新房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范知識(shí)競(jìng)賽題2

1.單項(xiàng)選擇題【此題型共30道題】

1.因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損稱為〔〕。

A．物質(zhì)折舊

B．經(jīng)濟(jì)折舊

C．功能折舊

D．外部折舊2.估價(jià)作業(yè)日期，是指估價(jià)工作的起止日期，算起日時(shí)間應(yīng)是〔〕。

A．價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B．現(xiàn)場(chǎng)查勘之日

C．評(píng)估測(cè)算之日

D．估價(jià)委托之日3.凈收益率是凈收益與〔〕的百分比。

A．潛在毛收入

B．有效毛收入

C．凈收益

D．租金收入4.某估價(jià)機(jī)構(gòu)2021年12月1日接受了一項(xiàng)估價(jià)委托，如果采用比擬法進(jìn)行評(píng)估，那么可比實(shí)例交易日期不得早于〔〕。

A．2021年11月30日

B．D.2021年12月1日

C．2021年11月30日

D．2021年12月1日D.2021年12月1日5.估價(jià)信用檔案是指房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的根本情況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供〔〕查詢的信用信息管理系統(tǒng)。

A．行業(yè)協(xié)會(huì)

B．行政部門

C．社會(huì)公眾

D．金融系統(tǒng)6.房地產(chǎn)估價(jià)中，最根本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型是〔〕。

A．市場(chǎng)價(jià)值

B．投資價(jià)值

C．現(xiàn)狀價(jià)值

D．抵押價(jià)值7.比擬法估價(jià)中選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)〔〕年。

A．1

B．2

C．3

D．58.某宗住宅房地產(chǎn)需要進(jìn)行抵押貸款前估價(jià)，假定該住宅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為3000萬(wàn)元，假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2900萬(wàn)元，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為100萬(wàn)元，預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用、稅金為50萬(wàn)元，試問(wèn)該宗住宅房地產(chǎn)的抵押凈值為〔〕萬(wàn)元。

A．2750

B．2850

C．2900

D．29509.因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定指的是〔〕。

A．未定事項(xiàng)假設(shè)

B．背離事實(shí)假設(shè)

C．依據(jù)缺乏假設(shè)

D．不相一致假設(shè)10.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與〔〕的百分比。

A．潛在毛收入

B．有效毛收入

C．凈收益

D．租金收入11.抵押估價(jià)中，評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇的估價(jià)前提是〔〕

A．業(yè)主自愿開發(fā)前提

B．業(yè)主被迫開發(fā)前提

C．自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

D．被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提12.交付估價(jià)委托人的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，應(yīng)由至少〔〕名參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。

A．1

B．2

C．3

D．413.房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，屬于〔〕。

A．鑒證性估價(jià)報(bào)告

B．咨詢性估價(jià)報(bào)告

C．咨詢意見書

D．工程建議書14.被征收房屋存在抵押查封等限制，房屋征收評(píng)估其假設(shè)不存在抵押、查封限制條件下的價(jià)值，該假設(shè)屬于〔〕。

A．一般假設(shè)

B．未定事項(xiàng)假設(shè)

C．背離事實(shí)假設(shè)

D．不相一致假設(shè)15.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是〔〕。

A．GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

B．JGJ/T30-2003房地產(chǎn)業(yè)根本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)

C．GB/T50899-2021房地產(chǎn)估價(jià)根本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)

D．GB/T50291-2021房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)16.合法原那么要求房地產(chǎn)估價(jià)中所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的狀況應(yīng)當(dāng)是〔〕的狀況。

A．依法判定

B．合法登記

C．估價(jià)委托人設(shè)定

D．最高最正確利用17.將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率稱為〔〕。

A．收益率

B．報(bào)酬率

C．復(fù)原利率

D．資本化率18.房地產(chǎn)變賣估價(jià)的價(jià)值類型是〔〕。

A．快速變現(xiàn)價(jià)值

B．市場(chǎng)價(jià)值

C．現(xiàn)狀價(jià)值

D．剩余價(jià)值19.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值是指〔〕。

A．估價(jià)對(duì)象在當(dāng)前實(shí)際使用狀況下的價(jià)值

B．估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值

C．估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值

D．估價(jià)對(duì)象在最高最正確利用方式下的價(jià)值20.房地產(chǎn)估價(jià)檔案資料應(yīng)保存至估價(jià)效勞的行為結(jié)束且不得少于〔〕年。

A．5

B．10

C．15

D．2021.交付估價(jià)委托人的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，需要參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名至少要有〔〕名。

A．1

B．2

C．3

D．422.估價(jià)人員接受委托，于2021年12月2日勘測(cè)現(xiàn)場(chǎng)，由于種種原因，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2021年1月1日，報(bào)告于2021年3月5日開始正式承接，于2021年3月15日完成。估價(jià)工作的起止日期是〔〕。

A．2021/12/2-2021/3/15

B．2021/1/1-2021/3/15

C．2021/3/5-2021/3/15

D．2021/1/1-2021/3/523.有關(guān)房地產(chǎn)拍賣估價(jià)的說(shuō)法，正確的有〔〕。

A．價(jià)值類型可以是市場(chǎng)價(jià)值意外的其他類型

B．應(yīng)不考慮被拍賣因素對(duì)價(jià)值的影響

C．應(yīng)不考慮租賃因素對(duì)價(jià)值的影響

D．應(yīng)不考慮已擔(dān)保物權(quán)對(duì)價(jià)值的影響24.現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估不需要遵循的估價(jià)原那么是〔〕。

