試點(diǎn)推行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的建議

關(guān)于在省、市綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)試點(diǎn)推行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的建議民建龍巖市委（籌）大力推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，是有效解決大量使用集體土地的中小企業(yè)資金瓶頸問題的重要方式；是進(jìn)一步推動(dòng)我市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村社會(huì)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要舉措。目前我市集體建設(shè)用地抵押貸款工作進(jìn)展緩慢，相對(duì)滯后。在當(dāng)前我市“十二五”時(shí)期，把推進(jìn)中心鎮(zhèn)建設(shè)，并把中心鎮(zhèn)打造成為聯(lián)結(jié)城市與農(nóng)村、帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的衛(wèi)星城，形成示范帶動(dòng)作用的戰(zhàn)略部署下；加快推動(dòng)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作已經(jīng)是迫在眉睫的時(shí)期。一、我市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進(jìn)展緩慢的原因我們?cè)趯?duì)我市國(guó)土資源行政主管部門和各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)我市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進(jìn)展緩慢是有多方面的因素制約。第一、國(guó)土資源行政主管部門在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記時(shí)，缺少規(guī)范性文件來規(guī)范流轉(zhuǎn)、登記程序。特別是在涉及進(jìn)行抵押權(quán)處分等事項(xiàng)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，土地交易機(jī)構(gòu)服務(wù)機(jī)構(gòu)也沒有具體進(jìn)行集體建設(shè)用地交易的操作性規(guī)范指導(dǎo)。第二、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)以集體建設(shè)用地使用權(quán)為抵押物的貸款業(yè)務(wù)也表示有意向進(jìn)行嘗試；但基于抵押權(quán)處分等集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范性和可操作性而止步。二、推動(dòng)我市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作的建議想要在短時(shí)間內(nèi)大力推動(dòng)以集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，是有一定的難度。但此值市委、市政府關(guān)于繼續(xù)打好“五大戰(zhàn)役”、大干“十二五”開局之年的決策部署，更好地指導(dǎo)推進(jìn)小城鎮(zhèn)改革發(fā)展戰(zhàn)役之際。我們建議可以在省、市綜合改革建設(shè)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)先行試點(diǎn)推行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作；在取得一定成效、有章可循后是再面向全市推廣。如江蘇省政府2002年確定海門市為集體建設(shè)用地使用制度改革試點(diǎn)，海門市從2003年起嘗試開展集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款；到2008年8月底，該市農(nóng)村信用合作聯(lián)社、農(nóng)行等8家金融機(jī)構(gòu)已向300多家農(nóng)村小企業(yè)400多宗集體土地累計(jì)發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款及其地面建筑物抵押貸款30多億元，有效解決了農(nóng)村小企業(yè)貸款難；從而形成了“海門模式”向江蘇全省推廣。現(xiàn)就如何在省、市綜合改革建設(shè)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)試點(diǎn)推行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作有關(guān)問題，在我們調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出如下四點(diǎn)建議：第一、制定規(guī)范性文件，積極推進(jìn)綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作《福建省人民政府關(guān)于開展小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)的實(shí)施意見》（閩政〔2010〕4號(hào)）和《龍巖市關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》（巖委〔2010〕28號(hào)）文件中的政策措施明確指出：除宅基地之外，合法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》和省、市關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見的出臺(tái)，也給集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押行為提供了明確的法律和政策依據(jù)。我市各級(jí)人民政府也可以結(jié)合地方實(shí)際制訂了一系列管理辦法，規(guī)范流轉(zhuǎn)、登記程序。我們也可以借鑒其他地方較成熟的做法。如廣東省國(guó)土資源廳2005年制定實(shí)施的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，對(duì)于廣東省各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)就具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性和可操作性。如漳州市長(zhǎng)泰縣人民政府制定《巖溪鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理辦法》，就為省級(jí)試點(diǎn)鎮(zhèn)巖溪鎮(zhèn)提供了指導(dǎo)性的規(guī)范。我市各級(jí)國(guó)土資源和銀行監(jiān)督管理部門可以按照省、市關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)工作的政策措施，依據(jù)法律法規(guī)通過聯(lián)合發(fā)文的形式制定規(guī)范性文件；大膽支持、積極鼓勵(lì)各試點(diǎn)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)人和各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極穩(wěn)妥開展集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款行為，正確引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)人和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有序開展集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資活動(dòng)，努力為集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資創(chuàng)造良好的政策和服務(wù)環(huán)境。如安徽省池州市國(guó)土資源局、中國(guó)人民銀行池州市中心支行、銀監(jiān)會(huì)池州監(jiān)管分局就通過聯(lián)合發(fā)文的方式制定發(fā)布《關(guān)于池州市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的若干意見》，通過該規(guī)范性文件來規(guī)范和指導(dǎo)池州市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資。第二、規(guī)范抵押權(quán)處分行為，維護(hù)抵押雙方合法權(quán)益處分抵押的綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上構(gòu)筑物等抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照我省、我市有關(guān)土地使用權(quán)交易相關(guān)規(guī)定要求，通過拍賣、掛牌等公開方式處置。處置抵押物所得，按依法登記的抵押權(quán)順序償還債務(wù)。我市各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而取得的綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)，可由金融機(jī)構(gòu)按照我省、市有關(guān)規(guī)定的處置方式進(jìn)行處置。第三、做好基礎(chǔ)性工作，為綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押提供保障推進(jìn)綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作是我省、我市拓寬融資渠道、改善融資環(huán)境的創(chuàng)新之舉，涉及集體土地所有者、集體土地使用者和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益。我市各級(jí)國(guó)土資源和銀行監(jiān)督管理部門要發(fā)揮各自職能，做好綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的相關(guān)基礎(chǔ)性工作，為集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資創(chuàng)造良好的環(huán)境。（一）加快綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作，為抵押貸款奠定基礎(chǔ)；（二）我市各縣、市、區(qū)國(guó)土資源管理部門要按照我省、我市有關(guān)規(guī)定的要求，盡快制定本轄區(qū)綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施；（三）強(qiáng)化土地交易機(jī)構(gòu)服務(wù)職能，健全交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，努力為綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)的拍賣、掛牌轉(zhuǎn)讓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高交易效率；（四）市級(jí)國(guó)土資源和銀行監(jiān)督管理部門要加強(qiáng)對(duì)綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資活動(dòng)的指導(dǎo)，正確引導(dǎo)綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)主體和各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有序開展綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款活動(dòng)，有效防范和化解綜合改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使