2021年物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行維護管理規(guī)范上墻制度

2021年物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行維護管理規(guī)范上墻制度1、整齊:設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠。2、潤滑:按時、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。3、清潔:設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全:熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度。二、給排水設(shè)備(一)水泵房管理制度1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。2、泵房內(nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內(nèi)嚴禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。(二)二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的'健康證'操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。4、水箱清洗工作程序:(1)所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒;(2)清潔水箱內(nèi)沉淀、雜物等:(3)投藥消毒;(4)放水沖洗2--3遍，以清除異味;(5)取樣檢查，合格后恢復(fù)正常供水。(三)給排水設(shè)施維護規(guī)程1、每年xx月、xx月應(yīng)對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門的開關(guān)試驗。2、泵的維護保養(yǎng)(1)檢查軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定是否需要更換。(2)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面。(3)檢查密封磨損情況，密封效果差的應(yīng)更換。(4)校對軸線、檢查鍵的磨損情況。(5)檢查電機繞組的絕緣。(6)清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。3、閘閥維修保養(yǎng)(1)檢查密封件是否需要更換。(2)閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。(3)止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。(4)浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直，連桿插銷如磨損嚴重，也應(yīng)更換。4、明裝給排水管維修保養(yǎng):(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，檢查保護漆是否完好。(3)各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。三、供配電設(shè)備(一)電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長應(yīng)在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護，并至少二人進行。5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時，應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛'禁止合閘，有人作業(yè)'的標識牌。7、維修或養(yǎng)護后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。(二)配電室管理制度1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關(guān)超載運行。查出問題應(yīng)及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。7、供電回路操作開關(guān)標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌。8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。(三)配電運行規(guī)程1、正確記錄各種儀表的數(shù)值。2、監(jiān)視和控制設(shè)備的各項運行參數(shù)，使其保持在規(guī)定的范圍內(nèi)。3、正確執(zhí)行各項操作規(guī)程，確保用電安全。4、高、低壓側(cè)分、和閘，必須嚴格遵守一人操作，一人監(jiān)護的原則，嚴禁單人獨自進行。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，應(yīng)及時處理并上報。6、做好運行記錄，全面掌握電氣設(shè)備運行情況，積累運行經(jīng)驗，進行運行分析，發(fā)現(xiàn)隱患及時消除。7、配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。(四)高壓送電合閘操作規(guī)程1、操作票，并有人監(jiān)護。2、作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。3、驗明高壓柜位置及開關(guān)，并確認無誤。4、檢驗一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時，可按實際選用送電。5、根據(jù)所需送電變壓器、高壓柜，并確認變壓器高壓柜編號無誤后，按操作票要求送電。6、備用電源及檢修開關(guān)、線路、應(yīng)掛上'有人操作，嚴禁合閘'標識牌并記錄在運行本上。(五)低壓合閘送電操作規(guī)程1、各開關(guān)柜位置，開關(guān)應(yīng)在斷開位置，無誤后方能送電。2、先合變壓器低壓側(cè)進線總開關(guān)，然后才能合分開關(guān)。3、備用電源開關(guān)及檢修開關(guān)，線路必須掛上'有人工作，嚴禁合閘'標識牌。(六)停電操作規(guī)程1、驗明所停電線路開關(guān)位置，確認無誤后，方能停電，再掛上'有人工作，嚴禁合閘'標識牌。2、全面或一臺變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時，應(yīng)選擇適當(dāng)時間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。(七)高低壓保養(yǎng)維修程序1、變壓器:每年冬季作高低壓絕緣檢查，對變壓器線圈和緊固螺絲進行檢查、收緊、清污等。具體實施程序如下:(1)熟悉設(shè)備人員(兩人以上)指定專門負責(zé)人，講清工作責(zé)任和注意事項，并由專門責(zé)任人按工作單程序布置工作。(2)工作時穿戴長袖工作服，身上不帶其它雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實測驗電器是否正常。(3)先停低壓側(cè)開關(guān)，再停高壓側(cè)開關(guān)，用合格驗電器驗明接線端無電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對母線進行放電并相間短接。(4)接地線應(yīng)專人負責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進行保養(yǎng)工作。(5)工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場可按步驟進行送電。2、高壓開關(guān)柜:高壓系統(tǒng)屬技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季將繼電保護工作委托給供電局繼保班進行試校核。每年冬季對動手合閘和引閘回路進行實驗和檢修。3、低壓開關(guān)柜:每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)各開關(guān)觸頭和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔塵污，具體實施程序如下:(1)、(2)、(3)、(4)項與變壓器保養(yǎng)程序相同，其中第3項補充對電容器進行放電。(八)避雷設(shè)施的檢測維修規(guī)程1、接閃器應(yīng)保持鍍鋅、涂漆完好。2、引下線應(yīng)保持鍍鋅、涂漆完好。在承受機械損傷的的地方，地面上的0.3米至1.7米處應(yīng)加保護設(shè)施。3、防雷接地電氣設(shè)備的保護接地和工作接地，都是合在一起的，組成混合接地系統(tǒng)。為防止雷擊時產(chǎn)生跨步電壓，故接地裝置于道路及建筑的主要入口距離一般不得小于3米。避雷設(shè)施各部分之間均應(yīng)焊接牢固，其接地電阻應(yīng)符合規(guī)范要求，一般5-10歐，高層建筑接地電阻按最小的要求而定，通常在4歐以下。