四川省稅務(wù)局財(cái)行處土增稅清算復(fù)審指導(dǎo)口徑（2021年6月22日）

國家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處土地增值稅復(fù)審指導(dǎo)口徑(2021年第1期)2021年6月22日第一部分預(yù)征清算審核結(jié)論出具前，取得的銷(預(yù))售收入，應(yīng)區(qū)分開發(fā)項(xiàng)目和房產(chǎn)類型按月預(yù)繳土地增值稅，于次月15日內(nèi)申報(bào)具前銷(預(yù))售收入未預(yù)征土地增值稅的，暫不加收滯納金。納稅人可自行選擇以下方式計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)(一)土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)率或征收率)算審核時(shí)核查，不得重復(fù)扣除。經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房屬于保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。一、關(guān)于銷售收入的確認(rèn)問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函(2010)220號(hào))第一條是確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷售收入金額的方法，不是認(rèn)定銷售業(yè)務(wù)真實(shí)性的依據(jù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”,《土地增值產(chǎn)品；3.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品；4.基于正常商業(yè)目的整體打包銷售開發(fā)產(chǎn)品；5.保障性住房、人才公寓銷售(政府回購)的開發(fā)產(chǎn)品。四、關(guān)于普通住宅平均交易價(jià)格認(rèn)定時(shí)間問題按合同時(shí)間認(rèn)定，即合同簽訂時(shí)間對(duì)應(yīng)的平均交易價(jià)格。確認(rèn)問題認(rèn)收入，可扣除成本費(fèi)用。銷售車庫(車位)永久使用權(quán)外，不確認(rèn)收入，不扣除成本費(fèi)用。第三部分扣除項(xiàng)目一、關(guān)于取得土地相關(guān)費(fèi)用的扣除問題地下車庫(位)單獨(dú)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或跨幾個(gè)地上清算單位，在整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)按建筑面積法計(jì)算應(yīng)分?jǐn)傊恋叵萝噹?位)的土地成本。三、關(guān)于財(cái)政返還資金的扣除問題地方政府、財(cái)政部門以各種名義向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目返還土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、稅金等，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)抵減相應(yīng)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。對(duì)不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。四、關(guān)于凈地出讓，后續(xù)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出問題土地出讓合同中約定出讓土地為凈地，取得土地后發(fā)生屬于全體業(yè)主所有或移交政府有關(guān)部門的公共配套設(shè)施，提供移交手續(xù)作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。人防設(shè)施(車位)如未移交人防辦，提供公示、公證、公告證明屬于全體業(yè)主并核實(shí)其實(shí)際用途，確認(rèn)符合公共配套設(shè)施扣除條件，作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。規(guī)劃、測繪報(bào)告注明用途為物管用房，未辦理移交手續(xù)但實(shí)際用于物業(yè)管理的，作為公共配建筑安裝工程費(fèi)扣除。定的通知》(財(cái)稅字(1995)048號(hào))第六條的規(guī)定處理。八、關(guān)于用地紅線外支出的問題土地管理部門土地出讓合同或《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》規(guī)定的紅線外代建綠地、幼兒園等支出，經(jīng)政府有關(guān)部門審核確認(rèn)，作為土地成本扣除。用地紅線外水、電及道路接入在開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。十二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓在建工程的問題轉(zhuǎn)讓在建工程，項(xiàng)目開發(fā)投資額未達(dá)到投資總額25%,土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額包括地價(jià)款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；開發(fā)投資額達(dá)到25%以上的，按一般開發(fā)項(xiàng)目規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，不區(qū)分房地產(chǎn)類型。取得在建工程繼續(xù)開發(fā)后銷售，按照不重復(fù)加計(jì)規(guī)定扣除。超過工程竣工結(jié)算的工程支出、清算審核時(shí)應(yīng)支付未支付的支出，不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。大額現(xiàn)金支付需提供證明業(yè)務(wù)真實(shí)性的依據(jù)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。十六、關(guān)于未按規(guī)定備注信息發(fā)票的扣除問題營改增后至《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局2016年70號(hào))公告發(fā)布前，取得未在備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱的發(fā)票，在清算審核時(shí)可通知納稅人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)換開發(fā)票，未按規(guī)定換開的，不允許扣除。國家稅務(wù)總清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)(2006)187號(hào))第二條的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算，其中“該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的。(三)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)(2006)187號(hào))第二條稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。一、關(guān)于舊房界定標(biāo)準(zhǔn)問題舊房是指新建房建成后使用時(shí)間超過一年的為舊房?！笆褂谩本唧w包括：已轉(zhuǎn)固定資