小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)

小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：一、小區(qū)物業(yè)法制管理的意義與作用小區(qū)物業(yè)法制管理的內(nèi)涵、意義小區(qū)物業(yè)法制管理,即是指在物業(yè)管理中,依據(jù)國(guó)家或地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則,對(duì)物業(yè)及其物業(yè)管理進(jìn)行法制宣傳、教育、管理與服務(wù)的總稱(chēng)。眾所周知,小區(qū)開(kāi)發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來(lái)就是一對(duì)孿生兄弟,小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的延續(xù),在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法規(guī)時(shí),也應(yīng)同時(shí)制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)。物業(yè)管理涉及面廣,存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明確。應(yīng)該意識(shí)到,如果沒(méi)有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障,物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系。目前,我國(guó)大部分城市還沒(méi)有結(jié)合各自地區(qū)實(shí)際情況,認(rèn)真制訂出具有法律約束力的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、制度,所以物業(yè)管理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確。由此導(dǎo)致了在進(jìn)行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段,使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關(guān)系、理順多頭管理等問(wèn)題,在不少地方得不到解決。從而,形成了物業(yè)管理工作具體實(shí)施上的難度和阻力。因此,小區(qū)物業(yè)法制管理的意義就在于:.建立健全有關(guān)物業(yè)及其物業(yè)管理法規(guī),可以使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化管理中作到有法可依物業(yè)管理的發(fā)展需要一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng),又有秩序的市場(chǎng)環(huán)境,而市場(chǎng)的正常運(yùn)行又取決于法制的完善和市場(chǎng)規(guī)則的制定。如果沒(méi)有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場(chǎng)行為與物業(yè)管理,在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費(fèi)等矛盾時(shí),就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法以法律手段維護(hù)各自的權(quán)利與義務(wù)。所以,建立健全物業(yè)管理法規(guī)來(lái)明確物業(yè)管理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù),對(duì)規(guī)范市場(chǎng)行為具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2.建立健全物業(yè)管理法規(guī),才能確立政府對(duì)其管理的權(quán)威隨著早期開(kāi)發(fā)的物業(yè)相繼投入使用,物業(yè)管理中的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。住宅小區(qū)中的樓宇管理,綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問(wèn)題。政府有關(guān)部門(mén)為解決這些問(wèn)題,雖已出臺(tái)一些臨時(shí)的、原則上的規(guī)定,但是從實(shí)際情況來(lái)講,許多原則規(guī)定既不具有操作性,也缺乏約束力度,政府部門(mén)的監(jiān)督管理也難以形成權(quán)威。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系,以增強(qiáng)政府對(duì)其管理的權(quán)威。3.建立健全物業(yè)管理法規(guī),可以保證業(yè)主的基本權(quán)益一般來(lái)講,住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個(gè)業(yè)主對(duì)其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭(zhēng)辯的決定權(quán),他們是房屋的所有人,有對(duì)房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。但是,我國(guó)目前的現(xiàn)狀卻是由開(kāi)發(fā)商決定物業(yè)管理的委托,物業(yè)管理則往往脫離開(kāi)政府有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督,單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益,從業(yè)主自身的利益出發(fā),迫切要求物業(yè)管理制度法制化,依法辦事。綜上所述,加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)法制管理,依法推動(dòng)和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度,調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系,正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。小區(qū)物業(yè)法制管理的作用加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制管理,通過(guò)國(guó)家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。實(shí)踐證明,對(duì)物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中,可以發(fā)揮如下作用:&n小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：bsp;.可以起到依法治市的作用從某種意義上說(shuō),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中,建立健全法制管理就可以監(jiān)督與約束開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)房屋實(shí)施保修的承諾,可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為,即依法辦事,違法必究是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的客觀要求。只有強(qiáng)調(diào)法的威力,使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則,小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用。