租賃合同審核要點(diǎn)

竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)文檔/雙擊可除租賃合同審核要點(diǎn)篇一：租賃合同審核審查要點(diǎn)租賃合同審核審查要點(diǎn)一、注意租賃用途的變更承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業(yè)態(tài)等，此時(shí)在合同中可以約定要求承租人提供營業(yè)執(zhí)照及其它相關(guān)證明文件（包括但不限于擬經(jīng)營品牌的經(jīng)營代理權(quán)及經(jīng)營權(quán)的相關(guān)證明文件）。如需辦理營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)對(duì)辦理時(shí)間進(jìn)行約定，并對(duì)承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。二、關(guān)注簽約時(shí)公司尚未成立建議合同注明承租人為***公司籌，并由創(chuàng)辦股東簽字，要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦妥注冊手續(xù)并補(bǔ)蓋公章，逾期未成立的，出租人有權(quán)解除合同，或要求其股東繼續(xù)履行合同。三、注意有關(guān)日期項(xiàng)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)明確相應(yīng)違約責(zé)任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承租人后可適當(dāng)調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。就開業(yè)日，因商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)分為項(xiàng)目整體開業(yè)和承租人承租物業(yè)開業(yè)，對(duì)整體開業(yè)期，若開發(fā)商延期，建議約定開業(yè)期可順延，同時(shí)租賃期限順延；或告知承租人后調(diào)整，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。四、開業(yè)日與裝修期關(guān)系提前開業(yè)情況處理，包括就提前開業(yè)租金及各類費(fèi)用如何收取。逾期開業(yè)情況處理，如何適用違約金。五、租金與物業(yè)管理費(fèi)租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細(xì)校對(duì);若長期租賃合同，應(yīng)注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)列明，并就租賃期內(nèi)調(diào)整予以約定。但收取與調(diào)整須符合《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。其他各費(fèi)用明確列明，并約定可隨市場或有關(guān)部門調(diào)價(jià)而有所調(diào)整，同時(shí)對(duì)履約保證金項(xiàng)、各類押金均有明確表述。六、逾期支付租金及其他費(fèi)用的違約責(zé)任1、扣除履約保證金；2、有權(quán)停水停電；3、逾期付款違約金；4、逾期支付超過期限，且經(jīng)過書面催告后仍未支付，2 13有權(quán)解除合同，并收取較高解除合同違約金；5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍租金違約金，并對(duì)現(xiàn)場物品放棄所有權(quán)，出租人有權(quán)自行處理，并不得要求任何裝修補(bǔ)償；6、送達(dá)方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認(rèn)定送達(dá)。七、房屋交付承租人未按通知辦理房屋交接下風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。何時(shí)起租賃房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風(fēng)險(xiǎn)始轉(zhuǎn)移至承租人。八、裝修條款裝修押金約定，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修時(shí)間予以限制，并注意裝修未按照出租人標(biāo)準(zhǔn)下的有關(guān)改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)。九、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓1、續(xù)租續(xù)租申請(qǐng)期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進(jìn)入該房屋了解房屋情況。2、退租如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內(nèi)變更注冊地址，并約定違約責(zé)任。3 133、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于轉(zhuǎn)讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續(xù)履行，此時(shí)可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設(shè)立承租人絕對(duì)控股新公司以代替承租人從事本合同約定經(jīng)營活動(dòng)，并由新公司與出租人簽署確認(rèn)文件。十、優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優(yōu)先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，或?qū)Τ凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應(yīng)于房屋出賣前一個(gè)月書面通知承租人，承租人于通知后一個(gè)月內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購買權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購買權(quán)”。十一、房屋返還返還時(shí)間與返還房屋要求，重點(diǎn)關(guān)注未按期返還違約責(zé)任：1、停水停電；2、承租人放棄未搬離物品所有權(quán)，出租人自由處置；3、出租人恢復(fù)房屋費(fèi)用由承租人承擔(dān)；4、承租人無權(quán)主張裝修補(bǔ)償；4 135、每天按雙倍租金、物業(yè)管理費(fèi)支付違約金；6、租賃期屆滿至實(shí)際返還房屋使用費(fèi)。十二、合同解除出租人可解除合同情形，重點(diǎn)關(guān)注：1、未付租金及各類費(fèi)用（含履約保證金、各類押金扣除后的補(bǔ)足）至一定期限（注意書面通知）；2、轉(zhuǎn)租、分租情形；3、改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）;4、未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營業(yè)時(shí)間少于合同約定；5、裝修、維修事項(xiàng)；6、衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響相鄰承租人使用；7、未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；8、有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。十三、就商業(yè)廣場租賃與寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點(diǎn)（與商業(yè)廣場租賃相同處不在陳述）1、注意租賃用途的正確表述因?qū)懽謽浅鲎獠煌c商業(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只5 13為辦公等使用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營性使用。篇二：起草及審核租賃合同的要點(diǎn)匯集租賃合同審核要點(diǎn)一、租賃合同效力問題：1、關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題。應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。2、關(guān)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。3、租賃合同未辦理登機(jī)備案手續(xù)為由，合同有效。但是效力除外，且已經(jīng)履行主要義務(wù)的還是有效。二、租賃合同的主要條款1、租賃標(biāo)的；要注明是建筑面積，并以房產(chǎn)主管部門6 13認(rèn)可并具備相應(yīng)資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測的建筑面積確認(rèn)租賃面積。2、租賃用途：要明確未經(jīng)同意不得改變租賃用途3、租賃標(biāo)的的交付：明確交付的日期，交付的條件，要簽訂交付確認(rèn)書，免租期限4、租賃期限：要明確起租日、租賃年限、期滿續(xù)租情況5、租金：租金按年按季度按月數(shù)額，要注意約定按年份增加租金梯度、可采取兩種方式取高的原則；首月支付租金期限、之后每月支付的期限6、物業(yè)管理費(fèi)及公用事業(yè)費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，繳納時(shí)間。7、保證金：為履約保證金，支付保證金的期限，違約扣除保證金后予以補(bǔ)足，合同期滿無違約的返還。8、出租方義務(wù)：租賃標(biāo)的的交付、租賃標(biāo)的的維修及管理