2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫綜合試卷B卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫綜合試卷B卷附答案單選題（共50題）1、在會(huì)計(jì)上，歷史成本與累計(jì)折舊額的差被稱（）。A.資產(chǎn)的賬面價(jià)值B.資產(chǎn)的剩余價(jià)值C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值D.資產(chǎn)的市場價(jià)值【答案】A2、對于同一估價(jià)對象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評估價(jià)值最大的一般是（）。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場價(jià)值C.殘余價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】B3、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A4、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D5、動(dòng)而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛(wèi)氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D6、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。A.傳統(tǒng)價(jià)值評估B.價(jià)值分配C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估D.價(jià)值減損評估【答案】C7、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B8、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C9、認(rèn)識(shí)的最終目的是A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界B.達(dá)到理性認(rèn)識(shí)C.認(rèn)識(shí)事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A10、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】B11、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C12、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A13、利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購房負(fù)擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)供給的影響大于對房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)【答案】D14、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為（）萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B15、在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較法求得的價(jià)值（）收益法求得的價(jià)值。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B16、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C17、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.娛樂房地產(chǎn)C.旅館房地產(chǎn)D.綜合房地產(chǎn)【答案】C18、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價(jià)對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理【答案】D19、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.其他【答案】B20、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B21、某市于2015年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2010年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng)；2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C22、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2018年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2018年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日【答案】A23、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟一般分為（）。A.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格B.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—調(diào)查評估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格C.調(diào)查評估路線價(jià)—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格【答案】B24、路線價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)【答案】A25、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果【答案】A26、某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B27、提出“外所因?yàn)榱?，?nèi)所因?yàn)槠咔?，不?nèi)外因?yàn)閯诰?、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C28、在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用（）的測算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C29、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B30、在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地成本一般由購置土地的價(jià)款和（）構(gòu)成。A.購置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)B.購置時(shí)應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)C.相關(guān)稅費(fèi)D.購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)【答案】D31、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C32、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A33、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.公司上市估價(jià)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價(jià)【答案】A34、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地【答案】D35、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D36、估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔B.不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A37、某個(gè)可比實(shí)例2013年1月1日的價(jià)格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2013年9月1日為（）元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C38、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是()。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B39、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價(jià)主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等【答案】D40、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C41、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象為過去狀況的估價(jià)是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估【答案】C42、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B43、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時(shí)制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A44、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。A.建筑物的歷史價(jià)值B.建筑物的文化價(jià)值C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.建筑物的功能是否時(shí)興【答案】C45、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D46、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C47、在評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B48、土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處【答案】C49、對于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C50、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對象規(guī)模D.價(jià)值類型【答案】B多選題（共30題）1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個(gè)公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境E.一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB2、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中屬于房地產(chǎn)個(gè)體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD3、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況【答案】ABC4、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計(jì)算E.地租等于剩余勞動(dòng)借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC5、估價(jià)對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD6、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。A.開發(fā)期＋經(jīng)營期B.開發(fā)期＋運(yùn)營期C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運(yùn)營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB7、運(yùn)用路線價(jià)法對臨街土地價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.劃分路線價(jià)區(qū)段E.制作價(jià)格修正率表【答案】AB8、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。A.私人診所B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)E.空置2年的房地產(chǎn)【答案】BCD9、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出B.重新購建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格【答案】BCD10、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)E.出讓權(quán)【答案】ABCD11、下列估價(jià)中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。A.征收補(bǔ)償估價(jià)B.在建工程估價(jià)C.出讓地塊估價(jià)D.改變用途房地產(chǎn)估價(jià)E.房屋抵押估價(jià)【答案】BCD12、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC13、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD14、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【答案】AD15、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（）。A.對當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.城市房屋征收估價(jià)，一般為房屋征收決定公告之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，但也可以有多個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)由委托人和估價(jià)師決定E.對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)【答案】ABC16、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD17、在實(shí)際估價(jià)中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD18、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場定價(jià)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值【答案】ACD20、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對象的有（）。A.土地所有權(quán)B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC21、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。A.土地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E租賃權(quán)【答案】AC22、下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC23、長期趨勢法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD24、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價(jià)對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價(jià)作業(yè)日期不同D.價(jià)值類型選取不合理E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象【答案】AB25、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性E.建造成本提高【答案】BD26、比較法估價(jià)中，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.租賃權(quán)限制情況B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況【答案】ACD27、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。A.上位法優(yōu)先于下位法B.不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C.特別法優(yōu)先于普通法D.法律文本優(yōu)先于法律解釋E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD28、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.估價(jià)對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC29、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】AC30、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。A.比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.推測法【答案】ABD大題（共10題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科?、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】九、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