2.可以起到協(xié)調(diào)各方關(guān)系的作用加強(qiáng)法制管理,一方面可以使人們?cè)诮槿胄^(qū)物業(yè)管理時(shí),可以作到有法可依,有章可循;另一方面可以樹(shù)立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門(mén)的執(zhí)法權(quán)威,使各方面在處理相關(guān)的市場(chǎng)行為時(shí),可以起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會(huì)監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用。3.可以起到保護(hù)房屋所有者權(quán)益的作用制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī),加強(qiáng)法制管理,是解決物業(yè)管理中諸多事件,乃至國(guó)家穩(wěn)定繁榮,促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此,只有制定和建立健全法規(guī)、制度,才能從法律上保護(hù)房屋所有者與租用者的合法權(quán)益,起到依法保護(hù)所有者權(quán)益的作用。4.可以起到促進(jìn)物業(yè)管理深化改革的作用小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理改革是加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要。因此,只有加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的法制管理,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段,推動(dòng)物業(yè)管理改革的不斷深化,起到促進(jìn)物業(yè)管理不斷深化改革的作用。5.可以起到物業(yè)糾紛依法解決的作用小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理,是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域,從司法部門(mén)受理的民事案件看,物業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。可見(jiàn),加強(qiáng)物業(yè)法制建設(shè)與管理,建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī),就會(huì)減少糾紛,有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對(duì)民事糾紛的處理。使物業(yè)法律宣傳、教育增強(qiáng)了力度。因此,從加強(qiáng)法制管理中我們不難看出,它可以起到依法解決民事糾紛的作用。二、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé)物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為,因此,須由法律、法規(guī)來(lái)調(diào)整人們?cè)谖飿I(yè)管理行為過(guò)程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者,物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門(mén)和相關(guān)單位、個(gè)人等。作為物業(yè)管理的法規(guī),不僅應(yīng)當(dāng)解決物業(yè)管理運(yùn)作中直接面臨的各種障礙,而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接,形成一個(gè)較為嚴(yán)密的法規(guī)體系,以使各種問(wèn)題從根本上、各個(gè)環(huán)節(jié)上,全面、徹底的解決。住宅小區(qū)法制管理范圍如前所述,物業(yè)法制管理,從狹義上講亦稱(chēng)立法管理。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場(chǎng)、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。事實(shí)上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。.房屋的建設(shè)長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)各種房地產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)規(guī)模和速度,與城市發(fā)展的情況和城市人口增長(zhǎng)速度嚴(yán)重不協(xié)調(diào),造成住宅建設(shè)不足,住宅管理混亂。住宅市場(chǎng)培育不起來(lái),導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏控制,從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái),與住宅相關(guān)的市場(chǎng)整體水平在低水平上徘徊。因此,房地產(chǎn)及物業(yè)立法,應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項(xiàng)重要內(nèi)容,明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn),逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。并相應(yīng)將住房問(wèn)題列入到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃中,并對(duì)住宅建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗(yàn)收、接管等各個(gè)環(huán)節(jié),均應(yīng)屬立法的范圍。2.住宅物業(yè)所有權(quán)在我國(guó),土地是屬于國(guó)家或集體所有的,房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán),物業(yè)所有者對(duì)相關(guān)土地只有使用權(quán),不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓,也嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)。明確物業(yè)的所有權(quán),是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅物業(yè)所有權(quán)不明,往往是引起物業(yè)管理糾紛的結(jié)癥所在。所以物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制管理的基礎(chǔ)。物業(yè)法規(guī)必須對(duì)物小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法,以及物業(yè)的共有關(guān)系,物業(yè)代管等方面做出明確的立法。各種所有權(quán)都應(yīng)受到法律的保護(hù)。歸國(guó)家、集體所有的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受到侵占或變相侵占,個(gè)人所有的不得非法查封、沒(méi)收和擠占。3.物業(yè)市場(chǎng)目前我國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們必須開(kāi)拓和完善諸如住宅物業(yè)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、相關(guān)的金融市場(chǎng)以及物業(yè)中介服務(wù)市場(chǎng)。