假日廣場營銷策略提案

益(Yi)田?假日廣場星彥地產(chǎn)顧問POSITIONING謹希望為項目營銷提供方向性支持第一頁，共四十八頁。深圳，中國(Guo)改革開放二十年的精華華僑城，深圳城市中的精華區(qū)域假日世界：華僑城最不可復(fù)制的城市資源假日廣場：假日世界中的最精華部分精華中的精華將由益田人來創(chuàng)造!第二頁，共四十八頁。2/27/20232因為我們?yōu)閯?chuàng)造精華而思考!因為我們?yōu)榻档涂蛻麸L險而思考!因為我們?yōu)閷崿F(xiàn)(Xian)地塊最大價值而思考!我們很榮幸：第三頁，共四十八頁。2/27/20233關(guān)于超高層的思(Si)考“創(chuàng)造精華”的思維路徑相關(guān)市場分析綜合策劃定位物業(yè)相關(guān)發(fā)展建議第四頁，共四十八頁。2/27/20234(一)關(guān)于超高層的(De)思考超高層在深圳發(fā)展情況國內(nèi)外相關(guān)案例借鑒超高層價值如何實現(xiàn)關(guān)于超高層的思考相關(guān)市場分析綜合策劃定位第五頁，共四十八頁。2/27/20235超(Chao)高層在深圳----(1)項目區(qū)位價格核心價值位置君豪閣香蜜湖15000東海豪宅片區(qū)，香蜜湖，深圳灣LD港麗豪庭彩田南12000地標性建筑，生活區(qū)域氛圍不濃LD擎天華庭景田8500地標性建筑LD賽格廣場華強北13000城市商務(wù)區(qū)及商業(yè)區(qū)中心BD+CD地王大廈蔡屋圍28000城市商務(wù)區(qū)及商業(yè)區(qū)核心BD+CD招銀大廈車公廟150元/平城市商務(wù)區(qū)及商業(yè)區(qū)核心BD+CD假日廣場華僑城9000城市旅游區(qū)，居住區(qū)，商業(yè)區(qū)LD+CD第六頁，共四十八頁。2/27/20236超高層(Ceng)在深圳----(2)超高層開發(fā)兩種方向：住宅+寫字樓開發(fā)的共性：城市地標性，城市結(jié)點區(qū)域?qū)懽謽窍皇鞘袌鲎枇c第七頁，共四十八頁。2/27/20237超高層在深(Shen)圳----(3)超高層開發(fā)住宅物業(yè)存在不同程度的問題大戶型物業(yè)難于消化，價格難于實現(xiàn)；超高層住宅價值=地標性+景觀+超豪華形象超高層價值對于價格的支撐點不足“商務(wù)+度假+景觀+硬件”對于寫字樓+公寓有一定支撐第八頁，共四十八頁。2/27/20238超高層物業(yè)開(Kai)發(fā)方向(4)開發(fā)方向典型案例純住宅擎天華庭，君豪閣，港麗豪庭純公寓-------------純寫字樓地王大廈，招銀大廈，賽格廣場，新時代廣場住宅+公寓-------------住宅+寫字樓-------------公寓+寫字樓-------------第九頁，共四十八頁。2/27/20239國內(nèi)外相關(guān)案(An)例借鑒(1)戶外觀光電梯住友迎賓館日本住友泉花園第十頁，共四十八頁。2/27/202310超高層物業(yè)多出現(xiàn)城市CBD核心區(qū)(Qu)域，商務(wù)價值極高國內(nèi)外相關(guān)案例借鑒(2)第十一頁，共四十八頁。2/27/202311上海賓館的深圳中心(Xin)廣場，高250米，60層國內(nèi)外相關(guān)案例借鑒(3)第十二頁，共四十八頁。2/27/202312國(Guo)內(nèi)外相關(guān)案例借鑒(4)地王大廈標準平面圖港麗豪庭標準平面圖第十三頁，共四十八頁。2/27/202313本項目超高層(Ceng)發(fā)展方向是什么？超高層最佳的結(jié)合形式是什么？此結(jié)合形式市場是否存在空間？超高層物業(yè)所引發(fā)的思考我們需要確實的市場依據(jù)第十四頁，共四十八頁。2/27/202314(二)相關(guān)市場(Chang)分析深圳寫字樓市場深圳酒店市場深圳酒店式公寓市場華僑城區(qū)域市場關(guān)于超高層的思考相關(guān)市場分析綜合策劃定位第十五頁，共四十八頁。