性出臺(tái)了大量規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)的政策，同時(shí)利用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等多種手段來促進(jìn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，2007年可以稱得上是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的“政策年”和“規(guī)范年”。（一）交易體系逐步完善，交易資金實(shí)行監(jiān)管1.“資金賬戶”放心交易2006年12月29日，建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱為《通知》），從推行機(jī)構(gòu)備案，提高從業(yè)人員素質(zhì)，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，加強(qiáng)合同管理、資金管理，推動(dòng)信用制度建立和行業(yè)自律角度對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范發(fā)展提出了要求。其中明確規(guī)定：建立存量房交易結(jié)算資金管理制度。發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金?？蛻艚灰捉Y(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。交易過程中不得支取現(xiàn)金。該文件對(duì)各地建立及完善房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管體系具有綱領(lǐng)性、指導(dǎo)性作用。該政策建立了第三方保證和監(jiān)督下的存量房交易程序，從實(shí)際操作層面解決了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期存在的資金管理問題。由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的中介作用和發(fā)展初期不規(guī)范的操作流程，大量的買方資金滯留經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賬戶，成為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擴(kuò)充門店或自行投資的來源，大大增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，損害了買賣雙方的利益，也不利于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)權(quán)益維護(hù)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。建立資金“專用賬戶”的中間管理機(jī)制，保證了客戶的資金安全，確保交易的順利進(jìn)行，遏制了某些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金收房、二手房融資等不規(guī)范操作，解決了長(zhǎng)期存在的資金監(jiān)管不力問題。配合《通知》的發(fā)布和實(shí)施，各地出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策和措施。北京市建設(shè)委員會(huì)和中介行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)在2007年上半年緊鑼密鼓地出臺(tái)了一系列政策和規(guī)范，旨在有序、全面地建立以存量房交易資金“專用賬戶”為核心的存量房交易體系，通過保證機(jī)構(gòu)介入，從機(jī)制層面規(guī)范存量房交易體制。2007年2月28日北京市建設(shè)委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（京建交〔2007〕173號(hào)）。其中除了規(guī)定北京市實(shí)施存量房交易結(jié)算資金賬戶管理制度外，還提出將不定期抽查“專用賬戶”的資金劃轉(zhuǎn)情況，還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)和自律管理，服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，旨在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，規(guī)避存量房交易的資金風(fēng)險(xiǎn)。2007年3月20日，北京市建設(shè)委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定〉的通知》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)居間或代理存量房買賣的，須通過存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金。規(guī)定了存量房交易資金通過“專用賬戶”劃轉(zhuǎn)交易的具體操作方法和程序。該文件明確設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)符合三個(gè)條件：熟悉房屋交易市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)且信用檔案無不良行為記錄、注冊(cè)資本應(yīng)不低于100萬元、向本市專設(shè)的存量房交易保證金專用賬戶（該賬戶由中介協(xié)會(huì)設(shè)立）存入100萬元保證金。2007年3月30日，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)操作規(guī)范（試行）》（京中介〔2007〕002號(hào)），進(jìn)一步細(xì)化了交易資金劃轉(zhuǎn)的具體方法，分別根據(jù)不同交易情況明確了資金劃轉(zhuǎn)方式，確?！皩Ｓ觅~戶”資金監(jiān)管具有可操作性。天津市國土資源和房屋管理局在2007年3月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理強(qiáng)制二手房交易資金監(jiān)管的通知》，要求所有二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，必須進(jìn)入二手房交易資金代收代付交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，交易雙方不得將房款和定金等交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化二手房交易產(chǎn)權(quán)過戶的管理和二手房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)建設(shè)。