北京土地一級(jí)開發(fā)及棚改概述20150909

北京土地一級(jí)開發(fā)及棚改概述二O一五年九月一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述二、北京市棚戶區(qū)改造流程一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一級(jí)開發(fā)流程（典型）原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意；2、向市儲(chǔ)備中心提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案委辦局聯(lián)席會(huì)市國土局會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見市國土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開發(fā)主體（授權(quán)、委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)土地一級(jí)開發(fā)主體規(guī)劃條件交評(píng)環(huán)評(píng)(備案)古樹、文物用地預(yù)審立項(xiàng)核準(zhǔn)土地一級(jí)開發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市國土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫市政府批準(zhǔn)1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2、存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)項(xiàng)目階段序號(hào)土地一級(jí)開發(fā)工作內(nèi)容備注土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)階段1前期手續(xù)辦理費(fèi)用由意向企業(yè)墊付、列入土地一級(jí)開發(fā)成本1.1征得土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)及上級(jí)主管部門同意此階段主體為分中心，費(fèi)用由意向企業(yè)墊付、列入土地一級(jí)開發(fā)成本1.2控規(guī)編制與批復(fù)1.3向區(qū)、市國土局申請(qǐng)土地一級(jí)開發(fā)1.4列入土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃獲得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)階段2獲得一級(jí)開發(fā)權(quán)

2.1編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案委托咨詢機(jī)構(gòu)編制，以分中心名義上報(bào)市局2.2專家會(huì)、聯(lián)席會(huì)

2.3獲得批復(fù),簽定委托協(xié)議

土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)階段3土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)3.1土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)報(bào)告委托咨詢機(jī)構(gòu)編制3.2填寫環(huán)境影響評(píng)價(jià)表3.3用地預(yù)審?fù)恋匾患?jí)開發(fā)企業(yè)上報(bào)3.4規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（土地前期準(zhǔn)備）3.5土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)申報(bào)3.6土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)批復(fù)

一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一級(jí)開發(fā)流程（參考）一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述項(xiàng)目階段序號(hào)土地一級(jí)開發(fā)工作內(nèi)容備注土地一級(jí)開發(fā)融資階段4土地一級(jí)開發(fā)融資土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)4.1融資需求測算土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)4.2融資渠道及結(jié)構(gòu)分析4.3尋求合作融資機(jī)構(gòu)4.4金融機(jī)構(gòu)融資談判4.5融資實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)征地階段5土地一級(jí)開發(fā)征地土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)5.1釘樁、勘測土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)5.2土地確權(quán)、簽訂協(xié)議（補(bǔ)償款支付）5.3征地批復(fù)5.4征地結(jié)案5.5建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地一級(jí)開發(fā)拆遷階段6土地一級(jí)開發(fā)拆遷土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)6.1拆遷調(diào)查企業(yè)自行拆遷或委托拆遷公司6.2辦理拆遷許可證（征收決定）6.3簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議（補(bǔ)償款支付）6.4實(shí)施拆遷6.5拆遷結(jié)案一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述項(xiàng)目階段序號(hào)土地一級(jí)開發(fā)工作內(nèi)容備注土地一級(jí)開發(fā)市政咨詢階段7土地一級(jí)開發(fā)市政咨詢土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)7.1道路、專業(yè)管線方案設(shè)計(jì)、審查自行辦理或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)辦理7.2市政規(guī)劃綜合審批7.3道路規(guī)劃意見書7.4建設(shè)用地規(guī)劃許可證7.5道路建設(shè)工程規(guī)劃許可證7.6管線工程規(guī)劃意見書、許可證土地一級(jí)開發(fā)市政建設(shè)階段8市政工程建設(shè)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)8.1市政工程招標(biāo)自行辦理或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)辦理8.2施工許可證辦理8.3市政工程施工8.4市政工程移交管理土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收階段9土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)9.1審核土地一級(jí)開發(fā)成本

9.2組織驗(yàn)收土地

9.3納入土地儲(chǔ)備庫

土地入市交易階段10土地入市交易

10.1土地入市申請(qǐng)企業(yè)自行辦理或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)辦理10.2取得交通評(píng)價(jià)報(bào)告及審批委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展10.3申領(lǐng)規(guī)劃條件