A．合法原那么

B．最高最正確利用原那么

C．價(jià)值時(shí)點(diǎn)原那么

D．獨(dú)立、客觀、公正原那么25.房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估內(nèi)容，一般不包括〔〕。

A．信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)

B．信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

C．信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估

D．信托物業(yè)變現(xiàn)能力分析26.國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)中，當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)選擇的估價(jià)前提是〔〕。

A．業(yè)主自愿開發(fā)前提

B．業(yè)主被迫開發(fā)前提

C．自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

D．被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提27.有關(guān)比擬法估價(jià)中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格以及修正或調(diào)整要求的說(shuō)法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是〔

〕。

A．分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20%

B．共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)30%

C．修正或調(diào)整后可比實(shí)例中的最高價(jià)格與最低價(jià)的比值不宜超過(guò)1.2

D．各可比實(shí)例的成交價(jià)格中的最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜超過(guò)1.528.關(guān)于批量估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是〔〕。

A．主要適應(yīng)于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

B．房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)

C．包括基于比擬法、收益法和本錢法的批量估價(jià)

D．運(yùn)用時(shí)應(yīng)基于同一估價(jià)目的進(jìn)行評(píng)估29.抵押估價(jià)中，評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇的估價(jià)前提是〔〕。

A．業(yè)主自愿開發(fā)前提

B．業(yè)主被迫開發(fā)前提

C．自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

D．被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提30.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中致估價(jià)委托人函中的估價(jià)方法其應(yīng)寫明內(nèi)容的是〔〕。

A．寫明采用估價(jià)方法的名稱

B．寫明采用估價(jià)方法的名稱且與估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告一致

C．寫明采用估價(jià)方法的名稱與定義

D．寫明采用估價(jià)方法的名稱、定義及適用性理由2.多項(xiàng)選擇題【此題型共10道題】

1.對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不同估價(jià)方法之間的關(guān)系有〔〕。

A．互相驗(yàn)證

B．互相補(bǔ)充

C．互相引用

D．互相套用2.以下房地產(chǎn)估價(jià)類型中，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原那么的有〔〕。

A．房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)

B．房地產(chǎn)抵押凈值估價(jià)

C．房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)

D．房地產(chǎn)投資價(jià)值估價(jià)

E．國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)3.估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括的內(nèi)容有〔〕。

A．估價(jià)方法

B．評(píng)估價(jià)值

C．特別提示

D．相關(guān)專業(yè)意見

E．價(jià)值類型4.法定優(yōu)先受償款是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的且法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，以下選項(xiàng)中應(yīng)包括的有〔〕。

A．已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

B．拖欠的建設(shè)工程價(jià)款

C．房地產(chǎn)交易稅費(fèi)

D．實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

E．其他法定優(yōu)先受償款5.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接評(píng)估一大型商場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)勘查中，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)已出租，以下說(shuō)法正確的有〔〕。

A．要求企業(yè)提供租金合同，并直接用合同約定租金進(jìn)行評(píng)估

B．估價(jià)目的為評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金

C．估價(jià)目的為評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益期應(yīng)為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

D．測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)本錢、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

E．未出租局部和已出租局部在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)依據(jù)應(yīng)說(shuō)明的內(nèi)容包括〔〕。

A．有關(guān)法律、法規(guī)和政策

B．有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

C．估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的資料

D．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料

E．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書7.房地產(chǎn)估價(jià)中，不同估價(jià)方法之間的關(guān)系包括〔〕。

A．互相替代

B．互相驗(yàn)證

C．互相補(bǔ)充

D．互相引用

E．各自獨(dú)立8.房地產(chǎn)稅收估價(jià)應(yīng)區(qū)分的環(huán)節(jié)有〔〕。

A．持有環(huán)節(jié)

B．交易環(huán)節(jié)

C．經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)

D．開發(fā)環(huán)節(jié)

E．銷售環(huán)節(jié)9.實(shí)地查勘記錄應(yīng)記載〔〕。

A．估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況

B．估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況

C．估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況

D．臨街狀況

E．外部狀況10.評(píng)估不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損，可以采用的估價(jià)方法包括〔〕。

A．修復(fù)本錢法

B．價(jià)差法

C．損失資本化法

D．回歸分析法

E．比擬法3.判斷題【此題型共10道題】

1.潛在毛收入減去空置損失后的收入即為有效毛收入。〔〕

Y．對(duì)

N．錯(cuò)2.本錢法估價(jià)時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合估或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑。〔〕

Y．對(duì)

N．錯(cuò)3.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織公布的參數(shù)；不選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中陳述理由?！病?/p>

Y．對(duì)

N．錯(cuò)4.抵押估價(jià)中，直接評(píng)估劃建設(shè)用地使用權(quán)下的法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，應(yīng)按最高使用年限評(píng)估。〔〕

Y．對(duì)

N．錯(cuò)5.對(duì)同一房地產(chǎn)而言，無(wú)租約權(quán)益價(jià)值與完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值相同?！病?/p>

Y．對(duì)

N．錯(cuò)6.抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原那么，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金?！病?/p>

Y．對(duì)

N．錯(cuò)7.分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告，并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章