某養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

安康恒口示范區(qū)天怡養(yǎng)老公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制日期：2015年11月

目錄第一章總論 71.1項(xiàng)目概況 71.1.1項(xiàng)目名稱 71.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位 71.1.3研究工作的范圍和內(nèi)容 71.2項(xiàng)目基本情況 71.2.1擬建項(xiàng)目地點(diǎn) 71.2.2建設(shè)內(nèi)容與目標(biāo) 81.2.3項(xiàng)目投資及資金籌措 81.2.4建設(shè)期限 91.2.5經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期 91.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 91.3.1政策性依據(jù) 91.3.2法規(guī)、方法依據(jù) 101.4綜合評(píng)價(jià) 10第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 112.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 112.2項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性 122.2.1社會(huì)養(yǎng)老壓力不斷增大 122.2.2有效應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要 122.2.3設(shè)施完善、生活水平好的養(yǎng)老院需求不斷增強(qiáng) 122.2.4加快安康市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要 122.2.5緩解安康市就業(yè)壓力 132.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性 132.3.1國(guó)家政府的大力扶持 132.3.2本地優(yōu)越的養(yǎng)老環(huán)境為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力條件 142.4項(xiàng)目SWOT分析 142.4.1優(yōu)勢(shì)(Strength) 142.4.2劣勢(shì)（Weakness） 152.4.3機(jī)遇（Opportunity） 152.4.4挑戰(zhàn)（Threat） 162.4.5分析結(jié)論 16第三章養(yǎng)老市場(chǎng)分析 173.1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 173.1.1政策環(huán)境 173.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 193.1.3社會(huì)環(huán)境 193.2養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析 203.2.1養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀 203.2.2養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)與模式 213.2.3養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住和護(hù)理方式 213.2.4養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的休閑設(shè)施及娛樂(lè)活動(dòng) 213.3養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 223.3.1市場(chǎng)需求狀況 223.3.2市場(chǎng)供給狀況 243.4陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析 253.4.1陜西養(yǎng)老政策分析 253.4.2安康養(yǎng)老政策分析 25第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 274.1項(xiàng)目背景 274.2建設(shè)條件 284.2.1自然資源 284.2.2基礎(chǔ)設(shè)施條件 294.2.3周邊養(yǎng)老資源 30第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 315.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)規(guī)模 315.1.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 315.1.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和目標(biāo) 315.1.3建設(shè)規(guī)模 315.2總體布局 325.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 325.3.1環(huán)境設(shè)計(jì)建議 325.3.2養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)要求 335.3.3產(chǎn)品功能建議 345.4項(xiàng)目建設(shè)原則 345.4.1區(qū)域協(xié)調(diào)原則 345.4.2人性化設(shè)計(jì)原則 345.4.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃原則 355.5主體工程建設(shè)方案 355.5.1項(xiàng)目規(guī)劃思路 355.5.2養(yǎng)老居住建設(shè) 365.6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 385.6.1交通規(guī)劃 385.6.2給排水規(guī)劃 395.6.3供電規(guī)劃 395.6.4電信規(guī)劃 39第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 406.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 406.1.1自然環(huán)境 406.1.2人文社會(huì)環(huán)境 416.2現(xiàn)狀評(píng)估 426.3生態(tài)環(huán)境保護(hù) 426.3.1項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的有利影響 426.3.2能耗狀況及節(jié)能分析 42第七章項(xiàng)目組織與管理 447.1組織機(jī)構(gòu) 447.2人力資源配備及員工培訓(xùn) 447.3經(jīng)營(yíng)管理模式 447.4經(jīng)營(yíng)管理措施 457.4.1工程管理 457.4.2生產(chǎn)管理 457.4.3營(yíng)銷(xiāo)管理 457.4.4項(xiàng)目監(jiān)督與評(píng)價(jià) 467.5建設(shè)期限 46第八章勞動(dòng)安全、消防與衛(wèi)生防疫 488.1勞動(dòng)安全 488.1.1勞動(dòng)安全主要依據(jù) 488.1.2勞動(dòng)安全的原則 488.1.3安全隱患分析 488.1.4勞動(dòng)保障和安全措施 498.2消防 498.2.1主要依據(jù) 508.2.2消防原則 508.2.3火災(zāi)隱息分析 508.2.4消防設(shè)施 508.3衛(wèi)生防疫 518.3.1衛(wèi)生防疫的依據(jù) 518.3.2衛(wèi)生防疫的原則 528.4安全、消防與衛(wèi)生防疫綜合評(píng)述 52第九章投資估算及資金籌措 539.1投資估算 539.1.1建設(shè)估算范圍 539.1.2建設(shè)投資編制說(shuō)明 539.1.3建設(shè)投資估算結(jié)果及投資分析 539.2資金來(lái)源 56第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5810.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)及范圍 5810.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)的選取 5810.3財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 5810.3.1經(jīng)營(yíng)收入估算 5810.3.2成本及費(fèi)用估算 5910.3.3利潤(rùn)與利潤(rùn)分配 5910.4財(cái)務(wù)分折 6010.5不確定性分析 6110.6經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 62第十一章社會(huì)評(píng)價(jià) 6811.1社會(huì)影響分析 6811.1.1項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入的影響 6811.1.2項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 6811.1.3項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響 6811.2項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 6811.2.1當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)項(xiàng)目支持 6811.2.2當(dāng)?shù)卣块T(mén)對(duì)項(xiàng)目的支持 6911.2.3當(dāng)?shù)刭Y源條件的支持 6911.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分折 6911.3.1技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 6911.3.2資金風(fēng)險(xiǎn) 6911.3.3市場(chǎng)鳳險(xiǎn) 7011.3.4人員風(fēng)險(xiǎn) 7011.3.5政策風(fēng)險(xiǎn) 7011.4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 71第十二章結(jié)論及建議 7212.1結(jié)論 7212.2項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的建議 72