(九)發(fā)電機房管理規(guī)定1、電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。未經(jīng)相關(guān)部門批準，非工作人員嚴禁入內(nèi)。2、發(fā)電機房值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應(yīng)做好經(jīng)常性的巡視檢查。3、應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油垢，冷卻水位是否符合要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。4、發(fā)電機每星期空載運行一次，運行時間不大于15分鐘，平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài)。5、電機一旦啟動運行，值班人員應(yīng)立即前往機房觀察，啟動送風(fēng)機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。6、嚴格執(zhí)行引發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。7、定期清掃發(fā)電機房保證機房貨物設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。8、加強防水和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備。(十)柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程1、每星期空載試機一次，運行時間為10-15分鐘，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，并保證蓄電池有足夠容量供發(fā)電機啟動。2、保養(yǎng)前斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于'停止'位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發(fā)電機不能啟動。3、檢查蓄電池點液液位，液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝溶4、計算發(fā)電機距上次保養(yǎng)的積累運行時間，空氣濾清器每累積滿液。50小時應(yīng)清洗一次。機油濾清器、柴油濾清器每累積滿250小時應(yīng)更換一次濾芯(新機運行滿50小時即更換一次)。檢查機組有無漏油、漏水現(xiàn)象，清洗發(fā)電機身。5、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭。6、檢查接地線是否良好。7、手動試機運行正常后，合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)。把選擇開關(guān)置于'啟動'位置，進行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機自動啟動狀況。8、發(fā)電機帶負荷運行1小時，觀察各儀表指示機組運行情況是否正常。四、電梯(一)電梯機房管理規(guī)定1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2、保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。3、保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。5、機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。(二)電梯安全技術(shù)規(guī)則1、每天電梯司機或?qū)Ｂ毠芾砣藛T，在開啟廳門進入轎廂前，應(yīng)看清轎廂是否確實停在該層站，切不可貿(mào)然進入，防止因轎廂不在該層站而墜入井道。2、認真聽取上班工作情況介紹，翻閱運行記錄或留言。3、每班啟用電梯時，應(yīng)將電梯向上、向下試運一次，注意觀察電梯有無不正常現(xiàn)象。4、有司機電梯必須由專職司機操縱，當(dāng)司機需暫離轎廂時，應(yīng)將轎廂電源開關(guān)關(guān)閉，并關(guān)閉廳門。5、客梯不應(yīng)作貨梯使用，轎廂不允許裝運易燃、易爆的危險品及國家規(guī)定禁運的各種物品。貨梯運載危險物品時，要嚴格遵守安全操作規(guī)程，并采取必要的安全措施。6、應(yīng)保證電梯在額定載重范圍內(nèi)工作。7、貨梯裝貨時，要注意把貨物分散、均勻堆放。8、轎廂的檢修速度不能用作正常運行，操縱板的按扭不能作正常運行使用。9、提倡文明乘梯，勸止少數(shù)乘客的打鬧蹦跳和可能損壞轎廂設(shè)備及影響電梯運行的舉止，不要靠在轎廂門上。10、當(dāng)轎廂?？吭趶d門口時，任何人都不能停留在轎廂與門廳之間。11、在轎廂尚未停穩(wěn)時(包括自平與慢速)，不可開啟轎門與層門使乘客出入。12、每班下班前，應(yīng)將電梯駛回基站，做好轎廂及門廳的清潔衛(wèi)生工作，填寫運行記錄，切斷轎內(nèi)電源，關(guān)閉轎門照明，關(guān)好轎門，廳門后方可離去。(三)電梯的日常檢查和維護1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風(fēng)是否良好。限速器運轉(zhuǎn)有無異常響聲。對以上設(shè)備外部進行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。4、曳引輪、導(dǎo)向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應(yīng)安排時間擦洗。5、限速器的工作狀態(tài)是否正常，有無異常響聲和卡阻現(xiàn)象。6、控制柜、配電盤等電氣裝置的電器元件運作是否正常、有無發(fā)熱現(xiàn)象，并作好外部清潔。7、轎廂內(nèi)燈具和隔光板是否完好，電風(fēng)扇能否正常使用，運轉(zhuǎn)聲音是否正常。8、轎廂操縱板、各按紐、開關(guān)的動作是否靈敏可靠，信號指示是否正常。9、轎廂門的開關(guān)動作是否正常，運行中有無卡阻、跳動和異常響聲，安全觸板是否好用。10、轎廂內(nèi)部是否清潔，裝飾面有無磕碰損壞、臟污。地坎槽內(nèi)臟物應(yīng)清除干凈。11、轎廂的起停運行是否平穩(wěn)，平層是否準確，有無晃動、震動及來自井道里的異常響聲，如有，應(yīng)盡快處理。12、層站召喚和層樓指示是否正常，廳門鎖是否靈活可靠。13、對于檢查發(fā)現(xiàn)的問題，能及時處理的及時處理;一時不能處理又可緩步進行的項目，應(yīng)及時記錄下來、及時上報，并繼續(xù)觀察防止情況惡化，避免電梯帶隱患運行。五、消防監(jiān)控系統(tǒng)(一)火災(zāi)報警控制系統(tǒng)維保程序1、日檢:對火災(zāi)報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。2、月檢:完成日檢全部內(nèi)容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導(dǎo)線編號是否完整清晰，因受環(huán)境影響導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時清潔。3、年檢:逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固。4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。(二)煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序1、日常情況下，主控器自檢時若發(fā)出煙感報警信號，應(yīng)趕到報警現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，應(yīng)對該報警作消音和復(fù)位處理。2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%直至全部合格為止。3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時做出特別檢查。4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應(yīng)加溫，使其報警。(三)自動噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)程序1、每天巡查系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀況。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥是否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。3、每月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，若損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不會誤關(guān)閉。5、每二個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合測試，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。