片區(qū)更新改造規(guī)劃

XX區(qū)XX街道XXX片區(qū)更新單元規(guī)劃文本·附圖二〇一三年六月XX區(qū)翠竹街道XXX片區(qū)更新單元規(guī)劃目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第一章總則 第一章總則【規(guī)劃依據(jù)】《XX市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》；《XX市XX03-01號片區(qū)[大頭嶺地區(qū)]法定圖則》2003年11月公布；《XX市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》；《XX市城市更新辦法》（2009.12.01）；《XX市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（2012.01）；《XX市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）》（2012.01）；《XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（XX市人民代表大會常務(wù)委員會公告第57號）?！疽?guī)劃原則】合理性原則：與城市功能緊密結(jié)合，在環(huán)境承載力允許的范圍內(nèi)，確定合理的土地開發(fā)強(qiáng)度，高效、集約利用土地，充分發(fā)揮土地潛在效用。集約化原則：對土地資源集約化利用，注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，改善城市環(huán)境，增加配套設(shè)施，使之與城市空間和外部環(huán)境相協(xié)調(diào)?？刹僮餍栽瓌t：在深入了解規(guī)劃用地現(xiàn)狀特征和改造市場條件的基礎(chǔ)上，多方論證方案的經(jīng)濟(jì)適用性與空間可行性，提出操作性強(qiáng)、科學(xué)合理、特色鮮明的改造方案。統(tǒng)籌規(guī)劃原則：統(tǒng)籌安排單元內(nèi)所有參與更新改造的建設(shè)項(xiàng)目，通過合理安排各個項(xiàng)目的建設(shè)時序、建筑實(shí)體、步行通道、公共空間、豎向設(shè)計、色彩風(fēng)格、高度體量等方面控制要求，實(shí)現(xiàn)空間資源有效整合?？沙掷m(xù)發(fā)展原則：積極利用多種技術(shù)手段，建設(shè)生態(tài)協(xié)調(diào)的節(jié)約型社區(qū)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展?！酒渌浚?）本單元內(nèi)的土地使用及開發(fā)建設(shè)活動必須遵守本規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定。本規(guī)劃未包括的內(nèi)容應(yīng)符合國家、XX省及XX市的有關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件相關(guān)條文的規(guī)定。（2）本規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序，由市規(guī)劃國土主管部門負(fù)責(zé)將本規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容納入法定圖則。（3）本規(guī)劃涉及的所有技術(shù)指標(biāo)（其中特別注明者除外）均依據(jù)《XX市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》確定。（4）本規(guī)劃期限為5年，新的城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，舊的城市更新單元規(guī)劃自動失效。（5）本規(guī)定的解釋權(quán)屬XX市城市規(guī)劃委員會或其授權(quán)的部門。若需修改，必須符合《XX市城市規(guī)劃條例》（2001）第二十七、二十八條的規(guī)定。第二章更新目標(biāo)與方式【更新目標(biāo)】以軌道交通建設(shè)為契機(jī)，以營造宜居環(huán)境為核心目標(biāo)，建設(shè)特色鮮明、配套設(shè)施完善、空間環(huán)境宜人，具有活力與獨(dú)特魅力的現(xiàn)代化復(fù)合型功能住區(qū)?！竟δ芏ㄎ弧恳跃幼」δ転橹?