2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報告

2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報告目錄一、產業(yè)鏈分析 2二、行業(yè)發(fā)展概況 31、物業(yè)管理行業(yè)基本概況 3（1）新階段 4（2）新變化 4（3）新進步 62、行業(yè)發(fā)展呈地域差異性 6三、市場規(guī)模 7四、行業(yè)競爭情況 91、競爭現狀 92、行業(yè)內主要競爭企業(yè) 10五、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素 101、有利因素 11（1）物業(yè)管理工作受政府重視程度高 11（2）城鎮(zhèn)化潛力巨大，促進物業(yè)服務市場的持續(xù)發(fā)展 11（3）行業(yè)運行環(huán)境日漸規(guī)范 12（4）行業(yè)轉型升級為物業(yè)管理企業(yè)提供了新的增長路徑 12（5）相關政策支持 132、不利因素 13（1）勞動力成本不斷增加 13（2）缺乏高素質的專業(yè)人員 14（3）市場化程度較低 14（4）行業(yè)責任邊界較為模糊 14六、行業(yè)基本風險 141、市場競爭加劇的風險 152、業(yè)務拓展風險 153、經營規(guī)模較小的風險 164、下游行業(yè)波動的風險 17七、進入行業(yè)的主要障礙 171、品牌壁壘 172、資質壁壘 183、資金壁壘 184、科技壁壘 195、管理壁壘 19

2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報告一、產業(yè)鏈分析物業(yè)管理屬于房地產業(yè)，其上游行業(yè)主要分為兩種，一種為包括房地產開發(fā)商在內的政府、實業(yè)單位、業(yè)委會等，一種為物業(yè)采購服務或者物料的供應商，例如服務外包公司和物料供應商；下游行業(yè)為物業(yè)企業(yè)服務的住戶、業(yè)主、商戶等。（1）上游行業(yè)房地產開發(fā)商、業(yè)主大會、政府單位、實業(yè)單位等都是物業(yè)行業(yè)重要的上游合作伙伴；根據《物業(yè)管理條例》及相關法律法規(guī)，住宅商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項目通過業(yè)委會、房地產開發(fā)商代為選聘，或者市場化招投標或者協議商定。由于上游服務市場較為成熟，且競爭格局較為穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展受上游制約不大，公司通過與上游行業(yè)建立長期良好的合作關系，在選擇時價格談判比一般購買者更具有競爭優(yōu)勢。房地產行業(yè)隨著中國經濟的快速發(fā)展，已經繁榮了10多年的時間，目前正處于由高速增長轉向平穩(wěn)發(fā)展的階段，未來中國房地產區(qū)域分化將非常明顯，需要物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務水平和創(chuàng)新管理模式，適應房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢。企業(yè)需要針對其自身的特點，提供有針對性的管理和服務。另一方面物業(yè)管理過程中通常會將部分服務外包給服務供應商，例如電梯服務外包供應商眾多，競爭激烈，可通過市場化的手段選擇合適的服務企業(yè)，不會產生單一商家壟斷的現象。（2）下游行業(yè)物業(yè)企業(yè)服務的住戶、業(yè)主、商戶等均為公司的下游行業(yè)；其中數以萬記的單個家庭是公司提供物業(yè)服務的最小單元，也是住宅項目的主要收入來源；隨著居民對美好生活的需求和標準提供，物業(yè)市場的競爭加劇，只有向下游行業(yè)提供優(yōu)質的物業(yè)服務水平、營造良好的社區(qū)環(huán)境才能在市場站穩(wěn)腳步；提供物業(yè)服務同時，也需要與合適的商家合作向業(yè)主提供多樣化的增值服務。同時，企業(yè)還需要對物業(yè)項目中房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護衛(wèi)生環(huán)境和相關秩序等工作；二、行業(yè)發(fā)展概況1、物業(yè)管理行業(yè)基本概況物業(yè)管理是指受業(yè)主的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對業(yè)主的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向業(yè)主提供綜合性的有償服務。