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式,以及物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)方式的并存。為了與此相適應(yīng),還要完善住宅物業(yè)的金融體系和中介體系,建立一個(gè)綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場(chǎng)。為此,需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃和計(jì)劃,加強(qiáng)物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度,加強(qiáng)社會(huì)的法制建設(shè)。4.物業(yè)維修對(duì)小區(qū)住宅的建設(shè)管理上,必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設(shè),不管維修。事實(shí)上,住宅物業(yè)的維護(hù)、維修是對(duì)我國(guó)住宅建設(shè)、和規(guī)劃發(fā)展的重要補(bǔ)充。由于住宅同樣是有年限要求的,通過(guò)日常維修可以延長(zhǎng)其使用壽命,也就提高了住宅的經(jīng)濟(jì)效益。從另一方面看,對(duì)一些實(shí)際情況如果投入相同的人力、財(cái)力、物力,可以經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋。因此,物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個(gè)重要內(nèi)容。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定,物業(yè)修繕的職責(zé)、維修的要求。物業(yè)維修制度的建立,物業(yè)維修資金的,物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng),維修隊(duì)伍的素質(zhì)和合理的組合等等。5.小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、住宅經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)管理和住宅維修管理等的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。為達(dá)到管理的這一目的,必須運(yùn)用管理的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手段的具體運(yùn)用的開(kāi)始,通過(guò)對(duì)物業(yè)管理的立法和司法,可使物業(yè)經(jīng)濟(jì)的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化,可以運(yùn)用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。住宅小區(qū)法制管理的職責(zé)建國(guó)以來(lái),我國(guó)住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的,存在的問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜,管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際的需要。因此在住宅物業(yè)上需要立法,依法來(lái)加強(qiáng)管理,由單一的行政權(quán)力管理向社會(huì)的經(jīng)濟(jì)管理、法律管理過(guò)渡。用法律來(lái)統(tǒng)一行動(dòng),做到“有法可依,有法必依,執(zhí)法必嚴(yán),違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序。小區(qū)物業(yè)進(jìn)行法制管理的重要職責(zé),就是通過(guò)立法,使物業(yè)立法起到如下作用:.保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益制定好物業(yè)法規(guī),解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問(wèn)題,是使國(guó)家穩(wěn)定繁榮,促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的必要條件,也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī),才能從法律上保證公民的僅利,保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益,杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā)生。2.促進(jìn)物業(yè)的建設(shè)和維修我國(guó)整體物業(yè)供給水平是緊張的,造成的原因,除了房屋建設(shè)跟不上需要外,另一方面是舊的房屋嚴(yán)重失修,淘汰率增加。如果把現(xiàn)有的物業(yè)維修好,延長(zhǎng)使用年限,不僅可以保證業(yè)主的利益,而且還會(huì)緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù),就是把維修物業(yè)的措施制度化、固定化,以促進(jìn)物業(yè)的修繕工作,增加和保證物業(yè)的質(zhì)和量,盡量彌補(bǔ)物業(yè)供給的不足。3.促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)的改革經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ),法律是上層建筑。法律是經(jīng)濟(jì)的反映,同時(shí)又反作用經(jīng)濟(jì),為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。當(dāng)前我國(guó)正在深化改革,有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革,保障改革順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,應(yīng)該在深入調(diào)查研究,總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,及時(shí)把國(guó)家關(guān)于物業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。4.促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為了使改革健康的推進(jìn),經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地發(fā)展,必須更多地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律的手段,強(qiáng)化管理,做到管而不亂,活而不亂。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣,以物業(yè)立法,促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、小區(qū)物業(yè)管理中內(nèi)部法規(guī)的建立強(qiáng)化物業(yè)管理,必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標(biāo)準(zhǔn),做到依法治小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：理,依章管理。