第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱安康恒口天怡養(yǎng)老公寓1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位本項(xiàng)目建設(shè)單位安康市天怡生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本金8600萬(wàn)元人民幣，公司法人代表雷興鋒。1.1.3研究工作的范圍和內(nèi)容根據(jù)國(guó)家對(duì)可行性研究報(bào)告階段工作范圍和深度的要求，本報(bào)告對(duì)安康市恒口示范區(qū)天怡養(yǎng)老公寓項(xiàng)目建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境影響與環(huán)境保護(hù)、安全、消防與衛(wèi)生防疫、項(xiàng)目進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)影響等方面進(jìn)行了綜合研究和分析，并按照委托書(shū)的要求，重點(diǎn)突出了工程技術(shù)可行性分析和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益可行性分析，提出了合理的建議，為項(xiàng)目建設(shè)單位和其他單位有效地進(jìn)行項(xiàng)目決策和建設(shè)提供科學(xué)的依據(jù)。1.2項(xiàng)目基本情況1.2.1擬建項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于安康市西部恒口鎮(zhèn)高明村，距離安康中心城區(qū)19公里，秦嶺、巴山南北相擁，恒河、月河交匯區(qū)域，形成“兩山夾一川、雙河穿其間”的自熱地貌。地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，東接荊楚、西至沔漢、南達(dá)巴蜀、北通甘寧，本項(xiàng)目占地規(guī)模90畝，項(xiàng)目建成后將對(duì)安康恒口養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。圖建設(shè)內(nèi)容與目標(biāo)1）建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目占地約90畝，總建筑面積約2.5萬(wàn)平米，可容納500張床位。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容主要以老年公寓、老年醫(yī)療護(hù)理中心、老年生活服務(wù)中心、老年休閑活動(dòng)中心、物業(yè)輔助用房區(qū)五個(gè)部分組成。2）建設(shè)目標(biāo)在了解和考察國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)及區(qū)域傳統(tǒng)文化、家庭觀念、人文風(fēng)俗，依據(jù)安康市具體的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以安享舒適愜意的老年生活為宗旨，將天怡養(yǎng)老公寓規(guī)劃建設(shè)成為設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、服務(wù)熱情的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。1.2.3項(xiàng)目投資及資金籌措本建設(shè)項(xiàng)目總投資1.27億元，其資金來(lái)源渠道分三部分：一部分企業(yè)自籌資金金額為4569萬(wàn)元，其中資本金2569萬(wàn)元，申請(qǐng)養(yǎng)老專項(xiàng)基金2000萬(wàn)元；其他資金為銀行借款，金額為8124萬(wàn)元。1.2.4建設(shè)期限本項(xiàng)目2016年前完成項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃自2016年3月至2017年12月，建設(shè)期兩年。1.2.5經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期本項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如下表所示評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率：4.85%3.76%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=3%）：2132萬(wàn)元850萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期：14.09年度15.52年度動(dòng)態(tài)投資回收期：16.31年度16.71年度1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.3.1政策性依據(jù)1）《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；2）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)辦[2000]19號(hào))；3）《陜西省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定》；4）《陜西省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》（試行）；5）《安康市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法》；6）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》；7）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；8）安康市城市總體規(guī)劃(1996-2020年)；9）《省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五“規(guī)劃及遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；10）發(fā)改部門(mén)或主管部門(mén)批復(fù)的項(xiàng)目建議書(shū)；11）企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料及相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書(shū)；1.3.2法規(guī)、方法依據(jù)1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》2008年；2）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2007年；3）《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》2007年；4）《中華人民共和國(guó)土地管理法》2004年；5）《中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例》2000年；6）《中華人民共和國(guó)水污染防治法》2008年；7）《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》2005年；8）《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》2004年；9）《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》2000年；10）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002；11）《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T14848-93；1.4綜合評(píng)價(jià)天怡養(yǎng)老公寓是一個(gè)集老年休閑、養(yǎng)生保健、康復(fù)預(yù)防為一體的多功能、社會(huì)化、開(kāi)放式的綜合性養(yǎng)老項(xiàng)目。在充分了解和分析養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)及區(qū)域傳統(tǒng)文化、家庭觀念、人文風(fēng)俗，依據(jù)安康市具體的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以安享舒適的老年生活為宗旨，規(guī)劃建設(shè)一座設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、服務(wù)熱情的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目符合我們養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)需求，與黨中央倡導(dǎo)的建設(shè)和諧社會(huì)相一致，有利于緩解家庭養(yǎng)老壓力，緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益顯著，有著廣闊的發(fā)展前景，綜合評(píng)價(jià)可行。建議項(xiàng)目盡早立項(xiàng)，并盡快籌措資金，抓緊實(shí)施。并建議相關(guān)政府及組織給予一定政策支持和資金支持，使項(xiàng)目早日發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景（1）我國(guó)已進(jìn)入老年化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?2.5%以上，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.69億，占我國(guó)總?cè)丝诘?2.5%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?0%；到2050年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?1%，屆時(shí)每3人中就有一個(gè)老年人。（2）我國(guó)養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念發(fā)生根本轉(zhuǎn)變

