房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識百問百答

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識百問百答目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、土地用地問題 81.什么是房屋用地? 82.什么是工業(yè)用地? 83.什么是倉儲用地? 84.什么是商業(yè)服務業(yè)用地? 85.什么是旅游業(yè)用地? 86.什么是金融保險業(yè)用地? 87.什么是市政公用設施用地? 88.什么是綠化用地? 99.什么是公共建筑用地? 910.什么是文、體、娛用地? 911.什么是機關(guān)、宣傳用地? 912.什么是科研設計用地? 913.什么是教育用地? 914.什么是醫(yī)衛(wèi)用地? 915.什么是交通用地? 916.什么是鐵路用地? 917.什么是民用機場用地? 1018.什么是港口碼頭用地? 1019.什么是其他交通用地? 1020.什么是居住小區(qū)總用地? 1021.什么是住宅總用地? 1022.什么是毛地? 1023.什么是生地? 1024.什么是飛地? 1025.什么是土地開發(fā)? 1026.什么是集體土地? 1027.什么是征用土地? 1128.什么是土地所有制? 1129.什么是地籍、產(chǎn)籍? 1130.什么是土地使用權(quán)劃撥? 1131.什么是土地使用權(quán)出讓? 1232.什么是房地產(chǎn)業(yè)? 1233.什么是房地產(chǎn)開發(fā)? 12二、開發(fā)建設問題 121.開發(fā)建設有哪些程序? 122.什么是房屋拆遷? 143.什么是"五證"和"兩書"? 14三、房屋建筑問題 141.什么是建筑? 142.什么是低層住宅? 143.什么是多層住宅? 154.什么是中高層住宅? 155.什么是高層住宅? 156.什么是塔式高層住宅? 157.什么是單元式高層住宅? 168.什么是通廊式高層住宅? 169.什么是超高層住宅? 1610.什么是建筑密度? 1611.什么是容積率? 1612.什么是綠化率? 1613.什么是綠地率? 1614.什么是綠視率? 1715.什么是開間? 1716.什么是進深? 1717.什么是層高? 1818.什么是凈高? 1819.什么是標準層? 1820.什么是陽臺? 1821.什么是平臺? 1822.什么是走廊? 1823.什么是地下室? 1824.什么是半地下室? 1825.什么是玄關(guān)? 1826.什么是隔斷? 1927.什么是過道? 1928.什么是房屋層數(shù)? 1929.什么是夾層? 1930.什么是設備層? 1931.什么是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層? 1932.什么是閣樓(暗樓)? 1933.什么是共用設施設備? 2034.什么是會所? 2035.什么是建筑小品? 20四、房屋結(jié)構(gòu)問題 201.什么是磚木結(jié)構(gòu)? 202.什么是磚混結(jié)構(gòu)? 203.什么是鋼結(jié)構(gòu)? 214.什么是混凝土結(jié)構(gòu)? 215.什么是框架結(jié)構(gòu)? 226.什么是其他結(jié)構(gòu)? 22五、房屋類型問題 221.什么是商品房? 222.什么是私房? 223.什么是現(xiàn)房? 224.什么是準現(xiàn)房? 235.什么是經(jīng)濟適用房? 236.什么是安居房? 237.什么是解困房? 238.什么是平價房? 239.什么是集資房? 2410.什么是期房? 2411.什么是內(nèi)銷房? 2412.什么是外銷房? 2413.什么是房改房? 2414.什么是廉租房? 2415.什么是二手房? 2516.什么是共同共有房? 2517.什么是共有房? 2518.什么是單位產(chǎn)權(quán)房? 2519.什么是己購公房? 2520.什么是再上市房? 2521.什么是存量房? 2522.什么是尾房? 2523.什么是爛尾房? 2624.什么是國有房產(chǎn)? 2625.什么是集體所有房產(chǎn)? 2626.什么是涉外房產(chǎn)? 2627.什么是其他房產(chǎn)? 2628.什么是成套住宅? 2629.什么是非成套住宅? 2730.什么是小康型住宅? 2731.什么是毛坯房? 2732.什么是成品房? 27六、概念住宅問題 271.什么是概念住宅? 272.什么是躍層式住宅? 283.什么是復式住宅? 284.什么是錯層住宅? 295.什么是花園式住宅? 296.什么是公寓式住宅? 297.什么是酒店式公寓? 308.什么是智能化住宅? 309.什么是智能化大廈? 3010什么是生態(tài)住宅? 3111.什么是綠色標準住宅? 3212.什么是雙景住宅? 3213.什么是聯(lián)排別墅? 3214.什么是寬HOUSE? 3215.什么是蝶式住宅? 32七、普通住房和非普通住房問題 331.什么是普通住房? 332.什么是非普通住房? 33八、面積和測繪問題 331.什么是建筑面積? 332.什么是居住面積? 343.什么是銷售面積? 344.什么是輔助面積? 345.什么是公用面積? 346.什么是房屋的基底面積? 347.什么是總建筑面積(平方米)? 348.什么是套內(nèi)陽臺建筑面積? 349.什么是套內(nèi)使用面積? 3510.什么是套外使用面積? 3511.什么是公用建筑面積? 3512.什么是庭院、綠化面積? 3513.什么是房屋施工面積? 3514.什么是房屋新開工面積? 3515.什么是房屋竣工面積? 3616.什么是人均總占地面積(平方米/人)? 3617.什么是人均住宅用地面積(平方米/人)? 3618.公用建筑面積的分攤原則是什么? 3619.哪些公用面積應分攤? 3620.哪些公用面積不能分攤? 3621.什么是房產(chǎn)測繪? 3622.實施房產(chǎn)測繪所依據(jù)的標準是什么? 3723.商品房面積由誰來申請測繪? 3724.什么是得房率? 3725.什么是實用率? 37九、二手房問題 371.什么叫二手房? 372.什么是居間中保? 383.如何知道欲購買的二手房能否辦理產(chǎn)權(quán)證? 384.二手房交易要繳納什么稅費? 38十、房產(chǎn)投資問題 391.房產(chǎn)投資與投機如何區(qū)分? 392.房產(chǎn)投資的風險有哪些? 393.房產(chǎn)投資要有些什么準備? 394.如何評估商鋪的投資價值? 40十一、價格和貸款問題 421.什么是均價? 422.什么是基價? 423.什么是起價? 424.什么是預售價? 425.什么是一次性買斷價? 426.什么是定金? 437.什么是違約金? 438.什么是按揭? 439.什么是樓宇按揭? 4310.什么是銀行按揭? 4411.什么是分期付款? 4412.什么是一次性付款? 4413.怎樣辦理公積金提前還款手續(xù)? 4414.怎樣辦理公積金提前還貨的銀行流程? 4515.什么是等額本息還款方式? 4516.什么是等額本金還款方式? 4517.住房商業(yè)貸款需要什么材料? 4518.住房公積金貸款需要什么材料? 4619、住房組合貸款需要什么材料? 4620、商用房貸款需要什么材料? 47十二、權(quán)屬和辦證問題 471.什么是房屋產(chǎn)權(quán)？ 