從1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來，經歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內需、解決就業(yè)、拉動經濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經濟效益、社會認知度、業(yè)主滿意度和在國民經濟和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。根據中國物業(yè)管理協會的統(tǒng)計，2012年底中國物業(yè)服務業(yè)經營收入約3,000億元。物業(yè)管理越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景，被譽為現代社會的“朝陽產業(yè)”，該行業(yè)目前仍處于“成長期”的快速發(fā)展階段。伴隨著中國房地產開發(fā)行業(yè)的發(fā)展和城市化進程的逐步加大，中國物業(yè)管理行業(yè)也水漲船高，呈現出一片朝氣蓬勃發(fā)展態(tài)勢。2014年，代表行業(yè)整體發(fā)展水平的百強物業(yè)企業(yè)在管項目數量均值和在管項目總建筑面積都實現增長，在管項目建筑面積均值已達1,749萬平方米，同比增長15.7%，增速比2010年高出6.7個百分點；在管項目數量均值達94個，較上年增長9個，同比增長10.9%。2016年，中國物業(yè)百強企業(yè)的在管項目和在管面積繼續(xù)持續(xù)增長，管理面積均值迅速擴張至2725.09萬平方米，同比增長15.40%，在管項目數量均值為166個，同比增長7.59%，呈持續(xù)增長趨勢。百強企業(yè)管理面積總值達54.50億平方米，占全國物業(yè)管理面積的29.44%，較2015年提升1.02個百分點，市場占有率接近三成。行業(yè)的發(fā)展呈現出進一步增長的態(tài)勢。根據《2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》可以分為兩個新階段，兩個新變化，六個新進步：（1）新階段①國家經濟新常態(tài)中，經濟發(fā)展由原有的高速發(fā)展轉而中高速發(fā)展，開啟新的經濟發(fā)展趨勢；經濟結構不斷優(yōu)化升級，我國經濟結構由原來的單一的第一和第二產業(yè)不斷優(yōu)化升級輻射至第三產業(yè)；增長動力由要索驅動和投資驅動轉向創(chuàng)新驅動，通過不斷的創(chuàng)新發(fā)展來變更全國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢。②物業(yè)管理行業(yè)新常態(tài)，通過引入新技術、新業(yè)態(tài)、新方式；開創(chuàng)新的商業(yè)模式，增加企業(yè)內部商業(yè)價值，促進企業(yè)健康發(fā)展；提高管理技術含量產品附加值，通過新的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新形式、新特點，將原有的傳統(tǒng)的服務產業(yè)轉型至集約型現代服務業(yè)，以取得現代經濟社會經濟效益和社會效益的雙重利得。（2）新變化①政策環(huán)境方面2014年12月，國家發(fā)展和改革委員會印發(fā)《關于放開部分服務價格意見的通知》，要求放開非保障性住房物業(yè)服務和住宅小區(qū)停車服務價格。2015年7月國務院《關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》提出，充分發(fā)揮“互聯網+”對穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生、防風險的重要作用；推動跨區(qū)域、跨領域的技術成果轉移和協同創(chuàng)新；發(fā)展便民服務新業(yè)態(tài)，發(fā)展社區(qū)經濟，在餐飲、娛樂、家政等領域培育線上線下結合的社區(qū)服務新模式。上述政策所產生的疊加效應，為物業(yè)管理實行“互聯網+”提供了有力的政策依據和發(fā)展空間，促進服務業(yè)加快發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)開啟了“互聯網+”時代的創(chuàng)新旅程。②市場環(huán)境方面一是行業(yè)發(fā)展前景廣闊。一方面，我國房地產市場持續(xù)發(fā)展，據國家統(tǒng)計局數據顯示，2012-2014年連續(xù)三年全國房屋竣工量高達10億平方米左右；部分地區(qū)政府推行物業(yè)管理全覆蓋，大量住宅區(qū)逐步引入物業(yè)管理。另一方面，物業(yè)服務用戶趨于成熟。