隨著社會(huì)養(yǎng)老壓力的逐漸增大，我國(guó)家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念也不斷受到?jīng)_擊。國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，空巢家庭逐漸增多。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)各省、直轄市的空巢家庭已達(dá)25%以上，部分省市甚至達(dá)到36%；民政部部長(zhǎng)、全國(guó)老齡委副主任李立國(guó)曾指出，城鄉(xiāng)老人家庭中，部分地區(qū)空巢家庭的比例甚至達(dá)到50%至70%。空巢家庭的增加對(duì)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖擊，經(jīng)濟(jì)上，部分老年人經(jīng)濟(jì)貧困；生活上，老年人身體不便，發(fā)病往往具有突然性，空巢老人面臨家中無(wú)人、搶救不及時(shí)等情況；精神上，空巢老人無(wú)法享受過(guò)去的天倫之樂(lè)，加之文化程度普遍較低，缺乏興趣愛(ài)好，離開(kāi)子女后很容易產(chǎn)生孤寂之感，部分很少與人交流的老人甚至?xí)a(chǎn)生悲觀情緒，出現(xiàn)抑郁癥狀甚至厭世心理。種種情況促使我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念和居住觀念發(fā)生根本改變。2.2項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性2.2.1社會(huì)養(yǎng)老壓力不斷增大安康作為勞務(wù)輸出大市，年輕人外出打工比例高，空巢家庭比例亦居高不下，部分縣區(qū)農(nóng)村甚至達(dá)到50%以上。這些情況使得安康市社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題突出，且隨著時(shí)間的推移養(yǎng)老壓力也在不斷增大。2.2.2有效應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的口號(hào)，老齡工作涉及經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的大局。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)社會(huì)完善、生活水平較高的養(yǎng)老院，可以有效滿足老年人不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，解決老年人及其子女的后顧之憂，使老年人老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，使其子女可以全身心地投入到工作當(dāng)中；為老年人提供健康鍛煉和養(yǎng)生保健服務(wù)，也有利于老年人生活質(zhì)量的提高，減輕家庭和政府的養(yǎng)老壓力，實(shí)現(xiàn)安康市老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。2.2.3設(shè)施完善、生活水平好的養(yǎng)老院需求不斷增強(qiáng)空巢家庭引發(fā)的各類(lèi)問(wèn)題逐漸受到社會(huì)重視，越來(lái)越多具有經(jīng)濟(jì)能力的家庭愿意將老人送到專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)照料，越來(lái)越多的老年人也愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，獲得專業(yè)照護(hù)，避免獨(dú)自在家的孤寂之苦，與更多的老年人一起相伴為樂(lè)，安享晚年。但是，目前安康市的養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)還不足以滿足日益增加的社會(huì)養(yǎng)老需求，部分養(yǎng)老院設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能簡(jiǎn)單，無(wú)法滿足許多家庭對(duì)老年人生活水平的要求，因此，設(shè)施先進(jìn)、功能完備、服務(wù)上乘的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，加快建設(shè)節(jié)奏，盡快投入使用。2.2.4加快安康市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要目前，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀處在剛剛起步階段，養(yǎng)老社區(qū)配套、養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老設(shè)施等國(guó)家規(guī)范還待完善。中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題已引起從中央到地方政府各方面的重視，配套資金逐年增加，民政部針對(duì)城市養(yǎng)老的相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策正在完善，本項(xiàng)目建成將大力推進(jìn)安康市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。2.2.5緩解安康市就業(yè)壓力根據(jù)相關(guān)研究，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)人員和老人的比例至少應(yīng)達(dá)到1：10。而對(duì)于這些服務(wù)人員，一般都需要有社會(huì)福利單位工作經(jīng)驗(yàn)，樂(lè)于奉獻(xiàn)自己，對(duì)于他們的品質(zhì)和素質(zhì)要求較高。天怡養(yǎng)老公寓可以招聘當(dāng)?shù)匚淳蜆I(yè)人員及失業(yè)人群，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容可囊括心理學(xué)、護(hù)理、醫(yī)療、營(yíng)養(yǎng)、職業(yè)道德等專業(yè)知識(shí)和技能。天怡養(yǎng)老公寓將致力于資源就地轉(zhuǎn)化、勞動(dòng)力就地消化，大量吸收有志于在家鄉(xiāng)發(fā)展的當(dāng)?shù)鼐用瘛?.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.3.1國(guó)家政府的大力扶持2015年8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。會(huì)議指出，到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬(wàn)老年人的“夕陽(yáng)紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。2015年9月9日國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，陜西省政府出臺(tái)了《關(guān)于鼓勵(lì)和引進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的若干意見(jiàn)>》、省民政廳也相繼出臺(tái)了《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》等相關(guān)文件。由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)、全國(guó)老齡委和發(fā)改委等部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》中指出，認(rèn)真解決老年人生活中的實(shí)際問(wèn)題，有利于保持家庭關(guān)系穩(wěn)定和睦，促進(jìn)老年群體與其他群體和諧相處，這是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。同時(shí)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，有利于促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高全體人民生活質(zhì)量和水平。各地區(qū)、各部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義，采取有效措施，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。通知還指出，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。地方各級(jí)人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無(wú)償或低收費(fèi)服務(wù)，保障他們的基本生活。要采取多種形式，鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量多形式、多渠道參與老年社會(huì)福利事業(yè)，增加老年福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，提高服務(wù)質(zhì)量。地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類(lèi)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院，鼓勵(lì)下崗、失業(yè)等人員創(chuàng)辦家庭養(yǎng)老院、托老所，開(kāi)展老年護(hù)理服務(wù)，為老年人創(chuàng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和條件。