除了北京、天津以外，深圳、武漢等地都積極啟動(dòng)了“專用賬戶”資金管理制度，制定了適合地方存量房交易市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的資金劃轉(zhuǎn)具體方法。資金監(jiān)管政策的實(shí)施，抓住了經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的關(guān)鍵問題，從根本上改變了既有的客戶交易資金經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)托管模式，建立了市場(chǎng)交易的新秩序。存量房資金賬戶引入具有兩個(gè)突出特點(diǎn)：首先是交易保證機(jī)構(gòu)的介入，一定程度上實(shí)現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)服務(wù)和資金分離，切斷經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不良資金來源，有利于交易資金安全。其次是銀行監(jiān)管“專用賬戶”，更加具有固定性、強(qiáng)制性、規(guī)范性，有利于建立公平、公正、公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序和交易環(huán)境。2.“網(wǎng)上簽約”示范交易網(wǎng)上簽約是指存量房交易當(dāng)事人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)或中介協(xié)會(huì)的工作人員登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，在線錄入《存量房屋買賣合同》的相關(guān)條款內(nèi)容，并聯(lián)機(jī)將合同打印。2007年4月20日，北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)公布了《關(guān)于存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議實(shí)行網(wǎng)上備案的通知》。設(shè)立“存量房資金監(jiān)管交易結(jié)算資金專用存款賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)簽訂劃轉(zhuǎn)協(xié)議時(shí)，均應(yīng)在存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議網(wǎng)上備案系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上備案。從2007年7月1日起，實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度。2007年5月30日，北京市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知》。該通知要求凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理（含代辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù)）的，均須進(jìn)行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易信息公示；房源信息在網(wǎng)上公示滿一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可為達(dá)成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務(wù)。公示信息包括擬轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬信息（包括所有權(quán)證號(hào)、房屋所有權(quán)人、產(chǎn)權(quán)證上注記的抵押信息）以及房屋概況（包括坐落位置、所在層/總層數(shù)、戶型、建筑面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)用途、建成年代、擬售價(jià)格）等情況。截至2007年7月15日，共有270家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理備案，全市通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂的存量房買賣合同共764筆。[2]2007年下半年，成都、武漢、杭州、蘇州、烏魯木齊等地政府相關(guān)部門及中介協(xié)會(huì)已開始籌備和運(yùn)行二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，積極推動(dòng)存量房買賣網(wǎng)上交易，通過透明操作，避免諸多交易風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)通過網(wǎng)上登記、網(wǎng)上經(jīng)紀(jì)服務(wù)、網(wǎng)上信息發(fā)布和相關(guān)信息查詢等相關(guān)功能對(duì)存量房買賣居間代理經(jīng)紀(jì)活動(dòng)實(shí)行網(wǎng)上管理。3.“示范文本”規(guī)范交易2006年10月，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)已向各地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單位會(huì)員和注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，包括《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》，不久還將發(fā)布買賣合同、租賃合同的示范文本。這一系列文本的發(fā)布，首先為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的開展提供了權(quán)威的參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)行為起到積極作用，可以倡導(dǎo)和敦促經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。其次，示范文本的發(fā)布遏制了部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用“霸王合同”和不公平條款損害消費(fèi)者的行為，當(dāng)事人憑借示范合同自我保護(hù)和自我維權(quán)，進(jìn)一步保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。再次，示范文本是統(tǒng)一的全國推廣的標(biāo)準(zhǔn)合同。