2023年貴州下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析房屋征收復核估價和鑒定考試試卷

貴州２０2３年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房屋征收復核估價和鑒定考試試卷本卷共分為２大題50小題,作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格。一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為SＴP營銷，下面不屬于ＳＴＰ營銷的是__。?A.市場分析

Ｂ．選擇目的市場

C．細分市場

D.產(chǎn)品定位2、__,建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》,使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

A.2023年1月1日?B．2０23年１月1日?C．2023年１２月1日

D．2023年12月1日3、以下估價方法求得的價值更趨向于最高買價的是__。

A.收益法?B．成本法

C．假設開發(fā)法?Ｄ.市場法4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零,說明該項目的收益率高于_＿。?A．社會平均收益率?Ｂ．通貨膨脹率

C.國民經(jīng)濟增長率

D.項目基準收益率5、＿＿是由股份有限公司公開發(fā)行，用以證明投資者的股東身份和權(quán)益,并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。?A.證券

Ｂ.股票

Ｃ.債券

D.投資基金6、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于＿＿。

Ａ．社會因素

B.環(huán)境因素?C.人口因素

D.行政因素7、某公司開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發(fā)成本為１5０0元／㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為１00元/㎡,直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為元/㎡。?A:1８４0

B:2840

Ｃ：2９66

Ｄ:3０00?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、從某種意義上講,假如想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格,應當一方面分析將如何影響房地產(chǎn)的。?A：長期趨勢

Ｂ:后期利潤?Ｃ：權(quán)益?D:供應和需求?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行,多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是（)，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

Ａ.互相影響的?B.互相獨立的

C.互相作用的

D．互相無關(guān)的10、__指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。

A．成本加成定價法?Ｂ．目的定價法?Ｃ.認知價值定價法?D．價值定價法

11、開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)＋健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發(fā)商采用的是__技巧。

Ａ．產(chǎn)品線定價?Ｂ．選擇品定價?C．補充品定價

D.產(chǎn)品束定價12、伸縮縫的寬度一般采用mm。

A:10一２0

B：２0～30?C:４0~５0?D：50—6０

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列關(guān)于經(jīng)濟學中的成本概念，說法錯誤的是。

A：人們在平常生活中所說的成本往往是“會計成本”

B：經(jīng)濟學中的成本概念同于會計成本

C:經(jīng)濟學中的成本概念不同于會計成本，稱為“經(jīng)濟成本”

Ｄ：經(jīng)濟學中的成本概念不同于會計成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１４、某筆住房抵押貸款按月還本付息,其月利率為0.5％,計息周期為一年,實際利率是__。

A.1.０61?B．0.061

C.0.500

D．0.0６015、個人住房公積金貸款利率實行。

A：半年一定

Ｂ:一年一定?C:二年一定

Ｄ：三年一定?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１6、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具有了道路、等設施或條件以及場地平整。

Ａ：給水、排水、電力、通信?B：給水、排水、燃氣、熱力?C：排水、電力、通信、燃氣?D:排水、電力、通信、熱力?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某公司2年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃協(xié)議,租用其中5０0ｍ2的面積，約定租賃期限為5年，月租金固定不變?yōu)?5元／m２?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為２０0元／ｍ2。假設折現(xiàn)率為8%,則目前承租人權(quán)益的價值為()萬元。

Ａ．159．８289?Ｂ．992.０172?C.１87．532１?D.１62.３8251８、需求規(guī)律在理論上可用替代效應和收入效應的綜合作用——價格效應來解釋，三者的關(guān)系為。

A:價格效應=替代效應-收入效應

B：價格效應=收入效應-替代效應?C：價格效應=替代效應+收入效應?D:替代效應=價格效應+收入效應?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1９、為了便于監(jiān)督管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率,開發(fā)商宜采用發(fā)包。

A:專業(yè)工程?B：建筑工程全過程

Ｃ:分部工程?D:分階段?E：借款協(xié)議２0、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方29７萬元,應繳稅費均由賣方承擔,則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為__萬元。

A．323?Ｂ.275

C.27３?D．２5８２1、在房地產(chǎn)周期循環(huán)過程中,空置率連續(xù)下降到合理空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的＿_。

A．第一階段

B．第二階段?C．第三階段?Ｄ．第四階段2２、是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付擬定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

A:本票

B:匯票?C：支票?D:銀行券

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不涉及__分析。

Ａ.最低租售價格?Ｂ．最低租售數(shù)量

C．最低利潤水平?Ｄ.最高土地取得價格24、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是房地產(chǎn)的價值。

A:發(fā)明

B:發(fā)現(xiàn)

C:發(fā)明?Ｄ:擬定?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2５、某租戶承租某商場的部分柜臺,雙方商定基礎租金為15萬元/月,并當租戶的月營業(yè)額超過1５0萬元時收取3%的比例租金。當租戶的月營業(yè)額為１8０萬元時,其應繳納的租金是(）萬元/月。?A．１3.2?B.15.9?C.１9.5?D．２0．４二、多項選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得０.5分）1、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應選用__作為其中的一種估價方法。

A.市場法?B.假設開發(fā)法

Ｃ．收益法

D.成本法2、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年,其中前期工作為0.5年，建設期為２.5年,銷售期為1年,建導致本估算為100０0萬元(不含利息),在建設期內(nèi)均勻投入。所有建導致本由銀行貸款提供，貸款年利率為６%，按季計息。則該項目建導致本的利息是__萬元。?A.7５5.5４