2.3.2本地優(yōu)越的養(yǎng)老環(huán)境為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力條件安康是中國(guó)十大宜居城市之一，具有衛(wèi)生城市、園林城市、優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)硒谷、西部水城等榮譽(yù)稱號(hào)。安康境內(nèi)青山綠水、風(fēng)景怡人，空氣清新、氧離子豐富，在安康可飲富硒天然水、吃富硒保健食品，是得天獨(dú)厚養(yǎng)老養(yǎng)生寶地。未來(lái)，安康將朝著生態(tài)安康、幸福安康、人文安康戰(zhàn)略規(guī)劃方向發(fā)展，因而建設(shè)集退休養(yǎng)老、養(yǎng)生健康、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合于一體、具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)養(yǎng)老綜合示范區(qū)具有得天獨(dú)厚的條件。2.4項(xiàng)目SWOT分析2.4.1優(yōu)勢(shì)(Strength)區(qū)位優(yōu)越：項(xiàng)目位于安康市漢濱區(qū)西部月河川道，地處漢江流域的月河與恒河交匯處，是連接安康市漢濱、漢陰、紫陽(yáng)三縣（區(qū)）的交通樞紐和商貿(mào)文化中心。自然景觀優(yōu)越：項(xiàng)目周邊自然景觀資源優(yōu)越，鳳凰山森林公園有珍稀植物資源370余種，動(dòng)物100余種。石馬趟手掌河、仙女洞、松鼠探路雞山寨、綠色長(zhǎng)廊、佛指石、鳳凰臺(tái)、天池盤(pán)古廟、焦山寨被并稱鳳凰山森林公園八景。政策支持優(yōu)越：《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào))、《陜西省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定》、《陜西省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》(試行)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知鄉(xiāng)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《安康市民辦公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)助資金管理實(shí)施辦法》等政策對(duì)市民養(yǎng)老高度重視。2.4.2劣勢(shì)（Weakness）養(yǎng)老服務(wù)開(kāi)發(fā)起步晚養(yǎng)老產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)尚處于起步階段，缺乏對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品的配套護(hù)理和產(chǎn)品體系的合理規(guī)劃，難以滿足人們對(duì)養(yǎng)老服務(wù)升級(jí)的需求。養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施有待完善目前本項(xiàng)目道路等級(jí)過(guò)低，待進(jìn)一步提高，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不夠完善且缺乏管理經(jīng)驗(yàn)。2.4.3機(jī)遇（Opportunity）宏觀養(yǎng)老發(fā)展機(jī)遇難得隨著我國(guó)老齡化逐漸加劇，養(yǎng)老問(wèn)題是我國(guó)急需也是必須解決的問(wèn)題，同時(shí)，國(guó)家和地方出臺(tái)多項(xiàng)政策支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于黃金起步期。養(yǎng)老產(chǎn)品關(guān)注度高目前安康市養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老和養(yǎng)老院為主，缺乏更加先進(jìn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、完善的養(yǎng)老設(shè)施、專業(yè)的養(yǎng)老康復(fù)護(hù)理服務(wù)，而養(yǎng)老問(wèn)題日益凸顯，市場(chǎng)需求正在加快釋放。3）養(yǎng)老品牌尚未形成安康市養(yǎng)老服務(wù)尚處于起步階段，目前市場(chǎng)存在的養(yǎng)老項(xiàng)目配套設(shè)施均不完善，沒(méi)有高端的養(yǎng)老品牌入駐。2.4.4挑戰(zhàn)（Threat）周邊環(huán)境建設(shè)還不成熟從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，雖然區(qū)域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境非常適合開(kāi)展養(yǎng)老項(xiàng)目，但基礎(chǔ)設(shè)施尚不完備，仍然需要加快建設(shè)。行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足和高端人才緊缺安康市養(yǎng)老處于發(fā)展階段，行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)不足，養(yǎng)老行業(yè)高端人才缺乏。2.4.5分析結(jié)論根據(jù)社會(huì)需求、國(guó)家政策導(dǎo)向、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，從實(shí)際出發(fā)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目，結(jié)合國(guó)家政策，整合社會(huì)資源，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)步，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

第三章養(yǎng)老市場(chǎng)分析3.1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析3.1.1政策環(huán)境（1）出臺(tái)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，加快老齡事業(yè)的快速發(fā)展為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展老齡事業(yè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》和《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)〔2000〕13號(hào)），制定出規(guī)劃；主要的發(fā)展目標(biāo)為：建立應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略體系基本框架，制定實(shí)施老齡事業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃；健全覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)老年人人人享有基本養(yǎng)老保障；健全老年人基本醫(yī)療保障體系，基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)為轄區(qū)內(nèi)65歲及以上老年人開(kāi)展健康管理服務(wù)，普遍建立健康檔案；建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張；全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)涉老工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無(wú)障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；增加老年文化、教育和體育健身活動(dòng)設(shè)施，進(jìn)一步擴(kuò)大各級(jí)各類(lèi)老年大學(xué)（學(xué)校）辦學(xué)規(guī)模；加強(qiáng)老年社會(huì)管理工作。各地成立老齡工作委員會(huì)，80%以上退休人員納入社區(qū)管理服務(wù)對(duì)象，基層老齡協(xié)會(huì)覆蓋面達(dá)到80%以上，老年志愿者數(shù)量達(dá)到老年人口的10%以上。（2）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)2013年8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究確定深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施。會(huì)議提出，到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬(wàn)老年人的“夕陽(yáng)紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），提出了加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的總體要求、主要任務(wù)和政策措施，將為破解養(yǎng)老難題、拓展消費(fèi)需求、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮重要作用。（3）《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》中指出發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的三個(gè)指導(dǎo)思想：1）要從加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能；2）老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的道路；（3）要培育和發(fā)展老年消費(fèi)市場(chǎng)。