用戶對物業(yè)服務尤其是優(yōu)質物業(yè)服務的購買意愿顯著增強，部分物業(yè)服務企業(yè)基于用戶多元化、個性化需求產生的非主營業(yè)務收入已超過物業(yè)服務主營業(yè)務收入。二是“互聯網+物業(yè)”成為發(fā)揮資本、互聯網、物業(yè)管理各自優(yōu)勢，整合線上線下資源的產業(yè)融合新業(yè)態(tài)。互聯網特別是移動互聯網的出現，促成了“網上支付消費”和“社區(qū)O2O消費”兩個巨大的服務消費市場。物業(yè)服務企業(yè)處在社會和社區(qū)的節(jié)點上，貼近社區(qū)的資源和用戶，與社區(qū)基層組織、周邊商業(yè)圈關聯度高，成為社區(qū)資源的隱形掌握者。三是資本市場改革和完善持續(xù)推進，尤其是新三板的擴容、地方股權交易中心的建立，促進物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。彩生活物業(yè)在港交所主板上市，北京東光、浙江開元等物業(yè)服務企業(yè)先后在新三板上市。物業(yè)服務企業(yè)通過融資，在行業(yè)內開展收購、兼并、重組，有力助推了企業(yè)規(guī)模的擴張和資源的整合。投資型企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務融合，如中國平安人壽出資50億元人民幣收購碧桂園9.9%股權，在社區(qū)金融領域展開合作，滿足住戶金融需求，實現了企業(yè)業(yè)務種類和盈利點的增加。資本已經成為促進行業(yè)提速換擋、創(chuàng)新發(fā)展的重要驅動力。（3）新進步根據中國物業(yè)管理協會數據，全國物業(yè)管理公司管理面積2012年至2014年由145.3億平方米提高至164.5億平方米，上升了13%；管理企業(yè)家數由7.1萬家上升至10.5萬家，上升了48%；在管面積持續(xù)增加以及互聯網時代拓展多元營收渠道促使年營業(yè)收入由3000億元提高至3500億元，上升了17%；從業(yè)人員由612.3萬人提高711.2萬人，提高了16%。物業(yè)管理行業(yè)基礎服務取得新提升：一是以“固本”、“守正”的服務理念端正；二是行業(yè)服務技能提升；三是以用戶需求導向的服務品質提高。商業(yè)模式創(chuàng)新取得新進展，以通過吸收并購以及通過其他資本運作的商業(yè)運營來提高物業(yè)服務的新質量。以物業(yè)管理配備互聯網新形式，讓物業(yè)服務越來越簡單、讓業(yè)主得到更多的增值服務、讓物業(yè)越來越有價值。在不斷的變化升級中逐漸將現代服務也轉型升級，促進行業(yè)共同發(fā)展。2、行業(yè)發(fā)展呈地域差異性根據《2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》數據整理顯示，目前東、中、西部和東北地區(qū)物業(yè)管理面積的占總管理面積比分別是44.50%、23.00%、22.80%、8.70%；從業(yè)人員占比分別是49.70%、25.20%、19.20%、5.90%；物業(yè)管理企業(yè)數量的占比分別是44.00%、25.40%、22.80%、7.80%。在2013年評選出的全國物業(yè)管理綜合實力前200名企業(yè)中，東部沿海省區(qū)150家，占75%；中部省區(qū)16家，占8%；西部省區(qū)28家，占14%；東北三省6家，占3%。2012年，前200名企業(yè)總管理面積19.68億平方米，約占全國145.3億平方米物業(yè)管理面積的13.54%。目前中小城市物業(yè)管理推進緩慢，不能適應城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢。透過行業(yè)發(fā)展的基本情況以及行業(yè)的差異性，物業(yè)管理行業(yè)在未來有著巨大的潛力，能夠對社會生活產生更大的影響。總體來說，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)界形態(tài)也由單一以住宅物業(yè)為主的模式逐步轉向寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學校、步行街以及各類城市綜合體的管理對象擴展，在社會經濟生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。三、市場規(guī)模當前中國有超過10萬家物業(yè)管理企業(yè)，其中營收規(guī)模在1億元以上的僅有大約200家，長尾效應顯著，而且超過95%的企業(yè)面臨虧損。