2/27/202315深圳寫(Xie)字樓市場未來市場發(fā)展前景各區(qū)域特點及相應(yīng)賣點市場相對差異性及價格支撐目標結(jié)論第十六頁，共四十八頁。2/27/202316深圳寫字樓市(Shi)場(1)科技園蛇口華僑城車公廟中心區(qū)華強北蔡屋圍國貿(mào)深圳共分八大辦公組團南山羅湖福田第十七頁，共四十八頁。2/27/202317深圳寫字樓(Lou)市場(2)區(qū)域可售量售價租金賣點標準層從事行業(yè)硬件標準國貿(mào)800001100080商務(wù)氛圍1100金融物流★★★★蔡屋圍600001250090商務(wù)氛圍1300金融證券★★★★華強北150000950050商務(wù)氛圍1000商貿(mào)投資★★★★中心區(qū)4685291200060中心規(guī)劃1400金融投資★★★★★車公廟214382880050新興商務(wù)1200設(shè)計代理★★★★華僑城70生態(tài)辦公1400高科證券★★★★★科技園50000600070科技集中1100高科電子★★★★蛇口40000650035商務(wù)氛圍1000外資貿(mào)易★★★第十八頁，共四十八頁。2/27/202318深圳寫(Xie)字樓市場(3)商務(wù)圈代表物業(yè)客戶群優(yōu)劣勢國貿(mào)國貿(mào)，深房廣場港資，海內(nèi)外駐深機構(gòu)成熟商務(wù)，交通不便蔡屋圍地王，發(fā)展銀行跨國，外資，大型公司成熟商務(wù)，景觀缺乏華強北賽格，群星廣場通訊，電子，IT小公司成熟商務(wù)，交通阻塞中心區(qū)投資，國際商會金融證券，信息產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前景，配套不全中心西喜年，招銀大廈金融證券，設(shè)計貿(mào)易交通便利，配套不全華僑城漢唐大廈個性廣告，設(shè)計公司生態(tài)特點，氛圍不足科技園聯(lián)想，長城大廈科技研究，科技實業(yè)科技為主，特征鮮明第十九頁，共四十八頁。2/27/202319華(Hua)僑城區(qū)域市場(4)區(qū)域特點：國際化，具有生態(tài)、人文的辦公環(huán)境客戶群特征：小型設(shè)計公司，高科技公司、廣告公司需求特點：大區(qū)域氛圍，獨特個性的發(fā)展型企業(yè)市場差異性：獨特的生活區(qū)域，商務(wù)價值價格支撐點：區(qū)域的稀缺性(生態(tài)+景觀+旅游)價格預(yù)期：9500—10000元/平米(保守預(yù)計)第二十頁，共四十八頁。2/27/202320深圳酒店市場(Chang)分析深圳酒店業(yè)發(fā)展特點華僑城酒店經(jīng)營模式華僑城酒店未來發(fā)展空間是否為酒店式公寓提供發(fā)展空間目標結(jié)論第二十一頁，共四十八頁。2/27/202321深圳酒店(Dian)市場(1)華僑城華強北國貿(mào)酒店物業(yè)與商務(wù)圈及旅游圈發(fā)展相關(guān)大梅沙第二十二頁，共四十八頁。2/27/202322深(Shen)圳酒店市場(2)區(qū)域酒店星級客房量日租金特色面積入住率福田圣廷苑★★★★★298690商務(wù)25-3270%新世紀★★★★350430商務(wù)22-3565%南山深圳灣★★★★308430度假22-3065%威尼斯★★★★★376770度假25-3072%海景★★★119310商務(wù)2550%羅湖陽光★★★★★