（4）實(shí)施“社區(qū)老年福利服務(wù)星光計(jì)劃”在城市，以社區(qū)居委會(huì)為重點(diǎn)，新建和改擴(kuò)建一大批社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所，逐步形成社區(qū)居委會(huì)有站點(diǎn)、街道有服務(wù)中心的社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)居委會(huì)的老年人福利服務(wù)站點(diǎn)要突出實(shí)用性特點(diǎn)，以活動(dòng)場(chǎng)所為主，因地制宜，力求方便實(shí)用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴(kuò)建的街道級(jí)社區(qū)老年人福利服務(wù)設(shè)施要突出綜合性特點(diǎn)，從當(dāng)?shù)乩夏耆思毙璧姆?wù)項(xiàng)目入手，逐步具備多種功能。在農(nóng)村，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為重點(diǎn)，新建和改擴(kuò)建一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)老年人福利服務(wù)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)地，逐步形成縣(市)有個(gè)心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村新建、改擴(kuò)建的敬老院要逐步具備住養(yǎng)、入戶服務(wù)、日間照料、文體活動(dòng)等功能，并向綜合性、多功能的社會(huì)福利服務(wù)中心發(fā)展。（5）出臺(tái)了扶持福利性老年社區(qū)政策2000年，國(guó)家稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》，“通知”對(duì)由民政部門(mén)審核批準(zhǔn)，并核發(fā)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書(shū)》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所）給予了一定的稅收優(yōu)惠?！巴ㄖ钡闹饕獌?nèi)容是對(duì)福利性、非盈利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免征收企業(yè)所得稅，同時(shí)對(duì)其自用的房產(chǎn)、土地車(chē)船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅也實(shí)行免征。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。3.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）我國(guó)的老齡化處于“未富先老”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，但我國(guó)和其他的老齡化國(guó)家相比有一個(gè)很大的不同，用一句話來(lái)概括就是“國(guó)外是先富后老，我國(guó)是未富先老”。根據(jù)美國(guó)人口咨詢局的資料，世界上已經(jīng)有70個(gè)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)，而只有中國(guó)、格魯吉亞、亞美尼亞和摩爾多瓦四個(gè)國(guó)家的人均國(guó)民產(chǎn)值不足1000美元。這說(shuō)明我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平尚處于世界中下水平，但老齡化程度卻己進(jìn)入了發(fā)達(dá)國(guó)家的行列，呈現(xiàn)“未富先老”的特征。老齡化的加速對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將產(chǎn)生巨大壓力。（2）我國(guó)居民收入水平城鄉(xiāng)差距較大城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民是構(gòu)成我國(guó)社會(huì)的兩大基本群體。改革開(kāi)放以來(lái)，城鄉(xiāng)居民收入差距趨于擴(kuò)大。過(guò)大的城鄉(xiāng)收入差距已成為社會(huì)發(fā)展的障礙。老年消費(fèi)群體簡(jiǎn)單地可以分為農(nóng)村消費(fèi)群體和城鎮(zhèn)消費(fèi)群體，兩者之間收入水平的差距直接決定了其支付能力水平之間的差距。（3）西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速在全國(guó)保持領(lǐng)先2013年西部藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2013)》中指出，2013年西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)小幅反彈式增長(zhǎng)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中所占的份額將進(jìn)一步提高；工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。3.1.3社會(huì)環(huán)境（1)我國(guó)人口老齡化水平已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)志線水平2000年，我國(guó)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際上一般認(rèn)為的7%的老齡化標(biāo)志線。2005年，我國(guó)60歲以上的老年人口已達(dá)1.43億，占總?cè)丝诘?1%。到2010年，60歲以上老年人口將達(dá)到1.74億，約占總?cè)丝诘?2.78％，年均增長(zhǎng)537萬(wàn)人。預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到2.4億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?6%左右。（2)人口老齡化需要社會(huì)解決日益突出的養(yǎng)老保障問(wèn)題我國(guó)人口老齡化具有增長(zhǎng)速度加快、數(shù)量增大、高齡化更加顯著、農(nóng)村老齡問(wèn)題突出、城鄉(xiāng)和地區(qū)之間老齡化程度差異擴(kuò)大等特點(diǎn)。養(yǎng)老保障問(wèn)題更加突出，勞動(dòng)年齡人口對(duì)老年人贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)加重，社區(qū)照料服務(wù)需求迅速增加，解決老齡問(wèn)題的社會(huì)壓力顯著加大，特別是我國(guó)第一次生育高峰的人口將陸續(xù)進(jìn)入老年，他們的物質(zhì)文化生活需求更趨多樣化，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展帶來(lái)的影響將會(huì)更加深刻。3.2養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析3.2.1養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀目前發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展已趨于成熟，相關(guān)配套設(shè)施健全。西方國(guó)家的養(yǎng)老住宅發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段為傳統(tǒng)養(yǎng)老院形勢(shì)，即主要運(yùn)營(yíng)主體為政府，保障水平較低。第二階段為老年公寓形勢(shì)，運(yùn)營(yíng)主體為政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合發(fā)展模式，政府給予一定的支持。第三階段也就是目前發(fā)展十分完善的老年社區(qū)化模式，主要以開(kāi)發(fā)商為運(yùn)營(yíng)主體，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式。（2）國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀1）目前我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無(wú)足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化。無(wú)針對(duì)老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究，服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、配套設(shè)施有待完善。各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化居住條件和人性化服務(wù)。目前僅部分發(fā)達(dá)城市和個(gè)別開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了老年住宅。我國(guó)在這一塊的發(fā)展還是相對(duì)滯后的，落后于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。2）傳統(tǒng)養(yǎng)老方式正受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來(lái)越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨(dú)，需要陪伴照料的渴望就愈加強(qiáng)烈。讓老人生活于集護(hù)理、康復(fù)和娛樂(lè)為一體多功能現(xiàn)代化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是一條兩全齊美出路，養(yǎng)老方式向社會(huì)化的方式演變以成為發(fā)展的必然趨勢(shì)，這就為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了較大空間。