西安長纓西路地下商業(yè)空間決策選址調(diào)研報告

西安市長纓東路（西路）地下商業(yè)空間

決策選址調(diào)研報告一、項目選址商圈簡介西安作為全國最大的二級商品批發(fā)市場之一，是覆蓋西北五省及周邊區(qū)域的商品批發(fā)基地?？祻吐飞倘κ夹纬捎?984年后前是以衣飾為主的專業(yè)型批發(fā)市場，商品檔次以中低端為主，涉及到衣飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、小食物、輕紡等類的市場。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份?？祻吐飞倘κ怯煽祻吐坟炌ㄟB接北面的長纓西路，南面的長樂路，形成工字型的以批發(fā)業(yè)態(tài)為主的商業(yè)市場區(qū)域。初期的康復路之前的商戶是以批發(fā)為主，并不注重商品的零售業(yè)，但隨著批發(fā)行業(yè)在各個城市中的慢慢沒落，業(yè)主慢慢開始轉(zhuǎn)向零售模式。自品牌衣飾入駐康復路以后，一樣的品牌衣飾在商場和康復路市場之間的價錢不同優(yōu)勢，吸引了大量的消費者前來購買。隨著零售業(yè)在康復路市場交易量大幅度提升，經(jīng)營模式慢慢變成目前以批發(fā)兼零售為主的經(jīng)營新模式的轉(zhuǎn)變。據(jù)2021資料顯示，康復路商圈中的業(yè)者數(shù)量已達到了萬戶?？祻吐放l(fā)市場內(nèi)的年零售額已占到全年交易總額的50%以上！二、西安六大商圈綜合情形對照六大成熟商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計商圈名稱成熟度商業(yè)等級市場定位占地面積營業(yè)面積日客流量年營業(yè)額備注鐘樓商圈成熟、商業(yè)區(qū)市級中高端12K4250萬超100萬280億元康復路商圈成熟、批發(fā)商業(yè)地區(qū)級批發(fā)低端14K以160萬28萬600億元4圖商圈成熟、住宅區(qū)域級中低端Km261萬20萬55億元高新商圈成熟、辦公區(qū)域級中高端Km220萬17萬28億元曲江商圈比較成熟、旅游區(qū)域級中端旅游16Km30萬17萬25億元經(jīng)開商圈比較成熟、辦公、住宅區(qū)域級中高端21Km24萬15萬21億元六大商圈特點商圈名稱業(yè)態(tài)組合服務(wù)對象商圈特征鐘樓商圈百貨店、專賣店、餐飲、服裝西安市民、外地消費者、旅游綜合性商圈、打造中高端城市商業(yè)中心、西安最大的商業(yè)中心康復路商圈服裝、五金、飾品、箱包西北地區(qū)分銷商、西安低收入者西北第一綜合批發(fā)地，批發(fā)商城林立、以低端為主4第商圈餐飲、服飾、箱包、鞋類城南居民、附近大學生高校學生為主，由中低端向中端發(fā)展高新商圈中高檔百貨、品牌服飾、珠寶、餐飲、影院高薪白領(lǐng)、周邊居民硬件設(shè)施優(yōu)秀、購物環(huán)境好、業(yè)態(tài)組合豐富

曲江商圈百貨、超市、服裝、電子產(chǎn)品、餐飲城北居民以餐飲、旅游、娛樂為主的新商圈經(jīng)開商.休閑娛樂、餐飲、酒吧、影院外地游客、周邊居民新興商業(yè)圈，快速發(fā)展三，項目選址康復路商.周邊環(huán)境一、商圈內(nèi)商業(yè)體散布圖短率菊0點二1￡^續(xù)月更昌.看包.先啦心展一小臉曲三.世不7=5,短率菊0點二1￡^續(xù)月更昌.看包.先啦心展一小臉曲三.世不7=5,拙出三,范式氤匯迂5*ITtJSm希整募」特點二帖「引M第.蕓艷注飾一箱包聶而一曲史苣工-批W票營一批先與「零士力主r骨5喙吁wa逑-t-總工中的地