10.4招拍掛地價(jià)審定

10.5招拍掛方案的報(bào)批

10.6簽訂入市交易協(xié)議，組織入市交易

10.7中標(biāo)，成交確認(rèn)，簽署合同二級(jí)開發(fā)企業(yè)自行或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制投標(biāo)書及投標(biāo)一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述二、北京市棚戶區(qū)改造流程一、北京市棚戶區(qū)改造流程相關(guān)政策歷程一、北京市土地一級(jí)開發(fā)概述一、北京市棚戶區(qū)改造流程棚戶區(qū)改造程序1、聯(lián)席會(huì)協(xié)調(diào)機(jī)制2、拆建分離3、簡化程序征收階段區(qū)縣發(fā)改委下發(fā)投資任務(wù)書，建設(shè)階段區(qū)縣發(fā)改委辦理立項(xiàng)；國土可以一次用地預(yù)審，協(xié)議出讓；規(guī)劃、建委以此辦理行政許可。一、北京市棚戶區(qū)改造流程棚戶區(qū)項(xiàng)目城市棚戶區(qū)國有工礦棚戶區(qū)屬地區(qū)縣政府提出改造申請(qǐng)隸屬國有企業(yè)提出改造申請(qǐng)市住保辦按照棚戶區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)開展實(shí)地踏勘認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)國有土地上集中連片建設(shè)，建議結(jié)構(gòu)房屋較多，房屋使用功能和市政基礎(chǔ)設(shè)施不全、居住環(huán)境惡劣、社會(huì)問題突出采取土地一級(jí)開發(fā)等市場運(yùn)作無法實(shí)現(xiàn)資金平衡且難以改造的區(qū)域。城市棚戶區(qū)項(xiàng)目提交5部門聯(lián)審，發(fā)、規(guī)、土、建、財(cái)。國有工礦棚戶區(qū)項(xiàng)目5+1聯(lián)審，發(fā)、規(guī)、土、建、財(cái)+國資委。聯(lián)審內(nèi)容基本情況：包括面積、四至、戶數(shù)、房屋、土地市政等情況；改造計(jì)劃：資金需求、資金籌集、安置房籌集及居民搬遷方案；資金平衡方案（由區(qū)縣政府或國有企業(yè)承擔(dān)資金缺口）。聯(lián)審?fù)ㄟ^，報(bào)市政府審批通過，市住保辦納入棚改范圍意見辦理安置房建設(shè)手續(xù)市發(fā)改委按照棚改項(xiàng)目立項(xiàng)市規(guī)委辦理規(guī)劃手續(xù)市國土局辦理土地手續(xù)市住建委辦理施工手續(xù)安置房開工建設(shè)辦理房屋征收手續(xù)辦理發(fā)改委立項(xiàng)手續(xù)辦理用地預(yù)審手續(xù)辦理用地預(yù)審手續(xù)辦理用地規(guī)劃許可提出征收申請(qǐng)安置房建設(shè)和居民搬遷工作先建設(shè)后征收1、啟動(dòng)安置房建設(shè)2、安置房竣工交用3、簽訂征收協(xié)議預(yù)征收1、啟動(dòng)安置房建設(shè)2、簽訂征收協(xié)議3、安置房竣工交用按簽約順序選房，騰退原房，搬遷入住完成棚改項(xiàng)目房源籌集和居民征收計(jì)劃區(qū)縣政府致函確認(rèn)完成改造工作，提出土地騰退入市申請(qǐng)區(qū)縣政府提交成本測算和成本審計(jì)資料總成本提交5部門聯(lián)審，確定入市成本國企致函確認(rèn)完成改造工作，提出騰退土地入市申請(qǐng)辦理用地規(guī)劃許可提出征收申請(qǐng)市住保辦根據(jù)聯(lián)審結(jié)果，致函土儲(chǔ)，明確項(xiàng)目總成本及入市成本土儲(chǔ)中心辦理騰退土地入市手續(xù)出讓金計(jì)提收益后返還區(qū)縣政府平衡資金完成城市棚戶區(qū)項(xiàng)目改造改造成本攤?cè)肴胧械貕K成本出讓金部分返還企業(yè)平衡資金完成國有工礦棚戶區(qū)項(xiàng)目改造不符合標(biāo)準(zhǔn)退出或轉(zhuǎn)為其它方式改造不符合標(biāo)準(zhǔn)未通過審批棚戶區(qū)改造流程圖一、北京市棚戶區(qū)改造流程與一級(jí)開發(fā)不同點(diǎn)1、出發(fā)點(diǎn)不同前者以安置為主，后者以供應(yīng)土地為主。2、牽頭主體不同前者是市重大辦，后者是市土儲(chǔ)。3、程序不同前者以綠通為出發(fā)點(diǎn)，簡化程序；后者有著完善的政策支持和邏輯嚴(yán)密的程序。4、資