養(yǎng)老事業(yè)可以說(shuō)是一項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老體系的完善，縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家之間的差距，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供更為廣闊的發(fā)展空間。發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也無(wú)疑是一件利在千秋的好事。3.2.2養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)與模式目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者可以劃分為三種模式：1、政府收益型：主要由政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以出租的形式收取一定的費(fèi)用。2、政府福利性：主要由政府組織開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利老年機(jī)構(gòu)，即傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院。3、私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是對(duì)一些旅館或其他樓層進(jìn)行簡(jiǎn)單改造而成，缺乏足夠的配套設(shè)施；它主要面對(duì)一些無(wú)工作單位或家境較差的老人，收費(fèi)較低，條件一般。4、開(kāi)發(fā)商投資的大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)配套設(shè)施，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，收費(fèi)較高。3.2.3養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住和護(hù)理方式目前我國(guó)市場(chǎng)各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理方式，根據(jù)老人是否能夠生活自理的情況，一般分為以下幾個(gè)等級(jí)：1）三級(jí)護(hù)理：定時(shí)送開(kāi)水、送飯、食物加熱；定期洗曬和整理床上用品；每天打掃房間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處的衛(wèi)生。許多私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都是三級(jí)護(hù)理方式。2）二級(jí)護(hù)理：在三級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供洗曬收疊內(nèi)外衣服及鞋襪，幫助購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)物品，洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥，提供簡(jiǎn)單的保健服務(wù)。3）特一級(jí)護(hù)理：主要面向年齡較大、行動(dòng)不便等生活半自理的老人。在二級(jí)的基礎(chǔ)上，提供洗頭洗臉、洗手洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)放藥品并喂服，提供簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理。4）特二級(jí)護(hù)理：主要面向生活完全無(wú)法自理的老人。在特一級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時(shí)服務(wù)；喂飯喂藥；幫助清理床上衛(wèi)生，及時(shí)清洗床上用品和尿布，定時(shí)協(xié)助老人翻身，提供在較好的醫(yī)療護(hù)理，但不包括重癥護(hù)理及其他較為嚴(yán)重的醫(yī)療看護(hù)。3.2.4養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的休閑設(shè)施及娛樂(lè)活動(dòng)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都提供棋牌室等簡(jiǎn)單的休閑設(shè)施，但較為規(guī)范完善的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)往往還提供諸如閱覽室、各類(lèi)球場(chǎng)及其他休閑設(shè)施和場(chǎng)所。服務(wù)較好的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還會(huì)組織更多的豐富的娛樂(lè)活動(dòng)。比如為老人做壽、組織老人家庭聯(lián)誼活動(dòng)、養(yǎng)生講座、各類(lèi)文體比賽、各類(lèi)活動(dòng)社團(tuán)，外出旅游等等。3.3養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀3.3.1市場(chǎng)需求狀況（1）我國(guó)老年人口呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，提供了龐大的潛在老年消費(fèi)市場(chǎng)目前的中國(guó)，人口老齡化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中面臨的一個(gè)新的環(huán)境。根據(jù)最新公布的《2010-2015年老齡事業(yè)發(fā)展綱要》的數(shù)據(jù)顯示：目前，中國(guó)老年人口占總?cè)丝诒壤?0.2%以上，60歲以上的老人超過(guò)1.3億，是世界上老年人口最多的國(guó)家，占世界老年人口的1/5和亞洲老年人口的1/2。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶來(lái)的是生活水平的大幅提高，隨之而來(lái)的就是人均壽命的快速增長(zhǎng)；1981年中國(guó)人均壽命為67.77歲，2001。年中國(guó)人均壽命已達(dá)71.8歲。二十年間增加了4歲。而60歲以上的老年人每年以3%的速度增加，80歲以上的老年人以5%的速度增加，這意味著我國(guó)每年凈增380多萬(wàn)60歲以上的老年人，50多萬(wàn)80歲以上的老年人。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2015年，中國(guó)60歲及65歲以上人口比重分別為12.18%和8.12%，2020年為16.23%和11.30%，2040年為25%和20%。到2030年中國(guó)將進(jìn)入“超老年型”社會(huì)。而到2050年，60歲以上的人口將達(dá)到4億左右，占人口比重將超過(guò)25.2%，屆時(shí)，每4個(gè)中國(guó)人中就有1個(gè)老年人，老齡人口不論是絕對(duì)數(shù)還是相對(duì)數(shù)都堪稱世界之最，中國(guó)將成為高度老齡化的國(guó)家。據(jù)專家預(yù)計(jì)，五十年內(nèi)老年人市場(chǎng)消費(fèi)將達(dá)5萬(wàn)億元。然而就我國(guó)目前而言，可供老年人消費(fèi)的老年用品市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上老年人的真正需求，很多方面才剛剛起步，還有許多方面仍是空白。（2）城市老年群體消費(fèi)特征現(xiàn)今的老年人由于其特殊的生理特征、心理情況、時(shí)間經(jīng)驗(yàn)等各方面有著明顯的時(shí)代差異，因此老年人在市場(chǎng)上消費(fèi)自然也就具有其自身的顯著特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為：消費(fèi)具有自主性：多年的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，老年人消費(fèi)有著幾十年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使得老年人有足夠的理由相信自己的感受，他們?cè)陂L(zhǎng)期的選擇和使用過(guò)程中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此也形成了比較固定的購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)習(xí)慣；比如對(duì)某些商品和品牌具有相當(dāng)高的忠誠(chéng)度。據(jù)媒體調(diào)查顯示，在眾多的廣告媒體中，電視、網(wǎng)絡(luò)等廣告信息不是老年人所關(guān)注的，但是老年人卻對(duì)平面媒體的促銷(xiāo)廣告，打折信息等廣告形式容易接受。消費(fèi)講求便利性：由于生理變化導(dǎo)致老年人行走不便，所以對(duì)于老年消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，老年人的消費(fèi)講求便利性，首先他們?cè)谙M(fèi)時(shí)不喜歡太遠(yuǎn)的消費(fèi)地點(diǎn)，習(xí)慣就近消費(fèi)，因此通常老年人會(huì)選擇在居住地附近的商店購(gòu)買(mǎi)商品；其次，老年人在消費(fèi)目標(biāo)上也喜歡定位于方便實(shí)用上，質(zhì)量好、售后服務(wù)好的商品往往能夠得到老年人的歡心，用得放心不必為保養(yǎng)和維修消費(fèi)太多精力使他們最看重的。消費(fèi)時(shí)追求群體性：老年人由于年齡比較大，反應(yīng)不是很靈活，所以老年人出門(mén)消費(fèi)的時(shí)候喜歡結(jié)伴而行，選擇與老伴或者是同齡人一起購(gòu)物；出門(mén)購(gòu)物結(jié)伴而行，一方面讓購(gòu)物變得不再枯燥，大家一起是一個(gè)照應(yīng)，心里比較踏實(shí)；同時(shí)，老年人結(jié)伴購(gòu)物，在購(gòu)買(mǎi)商品的時(shí)候可以互相參考，大家可以互相出謀劃策；老年人之間相互口碑是影響老年人營(yíng)銷(xiāo)的重要因素。3）存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求國(guó)外老年社區(qū)的購(gòu)房者以老年人為主，而在國(guó)內(nèi)，既有入住老年社區(qū)養(yǎng)老意愿，又有購(gòu)房能力的老年人相比國(guó)外來(lái)說(shuō)數(shù)量是很有限的。