，多元業(yè)態(tài)混合的商業(yè)中心，兼有餐飲服務(wù)、購物休閑等功能。【更新方式】本更新單元采用“拆除重建”的更新方式。第三章功能控制【用地規(guī)模】本片區(qū)更新規(guī)劃包括兩個更新單元，拆除用地范圍面積共83233.7平方米，開發(fā)建設(shè)用地范圍面積共68167.5平方米。其中：愛國路XXX小區(qū)更新單元（以下簡稱XXX小區(qū)）拆除用地范圍面積77026.8平方米，開發(fā)建設(shè)用地范圍面積64344.0平方米；教育新村三角地（華達(dá)園小區(qū)）更新單元（以下簡稱三角地）拆除用地范圍面積6206.9平方米，開發(fā)建設(shè)用地范圍面積3898.3平方米。在XXX小區(qū)拆除用地范圍內(nèi)新增市政道路9299.8平方米，新增公共綠地2221.7平方米，提供中學(xué)用地112.9平方米，提供小學(xué)用地1123.2平方米。在XXX小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)規(guī)劃一所占地面積3603.0平方米的12班幼兒園。在三角地拆除用地范圍內(nèi)新增市政道路695.5平方米，新增公共綠地1613.1平方米。具體內(nèi)容詳見附圖一：拆除與建設(shè)用地范圍圖?！鹃_發(fā)強(qiáng)度】本單元“拆除重建區(qū)”內(nèi)規(guī)劃計入容積率總建筑面積511430㎡，物業(yè)管理用房按照《XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（XX市人民代表大會常務(wù)委員會公告第57號）予以核定，不納入公共配套設(shè)施。其中：XXX小區(qū)更新單元01-01地塊計入容積率建筑面積8000㎡（含郎朗音樂世界3000㎡），凈容積率3.88。01-02地塊計入容積率建筑面積423970㎡，凈容積率7.88，其中住宅建筑面積286550㎡、商務(wù)公寓建筑面積46800㎡、商業(yè)建筑面積86260㎡（地下商業(yè)面積24280㎡）、公共配套設(shè)施建筑面積4360㎡。01-03地塊計入容積率建筑面積52710m2，凈容積率11.02，其中保障性住房建筑面積50590m2、公共配套設(shè)施建筑面積2000㎡（另有地下公共充電站1100㎡）。01-04地塊計入容積率建筑面積3250m2，凈容積率0.90，公共配套設(shè)施建筑面積3250㎡（12班幼兒園）。三角地更新單元02-01地塊計入容積率建筑面積23500㎡，凈容積率6.03，其中住宅建筑面積22400㎡（其中含保障性住房3360㎡）、商業(yè)建筑面積1100㎡。具體內(nèi)容詳見附圖三：地塊劃分與指標(biāo)控制圖?！镜叵驴臻g】本次更新單元地下空間采用整體開發(fā)的模式，其使用功能以停車為主，輔以少量商業(yè)功能。01-01、01-02、01-03地塊及其之間相鄰規(guī)劃一路段落，規(guī)劃整體開發(fā)地下空間（包括01-03地塊西側(cè)相鄰規(guī)劃二路段落）,地下空間的開發(fā)建設(shè)應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)范要求，涉及對城市市政道路地下空間開發(fā)，須按規(guī)定程序報批，地下室的標(biāo)高應(yīng)滿足市政管線布局要求。第四章交通、市政工程規(guī)劃【總體交通對策】根據(jù)本片區(qū)的發(fā)展條件與地區(qū)的發(fā)展構(gòu)想，規(guī)劃采取如下交通對策：（1）理順交通網(wǎng)絡(luò)，打通地塊內(nèi)部道路微循環(huán)；（2）強(qiáng)化地鐵3號線站點(diǎn)輻射效應(yīng)，塑造步行系統(tǒng)；（3）采用交通流向引導(dǎo)、地下通道等手段，實(shí)現(xiàn)人車分流?！镜缆废到y(tǒng)】本更新單元內(nèi)部及周邊道路包括：（1）主干路愛國路，紅線寬度40米，雙向8車道；（2）次干路華麗路，紅線寬度30米，雙向4車道。（3）支路規(guī)劃一路，紅線寬度12米，雙向2車道。規(guī)劃二路，紅線寬度7.5米，單向2車道。本單元西北側(cè)有已建成的軌道3號線通過，并設(shè)有XX站，在東門北路設(shè)有出入口，通過規(guī)劃地下公共通道與本地塊相連。規(guī)劃一路與教育新村之間預(yù)留一處出入口，在下階段設(shè)計時再行確定?！镜缆吩O(shè)置】本單元內(nèi)各地塊主要機(jī)動車出入口不宜設(shè)置在行人集中與優(yōu)先區(qū)域。