要對(duì)住戶及管理服務(wù)工作人員進(jìn)行經(jīng)常性的宣傳教育,使其自覺(jué)遵守法規(guī)。要做到管理制度化、經(jīng)常化,避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此,立法重要,但管好用好立法更重要。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的,就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言,應(yīng)包括的內(nèi)容有:辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時(shí),應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容:.售樓或出租房屋時(shí),售樓合同或租賃合同書(shū)都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一管理,為購(gòu)樓者提供有償服務(wù)”。日后樓房交付使用時(shí),業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度,按章交納各種費(fèi)用。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為,違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失或法律責(zé)任。在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理,按章繳納各種費(fèi)用”作為向購(gòu)買(mǎi)房屋提出的交易條件是合理的,也是必要的。而購(gòu)房者在選擇購(gòu)房時(shí)也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則。2.入住前必須向物業(yè)公司辦理入住手續(xù)物業(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)管理機(jī)構(gòu),由于雙方在決定出售房屋和購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所簽訂的購(gòu)樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任,因此,在向購(gòu)、租者交樓時(shí)必須辦理入住手續(xù)。如果購(gòu)樓者拒簽入住合約,售樓一方有權(quán)不向購(gòu)買(mǎi)者交出房屋,直到經(jīng)協(xié)商讓購(gòu)房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時(shí)才交樓。如確認(rèn)協(xié)商不成的,應(yīng)按原價(jià)退回房款,收回房屋。應(yīng)堅(jiān)持誰(shuí)入住,誰(shuí)簽訂入住合約手續(xù)的原則,不得接受委托書(shū)而由他人代辦的手續(xù)。因?yàn)榻邮軛l件和日后履約的應(yīng)是實(shí)際居住者。一般物業(yè)公司要與業(yè)主簽定的書(shū)面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業(yè)管理規(guī)定等。協(xié)調(diào)關(guān)系、嚴(yán)格管理物業(yè)公司應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門(mén)的支持和配合。如若取得公安派出所的支持,可規(guī)定凡新入住的居民,一律憑物業(yè)公司開(kāi)具的證明才給予辦理戶籍遷入登記,這一措施對(duì)個(gè)別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。房管部門(mén)的支持也很重要,購(gòu)房者在向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時(shí),若規(guī)定沒(méi)有物業(yè)公司開(kāi)局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記,便可促使業(yè)主自覺(jué)接受小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)定。規(guī)劃管理部門(mén)若要求業(yè)主凡申報(bào)裝修的,一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見(jiàn)才接受申報(bào),這樣有利于整個(gè)物業(yè)的規(guī)劃管理,保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)等的支持和配合,對(duì)于物業(yè)管理都是十分重要的。上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容,均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國(guó)家大法為基礎(chǔ)中華人民共和國(guó)憲法第二十四條規(guī)定,“國(guó)家通過(guò)普及理想教育、道德教育、文化教育、紀(jì)律和法制教育,通過(guò)在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約,加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)”。物業(yè)管理法規(guī)的制定,應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的要求,結(jié)合《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實(shí)際情況,對(duì)于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為,以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則,對(duì)簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中,就樓宇外貌及內(nèi)部布局,規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項(xiàng)目實(shí)施前,經(jīng)市規(guī)劃局審定批準(zhǔn),未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)之前,任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或內(nèi)部布局,不得改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。未經(jīng)批準(zhǔn)、強(qiáng)行施工屬違法行為。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說(shuō)服、教育、罰款等措施進(jìn)行制止,甚至追究違法戶的法律責(zé)任。如此規(guī)定,才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。.告訴業(yè)主,他所購(gòu)買(mǎi)或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑,不能隨意改動(dòng)或損壞,要維護(hù)規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。2.控制亂搭、亂改,防止損壞物業(yè)外貌的行為發(fā)生。3.保證樓宇結(jié)構(gòu)不受人為的破壞,保障業(yè)主和他人的生命財(cái)產(chǎn)安全。4.防止業(yè)主任意改變樓宇使用功能。重視人才培養(yǎng),提高管理素質(zhì)提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質(zhì),是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈,任重路遠(yuǎn)的任務(wù)。