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6％以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。也就是說(shuō)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求。4）部分老年人的消費(fèi)觀念已經(jīng)由被動(dòng)走向主動(dòng)，且在市場(chǎng)上相當(dāng)活躍部分55歲以上的新老年人，他們的消費(fèi)觀念已經(jīng)不同于傳統(tǒng)老年人，他們?cè)诿廊?、穿著打扮、營(yíng)養(yǎng)食品、健身娛樂(lè)、旅游觀光等方面，有著強(qiáng)烈的消費(fèi)興趣，他們的保險(xiǎn)意識(shí)、精神文化消費(fèi)意識(shí)加強(qiáng)，因此他們是推動(dòng)今后老年市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。3.3.2市場(chǎng)供給狀況（1）整個(gè)供給市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，市場(chǎng)供給存在缺失養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，雖然80年代開(kāi)始在國(guó)內(nèi)興起，但主要局限在養(yǎng)老設(shè)施方面，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。同時(shí)，養(yǎng)老設(shè)施多數(shù)還是機(jī)構(gòu)、政府投資，市場(chǎng)化程度較低。截至2006年，我國(guó)一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，急需發(fā)揮社會(huì)養(yǎng)老功能，然而我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所能容納的人數(shù)只占老年人口的0.8%，落后于發(fā)達(dá)國(guó)家3%的比例。隨著我國(guó)老齡化社會(huì)發(fā)展，老人用品蘊(yùn)涵著很大的市場(chǎng)商機(jī)，老年市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)潛力是十分巨大的。國(guó)家民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司的數(shù)據(jù)表明，2010年我國(guó)老年人口消費(fèi)規(guī)模超過(guò)1.4萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到13萬(wàn)億元。（2）老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨于細(xì)分化，向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)趨于細(xì)分化，出現(xiàn)了老年用品、老年公寓、老年護(hù)理、老年療養(yǎng)、老年文化、老年娛樂(lè)、老年家政護(hù)理等多種養(yǎng)老服務(wù)及配套服務(wù)業(yè)。而且在操作上，逐步有民營(yíng)資本進(jìn)入，開(kāi)始市場(chǎng)化進(jìn)行成本運(yùn)作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)正在向產(chǎn)業(yè)化方向良性發(fā)展。大連第一家養(yǎng)老超市、重慶的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老方式、寧波首家養(yǎng)老照護(hù)培訓(xùn)基地、大連工人養(yǎng)老院與日本上村友好介護(hù)株式會(huì)社的“旅游養(yǎng)老方式”、海南異地養(yǎng)老等諸多細(xì)分形態(tài)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了我國(guó)的養(yǎng)老業(yè)正在逐步產(chǎn)業(yè)化。（3）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，國(guó)內(nèi)相當(dāng)多省市正加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持力度近年來(lái)隨著社會(huì)養(yǎng)老需求的逐年增長(zhǎng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在吸引著越來(lái)越多的投資主體。遼寧、浙江、江蘇、海南等省市紛紛對(duì)本省市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)及前景進(jìn)行研究論證，扶持并促進(jìn)本地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地方主要是海南的?？凇⑷齺?、瓊海、文昌等，陜西省各級(jí)政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展要統(tǒng)籌考慮、整體規(guī)劃，強(qiáng)化政府在制度、規(guī)劃、籌資、服務(wù)、監(jiān)管等方面的職責(zé)，加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。3.4陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析3.4.1陜西養(yǎng)老政策分析為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）的通知》、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》及《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省老齡辦等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)的通知》，制定出規(guī)劃?！笆濉逼陂g，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。到“十二五”末，全省新增養(yǎng)老床位12.6萬(wàn)張，老年人床位擁有率達(dá)到國(guó)家規(guī)定的30‰以上的要求，農(nóng)村五保集中供養(yǎng)率達(dá)到70%以上。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全?！笆濉逼陂g，全省將建成一批布局合理、種類(lèi)齊全、功能多樣的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本形成以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，適應(yīng)我省人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)、投資主體多元化、服務(wù)內(nèi)容多樣化、資金管理規(guī)范化的養(yǎng)老服務(wù)體系。

（一）城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，其中建設(shè)1個(gè)省級(jí)、11個(gè)市級(jí)示范性養(yǎng)老服務(wù)中心，新增社會(huì)養(yǎng)老床位28345張。

（二）農(nóng)村五保供養(yǎng)機(jī)構(gòu)建設(shè)。重點(diǎn)支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域性敬老院和農(nóng)村敬老院新建、改建工程，新增床位80000張。

（三）社區(qū)日間照料中心建設(shè)。建設(shè)一批老年日間照料中心、托老所、老年人活動(dòng)中心、互助式老年人服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，新增床位13000張。

（四）縣級(jí)社會(huì)福利中心建設(shè)。力爭(zhēng)每個(gè)縣（市、區(qū)）新建、改擴(kuò)建1所縣級(jí)社會(huì)福利中心，主要為失能、半失能老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，兼顧為殘疾人、孤殘兒童等特殊群體提供服務(wù)。3.4.2安康養(yǎng)老政策分析從安康地區(qū)目前養(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)看，養(yǎng)老公寓檔次偏低，缺乏集中性較高檔次養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑為一體養(yǎng)老中心。家庭護(hù)理和敬老院等、普通社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理和醫(yī)治條件有很大的局限性，辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，即是社會(huì)問(wèn)題也是民生工程，事關(guān)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，只有充分發(fā)揮政府作用，打開(kāi)政策大門(mén)，激發(fā)各類(lèi)主體活力，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”，才能使廣大老年人安享老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)的晚年生活，促進(jìn)社會(huì)和諧，推進(jìn)安康經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.1項(xiàng)目背景安康市位于祖國(guó)版圖中部、陜西東南部，南依大巴山北坡，北靠秦嶺主脊，東西寬約200公里，南北長(zhǎng)約240公里，漢江由西向東橫貫，構(gòu)成“兩山夾一川(江)”的自然地貌。全市最高海拔2964.60米(秦嶺東梁)，最低海拔170米，海拔高低相對(duì)差為2794.6米。