物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素、市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展前景

物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素、市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展前景物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素、市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展前景伴隨中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設(shè)的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來(lái)高速擴(kuò)張發(fā)展階段。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位，大型物業(yè)管理公司通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)及收購(gòu)方式積極加快擴(kuò)張步伐。此后，市場(chǎng)繼續(xù)變得更加集中。一方面，目前物業(yè)管理公司對(duì)所轄物業(yè)統(tǒng)一管理，除了自身從事的專(zhuān)業(yè)服務(wù)外，由保安公司、消防公司、綠化公司、保潔公司等專(zhuān)業(yè)化公司提供專(zhuān)門(mén)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)，物業(yè)管理公司將這些服務(wù)整合，有利于提高物業(yè)管理效率。另一方面，在管理手段上趨向信息化和智能化，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”融合線上資源，對(duì)各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行云端管理，加強(qiáng)業(yè)主、社區(qū)、商圈的聯(lián)系度，為進(jìn)一步打造智慧社區(qū)、構(gòu)建社區(qū)電商平臺(tái)等奠定基礎(chǔ)，從而提升服務(wù)品質(zhì)和效率，滿足客戶(hù)需求。資料來(lái)源：普華有策1、競(jìng)爭(zhēng)格局現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)分為三類(lèi)集群：第一類(lèi)，開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)，資金較為雄厚，管理本身開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為主，參加其他物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)；第二類(lèi)，獨(dú)立物業(yè)公司，這類(lèi)物業(yè)公司數(shù)量眾多，絕大多數(shù)是中小企業(yè)，物業(yè)五大行是他們的領(lǐng)軍人物，通過(guò)招投標(biāo)獲取項(xiàng)目。中小物業(yè)企業(yè)資金緊張，管理水平參差不齊；第三類(lèi)，政府或國(guó)有企業(yè)投資的物業(yè)公司，為政府或投資企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，也參與政府辦公樓、公立醫(yī)院、法院、圖書(shū)館等物業(yè)項(xiàng)目和管理老舊小區(qū)等。而且物業(yè)投資門(mén)檻低，啟動(dòng)資金要求不高，因而中小企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)分布中，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況較激烈，而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)體系中從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)多為國(guó)內(nèi)企業(yè)。隨著業(yè)主（客戶(hù)）的生活質(zhì)量以及對(duì)居住環(huán)境的要求日益提高，并且現(xiàn)階段移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)更是更迭了社會(huì)大環(huán)境。隨著物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，就要綜合提高社會(huì)信息的搜集能力，通過(guò)提高管理面積的規(guī)模效應(yīng)和品牌影響力來(lái)促進(jìn)企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。2、行業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素（1）有利因素1）相關(guān)政策支持我國(guó)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力政策，2003年國(guó)務(wù)院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2014年5月4日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《智慧社區(qū)建設(shè)指南（試行）》指出：“智慧社區(qū)是通過(guò)綜合運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，整合區(qū)域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統(tǒng)籌公共管理、公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)等資源，以智慧社區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)為支撐，依托適度領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升社區(qū)治理和小區(qū)管理現(xiàn)代化，促進(jìn)公共服務(wù)和便民利民服務(wù)智能化的一種社區(qū)管理和服務(wù)的創(chuàng)新模式，也是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)目標(biāo)的重要舉措之一?！?021年國(guó)家發(fā)布《“十四五”規(guī)劃綱要》，提出加快生活業(yè)品質(zhì)化發(fā)展；提高城市治理水平，推動(dòng)資源、管理、服務(wù)向街道社區(qū)下沉，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精細(xì)化、精準(zhǔn)化服務(wù)能力；推動(dòng)智慧社區(qū)建設(shè)等。2）城鎮(zhèn)化水平提升城鎮(zhèn)化水平提升及城鎮(zhèn)人均可支配收入增加，刺激商品房的供應(yīng)．根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料，中國(guó)商品房的合同銷(xiāo)售總建筑面積由2017年的約17億平方米增加至2021年的約18億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為1.5%，而新開(kāi)建商品房的總建筑面積由2017年的約18億平方米增加至2021年的約20億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為2.7%。