307650商務(wù)25-3560%富臨★★★★★541400商務(wù)22-3265%鹽田雅蘭★★★★192430度假35-4055%第二十三頁，共四十八頁。2/27/202323深圳(Zhen)酒店市場(3)深圳酒店業(yè)發(fā)展以圈層劃分酒店業(yè)發(fā)展依附于旅游區(qū)域華僑城獨特的商務(wù)旅游的酒店業(yè)模式第二十四頁，共四十八頁。2/27/202324華僑城(Cheng)酒店市場(4)華僑城酒店有四家星級酒店華僑城酒店平均入住率已達65%酒店集團形成為定位提供市場基礎(chǔ)度假休閑性質(zhì)商務(wù)公寓在市場上并不多見第二十五頁，共四十八頁。2/27/202325深圳酒(Jiu)店式公寓分析酒店式公寓的發(fā)展空間酒店式公寓的價格支撐酒店式公寓的后續(xù)問題相關(guān)的硬件配置目標結(jié)論第二十六頁，共四十八頁。2/27/202326深圳酒店式(Shi)公寓(1)傳統(tǒng)意義的酒店式公寓：起源于歐洲，在旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)；專門管理公司統(tǒng)一管理，酒店的性質(zhì)相當于個人住家現(xiàn)代意義的酒店式公寓：提供酒店的服務(wù)與管理，兼有居住和辦公的功能；是將住商家有機結(jié)合，作為連接酒店和私人公寓的橋梁第二十七頁，共四十八頁。2/27/202327深圳酒店式公(Gong)寓(2)區(qū)域項目位置售價客戶物管服務(wù)標準租金福田嘉匯新城上海賓館10000貿(mào)易廬山★★★80-90江蘇大廈中心區(qū)8500證券服務(wù)世邦魏★★★★85-90羅湖丹楓白露沿河北路11000電子三九★★★★45-56名仕閣蔡屋圍11000商貿(mào)梁行★★★★★75-90地王大廈蔡屋圍11000辦事處建設(shè)★★★★★100爵士大廈和平路12000貿(mào)易服務(wù)梁行★★★★75-90中民時代筍崗路13000服務(wù)中介梁行★★★45-50南山好來居南油大道5700投資客★★30-40東方假日南山7900電子服務(wù)★★★★50-60第二十八頁，共四十八頁。2/27/202328酒店式公寓發(fā)(Fa)展(3)深圳是最早興起酒店式公寓的城市1993年，萬科開發(fā)的荔景大廈首提酒店式服務(wù)公寓概念1995年，地王大廈，云峰花園、廬山大廈相繼提出1997年，匯展閣一個月售完，最高價39000/平米創(chuàng)天價1998年，大量酒店式公寓概念樓盤上市-----2002年，丹楓白露產(chǎn)權(quán)式酒店公寓紅遍鵬城第二十九頁，共四十八頁。2/27/202329酒店式(Shi)公寓客戶類型(4)客戶類型需求特點海內(nèi)外商務(wù)人員要求私密性強，活動空間自由，將居住空間與辦公室結(jié)合，所需的戶型面積較小，駐深圳商務(wù)人員國內(nèi)及海外不少商務(wù)人員往來深圳，會選擇酒店，也可能住商住樓或酒店式公寓，方便居住和辦公投資客深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，選擇戶型面積較小，總價低物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式小企業(yè)SOHU族深圳小企業(yè)多，少數(shù)盈利強的小企業(yè)會購買或租用酒店式公寓，用于辦公、休息及接待客戶居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓可用于家庭居住，總價和物業(yè)費較高影響購買第三十頁，共四十八頁。2/27/202330酒店式公寓位置(Zhi)要求(5)位于高級寫字樓附近，交通方便位于酒店密集的繁華市區(qū)鄰近寫字樓，有較完善的商業(yè)第三十一頁，共四十八頁。2/27/202331酒(Jiu)店式公寓需求分析(6)酒店式公寓分布有規(guī)律性，在城市商務(wù)圈及旅游圈，以酒店式管理為后盾，以商務(wù)商業(yè)氛圍做為物業(yè)價格支撐；價格支撐點：地段+商務(wù)氛圍+交通+配套華僑城具備較強的旅游商務(wù)氛圍，酒店林立，為區(qū)域內(nèi)酒店式公寓的開發(fā)提供了市場空間，而此類客戶又與寫字樓那部分追求異類工作空間的客房存在明顯差異；需求價值：酒店式服務(wù)+度假商務(wù)氛圍，尋找差異性滿足價格預(yù)期：8500—9000元/平方米(保守估計)第三十二頁，共四十八頁。2/27/202332(二)相關(guān)市場(Chang)分析市場綜合定位寫字樓與公寓面積配比價格支撐點的尋找超高層消防問題的處理關(guān)于超高層的思考相關(guān)市場分析綜合策劃定位第三十三頁，共四十八頁。