《信息檢索及應用》期末綜合報告-房地產(chǎn)價格因素影響研究

課題分析（5分）作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展關乎國計民生。我國房地產(chǎn)普遍存在房價上漲過快的問題。我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產(chǎn)權為主，其他產(chǎn)權形式并存的多元化產(chǎn)權制度。然而，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。2003年起，國家陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)調控政策，就市場上出現(xiàn)的如：放假投資過猛、房價上漲過快、住房結構不合理等問題進行了宏觀調控。了解造成房地產(chǎn)價格一路飆升的原因，是解決房地產(chǎn)市場存在問題的根本。檢索策略（20分）2.1選擇檢索工具檢索工具名稱網(wǎng)址檢索年代文獻類型百度/2000網(wǎng)頁中國國家圖書館書籍、期刊、論文中國知網(wǎng)1999網(wǎng)站萬方1977期刊、論文、外文文獻sciencedirect/電子期刊2.2選擇檢索詞從課題字面選從課題內涵選（同義詞、近義詞、上下位詞）房地產(chǎn)房產(chǎn)、地產(chǎn)價格價值影響效果因素原因研究市場檢索步驟及檢索結果（40分）在檢索步驟中截圖顯示對每種文獻的檢索演變過程，每一種文獻至少選擇相關性較好的2篇文獻作為本報告的參考文獻，在檢索結果中列舉出篇名、著者、文獻出處、出版時間、摘要、從何處獲取原文等。3.1搜索引擎檢索（12分）檢索網(wǎng)址：/3.1.1論壇檢索式1：房地產(chǎn)AND價格影響因素AND研究檢索全部結果截圖選中論壇截圖3.1.2博客檢索式2：房地產(chǎn)AND價格影響因素AND研究檢索全部結果截圖選中博客截圖3.1.3專家檢索式3：房地產(chǎn)AND價格影響因素AND研究檢索全部結果截圖選中專家介紹截圖3.1.4專業(yè)相關網(wǎng)站檢索檢索式4：房地產(chǎn)AND價格影響因素AND研究檢索全部結果截圖選中網(wǎng)站首頁截圖3.2電子圖書檢索（6分）檢索網(wǎng)址：檢索課題所屬中圖分類號：F274;F299.23檢索式5：房地產(chǎn)AND價格影響因素AND研究檢索全部結果截圖選中圖書截圖3.3論文檢索（18分）檢索網(wǎng)址：/首次檢索期刊論文檢索檢索式6房地產(chǎn)AND價格影響因素AND研究檢索結果截圖選中期刊論文截圖會議論文檢索檢索式7房地產(chǎn)AND價格影響因素研究檢索結果截圖選中會議論文截圖學位論文檢索檢索式8房地產(chǎn)AND價格影響因素研究檢索結果截圖選中學位論文截圖改進檢索期刊論文檢索檢索式9房地產(chǎn)AND價格影響因素研究檢索結果截圖選中期刊論文截圖會議論文檢索檢索式10房地產(chǎn)AND價格影響因素研究檢索結果截圖選中會議論文截圖學位論文檢索檢索式11房地產(chǎn)AND價格影響因素研究檢索結果截圖選中學位論文截圖3.4外文數(shù)據(jù)庫檢索（4分）檢索網(wǎng)址：/檢索式12：TherealestateANDPriceimpactfactorresearch檢索全部結果截圖選中文獻截圖文獻綜述（30分）房地產(chǎn)價格影響因素研究郭嘉悅摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用。近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，上漲幅度大大超出經(jīng)濟總體增長水平及其它行業(yè)產(chǎn)品與服務的上升幅度。房價增長過快的趨勢，不僅極大地影響到城市居民的生活質量，也是整個國民經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，房價問題己經(jīng)成為一個引起廣泛關注的重要經(jīng)濟問題和社會問題。本論文從房地產(chǎn)價格的相關理論出發(fā)，主要從影響房地產(chǎn)價格的有關因素的角度展開分析，分析各因素對房價的影響。

關鍵詞：房地產(chǎn)；價格；影響因素

正文：進入21世紀以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)總體規(guī)模不斷擴大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。在國家減少土地供給的情況下，房地產(chǎn)價格不斷創(chuàng)出新高，甚至部分地區(qū)漲幅過大。房地產(chǎn)價格的走高，一方面是土地價格上升和建筑材料升級換代等成本上漲的原因，另一方面是自住房制度改革以來不斷釋放的住房需求拉動的結果，包括因我國實際利率為負值而激發(fā)的投資、投機需求的拉動等。盡管美元加息、中國利率不可避免的進入上升通道，但在居民強大的購房需求刺激下，房地產(chǎn)價格仍將處于上升通道，漲速會有所回落。按照歐美國家的經(jīng)驗，當房價收入比超過6倍時，通常被認為房價已經(jīng)過高，房價收入比超過10倍則被認為房價有嚴重的泡沫。按照此標準來衡量，中國部分城市（尤其是北京、上海、深圳等一線城市）的房價早在2003年前就已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的泡沫，而2009年底的房價已經(jīng)讓人難以理解了，因為北京、上海的房價收入比已經(jīng)超過15倍。因此房地產(chǎn)價格的波動不僅關系到居民的生活水平，而且對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的影響。分析房地產(chǎn)價格波動及其特征，有助于全面、系統(tǒng)地了解房價波動規(guī)律，從而促進我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)價格變化特性

房地產(chǎn)包括土地、建筑物、和其它地上定著物三個部分，同時又是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。房地產(chǎn)的特性決定了其價格不同于一般的商品，與一般物價相比，房地產(chǎn)價格有其自身的特性：