主干路距平面交叉口轉(zhuǎn)角緣石曲線的端點(diǎn)100m范圍內(nèi)不宜設(shè)置機(jī)動車出入口；次干路距平面交叉口轉(zhuǎn)角緣石曲線的端點(diǎn)50m范圍內(nèi)不宜設(shè)置機(jī)動車出入口?！眷o態(tài)交通】本更新單元拆除重建區(qū)內(nèi)整體配建地下停車庫。依據(jù)《XX市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則》規(guī)定：XXX小區(qū)更新單元規(guī)劃停車位不少于3880個，其中：停車場應(yīng)為殘疾人提供不小于總數(shù)1.5%的專用停車位，并設(shè)置不少于10%的社會公共停車位，共計440個車位，供獨(dú)立管理使用；三角地更新單元規(guī)劃停車位不少于230個，其中：停車場應(yīng)為殘疾人提供不小于總數(shù)1.5%的專用停車位，并設(shè)置不少于10%的社會公共停車位，共計60個車位，供獨(dú)立管理使用。【慢行交通】本片區(qū)內(nèi)應(yīng)構(gòu)建步行系統(tǒng)，有條件的道路應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的自行車道，并考慮在與XX站出入口接駁處設(shè)置一處可停放60個自行車標(biāo)準(zhǔn)車位的停車場。（1）步行道：在華麗路沿線，設(shè)置7.5m寬的步行道；在愛國路沿線，設(shè)置5m寬的步行道；共同構(gòu)成單元的步行系統(tǒng)骨架。（2）內(nèi)部慢行交通：在底層廣場和屋頂花園設(shè)置環(huán)狀與枝狀結(jié)合的步行路徑系統(tǒng)。（3）自行車道：華麗路沿線采用路面劃線方式設(shè)置自行車道；愛國路沿線自行車道與公共綠地結(jié)合設(shè)置。（4）人行地道：為加強(qiáng)與地鐵的聯(lián)系，特別設(shè)置一條人行地道，將華麗路南側(cè)集中商業(yè)人流直接引至地鐵三號線XX站廳內(nèi)；為快速疏散地下商業(yè)人流，在愛國路與華麗路交叉口處設(shè)置一條下穿愛國路的人行地道。本片區(qū)公共空間與步行系統(tǒng)須進(jìn)行無障礙設(shè)計，為殘疾人提供安全、舒適的通道。【市政設(shè)施】本更新單元內(nèi)新增7座10KV變電所，容量均為3×1250KVA，附設(shè)在建筑物首層或地下室；更新單元內(nèi)建筑附設(shè)5個小型接入網(wǎng)機(jī)房并設(shè)置移動通信基站室內(nèi)分布系統(tǒng)，光節(jié)點(diǎn)、寬帶IP設(shè)備等接入網(wǎng)設(shè)備及其他電信設(shè)備，并規(guī)劃一座郵政支局。更新單元內(nèi)形成由外圍消防通道、內(nèi)部消防通道、消防登高面以及消防栓構(gòu)成的消防系統(tǒng)，消防通道可以做鋪裝處理，但必須以圖案形成標(biāo)識，并確保暢通。消防栓布置的服務(wù)半徑為120m。第五章空間控制【空間組織】（1）建筑布局根據(jù)單元內(nèi)現(xiàn)狀情況，結(jié)合拆除范圍地塊用地條件和區(qū)位條件，以及地鐵3號線XX站點(diǎn)的建設(shè)等因素，沿城市主干路—愛國路一側(cè)采取高強(qiáng)度開發(fā)；同時沿愛國路和華麗路規(guī)劃連續(xù)的商業(yè)空間界面。（2）建筑高度超高層標(biāo)志性建筑布置在愛國路一側(cè)，高度控制在160m以內(nèi)；沿街裙房高度控制在40m以內(nèi)；地塊內(nèi)部高層建筑高度控制在100m以內(nèi)，裙房高度控制在24米以內(nèi)；保障性住房高度控制在120m以內(nèi)。單體建筑設(shè)計時應(yīng)滿足日照規(guī)范及《XX市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的各項(xiàng)要求?！竟部臻g】在拆除重建區(qū)內(nèi)設(shè)置公共開敞空間的規(guī)模不少于開發(fā)建設(shè)用地面積的5%，本次片區(qū)更新設(shè)置總規(guī)模4100m2的公共開敞空間，形式以公共通道、綠地為主，其中：XXX小區(qū)更新單元設(shè)置3320m2，三角地更新單元設(shè)置780m2。在具體設(shè)計時，公共空間的總量規(guī)模不得改變，但其位置可靈活調(diào)整?！揪坝^環(huán)境】（1）建筑界面更新片區(qū)沿愛國路、華麗路控制建筑界面，塑造宜人的街道尺度，尤其是裙樓近地面15m區(qū)域內(nèi)，應(yīng)通過騎樓、挑檐、連廊、雨棚等建筑細(xì)部處理，形成人性化的街道界面。