472.什么是房屋的占有權(quán)？ 473.什么是房屋的使用權(quán)？ 474.什么是房屋的受益權(quán)？ 485.什么是房屋的處分權(quán)？ 486.什么是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”？ 487.土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？ 488.拆遷安置房因原業(yè)主死亡,暫未辦理繼承,能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證? 499.被拆遷房屋在拆遷前已實際發(fā)生變更,如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記? 4910.如何辦理產(chǎn)權(quán)證? 4911.如何辦理土地證? 5012.什么情況下不能辦理土地房屋權(quán)證? 5013.商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件? 5014.建設項目未經(jīng)批準怎么辦理土地房屋權(quán)證? 5115.建設項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證? 5216.婚前單方按揭購房,婚后夫妻共同還款,房產(chǎn)權(quán)屬如何確定? 5217.購房合同上簽夫妻兩人名字,辦理產(chǎn)權(quán)證時,能否只登記其中一人名字? 5218.兩人以上合購一處房產(chǎn),能否按比例登記產(chǎn)權(quán)? 5219.己辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn),如何過戶給一個人? 5320.監(jiān)護人能否將未成年子女的房屋用于投資? 5321.房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記? 5322.農(nóng)村居民如何申請土地房屋權(quán)屬登記? 5323.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請土地房屋權(quán)屬登記應提交哪些材料? 5424.什么是土地權(quán)屬爭議? 5425.土地權(quán)屬爭議應向誰提出申請? 5426.申請調(diào)查處理土地權(quán)屬爭議的應當符合哪些條件? 5427.申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理申請后,如何處理? 5428.什么是證書附圖? 5529.如何辦理入住手續(xù)? 55十三、住房公積金問題 551.什么是住房公積金? 552.住房公積金歸誰所有? 563.辦理住房公積金貸款的條件是什么? 564.利用住房公積金貸款的程序有哪些? 565.與銀行貸款相比,住房公積金有什么優(yōu)點? 566.購買商品房需提供什么材料? 577.使用公積金購買二手房需提供什么手續(xù)? 578.什么情形下可提取職工本人住房公積金賬戶中儲存余額? 579.單位如何繳存住房公積金? 5710.職工個人和單位繳存的住房公積金月繳存額如何計算? 5811.住房公積金貸款額度如何計算? 5812.組合貸款額度如何確定? 5913.貸款應如何償還? 5914.住房公積金提前還款有什么注意事項? 5915.如何計算住房公積金利息? 5916.對逾期不繳存或者少繳住房公積金的單位如何處理? 60十四、稅費問題 601.什么是契稅? 602.什么是印花稅? 603.什么是營業(yè)稅? 604.什么是城市維護建設稅? 605.什么是教育費附加? 616.什么是土地增值稅? 617.什么是房產(chǎn)稅? 628.什么是手續(xù)費? 629.什么是房屋產(chǎn)權(quán)登記費? 6210.什么是中介服務費? 63十五、物業(yè)管理問題 641.什么是物業(yè)管理? 642.物業(yè)管理的角色是什么? 643.什么是物業(yè)管理服務費? 644.什么是業(yè)主委員會? 645.業(yè)主委員會和業(yè)主大會有何不同? 65十六、其他相關(guān)問題 651.什么是房地產(chǎn)的一二三級市場? 652.什么是城市居住區(qū)? 653.什么是居住小區(qū)? 664.什么是居住組團? 665.什么是國家康居示范工程? 666.什么是日照間距系數(shù)? 677.什么是"樓花"? 678.什么是居住人口? 679.什么是居住戶數(shù)? 6710.什么是人均住宅建筑面積? 6711.什么是拆建比? 6712.什么是CBD? 6713.什么是公共活動中心? 6814.什么是道路紅線? 6815.什么是建筑線? 6816.什么是房屋的折舊? 6817.土地使用年限屆滿后該怎么辦? 68一、土地用地問題1.什么是房屋用地?答:是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設施占用的土地。2.什么是工業(yè)用地?答:是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地。3.什么是倉儲用地?答:是指國家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。4.什么是商業(yè)服務業(yè)用地?答:是指各種商店、公司、修理服務部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印譽寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地。5.什么是旅游業(yè)用地?答:是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。6.什么是金融保險業(yè)用地?答:是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。7.什么是市政公用設施用地?答:是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局(所)及各種管線工程專用地段等用地。8.什么是綠化用地?答:是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。9.什么是公共建筑用地?答:是指文化、體育、娛樂、機關(guān)、科研、設計、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等用地。10.什么是文、體、娛用地?答:是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。11.什么是機關(guān)、宣傳用地?答:是指行政及事業(yè)機關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。12.什么是科研設計用地?答:是指如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計機構(gòu)用地。13.什么是教育用地?答:是指大專院校、中等專業(yè)學校、職業(yè)學校、干校、黨校、中小學校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院(校)、工讀學校等用地。