觀察閥門開啟性能和密封性能。如閥門開啟不暢或密封不嚴，應(yīng)將供水閥門關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥門密封件，排出水垢及雜物等。檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否阻塞;若壓力下降明顯且警鈴不報警，應(yīng)檢查測試報警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統(tǒng)中水流指示器、壓力開關(guān)、報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因失火啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。(四)消火栓的保養(yǎng)程序1、消火栓箱內(nèi)部配件應(yīng)齊全、完好。2、檢查栓門把手是否完好、栓開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞、報警系統(tǒng)按紐是否完好。3、測試報警按紐的靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。4、檢查消防水帶有無磨損，發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進行修補、清潔或更換。5、將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，將閥桿上油防銹。(五)風(fēng)機保養(yǎng)規(guī)程1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標識牌。2、手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或連軸器間隙及對中度。3、檢查各接合面的墊片及密封填料，必要時應(yīng)予更換。4、清潔風(fēng)葉、機殼外部及電機外表面。5、給各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥轉(zhuǎn)動機構(gòu)，應(yīng)動作靈活可靠。6、檢查電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查接地是否良好。7、檢查風(fēng)機控制柜內(nèi)各電器是否完好，緊固各接線端子。8、檢查風(fēng)機轉(zhuǎn)動機構(gòu)是否靈活可靠，電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。9、合上風(fēng)機主電源，檢查電源指示是否正常。10、開機連續(xù)運行半小時，觀察各儀表、指示燈是否正常、運行時應(yīng)無異常聲響。(六)防火卷簾門保養(yǎng)程序1、外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象。卷簾門電控器指示信號是否正常，箱體是否完好。2、在接紐操作上升(或下降)的過程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門上升(或下降)到端部位置時，能否自動停車，若不能，應(yīng)迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(fù)(或調(diào)整)正常后，方可重新操作。3、對卷簾門清潔除塵。若有油漆脫落及局部變形的地方，要進行修復(fù)，確保清潔美觀。我們經(jīng)常說起的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有哪些?房屋設(shè)備的養(yǎng)護、維修管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋設(shè)備管理的好壞直接影響房屋的住用水平，保值增值，并反映物業(yè)管理工作的品質(zhì)。共用部分建筑物基礎(chǔ)、承重墻體、柱、粱、樓板、屋頂、外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、欄桿、電梯井道、架空層、設(shè)備間等。共用設(shè)施道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、休閑娛樂設(shè)施、污水處理設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施、停車設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。共用設(shè)備一、房屋設(shè)備的分類房屋設(shè)備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設(shè)置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設(shè)備。如一般住宅中的房屋設(shè)備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設(shè)備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫字樓、商廈等還有空調(diào)、自動報警、電訊服務(wù)等設(shè)備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類組成。具體包括:電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、供暖、空調(diào)、電線等。(一)房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備(1)室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類。①生產(chǎn)給水設(shè)備。通常用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對水質(zhì)、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。②生活給水設(shè)備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質(zhì)必須完全符合國家規(guī)定的飲用水標準。③消防給水設(shè)備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。(2)室內(nèi)排水設(shè)備。室內(nèi)排水設(shè)備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設(shè)備。通常室內(nèi)排水管道分為3類:①生活污水管道。排除人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛?、洗滌生活污水和糞便污水。②工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污(廢)③室內(nèi)雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般水。由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽開設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物等組成。(3)熱水供應(yīng)設(shè)備。熱水供應(yīng)設(shè)備一般由加熱設(shè)備、儲存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。(4)供熱設(shè)備。供熱設(shè)備包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。供暖設(shè)備系統(tǒng)一般由下列3部分組成:①熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。②輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。③散熱部分。是熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機、輻射板等。(5)消防設(shè)備。目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設(shè)備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。(6)通風(fēng)設(shè)備。通常指房屋內(nèi)部的通風(fēng)設(shè)備，包括通風(fēng)機、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。(7)空調(diào)設(shè)備。大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調(diào)機。單體空調(diào)機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調(diào)的設(shè)備構(gòu)成，通常包括風(fēng)管、空調(diào)水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設(shè)備。