線1號建抗江地埃L0if好小以強不匚并電工鼻區(qū)衣培白西里m看可再R耳息信安會E,話里互面總了有第m大減硝in用母欣聞埼nSfe5ns1^75WI：ssra：|年m丑端wjTXPM5rslEMf比國鈞軸17.0^^=^4萬購if震目j次語吟覆批笑檢根若能覆世踞次/花二荀端“掃卮犯a溫工水曝小屋工勺溫再及飄gE五批拘怖打王招取目收者史知否結(jié)狷E與亙磷口5用］岑泄蘆【殳霞目〕35.37.39.科一皿商圈商業(yè)體構(gòu)成不包括東二環(huán)商圈商業(yè)體構(gòu)成不包括東二環(huán)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成批發(fā)市場零售市場主要門市商圈定位批發(fā)市場零售市場主要門市商戶分布批發(fā)市場零售市場主要門市R以東的項目體經(jīng)營品項32家服飾、鞋品皮具、日用百貨、童裝、童鞋、文具、床上用品、小商品、小食品、文具、內(nèi)衣、男裝、羊絨、針織等。5家450戶左右中低端中檔中檔19800戶900戶450戶二、康復路商.商業(yè)體大體情形匯總3■原始租金調(diào)研匯總表樓層高（元/月m?）中（元/月m?）低（元/月ml-2F40-1F190-17080-11020-501F440-700200-3501902F240-346100-20045-903F130-19075-12030-704F110-13550-8020-405F75-11050-7020-406F45-8025-357F35-45門市租金匯總沿街門市好（元/月m）中（元/月m?）差（元/月m）租金水平470-900160-24083-105商圈商^狀況總結(jié)：1、由商業(yè)體數(shù)量、業(yè)者數(shù)量能夠看出，康復路商圈目前經(jīng)營狀況較好。2、據(jù)了解，商圈內(nèi)租金水平在西安市租金水平排名中較高；反之結(jié)合規(guī)模大的商戶數(shù)量分析出，商圈購買力、銷售情形專門好，商企投資者與經(jīng)營者信心充沛。3、區(qū)域內(nèi)租金較高，且呈現(xiàn)階梯遞增態(tài)勢，說明本商圈仍然有較好的進展空間。

4、商圈內(nèi)商業(yè)體及在建商業(yè)體自然狀況商場名稱營業(yè)面積經(jīng)營品項業(yè)者數(shù)量經(jīng)營方式合作方式丹尼爾商貿(mào)城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工貝斯特小食品城.批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工貝斯特綜合二期6000針織、小百貨、辦公、禮品、小家電350戶批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工貝斯特文具內(nèi)衣城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工錦繡國際商貿(mào)城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工重信服裝城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工錦繡商貿(mào)城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工錦繡國際商貿(mào)城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工錦繡國際鞋城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工錦繡鞋城3800主營拖鞋、休閑鞋、運動鞋260批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工丹尼爾商貿(mào)城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工蓮花家居廣場批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工萬和城（在建項目）批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工天興國際童裝城6000童裝200戶批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工貝斯特精品廣場3萬一層：精品鞋類（零售）二層：精品男女裝、品牌箱包（零售兼批發(fā)）三層：精品童裝（批發(fā)）四層：庫房570批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工德瑞箱包城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工西部皮具箱包城3800箱包批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工金朗男裝批發(fā)城萬負一層：名品男裝 一層：男褲、男裝二層：名品男裝三層：名品男裝220批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工時丹達服裝城5萬一、二層：時尚女裝三層：休閑男裝四、五層：品牌運動裝880批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工丹尼爾商城3萬一層：石英鐘、辦公用品、小百貨二層：床上用品、針織品、體育器材、飾品三、四層：嬰幼兒、孕婦服裝用品、童裝五層：精品童裝寫字間620批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工