2/27/202333超高層(Ceng)開發(fā)假設(shè)市場風險實現(xiàn)價格地塊價值硬件配置投入成本純住宅★★★★★★★★★★★★★★公+住★★★★★★★★★★★★★★★★寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★寫+住★★★★★★★★★★★★★★★★寫+公★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★第三十四頁，共四十八頁。2/27/202334小高層開發(fā)假(Jia)設(shè)市場風險實現(xiàn)價格地塊價值硬件配置投入成本純住宅★★★★★★★★★★★寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★第三十五頁，共四十八頁。2/27/202335本項目開發(fā)(Fa)方向開發(fā)原則：風險最小化，利潤最大化，成本最優(yōu)化開發(fā)方向，小高層，純寫字樓，超高層，寫字樓+公寓開發(fā)創(chuàng)新：觀光功能+開發(fā)商形象展示中心+生態(tài)功能第三十六頁，共四十八頁。2/27/202336市場分析綜(Zong)合結(jié)論超高層：價值=景觀+區(qū)域+商務(wù)氛圍，（地標性建筑)

核心均價8500—9000寫字樓：價值=純粹+僑城特色+少量+景觀（差異）

核心均價=9500—10000酒店式公寓：價值=區(qū)域+酒店+商務(wù)+軟件服務(wù)（差異）

核心均價=8500—9000開發(fā)過程中既要弱化住功能，又要回避純寫字樓形象，寫字樓：生態(tài)型+智能化+全景觀辦公空間公寓：全景觀+超豪華+度假式酒店公寓第三十七頁，共四十八頁。2/27/202337整體形(Xing)象定位第四代商務(wù)空間革命---5L+5A生態(tài)智能商務(wù)空間第一代廠房式商務(wù)空間第二代滿足基本商務(wù)交流第三代5A智能化商務(wù)空間第四代5A+5L生態(tài)化商務(wù)第三十八頁，共四十八頁。2/27/202338生態(tài)價值的體(Ti)現(xiàn)中庭，中外廣場相結(jié)合空中花園的設(shè)計復(fù)式辦公間的設(shè)計層高設(shè)計的考慮可呼吸的幕墻第三十九頁，共四十八頁。2/27/202339智能價值的體(Ti)現(xiàn)建筑物自動化系統(tǒng)(BA—buildingautomation)辦公自動化系統(tǒng)(OA—officeautomation)通訊智能化系統(tǒng)(CA—communicationautomation)火警自動化系統(tǒng)(FA—fireservicesautomation)防盜自動化系統(tǒng)(SA—securityautomation)第四十頁，共四十八頁。2/27/202340創(chuàng)(Chuang)新價值的體現(xiàn)純生態(tài)型辦公空間戶外觀光電梯的設(shè)計企業(yè)形象展示廳設(shè)計第四十一頁，共四十八頁。2/27/202341寫字樓與公寓面積配(Pei)比小高層：12194平米標準層面積：1424平米會所：800平米公寓：9969平米辦公：1424平米超高層：52806平米標準層面積：1372平米目前方案尚未明確寫字樓與公寓的面積比例第四十二頁，共四十八頁。2/27/202342寫字樓與公寓面(Mian)積配比根據(jù)我司寫字樓及公寓定位：小高層與超高層局部定位為寫字樓物業(yè)；超高層其余部分為酒店式公寓物業(yè)寫字樓面積：約26000平米，占總面積40%公寓面積：約39000平米，占總面積60%寫字樓銷售額：26000*9500=2.4億元公寓銷售額：39000*9000=3.5億元住宅銷售額：33000*7500=2.4億元8.3個億綜合均價8500第四十三頁，共四十八頁。2/27/202343起高層(Ceng)消防問題相關(guān)處