14.什么是醫(yī)衛(wèi)用地?答:是指醫(yī)院、門診部、保健院(站、所)、療養(yǎng)院(所)、救護站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等用地。15.什么是交通用地?答:是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。16.什么是鐵路用地?答:是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。17.什么是民用機場用地?答:是指民用機場及其附屬設施用地。18.什么是港口碼頭用地?答:是指專供客、貨運船?？康膱鏊玫?。19.什么是其他交通用地?答:是指車場(站)、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。20.什么是居住小區(qū)總用地?答:是包括住宅總用地、公共建筑設施總用地、道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。21.什么是住宅總用地?答:指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。22.什么是毛地?答:毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。23.什么是生地?答:生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動所利用,但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。24.什么是飛地?答:又稱插花地,指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。25.什么是土地開發(fā)?答:是將"生地"開發(fā)成可供使用的土地。26.什么是集體土地?答:是指農(nóng)村集體所有的土地。27.什么是征用土地?答:指國家為了公共利益的需要,可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。28.什么是土地所有制?答:現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制,分為全民所有制(即國家所有)和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中,城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外,即集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于集體所有;礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有,但由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國家所有,也可以為集體、單位和個人所有。因此,同一宗房地產(chǎn),其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。29.什么是地籍、產(chǎn)籍?答:我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記,包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講,是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料,經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。30.什么是土地使用權(quán)劃撥?答:是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。31.什么是土地使用權(quán)出讓?答:是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。32.什么是房地產(chǎn)業(yè)?答:是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。33.什么是房地產(chǎn)開發(fā)?答:是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設施、房屋建筑的活動。二、開發(fā)建設問題1.開發(fā)建設有哪些程序?答:開發(fā)建設有不同程序,具體為:①提出項目建議書(經(jīng)批準為立項);②選定建設地點;③進行可行性研究(經(jīng)批準為決策);④設計階段;⑤組織施工;⑥竣工驗收;⑦交付使用。項目辦理建設用地的流程為:①申請定點,核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》;②申請用地,評估地價,簽《國有土地出讓合同》,辦理《建設用地批準書》;③辦理征地、補償、拆遷手續(xù),交付有關(guān)費用;④交清地價,辦理地籍登記,核發(fā)《國有土地使用證》。項目設計及報建的程序為:①總規(guī)劃設計——總平面報審;②詳細規(guī)劃設計——詳規(guī)報審(包括五圖一書:即總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設計說明書);③建筑單體方案設計——建筑方案審查;④擴初設計——初步設計審查;⑤報建施工圖設計——施工圖報建(通過專業(yè)報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見后取得《建設工程規(guī)劃許可證》;⑥施工圖設計——施工圖審查,取得《建設工程施工許可證》。項目取得商品房預售證的流程及要求為:①項目所需的工程形象為:七層以下(含七層)的項目,已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上(不含七層)的項目,已經(jīng)完成2/3的結(jié)構(gòu)工程;②所需的證件：《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《建筑工程報建審核書》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。項目工程竣工的驗收流程及要求為:①工程竣工驗收備案:工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質(zhì)監(jiān)驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收;②綜合竣工驗收備案:綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環(huán)保檢測。