在合同中詳細(xì)地規(guī)定了交易雙方的權(quán)利和義務(wù)，更加明確了租賃信息、買賣信息，最大限度地減少經(jīng)紀(jì)行為中糾紛的發(fā)生。因此，示范文本的推廣對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是一項(xiàng)非常重要的舉措。2006年開始，已有部分地方房產(chǎn)管理部門開始推行統(tǒng)一的存量房居間合同，包括武漢、上海等地相繼公布了存量房經(jīng)紀(jì)合同示范文本。北京市建設(shè)委員會(huì)在2007年4月20日發(fā)布了《關(guān)于推行〈北京市存量房屋買賣合同〉示范文本的通知》，并于2007年7月1日正式實(shí)行。資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、示范合同文本三方面相關(guān)規(guī)定的出臺(tái)，標(biāo)志著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范操作標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)開始建立，通過這種整套的存量房交易標(biāo)準(zhǔn)體系，改變了既有的交易模式和交易流程，將凈化存量房交易市場(chǎng)，加速經(jīng)紀(jì)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從制度上保證經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作，增強(qiáng)行業(yè)信譽(yù)和消費(fèi)者交易信心。（二）行業(yè)自律逐步完善，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)走向規(guī)范中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)作為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的唯一全國性行業(yè)組織，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律體系建設(shè)和完善中發(fā)揮了重要作用。該學(xué)會(huì)近年來逐步探索建立以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理制度為核心，以誠信建設(shè)為基礎(chǔ)，以規(guī)則制定、制度設(shè)計(jì)為特征的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理框架體系，主要包括行業(yè)準(zhǔn)入管理、規(guī)則制定、信用檔案、資信評(píng)價(jià)、繼續(xù)教育等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過執(zhí)業(yè)資格考試，進(jìn)行執(zhí)業(yè)注冊(cè)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員準(zhǔn)入的重要管理環(huán)節(jié)，是行業(yè)自律管理的核心。在行業(yè)準(zhǔn)入和規(guī)范方面，學(xué)會(huì)首先通過規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)、繼續(xù)教育來加強(qiáng)監(jiān)管。其次是確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則。2006年10月發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，是指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的基本準(zhǔn)則，也是學(xué)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人自律管理的重要依據(jù)。在行業(yè)信用體系維護(hù)方面，該學(xué)會(huì)通過發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)、通報(bào)違規(guī)違法案件、建立信用檔案、開展資信評(píng)價(jià)等措施引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。首先，通過發(fā)布房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)提示，及時(shí)通報(bào)違法違規(guī)案件來提示房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可能存在的交易風(fēng)險(xiǎn)，提醒交易人加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，并以此約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和成員的執(zhí)業(yè)行為。其次，該學(xué)會(huì)建立并公示注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，社會(huì)公眾可以公開查詢、選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)這個(gè)平臺(tái)也成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)弘揚(yáng)誠信、曝光違規(guī)的重要途徑。在此基礎(chǔ)上，該學(xué)會(huì)積極開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資信評(píng)價(jià)活動(dòng)，向社會(huì)公布評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)增強(qiáng)公共監(jiān)督、維護(hù)行業(yè)信譽(yù)有積極作用。地方行業(yè)自律組織在行業(yè)自律方面發(fā)揮重要作用。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)通過舉辦存量房交易結(jié)算資金管理、劃轉(zhuǎn)協(xié)議網(wǎng)上備案講座及培訓(xùn)，促使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員和保證機(jī)構(gòu)能夠迅速、清晰了解新的操作方法，推動(dòng)存量房交易流程的建立和交易規(guī)范程度的提高。在行業(yè)誠信體系建設(shè)方面，該協(xié)會(huì)2007年5月開展2006年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等級(jí)評(píng)定工作，并引入了群眾滿意度測(cè)評(píng)，分別評(píng)定了商品房銷售代理機(jī)構(gòu)等級(jí)名單和存量房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定名單。