（1）價格的基礎及表示方式不同。房地產(chǎn)具有不可移動性，可轉移的并非是房地產(chǎn)本身，而是該房地產(chǎn)的權利和收益。因此，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權利和收益的購買價格。其表示方式也是多種多樣的，除了價格表示外，還可以用租金表示。

（2）形成的時間不同。一般商品價格可以標準化，有比較完整的市場，價格形成時間短且比較容易。房地產(chǎn)個別差異大，缺乏完整統(tǒng)一的市場，價格是在過去甚至將來的長期影響下形成的，價格形成時間長且相對比較困難，評估時必須根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點和市場狀況，進行具體分析。

（3）房地產(chǎn)價格主要由需求決定，并具有明顯的地區(qū)性和個別性。房地產(chǎn)的供給有限，且由于它的位置固定，在一定區(qū)域內又具有壟斷性，所以難以形成統(tǒng)一的全國市場價格。另外，在同一地區(qū)城市內，房地產(chǎn)位置的差別決定了房地產(chǎn)價格難以標準化，個別性明顯。

（4）市場結構不同。房地產(chǎn)市場是不完全市場，需求對價格的影響很大，形成的房地產(chǎn)價格受主觀因素的影響也很大。同時，由于房地產(chǎn)的稀缺性，其價格上升的速度要遠遠高于一般性商品。

二、影響房產(chǎn)價格變化的因素分析

1、國家的體制改革對房產(chǎn)的影響

住房制度改革對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響在建國后的40多年時間里，我國一直實行的是高度福利化的住房制度，住房分配實行實物配給，簡稱“單位分房”。在單位分房的時代，住房市場是不存在的，因為個人只擁有住房的使用權，沒有所有權，住房不能用于市場交換和流通。因此，在沒有房改之前，嚴格來說住房市場是不存在的。1998年，國務院發(fā)布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，它表明我國新的住房政策開始實施。政策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配。從政策導向看，國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟新的增長點，并出臺了一系列的扶持政策，也刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的增長。例如居民購房時申請銀行按揭貸款，對按揭貸款實行利率優(yōu)惠等。住房制度改革和鼓勵住房消費的政策極大地刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2、城市化的加快對房產(chǎn)價格的影響

改革開放加快了中國城市化的進程。全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年年30.1%，平均每年增加0.6個百分點，而同期世界城市化的水平平均每年只提高0.25個百分點；城鎮(zhèn)人口由1.7億增至3.81億人，平均每年凈增1000萬人。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進，我國進入了加速城市化的階段，2009年底人口城市化率達到45.68%，在十年時間里城市化率增加了15個百分點。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。從經(jīng)濟增長的角度看，人口從農村向城市轉移之所以會帶動經(jīng)濟增長，是因為農業(yè)勞動者轉變?yōu)楣と酥笊a(chǎn)力水平的提高。城市化是迄今為止推動中國房價上漲的主要因素，但未來城市化對中國經(jīng)濟增長的貢獻及對房地產(chǎn)市場的作用將降低。

3、利率的調控與房產(chǎn)價格的關系

理論上當存款利率上調時，會吸引其他投資市場中的部分資金，作為新興的房地產(chǎn)投資模式，也或多或少受到存款利率的影響，主要表現(xiàn)為存款利率升高，會使得炒房群體減少，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定影響，當然，就目前情況而言，這種影響是微弱的，因為投資房地產(chǎn)的收益要遠大于存款的收益，并且投資房地產(chǎn)相對風險較低。貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響：貸款利率調整影響房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)價格；貸款利率影響房地產(chǎn)的供給，從而影響房地產(chǎn)價格。此外金融信貸的管理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保障住房開發(fā)的相關優(yōu)惠等措施。該類措施對于遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要的意義，從而影響房地產(chǎn)價格走勢。

4、貨幣匯率對房產(chǎn)價格的影響

從上個世紀80年代日本和臺灣的匯率改革的歷史軌跡看，匯率的升值導致了房地產(chǎn)價格的上漲，甚至產(chǎn)生嚴重的房地產(chǎn)泡沫。自2002年之后，人民幣升值預期已經(jīng)吸引了大量國際資本流入中國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機領域。外資除了通過直接購買國內的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內的房地產(chǎn)市場，例如，2003年6月份之后，在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國內房地產(chǎn)公司紛紛轉向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。因為根據(jù)我國現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內資企業(yè)松，外資企業(yè)可以在批準的投資總額和注冊資本差額內允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內資企業(yè)通過各種方式實現(xiàn)外資化。由于外資的作用，國家對房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。在操作主體上，外資進入國內房地產(chǎn)市場以房地產(chǎn)基金為主。外資對房地產(chǎn)的影響依然存在，只要人民匯率升值的預期還存在，國際資本就會通過各種渠道進入中國，在現(xiàn)行的外匯管理制度下必然使外匯儲備占款增加，進而導致貨幣投放增加。總結部分：截至2010年月底，中國的外匯儲備占款已經(jīng)超過了20萬億元人民幣，流動性過剩的局面由此形成。貨幣的過度投放必然產(chǎn)生通貨膨脹的預期，投資買房成為應對通脹的重要選擇。要消除房地產(chǎn)價格的泡沫化趨勢，就必須消除人民幣升值的預期，有關匯率改革的推進刻不容緩。參考文獻：[1]潘雪，王婷.中國大陸城市房地產(chǎn)價格影響因素及區(qū)域差異實證分析[j].西南農業(yè)大學學報（社會科學版）.2011（06）

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[3]郭家華.房地產(chǎn)景氣周期國際比較及其借鑒[j].價格理論與實踐.2011（04）總結評價（5分）對從課題選定、制定檢索策略、實施檢索、文獻綜述撰寫等過程中所學到的知識和經(jīng)驗作出總結，對整