淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為根底的物業(yè)管理，蓬勃開展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及開展趨勢，對于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實意義。

關鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策；開展趨勢。

隨著我國經(jīng)濟建設蓬勃開展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)效勞企業(yè)應運而生，并逐步開展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的開展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化效勞和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟開展水平、政策標準、城市規(guī)劃、設計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其標準化、規(guī)模化開展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應采取的對策進行分析。

一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。

物業(yè)管理是一個充斥生機和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響開展的主旋律，在開展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷開展壯大，日益受到社會的認同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、效勞水平、效勞內(nèi)涵都在不斷提高和增強，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)立既合乎國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業(yè)管理模式，同時我國物業(yè)管理仍存在許多問題。

〔一〕物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我國相關的法規(guī)建設十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。并且，標準和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立合乎我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理開展的一個很重要問題。

〔二〕物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。

物業(yè)管理招投標管理不標準，根本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，根本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住到達一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己稱心的物業(yè)公司。

〔三〕物業(yè)管理收費難且不標準。

物業(yè)管理直接波及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比擬突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不標準。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費暫行方法》將物業(yè)管理效勞收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業(yè)管理企業(yè)無視業(yè)主的合法權益，多收費，亂收費。

〔四〕物業(yè)管理開展的區(qū)域性不平衡。

我國沿海地區(qū)、興旺地區(qū)物業(yè)管理效勞開展較快，運作也比擬正常；而在遙遠落后地區(qū)，物業(yè)管理效勞的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理效勞。這就造成了我國物業(yè)管理開展的嚴重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的開展。

〔五〕物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并不足專業(yè)人才。

目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結構層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關重要，管理人員素質(zhì)的上下，不僅影響到物業(yè)管理的效勞質(zhì)量水平，而且關系到企業(yè)的長期可持續(xù)開展。

二、我國物業(yè)管理開展的假設干對策。

1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確辨別開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業(yè)管理企業(yè)的不斷開展壯大。

2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符效勞的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟爭來提高行業(yè)的整體水平。

3、著重加強遙遠落后地區(qū)的物業(yè)管理建設，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關知識，提高社會各界對物業(yè)管理的認識。運用播送、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認識，才能更好地促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展。

4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲藏。物業(yè)管理不僅波及面廣，而且專業(yè)性強，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應的專業(yè)知識、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理伎倆。人才是企業(yè)開展的動脈血，要適應市場的需要，就必須在人員培訓高低功夫，制訂切實可行的培訓方案，堅持理論和實踐相結合的原那么，進行定向培訓、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊伍素質(zhì)，以適應物業(yè)管理市場的需求。

三、我國物業(yè)管理的開展趨勢。

針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速開展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向開展。

〔一〕物業(yè)管理的社會化。

物業(yè)管理波及面比擬廣，業(yè)務也比擬繁雜，物業(yè)效勞公司既可以承當全部業(yè)務，也可以把專業(yè)性比擬強的局部效勞工程別離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)效勞公司主要進行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權和管理權相別離以及社會分工興旺為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣闊業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會發(fā)明更多的財富。

〔二〕物業(yè)管理的專業(yè)化。

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)效勞外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)效勞已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營效勞公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉換。

〔三〕物業(yè)管理的智能化與信息化。

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的效勞品牌，實現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。

總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速開展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的開展空間，但也存在諸多問題急待解決，效勞質(zhì)量急需提升，否那么難以適應社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

參考文獻：

[1]胡伯龍，楊韜。物業(yè)管理理論與實務[M].北京：機械工業(yè)出版社，2022.

[2]郭世民，周建華。物業(yè)管理