中國商業(yè)開發(fā)行業(yè)投資、銷售情況及零售物業(yè)城市供應風險、租金增長預測

中國商業(yè)開發(fā)行業(yè)投資、銷售情況及零售物業(yè)城市供應風險、租金增長預測

1、商業(yè)地產去庫存階段性完成，目前基本實現(xiàn)供需均衡

2009-2014年，商業(yè)地產開發(fā)高位增長，持續(xù)供過于求積累庫存：09-14年間，商業(yè)地產開發(fā)投資額CAGR為29.1%，新開工面積CAGR為16.2%，而同期銷售面積CAGR僅為10.0%，市場難以消化新增供給，導致庫存持續(xù)積累，租金增長緩慢。全國商業(yè)地產開發(fā)投資額及增速數(shù)據來源：公開資料整理

相關報告：發(fā)布的《2019-2025年中國商業(yè)及零售業(yè)物聯(lián)網行業(yè)市場調查及發(fā)展趨勢研究報告》全國商業(yè)地產開發(fā)投資額占比情況數(shù)據來源：公開資料整理全國商業(yè)地產新開工面積及增長情況數(shù)據來源：公開資料整理商業(yè)地產新開工面積占比情況數(shù)據來源：公開資料整理

16年至今進入去庫存階段：14年后，新開工持續(xù)回落，銷售穩(wěn)定提升，從供需端看，行業(yè)在2016年基本實現(xiàn)供需平衡，商業(yè)地產待售面積同比負增長，進入去庫存階段。商業(yè)地產銷售面積及增長情況數(shù)據來源：公開資料整理商業(yè)地產待售面積同比增速情況數(shù)據來源：公開資料整理

2、零售物業(yè)獲新驅動力，供需均衡、未來租金或小幅上升

電商重回線下布局。線上增量紅利陷入瓶頸，重回線下是主要趨勢。2018年網購用戶增速為6.8%，預計2019年將進一步放緩，增量失速不僅影響線上流量及交易規(guī)模，同時大幅提高獲客成本。2016-2017年主流電商獲客成本較2014-2015年增長近5倍，超300元/人。中國網絡購物交易金額和增速數(shù)據來源：公開資料整理

純電商平臺開始切入線下實體。2018年有10家大型電商開設線下體驗店，布局核心商圈的優(yōu)質購物中心，在有限的空間內，充分利用AR、AI、電子價簽等科技在店內虛擬陳列商品，提升用戶體驗與品牌美譽度。

零售物業(yè)用房去庫存階段性完成，目前供需基本平衡。商業(yè)營業(yè)用房庫存在2016年達到峰值，隨著新開工持續(xù)回落、銷售復蘇，待售面積已經連續(xù)3年負增長。18年銷售面積較17年有所下降，但銷售金額保持正增長，同時18年新開工繼續(xù)回落，預計庫存有進一步下降的空間，整體市場維持一個相對供需平衡的狀態(tài)。全國商業(yè)用房銷量情況（萬方）數(shù)據來源：公開資料整理全國商業(yè)用房庫存情況（萬方）數(shù)據來源：公開資料整理

主要城市新增供應放緩。2019年，中國主要17個城市預計將迎來760萬方的新增供應?？紤]到商場延期開業(yè)的現(xiàn)象時有發(fā)生，實際開業(yè)面積預計于2018年持平，同時，預計新項目開業(yè)率持平或略優(yōu)于2018年。中國主要17城市零售物業(yè)市場供需情況數(shù)據來源：公開資料整理

大多數(shù)重點城市維持原先風險評級。國內主要17個重點城市零售物業(yè)預計的19年供應風險大體與18年持平：其中蘇州由于整體購物中心供應不多，無錫因為優(yōu)質項目調改完成，風險度降低；而重慶19年將迎來86萬方的新增寫字樓供應，將加劇項目間對于品牌的競爭壓力。17個主要城市供應風險預測數(shù)據來源：公開資料整理中國17個主要城市購物中心首層租金增長預測數(shù)據來源：公開資料整理

租金或小幅上漲，但增速依然乏力。2019年除開青島和重慶，因老商圈持續(xù)低迷及購物中心供應過