同時，通過街道家具、標(biāo)識系統(tǒng)的建設(shè)，塑造方向感強(qiáng)、可停留、豐富多彩的街道景觀。（2）環(huán)境要素綠化配置：在新整理和修繕的愛國路、華麗路沿線，選擇實(shí)用且特色鮮明的行道樹種，合理搭配街頭綠地，形成連續(xù)、富有個性的街道綠地景觀。愛國路一側(cè)的公共綠地，綠化配置選擇以特色鮮明的灌木為主，合理搭配硬質(zhì)鋪地，設(shè)置休閑活動設(shè)施，形成具有標(biāo)志性、富有親和力的城市公共空間。廣告與標(biāo)識系統(tǒng)：愛國路、華麗路沿線，鼓勵設(shè)置精美的標(biāo)識，以增加片區(qū)的可識別性。步行道及廣場鋪裝：將地面作為一個獨(dú)特而必要的空間界面形式，合理選擇鋪地的色彩、質(zhì)感、圖案紋理、尺度和光影效果。具體內(nèi)容詳見附圖四“建設(shè)用地空間控制圖”?！窘ㄖ螒B(tài)】（1）更新單元位于城市建成區(qū)，周邊已形成完整的城市景觀，本更新單元的新建建筑物要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，與周邊建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，并能夠展示建筑的新形象。具體按功能節(jié)點(diǎn)形成特色風(fēng)格：a）公寓建筑：立面設(shè)計與周邊塔樓相協(xié)調(diào)；b）居住建筑：突出宜居的建筑風(fēng)格，立面設(shè)計強(qiáng)調(diào)整體性；c）商業(yè)建筑：采用宜人的尺度，減少高層建筑帶來的壓抑感。（2）綠色建筑設(shè)計指引建筑外墻建議采用的節(jié)能措施：提高墻體、窗體的保溫隔熱性能；限制窗墻比：按照節(jié)能率的要求，建筑外窗、透明玻璃幕墻的面積不宜過大，各朝向平均窗墻面積比應(yīng)符合下表規(guī)定：建筑各朝向平均窗墻面積比限值窗墻面積比東向西向南向北向≤0.30≤0.30≤0.50≤0.45注：當(dāng)窗面法線方向與某朝向的夾角小于45度時按該朝向計算，當(dāng)夾角等于45度時按東或西朝向計算。采用淺色飾面減少外表面吸收的太陽輻射；東西朝向外墻采用花格構(gòu)件或爬藤植物遮陽等；建筑屋頂建議采用的節(jié)能措施：淺色飾面（如淺灰色粉飾和涂層等）；屋頂內(nèi)設(shè)置貼鋁箔的封閉空氣間層；用可蓄水的多孔材料做屋面層。第六章實(shí)施措施【拆除責(zé)任】項(xiàng)目開發(fā)主體負(fù)責(zé)拆除用地范圍內(nèi)的全部建筑拆除工作，包括項(xiàng)目內(nèi)的道路、綠地、幼兒園等用地?！九涮状胧┴?zé)任】XXX小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體負(fù)責(zé)建設(shè)如下配套設(shè)施：——社區(qū)老年人日間照料中心1處，建筑面積450平方米，位于01-02地塊；——居委會1處，建筑面積500平方米，位于01-02地塊；——雨水泵站1處，建筑面積200平方米，位于01-02地塊；——老人活動中心1處，建筑面積600平方米，位于01-02地塊；——公廁1處，建筑面積100平方米，位于01-02地塊；——居住小區(qū)級文化室1處，建筑面積1500平方米，位于01-02地塊；——社區(qū)體育活動中心1處，建筑面積1010平方米，位于01-02地塊；——地下公共充電站1處，建筑面積1100平方米，位于01-03地塊；——社區(qū)健康服務(wù)中心1處，建筑面積500平方米，位于01-03地塊；——郵政支局1處，建筑面積1500平方米，位于01-03地塊；——建筑面積50590平方米的保障性住房，位于01-03地塊；——幼兒園1處，建筑面積3250平方米，獨(dú)立占地3607.8平方米，位于01-04地塊；三角地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體負(fù)責(zé)建設(shè)如下配套設(shè)施：——建筑面積3360平方米的保障性住房，位于02-01地塊；上述設(shè)施具體位置可在下階段詳細(xì)設(shè)計中確定，但規(guī)模不能減少。改造完成后，上述配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)管理要求按照政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！