根據中國物業(yè)管理協會發(fā)布的《2015年全國物業(yè)行業(yè)發(fā)展報告》，截至2014年底，我國物業(yè)管理面積達到164.5億平方米，物業(yè)服務企業(yè)達到10.5萬家，比2012年末增長70.8%；從業(yè)人員達到711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數量增長速度較快；物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達到3500億元，較2012年全300億左右有較大增幅，增長了16.7%。從以上數據可以看出，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模不斷拓展、企業(yè)數量較快增長、從業(yè)隊伍加速擴張。按照近3年年復合增長率算，全國未來3年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米的規(guī)模，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。截至2015年底，中國物業(yè)面積達174.50億平方米，其中百強企業(yè)總管理面積達49.59億平方米，市場份額高達28.42%，較去年提升8.92個百分點；營業(yè)收入均值達5.41億元，同比增幅27.42%。2015年，綜合實力前10的物業(yè)企業(yè)管理面積均值達1.33億平方米，較上年大幅增長74.84%；平均在管項目744個，同比增長61.72%。物業(yè)管理正在向大公司快速集中。2016年物業(yè)企業(yè)管理面積約186.4億平方米，市場增長率約6.5%，2017年物業(yè)企業(yè)管理面積預計約200億平米，服務面積集中度不斷提升，百強物業(yè)服務企業(yè)市場占有率超過三成，由于物業(yè)企業(yè)眾多，市場表現為供不應求，特別是大量存在的中小物業(yè)企業(yè)，采用低成本、低質量的經營方式，對正常的物業(yè)服務市場造成較大的沖擊。未來兩年市場規(guī)模預計為225億平米?！?016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》（以下簡稱“研究報告”）在京發(fā)布?！堆芯繄蟾妗酚芍袊飿I(yè)管理協會和中國指數研究院共同研究發(fā)布，旨在通過全面、客觀地評價物業(yè)服務企業(yè)的綜合實力，分析企業(yè)的發(fā)展狀況和行業(yè)發(fā)展趨勢，提高物業(yè)服務企業(yè)品牌知名度和影響力，提升服務質量和水平，進一步促進產業(yè)資源優(yōu)化整合，激勵企業(yè)做大做強，推動行業(yè)轉型升級，指導行業(yè)做好“十三五”時期的物業(yè)管理工作。根據2016年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告統(tǒng)計結果，近年來，隨著中國新型城鎮(zhèn)化的推進以及中國房地產市場快速發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務百強企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間?！堆芯繄蟾妗芬园購娖髽I(yè)作為固定的樣本數據，分別從管理規(guī)模、經營績效、服務質量、發(fā)展?jié)摿?、社會責任等方面進行全面、客觀、真實地分析，呈現以下特征：（1）從管理規(guī)?？矗浩髽I(yè)管理面積達49.59億平方米，占全國物業(yè)管理面積（174.50億平方米）的28.42%，較2014年（19.50%）提升8.92個百分點，行業(yè)集中度進一步提升。（2）從經營績效看：企業(yè)實現營業(yè)收入1135.61億元，同比增幅達27.24%，其中物業(yè)服務收入總值945.67億元，增長33.23%，多種經營收入總值189.94億元，占營業(yè)總收入的16.73%，成為企業(yè)盈利的主要因素。（3）從服務質量看：企業(yè)營業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點；人均產值10.39萬元，增長20.22%；人均管理面積4538.77平方米，增長38.67%；物業(yè)費平均收繳率達到94.09%?；ヂ摼W+與新技術的應用，成為企業(yè)管理效率和服務水平提升的主要手段。（4）從發(fā)展?jié)摿矗浩髽I(yè)儲備面積達到3.63億平方米，連續(xù)四年增加；本科以上學歷人員占比8.34%，較2014年（6.15%）增長2.19個百分點，人才結構進一步優(yōu)化；社區(qū)服務收入總值70.83億元，為挖掘社區(qū)經濟打下了基礎。四、行業(yè)競爭情況1、競爭現狀現階段物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)分為三類集群：第一類，開發(fā)商下屬物業(yè)，資金較為雄厚，管理本身開發(fā)的樓盤為主，參加其他物業(yè)項目招投標；第二類，獨立物業(yè)公司，這類物業(yè)公司數量眾多，絕大多數是中小企業(yè)，物業(yè)五大行是他們的領軍人物，通過招投標獲取項目。