對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行業(yè)自律意識(shí)、提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌建設(shè)意識(shí)有積極作用。上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)為中介人員設(shè)立誠信檔案數(shù)據(jù)庫，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的市場(chǎng)清退機(jī)制，“違規(guī)逐出”已經(jīng)開始推行。它意味著那些有嚴(yán)重誠信污點(diǎn)的中介人員在業(yè)內(nèi)將無處容身。該舉措的推出配合了協(xié)會(huì)推廣的“誠信為先，信譽(yù)至上”教育活動(dòng)，活動(dòng)鼓勵(lì)上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員在協(xié)會(huì)建設(shè)誠信檔案數(shù)據(jù)庫，積極推動(dòng)行業(yè)誠信體系的建立。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)2007年11月開展2007年度成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人評(píng)選，通過機(jī)構(gòu)推薦、申報(bào)與專家評(píng)審相結(jié)合的方式評(píng)定出2007年度成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人。（三）經(jīng)紀(jì)糾紛的解決有法可依，雙方權(quán)益獲得保障北京市建設(shè)委員會(huì)于2007年1月25日頒布《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛投訴處理管理規(guī)定》（京建租［2007］98號(hào)），其中要求本著方便群眾和首問受理的原則，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的直接投訴和網(wǎng)上投訴，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)地址或經(jīng)營地址所在地的區(qū)、縣建設(shè)委員會(huì)（房管局）受理，分支機(jī)構(gòu)的投訴由分支機(jī)構(gòu)所在區(qū)、縣建設(shè)委員會(huì)（房管局）受理。這一原則大大方便了交易當(dāng)事人在遭遇違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為時(shí)及時(shí)投訴，明確了投訴受理的屬地管理原則，避免了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推諉逃避責(zé)任的情況。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為經(jīng)紀(jì)糾紛妥善處理和當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)提供操作指南。2007年10月1日，天津的《房地產(chǎn)交易條例》開始實(shí)施。天津市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理制度，明確規(guī)定本市實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管、商品房預(yù)售款監(jiān)管和公產(chǎn)房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資金監(jiān)管三項(xiàng)制度，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理和房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管上升到了地方性法規(guī)的高度。該條例明確了機(jī)構(gòu)從業(yè)的人員條件，制定了經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)簽章制度，增加了機(jī)構(gòu)未按要求備案及其他一些違法違規(guī)行為的罰則。該條例的出臺(tái)加大了經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度和機(jī)構(gòu)備案制度的實(shí)施力度，使經(jīng)紀(jì)糾紛的解決有法可依，確保了交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。（四）聯(lián)合檢查動(dòng)態(tài)監(jiān)督，行業(yè)洗牌步步推進(jìn)2007年3月29日，《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽〔2007〕87號(hào)），由建設(shè)部聯(lián)合國土資源部、國家發(fā)改委等各大部委聯(lián)合發(fā)文要求各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)廳（建設(shè)委員會(huì)、房管局）、國土資源廳（局）、財(cái)政廳（局）、審計(jì)廳（局）、監(jiān)察廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、發(fā)改委、物價(jià)局、工商局等多方配合，積極參與，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序大規(guī)模整治。重點(diǎn)對(duì)已在房管部門備案的從事租賃代理業(yè)務(wù)的20家企業(yè)，設(shè)立存量房交易結(jié)算資金專用賬戶的90余家企業(yè)，已在存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)上注冊(cè)的300余家企業(yè)進(jìn)行檢查。對(duì)在檢查過程中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員存在的突出問題依法嚴(yán)格查處并向社會(huì)公示，對(duì)經(jīng)營規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員予以鼓勵(lì)和宣傳。