在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn),作為小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。只有把培養(yǎng)初、中、高級(jí)不同知識(shí)結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計(jì)劃,列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì)的制度規(guī)定中去,才能明確職責(zé)權(quán)限,劃定職責(zé)范圍,作到各負(fù)其職,才能使全體員工較有成效的完成和實(shí)施如下工作:.以身作則,廉潔奉公,盡職盡責(zé)地處理好分管工作或維修任務(wù)。2.堅(jiān)持對(duì)分工負(fù)責(zé),又要相互配合,模范地遵守國(guó)家法律、法規(guī)和小區(qū)物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度。3.管理好包括計(jì)劃生育在內(nèi)的全方位服務(wù)工作,在發(fā)現(xiàn)和處理違章違約等行為的過(guò)程中,要善于運(yùn)用法規(guī)、制度,以理服人的作好法制宣傳、教育工作。4.堅(jiān)持上門(mén)訪問(wèn),聽(tīng)取業(yè)主與住戶對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)、要求。及時(shí)處理業(yè)主和住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴。5.代表業(yè)主和住戶就小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行協(xié)商與洽談。6.定期或不定期組織業(yè)主和住戶進(jìn)行相互間的交流、聯(lián)歡活動(dòng),為他們之間的溝通和聯(lián)絡(luò)提供幫助。7.完成上級(jí)布置的其他工作。物業(yè)的民主管理小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分。它包括兩個(gè)方面的制度內(nèi)容:.成立物業(yè)管理委員會(huì)物業(yè)管理委員會(huì),是在物業(yè)所屬地區(qū)政府有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下,由物業(yè)及其物業(yè)管理牽頭,由社區(qū)街道辦事處、公安派出所、城市監(jiān)察隊(duì)、業(yè)主代表、住戶代表等人員組成的委員會(huì)。按有關(guān)法規(guī)及內(nèi)部規(guī)定,進(jìn)行建立章程、制定各項(xiàng)制度,實(shí)施民主管理。通過(guò)討論物業(yè)管理方面的重大問(wèn)題發(fā)揮橋梁作用;物業(yè)管委會(huì)受全體業(yè)主委托,對(duì)物業(yè)管理起監(jiān)督作用;協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系;維護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益。2.物業(yè)管理委員會(huì)的職權(quán)和范圍物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主與住戶參與物業(yè)民主管理的組織形式。其主要職權(quán)有:討論和決定物業(yè)管理服務(wù)工作中的重大問(wèn)題;檢查、督促小區(qū)內(nèi)各辦事機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作情況;檢查、考核物業(yè)各項(xiàng)法規(guī)、協(xié)議、制度、規(guī)定等的貫徹執(zhí)行情況;檢查管理服務(wù)費(fèi)用收取與使用情況;針對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)的工作情況,提出有關(guān)議案,交物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)施;向業(yè)主和住戶宣傳物業(yè)管理制度,協(xié)助物業(yè)辦事機(jī)構(gòu)糾正違章、違紀(jì)行為,教育業(yè)主或住戶自覺(jué)維護(hù)公共集體利益,支持物業(yè)管理工作;監(jiān)督物業(yè)管理人員工作,提出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰建議;對(duì)物業(yè)管委會(huì)成員提出增補(bǔ)和罷免意見(jiàn)。四、小區(qū)物業(yè)管理中的糾紛與仲裁物業(yè)及物業(yè)管理中的糾紛,是指關(guān)于土地、房屋的權(quán)利和義務(wù)的爭(zhēng)議。民事權(quán)利主體享有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán),具有占有、使用、收益、處分四種權(quán)利。通常情況下,當(dāng)所有人的權(quán)利與所有權(quán)的事實(shí)狀態(tài)相吻合的時(shí)候,對(duì)所有權(quán)不存在糾紛;只有所有權(quán)人的權(quán)利與所有權(quán)的事實(shí)不相吻合時(shí),即在占有、使用、收益和處分的權(quán)利,受到侵害或發(fā)生爭(zhēng)議的情況下,才發(fā)生糾紛。物業(yè)及物業(yè)管理糾紛案件,是財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛案件中的一個(gè)重要方面。據(jù)資料介紹,各級(jí)法院房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛收案數(shù)是全國(guó)民事財(cái)產(chǎn)糾紛中的一個(gè)突出的問(wèn)題。僅住宅房產(chǎn)租賃糾紛就占物業(yè)糾紛的一半以上。房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的類(lèi)型發(fā)生房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的原因、類(lèi)型較多,通常情況下糾紛的主要類(lèi)型和表現(xiàn)形式有:.土地使用權(quán)糾紛,指租賃土地而引起的糾紛,因借用土地引起的糾紛,擅自占用土地糾紛,使用耕地引起的糾紛,侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的糾紛及宅基地糾紛等。2.退租搬遷糾紛。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣(mài)或另租為由,強(qiáng)行讓承租人退租,有些人在單位小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：分得住宅后,仍繼續(xù)占用原協(xié)議房。3.房租暴漲、強(qiáng)行收回糾紛。有的業(yè)主以收回房屋使用權(quán)相要挾,大幅度提高房租,強(qiáng)迫使用人退出房屋而引起糾紛。4.高租強(qiáng)住糾紛。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強(qiáng)行入住,房產(chǎn)主則乘機(jī)抬高房租。5.房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓引起的糾紛。6.拖欠房租,損害業(yè)主權(quán)益引起的糾紛。7.因離婚問(wèn)題、遺產(chǎn)問(wèn)題引起的房產(chǎn)糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后,離婚當(dāng)事人或繼承人對(duì)房產(chǎn)的使用、分割等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),互不相讓。