2022年，商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。雖然2022年有所下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大仍為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。（2）不利因素1）勞動(dòng)力成本上升，行業(yè)利潤(rùn)率受壓縮物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)，人力成本占企業(yè)總成本一半以上。技術(shù)含量低，員工流失率高，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入、培訓(xùn)和考核機(jī)制。隨著近年勞動(dòng)力成本不斷上升，行業(yè)的利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。2）競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)整合趨勢(shì)明顯目前全國(guó)物業(yè)行業(yè)正處于加速轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，通過(guò)并購(gòu)、聯(lián)盟等方式是物業(yè)服務(wù)行業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模，增加服務(wù)客戶(hù)數(shù)量最有效的途徑，有利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。同時(shí)資本市場(chǎng)改革和完善為行業(yè)的整合提供了新的融資渠道，尤其是新三板的擴(kuò)容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。3、行業(yè)基本風(fēng)險(xiǎn)特征（1）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理行業(yè)所依賴(lài)的盈利模式與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、下業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)又與其它公共等服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展聯(lián)系緊密。近年來(lái)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和生活品質(zhì)的不斷增長(zhǎng)，下游客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與品質(zhì)需求也呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)一定的相關(guān)性。因此，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，將帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與品質(zhì)的需求出現(xiàn)一定的波動(dòng)，將會(huì)影響整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響行業(yè)內(nèi)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)狀況。（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但行業(yè)規(guī)范及精細(xì)化運(yùn)作還需要不斷完善。物業(yè)公司應(yīng)深刻理解客戶(hù)需求，以市場(chǎng)化和需求化為導(dǎo)向，以快速應(yīng)對(duì)業(yè)主新需求和提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，依托公司運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)以及與業(yè)主直接接觸的物業(yè)服務(wù)人員，不斷發(fā)掘客戶(hù)的需求以便及時(shí)應(yīng)對(duì)，較強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量是公司保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素之一。因此，如果經(jīng)營(yíng)者不能夠陸續(xù)提高企業(yè)業(yè)務(wù)拓展能力及客戶(hù)滿意度，將對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響。（3）政策變化風(fēng)險(xiǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)直接關(guān)系到金融、交通、健康等相關(guān)行業(yè)，而這些行業(yè)與民生緊密相關(guān)。因此，政府會(huì)持續(xù)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管和立法，不斷制定與完善相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，將對(duì)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶來(lái)一定的影響。如果行業(yè)內(nèi)公司在業(yè)務(wù)管理上不能與監(jiān)管導(dǎo)向一致，不能持續(xù)擁有現(xiàn)有業(yè)務(wù)資質(zhì)，或開(kāi)展新業(yè)務(wù)時(shí)不能取得必要的業(yè)務(wù)資質(zhì)，將會(huì)對(duì)其業(yè)務(wù)拓展產(chǎn)生不利影響。4、行業(yè)壁壘物業(yè)管理行業(yè)存在的主要壁壘包括品牌壁壘、管理壁壘、專(zhuān)業(yè)化壁壘等方面。（1）品牌壁壘隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量也提出了更高的要求。對(duì)于相同的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主往往會(huì)優(yōu)先選擇具有品牌優(yōu)勢(shì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。較長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)年限的沉淀和優(yōu)良的同業(yè)口碑是一個(gè)知名企業(yè)所必不可少的要求，它使得相關(guān)企業(yè)比較容易獲得業(yè)主的認(rèn)可，但構(gòu)成了新進(jìn)入者在短期內(nèi)難以逾越的壁壘。（2）管理壁壘物業(yè)管理服務(wù)涵蓋眾多設(shè)備維保、高效的人員調(diào)度、復(fù)雜的業(yè)主關(guān)系維護(hù)等多環(huán)節(jié)，需要較強(qiáng)的企業(yè)管理、服務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、信息管理、人員管理等方面的能力，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)以及一段時(shí)間積累的管理經(jīng)驗(yàn)構(gòu)成了物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理的深度和廣度都在進(jìn)一步延展，不同類(lèi)型的物業(yè)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求亦不同，需要提供針對(duì)性的綜合物業(yè)服務(wù)，新進(jìn)入者難以快速形成一