(二)房屋建筑電氣設(shè)備(1)供電及照明設(shè)備。供電設(shè)備有:①變壓器房內(nèi)的設(shè)備。變壓器房內(nèi)一般有高壓開關(guān)、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。②配電房內(nèi)設(shè)備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有:低壓配電柜、空氣開關(guān)、計量指導(dǎo)儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設(shè)備或各樓層配電箱的供電線路。④樓層配電箱。該設(shè)備將配電干線的電能分配給本層的各用電設(shè)備。照明設(shè)備包括:開關(guān)、插座和各種照明燈具。(2)弱電設(shè)備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備及裝置。主要有:通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設(shè)備越來越多。(3)電梯設(shè)備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設(shè)備組成部分主要如下:①傳動設(shè)備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導(dǎo)繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。②升降設(shè)備。包括轎廂、導(dǎo)軌、平衡鏈等。③安全設(shè)備。主要有限速器、緩沖器、限位開關(guān)、超載開關(guān)、防止夾人的光電開關(guān)、各部位的檢修開關(guān)、消防開關(guān)、運行急停開關(guān)、限速安全鉗動作開關(guān)等。④控制設(shè)備。主要有電源開關(guān)(自動空氣開關(guān)和鐵殼開關(guān)2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關(guān)設(shè)備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。(4)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。二、設(shè)備的登記與建檔物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)，工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類和目錄，對設(shè)備進行登記，建立設(shè)備臺賬，以便清查與核對。設(shè)備的登記主要是指填寫設(shè)備登記卡和設(shè)備臺賬。設(shè)備登記卡其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計劃的依據(jù)。三、設(shè)備管理內(nèi)容設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門主管負責(zé)。設(shè)備管理主要由設(shè)備運行管理和設(shè)備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設(shè)備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術(shù)檔案管理?；厩闆r如下:1.使用管理。使用管理制度主要有設(shè)備運行值班制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。房屋設(shè)備根據(jù)使用時間的不同，可分為日常使用設(shè)備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設(shè)備(如供暖供冷設(shè)備)、緊急情況下使用設(shè)備(如消防、自動報警設(shè)備)。各類設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運行使用制度。2.維修養(yǎng)護管理。維修養(yǎng)護內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標準以及維修人員值班制度等。3.安全管理。安全管理在房屋設(shè)備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，要求維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后，持證上崗，同時要制定相應(yīng)的管理制度，確保使用安全。4.技術(shù)檔案資料管理是設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理，它包括設(shè)備的登記卡、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。2021年物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行維護管理規(guī)范大全上墻制度2、潤滑:按時、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。3、清潔:設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全:熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度。2給排水設(shè)備(一)水泵房管理制度1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。2、泵房內(nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內(nèi)嚴禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。(二)二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。(三)給排水設(shè)施維護規(guī)程1、每年xx月、xx月應(yīng)對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門的開關(guān)試驗。2、對泵進行維護保養(yǎng)3、檢查閘閥的磨損狀況4、加強對給排水管的維修保養(yǎng):3供配電設(shè)備(一)電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長應(yīng)在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護，并至少二人進行。5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時，應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標識牌。7、維修或養(yǎng)護后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。(二)配電室管理制度1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關(guān)超載運行。查出問題應(yīng)及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。7、供電回路操作開關(guān)標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌。8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。(三)停電操作規(guī)程1、驗明所停電線路開關(guān)位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌。2、全面或一臺變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時，應(yīng)選擇適當(dāng)時間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。4電梯(一)電梯機房管理規(guī)定1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2、保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。3、保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。5、機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。(二)電梯的日常檢查和維護1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風(fēng)是否良好。限速器運轉(zhuǎn)有無異常響聲。對以上設(shè)備外部進行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。4、曳引輪、導(dǎo)向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應(yīng)安排時間擦洗。5