2007年4月，北京市建設(shè)委員會(huì)又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作的通知》，該通知指出，將嚴(yán)厲打擊收取傭金后不向當(dāng)事人開具發(fā)票；未按合同約定支付房屋租金，退還押金、訂金或其他費(fèi)用；與房地產(chǎn)開發(fā)公司串通“捂盤惜售”、炒賣房號(hào)、哄抬房?jī)r(jià)等26種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為，還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在市建設(shè)委員會(huì)備案分為初始備案、變更備案、續(xù)期備案，備案工作在轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行，并由區(qū)、縣建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。2007年11月，深圳中天置業(yè)公司發(fā)生卷款案件，再次暴露出中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信問題。2007年11月30日，建設(shè)部緊急發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的緊急通知》（建住房［2007］274號(hào)）。該文件要求切實(shí)加強(qiáng)交易結(jié)算資金管理，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體系，開展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)檢查存量房交易結(jié)算資金管理制度執(zhí)行情況、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度執(zhí)行情況、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行情況、有關(guān)部門和行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本使用情況、違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。通過政府聯(lián)合督查，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展和存量房市場(chǎng)的有序交易。三政策推動(dòng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn)及問題（一）政策推動(dòng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn)1.網(wǎng)上信息，陽光透明在新的交易系統(tǒng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資料必須進(jìn)行網(wǎng)上備案，同時(shí)公示機(jī)構(gòu)資信情況，包括信譽(yù)度、投訴情況、交易內(nèi)容等。在交易信息方面，待交易物業(yè)必須進(jìn)行網(wǎng)上公示，包括房屋權(quán)屬信息和房屋位置、面積等具體情況。公示期滿后可進(jìn)行網(wǎng)上簽約。在網(wǎng)上系統(tǒng)中，消費(fèi)者可以查詢有關(guān)物業(yè)情況，了解市場(chǎng)信息，更容易和更準(zhǔn)確地把握價(jià)格走勢(shì)和區(qū)域供求情況。這種理性選擇，一定程度上可以緩解區(qū)域供求結(jié)構(gòu)不平衡問題，引導(dǎo)正確消費(fèi)觀念，對(duì)穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格有積極意義。通過網(wǎng)絡(luò)查詢經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員資信情況，大大降低了信息不對(duì)稱性和信息搜尋成本。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息，提交機(jī)構(gòu)相關(guān)信息，進(jìn)行網(wǎng)上自律自查，處理投訴，是一種更便捷和高效的渠道，同時(shí)這種方式也更有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理。2.標(biāo)準(zhǔn)制度，公示公開標(biāo)準(zhǔn)化合同和標(biāo)準(zhǔn)化交易步驟可以增強(qiáng)交易當(dāng)事人對(duì)信息的可控性。避免交易當(dāng)事人信息和交易方面的被動(dòng)接受，避免經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于信息不透明等原因而出現(xiàn)違規(guī)操作。標(biāo)準(zhǔn)化交易流程對(duì)二手房交易各風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，在凈化交易環(huán)境的同時(shí)，增強(qiáng)了消費(fèi)者交易信心，對(duì)存量房市場(chǎng)的健康發(fā)展起到助推作用。公開的標(biāo)準(zhǔn)流程保證了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易方的公平地位，也為經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范經(jīng)營提供了保障。3.流程完善，交易安全以前的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)出現(xiàn)問題都是通過事后的反饋、調(diào)查、整頓等方式進(jìn)行，成效甚微，且不能從根本上遏制經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展不規(guī)范等種種問題。當(dāng)前新的操作流程和方式更強(qiáng)調(diào)事中、事前管理。加強(qiáng)交易中間環(huán)節(jié)監(jiān)管，而不是在發(fā)生問題后解決糾紛。從合同和資金兩個(gè)方面著手，建立較為完善的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)。合同推薦采用中介協(xié)會(huì)的示范文本，要求在合同中詳細(xì)說明交易內(nèi)容和付款方式。資金管理方面建立“專用賬戶”，引入第三方“交易保證機(jī)構(gòu)”，確保交易安全。4.監(jiān)管有力，靈活有度監(jiān)管有力，同時(shí)不失靈活性。多種資金監(jiān)管方式并存，允許交易當(dāng)事人自主選擇，體現(xiàn)在資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約兩個(gè)方面。