就恋匾平回?zé)任】項(xiàng)目開發(fā)主體除負(fù)責(zé)將更新單元拆除范圍內(nèi)全部道路用地按相關(guān)規(guī)定移交政府外，還應(yīng)將如下土地移交政府：XXX小區(qū)更新單元——占地面積112.9平方米的中學(xué)用地，位于01-10地塊。——占地面積1123.2平方米的小學(xué)用地，位于01-05、01-06地塊。——占地面積2221.7平方米的公共綠地，位于01-07、01-08、01-09地塊。三角地更新單元——占地面積1613.1平方米的公共綠地，位于02-02、02-03地塊。上述設(shè)施具體位置可在下階段詳細(xì)設(shè)計中確定，但規(guī)模不能減少。改造完成后，上述配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)管理要求按照政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；市政道路權(quán)屬歸政府。【分期實(shí)施】兩個更新單元均為一期整體開發(fā)，但各更新單元開發(fā)時間依其具體情況而定。附表1：拆除及建設(shè)用地面積指標(biāo)一覽表更新單元項(xiàng)目數(shù)量XXX小區(qū)拆除用地面積77026.8開發(fā)建設(shè)用地面積64269.2其他建設(shè)用地面積12757.6其中道路9299.8中學(xué)用地112.9小學(xué)用地1123.2公共綠地2221.7土地貢獻(xiàn)率16.6%三角地拆除用地面積6206.9開發(fā)建設(shè)用地面積3898.3其他建設(shè)用地面積2308.6其中道路695.5公共綠地1613.1土地貢獻(xiàn)率37.2%附表2地塊控制指標(biāo)一覽表更新單元地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)用地面積(㎡)容積率計容積率建筑面積(㎡)地下商業(yè)建筑面積(㎡)裙房覆蓋率（%）塔樓覆蓋率（%）綠地率（%）綠化覆蓋率（%）建筑限高(m)公共配套設(shè)施內(nèi)容停車位（個）備注住宅商業(yè)商務(wù)公寓配套合計XXX小區(qū)01-01C1商業(yè)用地2063.73.88-8000--8000-45-253040-40拆除重建01-02R2二類居住用地53820.37.88286550862604680043604239702428050252530160社區(qū)老年人日間照料中心450㎡、居委會500㎡、雨水泵站200㎡、老人活動中心600㎡、公廁100㎡、居住小區(qū)級文化室1500㎡、社區(qū)體育活動中心1010㎡。3560(含440個公共停車位）拆除重建01-03R2二類居住用地4782.211.0250710（含保障性住房50590）--200052710-40352530120社區(qū)健康服務(wù)中心500㎡、郵政支局1500㎡（另有地下公共充電站1100㎡）。278拆除重建01-04R22二類幼托用地3603.00.9032503250-40-253015幼兒園3250㎡2拆除重建01-05GIC54小學(xué)用地437.8－-拆除重建01-06GIC54小學(xué)用地685.4－-拆除重建01-07G12街頭綠地2012.5－-拆除重建01-08G12街頭綠地104.6－-拆除重建01-09G12街頭綠地104.6－-拆除重建01-10GIC53中學(xué)用地112.9－-拆除重建合計67727.07.20337260（含保障性住房50590）9426046800961048793024280160－3880(含440個公共停車位）拆除重建三角地02-01R2二類居住用地3898.36.0322400（含保障性住房3360）1100--23500-40252530100－230(含60個公共停車位）拆除重建02-02G12街頭綠地1555.9－-拆除重建02-03G12街頭綠地57.2－-拆除重建合計5511.44.2622400（含保障性住房3360）1100--23500100－230(含60個公共停車位）拆除重建附表3：開發(fā)建設(shè)用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表更新單元項(xiàng)目數(shù)量XXX小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地面積（㎡）64269.2容積率7.59計容積率建筑面積（㎡）487930其中住宅337260（含保障性住房50590）商業(yè)94260商務(wù)公