中小物業(yè)企業(yè)資金緊張，管理水平參差不齊；第三類，政府或國有企業(yè)投資的物業(yè)公司，為政府或投資企業(yè)提供物業(yè)服務，也參與政府辦公樓、公立醫(yī)院、法院、圖書館等物業(yè)項目和管理老舊小區(qū)等。而且物業(yè)投資門檻低，啟動資金要求不高，因而中小企業(yè)眾多，競爭異常激烈。在物業(yè)管理服務行業(yè)分布中，行業(yè)內競爭情況較激烈，而在競爭激烈的市場體系中從事物業(yè)管理服務行業(yè)多為國內企業(yè)。隨著業(yè)主（客戶）的生活質量以及對居住環(huán)境的要求日益提高，并且現階段移動互聯、大數據時代的到來更是更迭了社會大環(huán)境。隨著物業(yè)管理服務行業(yè)的競爭愈加激烈，就要綜合提高社會信息的搜集能力，通過提高管理面積的規(guī)模效應和品牌影響力來促進企業(yè)在行業(yè)中的競爭地位。2017年，安信聯行物業(yè)將通過項目拓展和公司并購兩個途徑，加速拓展在管項目資源規(guī)模。2、行業(yè)內主要競爭企業(yè)因此，在國內的同行業(yè)中，需要提高基礎物業(yè)服務水平，增加物業(yè)管理服務種類，并以物業(yè)管理配備互聯網新形式，讓物業(yè)服務越來越簡單、讓業(yè)主得到更多的增值服務、讓物業(yè)越來越有價值。在不斷的變化升級中逐漸將現代服務也轉型升級，促進行業(yè)共同發(fā)展。共同來提高產品的市場競爭力。五、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素1、有利因素（1）物業(yè)管理工作受政府重視程度高2015年，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》，明確指出要推動物業(yè)管理、搬家保潔、家用車輛保養(yǎng)維修等生活性服務規(guī)范化、標準化發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)作為生活性服務業(yè)的重要構成，日益得到國家關注。尤其是隨著互聯網和科學技術的廣泛應用，科技化、智能化、產業(yè)跨界融合趨勢明顯，傳統(tǒng)物業(yè)管理逐步向現代化服務業(yè)轉型升級。同時，物業(yè)服務企業(yè)不斷提升服務品質，提高專業(yè)化服務能力，完善以業(yè)主需求為中心的服務體系，贏得了廣大業(yè)主的廣大好評與信任，與業(yè)主建立了持續(xù)穩(wěn)定的合作關系。2016年，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》，明確要促進物業(yè)服務業(yè)發(fā)展，提出，“以推行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為契機，進一步擴大物業(yè)管理覆蓋面，提高物業(yè)服務水平，促進物業(yè)管理區(qū)域協調和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。健全物業(yè)服務市場機制，完善價格機制，改進稅收政策，優(yōu)化物業(yè)服務標準，強化誠信體系建設。建立物業(yè)服務保障機制，加強業(yè)主大會制度建設，建立矛盾糾紛多元調處機制，構建居住小區(qū)綜合治理體系。轉變物業(yè)服務發(fā)展方式，創(chuàng)新商業(yè)模式，提升物業(yè)服務智能化、網絡化水平，構建兼具生活性與生產性雙重特征的現代物業(yè)服務體系”。各地政府也紛紛將物業(yè)管理工作納入重點。（2）城鎮(zhèn)化潛力巨大，促進物業(yè)服務市場的持續(xù)發(fā)展根據國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，截至2015年年末,全國大陸總人口137,462萬人,比上年末增加680萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口77,116萬人，占總人口比重（常住人口城鎮(zhèn)化率）為56.10%，比上年末提高1.33個百分點。我國城鎮(zhèn)化率仍與國際水平相去甚遠，國內的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業(yè)消費群體，這對于物業(yè)管理服務市場需求的增加將具有較為明顯的推動作用。目前國家已將刺激消費作為經濟結構調整的重點之一，隨著我國整體消費需求由基本需求型向享受型的轉變，作為新興第三產業(yè)的物業(yè)服務行業(yè)必將受益于消費規(guī)模的提升。