項目交付使用的流程、標準及要求為:①商品房交付使用時,開發(fā)企業(yè)必須向購房業(yè)主出示一證三書——即綜合驗收合格證,提供商品住宅交樓書(由建委監(jiān)制的)、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書;②根據(jù)2000年1月30日施行的《建設工程管理條例》,商品住宅質(zhì)量保證書的最低保修期如下:地基和主體結(jié)構(gòu)——設計文件規(guī)定的合理使用年限;房屋防水——5年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏——5年;地面空鼓開裂、天面飾面開裂——2年;管道堵塞——2年;衛(wèi)生潔具——1年;燈具、電器開關(guān)——4個月;③《商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分:封面;交樓書驗收單位、建設單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設單位質(zhì)量受理部門;住宅基本設置和設計標準(按戶型填寫,每個戶型單獨填寫一張表);住宅質(zhì)量保證書;住宅使用說明書。2.什么是房屋拆遷?答:房屋拆遷是拆遷人在建設活動中,因建設項目用地需要,對在建設項目用地范圍內(nèi),依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為,它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。3.什么是"五證"和"兩書"?答:房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房,必須具備一定的條件,并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中"五證"、"兩書"是最為重要的條件。①《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。②《建設用地規(guī)劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。③《建設工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。④《建設工程施工許可證》。⑤《商品房銷售(預售)許可證》。⑥《住宅質(zhì)量保證書》。⑦《住宅使用說明書》。三、房屋建筑問題1.什么是建筑?答:有三個含義:一是指建筑物或構(gòu)筑物;二是指建造活動;三是指工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象,通稱為建筑三要素。2.什么是低層住宅?答:指一層至三層的住宅。其特點是:層數(shù)少、上下聯(lián)系方便,平面布置緊湊結(jié)構(gòu)單一,平面組合靈活,既能適應較大、標準較高的要求,又能適應標準較低的居住情況。3.什么是多層住宅?答:指四層至六層的住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮(zhèn)住宅中占90%以上。它的優(yōu)點在于:它比低層住宅在占地上要節(jié)省,同時又比高層住宅建設工期短,一般開工一年內(nèi)即可竣工;無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資;結(jié)構(gòu)設計成熟,通常采用磚混結(jié)構(gòu),建材可就地生產(chǎn),可大量工業(yè)化、標準化生產(chǎn)。因此,多層住宅造價較低,價格適中,易于被普通消費者接受。4.什么是中高層住宅?答:指七層至九層的住宅。5.什么是高層住宅?答:指十層及十層以上的住宅。高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物,按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式;按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具,為此國家還明確規(guī)定:12層及12層以上的高層住宅,每幢樓設置電梯不少于兩部。高層住宅的優(yōu)點是可以節(jié)約土地,增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處,如:投資大,高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑,加上要配置電梯、高壓水泵,增加公共走道和門窗,一次性投入很大。另外,投入使用后還要為電梯、泵站修繕養(yǎng)護付出一筆經(jīng)常性費用等等。6.什么是塔式高層住宅?答:以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。7.什么是單元式高層住宅?答:由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。8.什么是通廊式高層住宅?答:由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。9.什么是超高層住宅?答:一般指100米以上高度的住宅。10.什么是建筑密度?答:建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。11.什么是容積率?答:在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高,則意味著建筑面積越大,單位土地成本越低,房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小,居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。12.什么是綠化率?答:綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。一般對購房者而言,綠化率越高越好。13.什么是綠地率?答:綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中公共綠地又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。14.什么是綠視率?答:"綠視率"是目前在國際上流行的一種的理論,該理論認為:綠色在人的視野中達到2596時,人的感覺最為舒適。據(jù)統(tǒng)計,世界上長壽地區(qū)的"綠視率"均在15%以上?？梢?綠色不僅是觀感問題,還與人的居住健康息息相關(guān)。大家要留意的是,在中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),"綠視率"僅是理論而己,不像"綠地率"之類概念有一定的規(guī)定以及可以真正量化和評估。15.什么是開間?答:住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言,故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米~3.9米,磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上,進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40~50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。16.什么是進深?答:在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件,住宅的進深在設計上有一定的要求,不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右,不能任意擴大。