物業(yè)管理的認(rèn)識和看法

物業(yè)管理的認(rèn)識和看法這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。物業(yè)管理作為一個(gè)新鮮事物,已經(jīng)越來越被廣大人民群眾所熟悉。伴隨著我國住宅建設(shè)的飛速發(fā)展,加之房改的不斷深入,物業(yè)管理的市場將有廣闊的前景。通過在物業(yè)管理公司工作的一年里，淺談下我對“物業(yè)管理”的一些認(rèn)識。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。它是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展息息相關(guān)，相互作用。一、物業(yè)管理的起源業(yè)界一般認(rèn)同的觀點(diǎn)是，物業(yè)管理是一新興行業(yè)，在我國物業(yè)管理僅有20年左右的發(fā)展歷史，于1981年1月進(jìn)入我國深圳，并逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，而在國外，物業(yè)管理且有一百多年的歷史。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，它的創(chuàng)始人是奧科維亞.希爾女士。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召開了第一次全國性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。標(biāo)志性的事件有：①、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。。②、1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。③、2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。二、物業(yè)管理的分類按照物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為以下三類：①、常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù)，如道路和公共場所的清掃、垃圾清運(yùn)等；②、委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報(bào)紙、雜志、小孩入學(xué)，代請家教、醫(yī)生等等；③、經(jīng)營性服務(wù)：指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等。除此之外，還有兩種重要的服務(wù)①、無償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；②、精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會(huì)、晚會(huì)以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。三、淺談物業(yè)管理在我國的發(fā)展在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：一是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。二是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。三是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。四是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。正是因?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的傾向，忽視了物業(yè)管理對房地產(chǎn)市場的反作用。于是人們對于它的看法也是褒貶不一：有人認(rèn)為物業(yè)管理不符合國情，收費(fèi)太高，服務(wù)又太差；又有人認(rèn)為物業(yè)管理使原本沉寂的小區(qū)出現(xiàn)了生機(jī)，既方便了百姓，又使物業(yè)得到了增值。我認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)雖然還是個(gè)發(fā)展不夠完善的行業(yè)，但是它的存在卻是非常必要的。從發(fā)展的眼光看，陳舊的房管制度已跟不上日新月異發(fā)展的社會(huì)，人們已開始追求更高的生活質(zhì)量，而物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)恰恰迎合了人們的這種需求。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，更多更高檔的物業(yè)正在以飛一樣的速度產(chǎn)生，而它們的產(chǎn)生大大帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。四、淺談物業(yè)管理在我目前發(fā)展中的瓶頸問題1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題