安康地緣和區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，在省際之間，處于川、陜、鄂、渝四省市的結(jié)合部，即東與湖北省(竹山、竹溪、鄖縣、鄖西)連接，南與川渝兩省市(萬(wàn)源、城口、巫溪)接壤，位處西安、武漢、重慶三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，故有方志稱安康為“東接襄沔、西達(dá)梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陜西省內(nèi)，安康北與省會(huì)西安市(周至、戶縣、長(zhǎng)安)和商洛市毗連，西與漢中市(佛坪、洋縣、西鄉(xiāng))為鄰。同時(shí)，安康也是西部少有的生態(tài)資源富集區(qū)。生物資源薈萃，森林覆蓋率達(dá)60.5%，有各類(lèi)植物3000多種、動(dòng)物430種，素有“生物基因庫(kù)”、“天然中藥材之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。礦產(chǎn)資源富集，水力資源充沛，旅游資源突出，素有“秦巴萬(wàn)寶山”之稱，是一個(gè)適合亞熱帶多種作物和果木生長(zhǎng)的綜合地區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于安康市漢濱區(qū)恒口鎮(zhèn)，恒口鎮(zhèn)位于安康市漢濱區(qū)西部月河川道，地處漢江流域的月河與恒河交匯處，距陜南中心城市——安康市區(qū)27公里，是連接安康市漢濱、漢陰、紫陽(yáng)三縣（區(qū)）的交通樞紐和商貿(mào)文化中心。恒口鎮(zhèn)山秀水美，人杰地靈，文化資源豐富。境內(nèi)鳳凰山、福牛山梁山南北相擁，恒、月河水系發(fā)達(dá)，形成“兩山夾一川，雙河穿其間”的自然地貌，創(chuàng)造了優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。恒口的清明古街，越嶺關(guān)古戰(zhàn)場(chǎng)以及民主新村等人文資源，具有明顯的長(zhǎng)江流域文化特色。4.2建設(shè)條件4.2.1自然資源氣候資源恒口鎮(zhèn)屬亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。垂直地域性氣候明顯，年平均氣溫15.5℃左右。全市日照時(shí)數(shù)在1495.6小時(shí)—1836.2小時(shí)之間。年降水量在800毫米—1100毫米之間。全鎮(zhèn)無(wú)霜期210—270天，平均8個(gè)月以上。地形地貌安康市地處長(zhǎng)江上游，秦巴山區(qū)腹地，其海拔高度，溫度，濕度等自然條件適宜林木及農(nóng)作物的生長(zhǎng)，木材產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，后勁足，市?chǎng)前景廣闊。安康市在地理位臵上與鄂、渝、川接壤，北依秦嶺、南靠巴山，漢江自西向東橫貫全境，自古為川陜鄂渝毗鄰地區(qū)重要的物資集散地，襄渝、西康、陽(yáng)安三條電氣化鐵路在這里交匯，是溝通我國(guó)西北、西南和中南的重要交通樞紐。水資源江北工業(yè)園區(qū)過(guò)境河容水總量為213.33億m3，自產(chǎn)水13.061億m3。其中地表水10.654億m3，地下水3.001億m3，人均擁有水資源量為1420m3。境內(nèi)河流縱橫，溝溪密布，漢江(長(zhǎng)江一級(jí)支流)，境內(nèi)流長(zhǎng)工110.2公里，流域面積在100k㎡以上的河流有17條，5k㎡以上的河溝有210條。匯入?yún)^(qū)境漢江段的二級(jí)支流有蒿坪河、流水河、月河、神灘河、嵐河、吉河、黃洋河；匯入的較大三級(jí)支流有恒河、付家河，多年平均徑流深為355mm，年均徑流總量為13.06億m3。富硒資源安康被譽(yù)為“世界硒都”，擁有世界上唯一獨(dú)立的硒礦床，出露面積650平方公里，是我國(guó)迄今發(fā)現(xiàn)的第一高硒區(qū)，安康境內(nèi)大巴山東段的成土母巖含硒量為漢中的1.69倍，商洛的2.63倍。特別是大巴山東段早古生代的某些復(fù)雜巖層，含硒量達(dá)2.5—6.9ppm，富硒地層厚度達(dá)40—50米，長(zhǎng)度達(dá)400—500千米。安康土壤一般含硒在1.5-2.00mg/kg，最高含量為400mg/kg，水中硒含量在0.014mg/kg－0.016mg/kg之間，富硒地帶出產(chǎn)的動(dòng)植物均含較豐富的有機(jī)硒。林木資源安康市的森林資源非常豐富，森林覆蓋率60.5%，森林覆蓋率及覆蓋面積均居陜西省第一位，而恒口鎮(zhèn)的森林覆蓋率也在53%以上。有各類(lèi)植物3000多種，素有“生物基因庫(kù)”、“天然中藥材之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。安康市現(xiàn)有國(guó)有林場(chǎng)16個(gè),經(jīng)營(yíng)面積327.64萬(wàn)畝,占全市森林總面積16.76%,其中公益林249.11萬(wàn)畝、商品林26.66萬(wàn)畝、活立木蓄積2002.14萬(wàn)立方米。常見(jiàn)樹(shù)種有24科44種。主要樹(shù)種有馬尾松、杉畝、華山松、香椿、臭椿、樺樹(shù)、白薯、白臘、桂花、桂花栗、山楊、千金、榆樹(shù)、漆樹(shù)等。旅游文化資源安康市古稱金州，地處重要的南北過(guò)渡地帶，北靠秦嶺，南依巴山，北接西安，南連三峽、張家界著名國(guó)家旅游區(qū)，東接湖北道教圣地武當(dāng)山以及神農(nóng)架自然保護(hù)區(qū)，西鄰漢中三國(guó)遺址，漢江由西向東橫貫，是秦巴山地的重要組成部分和北亞熱帶季風(fēng)地區(qū)的一部分。4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施條件恒口鎮(zhèn)總面積129平方公里，共81個(gè)行政村、2個(gè)社區(qū)居委會(huì)，395個(gè)村民小組，25273戶，耕地面積3.9萬(wàn)畝。有中、省、市、區(qū)駐鎮(zhèn)單位69家，大中專院校及科研機(jī)構(gòu)14家，各類(lèi)企業(yè)2381家，總?cè)丝?0.82萬(wàn)人，其中常住農(nóng)業(yè)人口7.5萬(wàn)多人，集鎮(zhèn)規(guī)劃面積10.8平方公里，已建成面積4.17平方公里，共有3橫5縱8條街道,建成面積中暫住及流動(dòng)人口3萬(wàn)多人，有“三秦第一大鎮(zhèn)”的美譽(yù)。（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)自2012年起恒口鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府堅(jiān)持與區(qū)委、區(qū)政府的決策同頻共振，堅(jiān)持與地方10萬(wàn)群眾的愿望同頻共振，堅(jiān)持與恒口鎮(zhèn)的穩(wěn)定發(fā)展同頻共振，按照市委提出的“要把恒口鎮(zhèn)打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、收入高、環(huán)境好的陜南名鎮(zhèn)”的要求，堅(jiān)持“第一要?jiǎng)?wù)抓發(fā)展、第一責(zé)任保穩(wěn)定、第一工程抓黨建、第一形象抓作風(fēng)”總體思路，各項(xiàng)工作和各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。至今，全鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入可超過(guò)5417元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)9.5億元。（2）供電及電訊安康市是國(guó)家重要的電力能源基地，現(xiàn)已104KW，西建成的安康水電站、石泉水電站總裝機(jī)容量為98.5×北電網(wǎng)通過(guò)安康，電力資源豐富。恒口鎮(zhèn)的郵電通信伴隨全國(guó)電信事業(yè)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)規(guī)模不斷擴(kuò)大。移動(dòng)、聯(lián)通、電信等網(wǎng)絡(luò)具全，完全滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的需要。4.2.3周邊養(yǎng)老資源目前安康市養(yǎng)老項(xiàng)目正在初期發(fā)展階段，但隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的提高和對(duì)養(yǎng)老的科學(xué)認(rèn)識(shí)，養(yǎng)老正逐步被人們接受和挑剔，市場(chǎng)上養(yǎng)老項(xiàng)目也逐步興起，但隨之而來(lái)的就是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這些說(shuō)到底就是資源和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，即對(duì)客源的競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)以及環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，其中最主要的就是自然環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)。而恒口鎮(zhèn)本身就是漢濱區(qū)自然環(huán)境最優(yōu)的地區(qū)之一，氣候宜人，環(huán)境舒適，富硒的土壤更有助于人們身體健康，來(lái)此旅游的人數(shù)也逐年增多，這些都為本項(xiàng)目養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)一步提供了優(yōu)越的資源基礎(chǔ)。

第五章項(xiàng)目建設(shè)方案5.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)規(guī)模5.1.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于安康市漢濱區(qū)西部月河川道恒口鎮(zhèn)，距陜南中心城市--安康市區(qū)27公里，是連接安康市漢濱、漢陰、紫陽(yáng)三縣(區(qū))的交通樞紐和商貿(mào)文化中心。漢江流域的月河與恒河于此處交匯，恒河把本鎮(zhèn)分為東、西兩個(gè)區(qū)。全鎮(zhèn)總面積129平方公里，耕地面積3.9萬(wàn)畝，轄62個(gè)行政村，3個(gè)