從資金管理角度，交易當(dāng)事人既可以通過“專用賬戶”進(jìn)行交易資金劃轉(zhuǎn)，也可以自行簽訂“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”；既可以通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的“專用賬戶”下的子賬戶進(jìn)行交易，在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未達(dá)到專用賬戶開設(shè)要求的，可以通過交易保證機(jī)構(gòu)設(shè)立的“專用賬戶”進(jìn)行交易。從網(wǎng)上簽約來看，當(dāng)事人可以選擇通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布信息促成交易，也可以自行發(fā)布房源信息，但需要通過中介協(xié)會(huì)登錄系統(tǒng)登記。在資金賬戶和網(wǎng)上交易的新交易方式和流程下，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)表現(xiàn)出更加透明化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、便捷化的趨勢(shì)，這將有利于二手房市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題及原因1.資金監(jiān)管新方式，試行推廣困難多資金監(jiān)管作為一種新的交易流程引入，在推廣、適應(yīng)方面存在一些問題。在北京等地試行之處，就因流程復(fù)雜和辦事效率低下而受到懷疑。首先，交易程序比較復(fù)雜，實(shí)施中不易推廣。普通交易主體對(duì)程序和具體方法的掌握和操作存在困難。同時(shí)交易拖延問題使部分交易當(dāng)事人在特殊交易情況下，放棄第三方資金監(jiān)管，選擇自行交易，造成潛在交易隱患。其次，信息披露程度存在問題。信息涉及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)命脈，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上信息公示中配合不積極，某些信息不能反映物業(yè)實(shí)際情況。第三，監(jiān)管乏力，存在灰色地帶。銀行監(jiān)管缺乏激勵(lì)機(jī)制，部分業(yè)務(wù)和地區(qū)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻仍然較低，部分地區(qū)沒有對(duì)資金監(jiān)管政策進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和操作，其制定的實(shí)施細(xì)則模棱兩可。究其原因，首先，消費(fèi)者對(duì)資金監(jiān)管認(rèn)識(shí)不足。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，扭曲資金監(jiān)管內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。大多數(shù)消費(fèi)者在住房這種大額消費(fèi)上經(jīng)驗(yàn)有限，再加上新規(guī)則推廣不到位等問題，致使資金監(jiān)管推行出現(xiàn)困難。其次，地方資金監(jiān)管具體實(shí)施模式有待完善。新規(guī)則中明確交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)了擔(dān)保機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營理念，但實(shí)際中并未限制經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事?lián)；顒?dòng)，容易形成監(jiān)管漏洞。再次，新規(guī)則實(shí)行，客觀上存在政策與市場(chǎng)、與交易人、與經(jīng)紀(jì)人的磨合期。由于二手房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，歷史遺留問題較多，具體交易形態(tài)千差萬別，新政策、新稅費(fèi)、新利率又層出不窮，業(yè)主和購房人心態(tài)各異，所以某些規(guī)定和流程具體執(zhí)行起來就難免適應(yīng)性不夠。一方面需要監(jiān)管方在實(shí)踐中對(duì)流程作出調(diào)整，彌補(bǔ)疏漏，簡(jiǎn)化流程，提高效率，并且大力宣傳倡導(dǎo)，推廣資金監(jiān)管。另一方面，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員需要學(xué)習(xí)掌握新的交易方式，而消費(fèi)者也應(yīng)加強(qiáng)自我維權(quán)和保護(hù)意識(shí)。2.準(zhǔn)入制度未貫徹，無照經(jīng)營難規(guī)范部分城市和地區(qū)，尤其是中小城市存在大量經(jīng)紀(jì)人無證執(zhí)業(yè)。這種狀況不僅導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入制度虛化，形成無證執(zhí)業(yè)風(fēng)氣，降低了行業(yè)門檻，加大了行業(yè)監(jiān)管難度，也不利于經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，最終影響整個(gè)行業(yè)公信力的建立。首先，行業(yè)準(zhǔn)入監(jiān)管不力，部分地方政府和有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員資格進(jìn)行的檢查不夠嚴(yán)格，管理仍然較弱，沒有建立相應(yīng)的備案制度、信用制度和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，仍然存在無證上崗的經(jīng)紀(jì)人員。行業(yè)準(zhǔn)入能夠提高經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，通過后續(xù)教育和動(dòng)態(tài)監(jiān)督來維護(hù)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中介主體行為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，是規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展、凈化經(jīng)紀(jì)行業(yè)執(zhí)業(yè)環(huán)境的前提和基礎(chǔ)。其次，行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。目前，除了全國經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)考試和執(zhí)業(yè)注冊(cè)之外，存在地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試，如“北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試”和“上海房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格考試”等，報(bào)考條件和申請(qǐng)資格都相去甚遠(yuǎn)。