在層高和寬度(開間)確定的前提下,住宅進深過大,就會使住房變成狹長型,距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。進深,有時候也是評價住宅是否優(yōu)良的標準之一。17.什么是層高?答:層高是指住宅高度以"層"為單位計量,在設計上國家對每一層的高度都有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。18.什么是凈高?答:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。19.什么是標準層?答:標準層是指平面布置相同的住宅樓層。20.什么是陽臺?答:是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。21.什么是平臺?答:平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。22.什么是走廊?答:走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。23.什么是地下室?答:地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。24.什么是半地下室?答:半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者。25.什么是玄關(guān)?答:玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地",講究一定的私密性,大門一開,有玄關(guān)阻隔,外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割,就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。26.什么是隔斷?答:隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?7.什么是過道?答:過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。28.什么是房屋層數(shù)?答:房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地坪量±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的,計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。29.什么是夾層?答:是指建房時建造的,一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m,面積不足底層的1/2的部分。附層(夾層)是房屋內(nèi)部空間的局部層次。30.什么是設備層?答:指專用于布置機電設備等的樓層。31.什么是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層?答:建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同,該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型,并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換,則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。32.什么是閣樓(暗樓)?答:一般是房屋建成后,因各種需要,利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。33.什么是共用設施設備?答:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的，包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等在內(nèi)的配建設施的總稱。34.什么是會所?答:就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件:康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所;中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。35.什么是建筑小品?答:建筑小品是指既有功能要求,又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游覽觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。四、房屋結(jié)構(gòu)問題1.什么是磚木結(jié)構(gòu)?答:是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻木柱建造的。2.什么是磚混結(jié)構(gòu)?答:磚混結(jié)構(gòu)即用磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑。磚混結(jié)構(gòu)中的"磚",指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料,也有其它尺寸的異型粘土磚,如空心磚等。"混"指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件,包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐,這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合。磚混結(jié)構(gòu)是目前在住宅建設中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型,在我國大部分中小城市和大城市的邊緣地帶最為多見。由于受抗震性能的影響,這種住宅通常不超過6層。采用磚混結(jié)構(gòu)的住宅由于南北通風,往往戶型都比較好;加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積,房間利用率高,且物業(yè)管理費用低。但因其墻體是承重構(gòu)件,不能任意亂拆和打洞,所以在裝修時受的限制較多。3.什么是鋼結(jié)構(gòu)?答:鋼結(jié)構(gòu)指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作,其自重輕,能建超高摩天大樓,又能制成大跨度、高凈高的空間,特別適合大型公共建筑。其主要特點:①輕,可減輕建筑物的重量約30%,有利于建設高層。特別是在地質(zhì)承載能力低的地方和地震烈度較高的地方,其綜合經(jīng)濟效益優(yōu)于一般住宅建筑體系;②開間大,使房型豐富,約可提高建筑面積3%-5%;③更容易實現(xiàn)工業(yè)化、定型化、批量化生產(chǎn)。④施工期可縮短一半,并且其節(jié)能指標可達509毛,屬環(huán)保型綠色建筑體系。正因為如此,近年來繼磚混結(jié)