康復路交易廣場3.8萬針織內(nèi)衣、休閑襯衫、運動服、T恤、牛仔、時裝、中老年服飾、鞋、包、品牌服裝1300批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工秦浙服裝城1.5萬一層：中檔男裝、褲子；二層：中檔羊毛衫、休閑夾克；三層：休閑裝、女裝；四層、五層：高檔品牌男裝。批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工萬悅城（在建項目）批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工澳龍服裝批發(fā)城萬一、二層：男裝；三層：品牌男裝90批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工多彩新天地2萬一層：以品牌男裝為主，部分休閑，牛仔服飾二層：西區(qū)以年輕時尚，休閑服飾為主，東區(qū)以品牌羽絨服為主三層：以運動服裝、休閑、女裝、牛仔為主420批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工金花羊毛衫城4萬負一層：時尚羊毛衫、針織；一、二層：羊毛服飾、品牌羊毛服飾；三層：羊毛、羊絨服飾；四層：各式男女服裝。五層：品牌展示430批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工丹尼爾文體城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工西隆小百貨化妝品、小百貨、辦公用品、針織、服飾、餐具20批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工漢隆商貿(mào)城8700一層：日用品百貨；二層、三星、四星：玩具，飾品120批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工老招商樓服飾商場批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工炫彩商城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工西北商貿(mào)12萬一層：時尚精品館；二層：精品男女服飾；三層：精品男女服飾；四層：針織內(nèi)衣童裝；五層：品牌服飾展區(qū)；六層：品牌服飾展區(qū)；批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工白馬服飾城40批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、工朝陽新世界（在建項目）租賃、買斷、工昌安商廈6000一層：針織品、時尚女裝、中老年服飾、休閑運動裝、部分為男裝二層：各類女裝、毛衫、牛仔、運動服裝三層：個性男裝、休閑男裝四層-六層：庫房450租賃、買斷、工四、商圈內(nèi)客流及交通情形因康復路商圈商業(yè)體的高度集中，前些年讓康復路商圈成為輻射陜西、內(nèi)蒙古、甘肅、寧夏、新疆省區(qū)等23個省市，成為西北地域物流中轉(zhuǎn)站和集散地。在不同時刻段對長纓路內(nèi)客流集中區(qū)域進行了客流測量，保守計算預估，長纓路日客流量可達到210000人次/日。同時，對車流量的測量結(jié)果為65000車次/日?？祻吐飞倘煌拔锪髑闆r商圈內(nèi)主要交通情況主要鐵路、公路隴海鐵路、西康鐵路、寧西鐵路、西戶鐵路、西候鐵路、包西鐵路公交路線商圈內(nèi)共有8個公交站點，公交線路40余條，通向全市各處。物流情況商圈內(nèi)貨站分布及數(shù)量主要物流公司為貝斯特、西北物流、勤工路兩側(cè)共計300余家。貨運輻射地區(qū)西安、武漢、南京、南昌、九江收費情況1、三種方式收費：重量、體積、實物估價。2、根據(jù)地點、路程判斷具體價格。對客流的評判依照對商圈的客流及物流處貨包及貨運車輛觀看，要緊客群都為西安市及臨近市縣的消費者和西北地域的商戶為主。對交通的評判商圈臨近三府灣客運站、西安火車站、物流中心，同時，長纓路及長樂路為通往西安市東部郊縣的重要交通干道，加上批發(fā)市場的各式運輸工具的存在，致使該區(qū)域交通壓力超級之大，在頂峰時刻段，交通常常發(fā)生擁堵。五、項目銷售價錢可參考數(shù)據(jù)及租賃價錢可參考數(shù)據(jù)銷售價錢參考數(shù)據(jù)一、通過本次商圈調(diào)研，商圈中可參考的同行業(yè)項目僅有東方萬和城類似（商業(yè)綜合體），該項目位于長纓東路與東二環(huán)的交口處，正處于建設(shè)時期，明年末開業(yè)，總建筑面積30萬平米，地下2層連通以后3號線地鐵站，地下商鋪以產(chǎn)權(quán)形式正在銷售，銷售均價為建筑面積萬元加？，最高萬元加？，公攤50%。二、我司選址路段照比萬和城具有較好的優(yōu)越性，但本次調(diào)研覺察，西安市商品房銷售均價較低，僅為7000元/近租賃價錢參考數(shù)據(jù)在本次調(diào)研中覺察，商圈內(nèi)各商業(yè)體整體租金與其它城市相較較低。分析以為，一方面是因商圈內(nèi)商業(yè)體數(shù)量多，經(jīng)營品項同質(zhì)化嚴峻；同時，商鋪供給量大，商企彼此競爭猛烈造成租金較低的情形。本次走訪調(diào)研進程中，取得的最高租金在西北商貿(mào)城的一層，原始租金達到了700元加。關(guān)于新項目而言，開業(yè)之初要達到商圈最高租金可能性較低，以后租金標準還需要考慮項目在批發(fā)商圈中是如何定位（批發(fā)、零售或是批零兼售的定位、單體商鋪計劃面積的大與小、經(jīng)營品項、建筑因素、商戶經(jīng)營適應(yīng)等方面因素綜合考慮而定。六■選址位置綜合評判優(yōu)勢：康復路目前應(yīng)該是西北地域最大的批發(fā)集散地，在西北地域擁有很高的知名度。地理位置優(yōu)越，商圈內(nèi)交通較為便利，設(shè)有40余條公交線路、客運站，在2021年西安地鐵建成后將貫穿于長樂路。商圈內(nèi)的物流及倉儲設(shè)施齊全；商圈內(nèi)每日客流量與交易額較高，全面輻射西北陜甘寧地域及臨近的幾個省市地域。劣勢：商圈內(nèi)同類業(yè)態(tài)商業(yè)體較多，競爭猛烈而且治理混亂。商圈內(nèi)大多項目裝修環(huán)境及檔次陳腐、老化，同時批發(fā)市場的臟、舌L、差現(xiàn)象仍然嚴峻，阻礙消費者購物心情及購買欲望。商圈內(nèi)雖然有倉儲及物流系統(tǒng)，但實際的存儲、吞吐量知足不了商戶需求，造成貨物積存與堵塞的現(xiàn)象。在貨物的短途運輸上，人力車和電摩托運貨的情形極為多見，為區(qū)域內(nèi)的路面交通帶來極大壓力及交通平安隱患嚴峻。機緣：長纓路如能拆遷改造，會使整個康復路商圈環(huán)境取得改善，新項目的形成將會帶來新的經(jīng)營理念及治理模式。目前商圈內(nèi)部份商業(yè)體采取銷售短時間經(jīng)營權(quán)的銷售方式，商