地方資質(zhì)考試相對(duì)靈活，難度相對(duì)較小，全國考試權(quán)威性較高，但考試相對(duì)固定，難度較大。行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，容易出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理漏洞，造成管理混亂。逐步統(tǒng)一行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是建立和貫徹全國范圍經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入制度發(fā)展的必然趨勢(shì)。3.違規(guī)操作仍存在，形式隱蔽且多樣隨著一系列監(jiān)管措施的出臺(tái)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范問題得到一定程度的解決，但在新政下違規(guī)行為以各種新形式表現(xiàn)出來。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在新政實(shí)施之初，借普通交易者對(duì)于政策不了解而錯(cuò)誤解釋新規(guī)內(nèi)容，誘導(dǎo)消費(fèi)者全權(quán)委托交易和自行交易，繞過資金監(jiān)管的保護(hù)網(wǎng)，更有部分機(jī)構(gòu)通過虛擬合同逃避稅費(fèi)。另外，部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)運(yùn)作擔(dān)保公司，逃避資金監(jiān)管。同時(shí)，發(fā)布虛假廣告和賺取差價(jià)的問題仍然存在。4.卷款問題再出現(xiàn)，行業(yè)誠信遭質(zhì)疑在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和政策監(jiān)管加強(qiáng)的情況下，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)閉部分門店，收縮業(yè)務(wù)量，一些機(jī)構(gòu)資金鏈問題暴露，卷款事件再次出現(xiàn)，深圳中天置業(yè)事件后，北京也通報(bào)了若干經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為。昔日的百強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)卷款事件再發(fā)，市場(chǎng)信心一落千丈。中天置業(yè)事件帶來一連串的反應(yīng)，說明經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。調(diào)整不僅是行業(yè)企業(yè)的調(diào)整、運(yùn)作方式的調(diào)整，也是行業(yè)重新定位、監(jiān)管措施再調(diào)整的過程。中天置業(yè)問題的出現(xiàn)，一方面受深圳二手房市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)回調(diào)、價(jià)格波動(dòng)的外部影響，另一方面，更由于企業(yè)急于“跑馬圈地”、盲目競(jìng)爭(zhēng)、以數(shù)量求效益的短期戰(zhàn)略，資金鏈緊張，加上不規(guī)范的企業(yè)運(yùn)作造成的。問題的爆發(fā)也更顯露出存量房交易監(jiān)管薄弱、政策執(zhí)行不到位等問題。5.管理分工不明確，區(qū)域整合不協(xié)調(diào)房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理涉及職能部門較多，包括工商、稅收、建設(shè)、房產(chǎn)等多個(gè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)中介行業(yè)自律組織以及銀行系統(tǒng)都從不同角度對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管和規(guī)范。部門間、部門和自律組織間協(xié)調(diào)不順暢也是造成經(jīng)紀(jì)行業(yè)違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)的原因。除此之外，在推行資金交易劃轉(zhuǎn)監(jiān)管中，區(qū)域間不同的操作方法和流程，不僅不便于交易人實(shí)現(xiàn)交易，也不利于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的區(qū)域統(tǒng)一管理。針對(duì)以上問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該從政府監(jiān)管和行業(yè)自律兩個(gè)方面著手，著力做好設(shè)立行政許可、建立信息平臺(tái)、提高自律職能、增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力、加強(qiáng)宣傳倡導(dǎo)等五個(gè)方面的工作。四政策導(dǎo)向下經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展建議及趨勢(shì)（一）政策導(dǎo)向下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展建議1.設(shè)立行政許可，增強(qiáng)監(jiān)管力度行政許可包括對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入制度的建設(shè)。對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，首先應(yīng)對(duì)不同規(guī)模和不同性質(zhì)的企業(yè)在機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件上有所區(qū)分，無論是注冊(cè)資金、從業(yè)人員，還是業(yè)務(wù)范圍，都應(yīng)有所區(qū)別，才能適應(yīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和市場(chǎng)發(fā)展的需要，才能將行政許可落到實(shí)處。其次是在行政許可流程上也應(yīng)該注意次序。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)先由房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行資質(zhì)審核，再進(jìn)行工商注冊(cè)，領(lǐng)取執(zhí)照。