Ｂ．772.84?Ｃ．140０.88

D.14３３.903、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式重要有。

A:年度運營預算

B：資本流預算?C:資本支出預算

Ｄ：長期預算

E：資本收入預算4、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動１0%、20%時市場承租面積的變化,該項調(diào)查屬于_＿。?A．試探性調(diào)查?B.描述性調(diào)查?C.創(chuàng)新性調(diào)查?D.因果性調(diào)查5、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查涉及的類型有。?A:產(chǎn)品調(diào)查

B:價格調(diào)查?C:市場需求質(zhì)量調(diào)查

D:分銷渠道調(diào)查

E:促銷策略調(diào)查６、直接資本化法的優(yōu)點是__。?A.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

B．通常只需要測算未來第一年的收益

C．每期的凈收益或鈔票流量都是明確的,直觀且容易被理解?D.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場合顯示的收益與價值的關(guān)系?Ｅ.計算過程較為簡樸7、下列保險中,屬商業(yè)保險的有。

A：無擔保保險

Ｂ：保證保險?C：信用保險?Ｄ：健康保險?E：失業(yè)保險8、房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在簽約之日起__日內(nèi)持商品房預售協(xié)議到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。?Ａ．10?Ｂ．20?Ｃ.３0

D.６09、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列對的的是__。①規(guī)劃設計與方案報批;②投資機會找尋:③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)證;⑤投資機會篩選;⑥施工建設與竣工驗收;⑦市場營銷和物業(yè)管理;⑧簽署合作協(xié)議?A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C.②④⑤③①⑧⑥⑦?Ｄ.②③⑤④①⑧⑥⑦1０、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。?A.綜合利率?B.貸款利率?C．折現(xiàn)率?Ｄ．機會成本?11、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是_＿。

A.目的定價法?B．價值定價法?C.挑戰(zhàn)定價法

Ｄ．成本加成定價法１２、根據(jù)原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》,下列屬于房屋拆遷管理部門終結(jié)裁決情形的有。?Ａ：申請人撤回裁決申請的?Ｂ：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當事人的

C：受理裁決申請后,當事人自行達成協(xié)議的?D：作為自然人的申請人死亡,需等待其近親屬表白是否參與裁決的

E:裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的13、公民有下列__情形之一的,利害關(guān)系人可以向人民法院申請宣告其死亡。?A．下落不明滿1年的

B.下落不明滿2年的

Ｃ．下落不明滿3年的

D．因意外事故下落不明,從事故發(fā)生之日起滿2年的14、下列關(guān)于商品房銷售代理，表述對的的是。

A:房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式?Ｂ：實行銷售代理必須簽訂委托協(xié)議?C:房地產(chǎn)開發(fā)公司應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)訂立書面委托協(xié)議?Ｄ：受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取傭金以外的其他費用?Ｅ：房地產(chǎn)銷售人員必須通過專業(yè)培訓取得相應的資格，才干從事商品房銷售業(yè)務１5、在城市用地經(jīng)濟評價中,擬定各種地價修正系數(shù)基礎的區(qū)位條件是。?A：宏觀區(qū)位

B：中觀區(qū)位

Ｃ:微觀區(qū)位

Ｄ：其他區(qū)位?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、房地產(chǎn)的供應量是由許多因素決定的，除了隨機因素,經(jīng)常起作用的因素重要有．【2０２3年考題】

A：該種房地產(chǎn)的價格水平?B:消費者的預期

C：該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本?D:該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

Ｅ:房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期１7、建筑材料的物理性質(zhì)中,與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)涉及。?A：密度?B:表觀密度

C：密實度

D：孔隙率?E：吸水性18、管理中心運作住房公積金的基本規(guī)定是。

A：效益性

B:安全性?C:流動性?Ｄ:風險性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、投資者進行房地產(chǎn)投資的重要目的是為了_＿。

Ａ.實現(xiàn)財富最大化?B.保值增值?C.減少投資組合的總體風險

D．減少通貨膨脹的影響20、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點，下列敘述錯誤的一項是（）。

A．在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,其經(jīng)營方式為出售時的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其成本應為開發(fā)過程中的成本支出?B．以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中,其重要投資為開發(fā)過程中的資金投入,其投資成本不含建設成本和出租成本

Ｃ.以經(jīng)營為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其重要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本含建設成本和經(jīng)營成本?D．以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其重要投資為購買房地產(chǎn)時的資金投入,其成本包含購買成本和出租成本21、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分,變量可分為。

Ａ：擬定性變量

Ｂ:不擬定性變量?C:離散型變量?D：連續(xù)型變量?E：隨機變量2２、我國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)住房制度的特點涉及。?A：國家統(tǒng)包的實物福利性住房制度?B：市場供應的實物福利性住房制度

C:低租金的實物福利性住房制度?D：無限期使用的實物福利性住房制度

E:無償分派的實物福利性住房制度2３、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重要得益于三項重大制度和體制的改革。?A：城鄉(xiāng)住房制度改革?B:城市土地使用制度改革?C:房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

D：社會體制改革?E：政治體制改革24、標準差亦稱均方差，是指分布數(shù)列中各