（3）行業(yè)運行環(huán)境日漸規(guī)范目前我國物業(yè)管理行業(yè)的市場運行環(huán)境已初步形成。國家主管部門通過制定如《物業(yè)管理條例》等制定了房地產及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)和政策；通過制定如《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》建立了物業(yè)管理企業(yè)的設立與資質審查制度；通過制定如《業(yè)主大會規(guī)程》等，完善了業(yè)主委員會的組建及其運作規(guī)定；通過制定如《物業(yè)服務合同》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的示范文本等，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約；通過制定如《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等確立了物業(yè)管理市場的運行法則。綜上所述，隨著我國經濟體制改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期。（4）行業(yè)轉型升級為物業(yè)管理企業(yè)提供了新的增長路徑當前，物業(yè)管理行業(yè)正處于轉型升級時期，管理理念由單純的“物的管理”向“人的服務”轉變，物業(yè)服務內容由傳統(tǒng)的設備維修、綠化、保潔、秩序維護等基礎物業(yè)服務向房屋管家、資產管家、生活管家等領域拓展，服務范圍由單純的物業(yè)管理向涵蓋社區(qū)商務、公寓短租、商業(yè)運營、長者服務等領域的“1+N”多角化產業(yè)鏈延伸。物業(yè)管理企業(yè)貼近社區(qū)消費群體，開展物業(yè)增值服務具有天然的地理和數據優(yōu)勢，能夠更便捷的整合社區(qū)資源，挖掘社區(qū)居民多層次多方位的服務需求，將社區(qū)居民轉化為潛在消費者，低成本的實現業(yè)務多元化。（5）相關政策支持我國對物業(yè)管理行業(yè)出臺了一系列鼓勵產業(yè)發(fā)展的有力政策，2003年國務院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2014年5月4日，住房與城鄉(xiāng)建設部辦公廳印發(fā)了《智慧社區(qū)建設指南（試行）》指出：“智慧社區(qū)是通過綜合運用現代科學技術，整合區(qū)域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統(tǒng)籌公共管理、公共服務和商業(yè)服務等資源，以智慧社區(qū)綜合信息服務平臺為支撐，依托適度領先的基礎設施建設，提升社區(qū)治理和小區(qū)管理現代化，促進公共服務和便民利民服務智能化的一種社區(qū)管理和服務的創(chuàng)新模式，也是實現新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標和社區(qū)服務體系建設目標的重要舉措之一?！?016年國家發(fā)布“十三五”規(guī)劃綱要，提出實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，新技術的創(chuàng)新與應用、智慧社區(qū)的建設與評價得到各層面的認可，對傳統(tǒng)物業(yè)管理轉型升級來說是重大政策利好，將進一步促進行業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展。2、不利因素（1）勞動力成本不斷增加物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)。人力成本占經營總成本的70%以上。人力成本上升是驅動物業(yè)管理企業(yè)成本上升的最主要因素。人社部的數據顯示，2014年全國共有19個地區(qū)調整了最低工資標準，且呈現持續(xù)上漲趨勢。相應的，物業(yè)服務費標準隨成本上漲的調整機制缺失，受制于政府的指導定價和業(yè)主的抵制，絕大部分項目難以調高收費，部分項目甚至維持在90年代的收費標準。在用工成本上漲和價格調整機制缺失的雙重壓力下，物業(yè)管理企業(yè)的凈利被成本上漲吞噬的現象比較普遍，制約了大多數物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。（2）缺乏高素質的專業(yè)人員物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要工程、管理、經濟、財務等各類高素質的專業(yè)人才。