這樣才可以保證經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立符合準(zhǔn)入要求。在經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格方面也必須加強(qiáng)行政許可，我國從2001年起就建立了執(zhí)業(yè)資格考核和準(zhǔn)入制度，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)進(jìn)行全面監(jiān)管。通過資格考核、后續(xù)教育、從業(yè)人員信用檔案、執(zhí)業(yè)規(guī)則推行等手段，該學(xué)會(huì)在經(jīng)紀(jì)人資格管理方面進(jìn)行多方面努力。但與此同時(shí)，出租證照等不規(guī)范現(xiàn)象仍屢屢出現(xiàn)，加強(qiáng)監(jiān)管，尤其是加強(qiáng)懲戒勢(shì)在必行。行政許可的加強(qiáng)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范的根本和基礎(chǔ)，如果不能很好地貫徹和實(shí)行經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)的行政準(zhǔn)入制度，對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管將無從談起，各種不規(guī)范問題的處理也將處于被動(dòng)狀態(tài)。將事后解決改革為事前預(yù)防，市場(chǎng)嚴(yán)格準(zhǔn)入制度是防止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)操作的第一環(huán)也是關(guān)鍵一環(huán)。國家有必要推廣天津市的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)《房地產(chǎn)交易條例》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中市場(chǎng)主體的基本權(quán)利和義務(wù)、有關(guān)市場(chǎng)準(zhǔn)入以及行政處罰等規(guī)定，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管和查處依據(jù)不足的問題。2.強(qiáng)化自律職能，提高自律地位經(jīng)紀(jì)行業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中有突出地位，而由于經(jīng)紀(jì)行業(yè)本身存在門檻較低、從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊的特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管更加重要。對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管除了政府行政管理和法律措施之外，更有效的方式就是通過行業(yè)自律組織的自律管理，只有行業(yè)自律組織可以長(zhǎng)期有效地通過其在市場(chǎng)中的特殊地位實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管。通過自律組織的種種措施的實(shí)施，我們已經(jīng)看到行業(yè)自律組織在經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律監(jiān)管方面的作用，因此，必須提升經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)自律組織的地位，提高執(zhí)行監(jiān)管的有效性，真正實(shí)現(xiàn)令行禁止，才能使各種條例和規(guī)范落到實(shí)處，真正發(fā)揮自律組織的指導(dǎo)作用，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理。除此之外，行業(yè)自律組織還要從多方面加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德教育。通過多樣化的形式進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)，提高經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。只有全面提高經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德，才能從根本上維護(hù)交易環(huán)境的公平透明，實(shí)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。3.建設(shè)信息系統(tǒng)，完善市場(chǎng)功能存量房市場(chǎng)信息不對(duì)稱性是經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在違規(guī)操作的主要原因之一。某些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人利用當(dāng)事人對(duì)于存量房市場(chǎng)的不了解，進(jìn)行違規(guī)操作，欺詐消費(fèi)者，從中賺取暴利。因此，建立信息網(wǎng)上共享系統(tǒng)是完善市場(chǎng)功能、規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為的重要手段。在信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上可以借鑒美國等國家的做法，進(jìn)行有償信息共享，一定程度上可以維護(hù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人的利益，鼓勵(lì)他們將信息真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地發(fā)布，更重要的是對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)當(dāng)事人提供全面真實(shí)的交易參考，使他們進(jìn)行合理規(guī)劃和理性決策，這一方式大大降低了交易成本，也有助于經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)范穩(wěn)定發(fā)展。4.抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往單方面強(qiáng)調(diào)規(guī)模和擴(kuò)張速度，不注重質(zhì)量和穩(wěn)健發(fā)展。誠然，速度和規(guī)模能給企業(yè)帶來一定的規(guī)模效應(yīng)，尤其是對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)這種