8.其它物業(yè)糾紛。包括業(yè)主不按期向國(guó)家交納有關(guān)費(fèi)稅,房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設(shè)、市容、防火、交通、綠化等,即由妨礙社會(huì)公益而引發(fā)的糾紛。它們往往和未盡社會(huì)義務(wù)相關(guān)。以上八類(lèi)物業(yè)糾紛是相互關(guān)聯(lián)、相互滲透的,而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管理處罰條例的行為。事實(shí)上的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的種類(lèi)更多、法律關(guān)系更復(fù)雜。過(guò)去,人民法院審理房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)法制建設(shè)的健全,行政或司法程序受理房地產(chǎn)及物業(yè)案件的職責(zé)、范圍將會(huì)要求更加明確。依法處理物業(yè)糾紛案件,保護(hù)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益,促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié),不僅是必要的,也是可能的。房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛仲裁的必要性房地產(chǎn)及物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后,當(dāng)事人可根據(jù)房地產(chǎn)及物業(yè)法規(guī)的有關(guān)條款,以事實(shí)為依據(jù),自行解決;當(dāng)協(xié)商解決不成時(shí),任何一方都可向國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。所謂“仲裁”,即是指依據(jù)事實(shí),對(duì)當(dāng)事人雙方糾紛的性質(zhì),進(jìn)行說(shuō)服、教育,采取必要的法律程序給予調(diào)解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。房地產(chǎn)及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的不同方式,它們?cè)跈?quán)限性質(zhì)、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策進(jìn)行處理,所要達(dá)到的目的則是相同的。房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁的必要性就在于:.在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中存在著大量的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛,完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過(guò)房地產(chǎn)及物業(yè)行政調(diào)解、仲裁可以得到解決。所以,房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進(jìn)行仲裁的一個(gè)不可缺少、不可忽視的有效途徑。2.我國(guó)傳統(tǒng)觀念中一般都忌諱法院“打官司”,除非萬(wàn)不得已,單位或個(gè)人之間都擔(dān)心互傷感情,影響以后的協(xié)作和人際關(guān)系。仲裁制度主要以調(diào)解、協(xié)商的方式解決糾紛,易于當(dāng)事人接受,利于執(zhí)行。3.物業(yè)管理部門(mén)在調(diào)解糾紛過(guò)程中,仲裁工作人員須反復(fù)向當(dāng)事人闡明使用的法律、政策,從而可以使申訴人和被申訴人經(jīng)歷一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最后自覺(jué)遵守的過(guò)程。在這一過(guò)程中,也許會(huì)使一些當(dāng)事人在申訴立案后,或因覺(jué)察自己理虧,或因?qū)Ψ酵Ｖ骨趾Χ鲃?dòng)撤訴的情況。4.調(diào)解和仲裁房地產(chǎn)物業(yè)糾紛要充分聽(tīng)取當(dāng)事人雙方的陳訴,進(jìn)行一系列搜集證物,查閱憑據(jù),剔除偽證,查勘現(xiàn)場(chǎng),技術(shù)鑒定等工作,從而為法院受理不服物業(yè)管理部門(mén)仲裁的起訴案件奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁原則為了保證及時(shí)、正確地解決物業(yè)糾紛,房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)確立一系列仲裁原則,籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應(yīng)包括如下原則:.先行調(diào)解的原則房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門(mén)受理申請(qǐng)仲裁的房地產(chǎn)或物業(yè)案件時(shí),應(yīng)首先進(jìn)行調(diào)解。只有經(jīng)過(guò)調(diào)解達(dá)不成協(xié)議或者調(diào)解書(shū)送達(dá)到一方或雙方后反悔的,仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。2.以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩的原則仲裁機(jī)關(guān)在受理仲裁過(guò)程中,應(yīng)開(kāi)展深入細(xì)致的調(diào)查研究,查閱戶籍檔案和有關(guān)資料,在弄清事實(shí)的基礎(chǔ)上,依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律和房地產(chǎn)管理法規(guī)進(jìn)行仲裁。3.當(dāng)事人在法律面前一律平等的原則申請(qǐng)仲裁的雙方當(dāng)事人都應(yīng)是自然人或獨(dú)立法人,在法律上處于平等的地位。因此,當(dāng)事人無(wú)論社會(huì)地位怎樣,隸屬關(guān)系如何,仲裁機(jī)關(guān)都應(yīng)支持當(dāng)事人在使用法律上一律平等,保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益與平等的行使權(quán)利。4.不得妨礙當(dāng)事人行使訴訟權(quán)的原則仲裁發(fā)生后,如果當(dāng)事人一方或雙方不接受仲裁裁決,只要一方當(dāng)事人堅(jiān)持向司法機(jī)關(guān)起訴,任何人不得妨礙其行使這項(xiàng)權(quán)利。也就是說(shuō),在仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決后,任何一方當(dāng)事人不服,都有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)向法院提出起訴。5.一次裁決的原則&n小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)作者：佚名時(shí)間：2008-7-5瀏覽量：bsp;仲裁行政部門(mén)在其職權(quán)范圍內(nèi)處理糾紛案件時(shí),實(shí)行一次裁決制度。即國(guó)內(nèi)仲裁制度規(guī)定,當(dāng)仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決后,若當(dāng)事人一方不服,不再進(jìn)行仲裁復(fù)議,可直