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步較晚，加之尚未建立完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范、上崗專業(yè)培訓流于形式，更加之觀念上認為物業(yè)管理無需高素質人員的誤區(qū)等因素，我國物業(yè)管理人才儲備基礎薄弱，行業(yè)隊伍總體素質偏低。高素質專業(yè)人員的匱乏，延緩了物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；?、集約化、品牌化進程，制約了物業(yè)管理行業(yè)經營模式的轉型升級。（3）市場化程度較低目前絕大多數有實力的開發(fā)商都成立了自己的物業(yè)管理公司，開發(fā)商往往利用自己的前期優(yōu)勢和相關法規(guī)缺位把自己開發(fā)的物業(yè)“交給”自己的物業(yè)公司管理。由于缺乏有效的公平競爭機制，其它企業(yè)很難介入有物業(yè)公司的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，導致這些物業(yè)項目的物業(yè)管理服務標準、價格、管理水平缺乏有效的競爭，服務質量很難得到保證和改善。（4）行業(yè)責任邊界較為模糊物業(yè)管理涉及政府部門、建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權利義務關系復雜，責任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。建設方遺留的質量缺陷、車位不足等設計問題、市政公用設施設備運營管理出現問題、業(yè)主私搭亂建等產生的矛盾，致使物業(yè)管理行業(yè)代人受過的現象較為普遍存在。六、行業(yè)基本風險對于綜合物業(yè)管理服務業(yè)務，存在如下風險：1、市場競爭加劇的風險近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理項目總建筑面積及物業(yè)服務企業(yè)數量持續(xù)增長，行業(yè)集中度進一步提升。競爭比較激烈，國內物業(yè)服務企業(yè)超過10萬家，其中擁有國家物業(yè)服務企業(yè)一級資質的超過1,000家。根據中國物業(yè)管理行業(yè)協會統(tǒng)計，截至2015年底，全國物業(yè)管理項目總建筑面積為174.50億平方米，同比增長6.08%；百強物業(yè)企業(yè)管理面積約占全國總物業(yè)管理面積的比例由2014年的19.50%增長到28.42%。隨著行業(yè)的發(fā)展，各物業(yè)管理公司服務的差異性將逐漸縮小，服務的同質程度增高，導致公司的市場維護和開發(fā)的成本增加。同時，相對于我國物業(yè)管理市場總規(guī)模而言，物業(yè)管理企業(yè)普遍經營規(guī)模較小，競爭較為分散。隨著市場的競爭越發(fā)激烈，物業(yè)業(yè)主對于物業(yè)服務的要求也越發(fā)專業(yè)化、標準化、多樣化，因此具有品牌的物業(yè)管理企業(yè)將是行業(yè)發(fā)展趨勢。如果公司不能迅速提升服務質量，擴大品牌影響力，并加強市場開拓力度，增強自身競爭力，可能將在未來的市場競爭中處于不利地位。應對措施：第一、加強公司業(yè)務技能培訓，保證業(yè)務水平，逐步提高公司品牌形象，從而獲得越來越多的客戶的認可；第二、積極學習排名靠前的同行業(yè)企業(yè)，從中掌握優(yōu)勢企業(yè)的競爭力，提高自身的能力，逐步搶占市場，做大企業(yè)規(guī)模。2、業(yè)務拓展風險報告期內，公司的物業(yè)管理服務項目多為關聯方作為物業(yè)服務協議的甲方，而且業(yè)務輻射的范圍多為住宅小區(qū)物業(yè)管理服務，住宅物業(yè)服務是公司主打產品，占公司所有服務產品的80%以上?？紤]到各個房地產開發(fā)商在開展前期物業(yè)服務招標時采取的標準和條件都有所不同，如無法適應關聯方以外的開發(fā)的招標標準及條件，可能對公司的對外物業(yè)服務拓展能力產生影響。并且隨著物業(yè)管理公司業(yè)務更加趨向網絡化，新一代的物業(yè)管理公司項目越來越多，如果公司僅僅將業(yè)務局限到住宅小區(qū)類物業(yè)管理上，可能無法產生整個行業(yè)的覆蓋影響力。未來公司需要積極拓展新的物業(yè)服務區(qū)域、新的開發(fā)商主體項目，將公司未來的管理范圍輻射到其他商業(yè)寫字樓以及其他類型的物業(yè)服務標的上，才能保證公司的盈利穩(wěn)健快速增長。公司未來可能存在項目拓展速度降低、利潤增長速度下降的業(yè)務拓展風險。應對措施：公司將進一步加強自身管理能力的提升，豐富服務項目和種類，拓展服務領域，不斷開發(fā)新客戶，并且使公司所提供的各項服務能夠得到客戶的廣泛認可，進一步鞏固市場地位，保持收入增長的穩(wěn)定性，盡量避免因市場開拓不利對公司業(yè)績造成的影響。3、經營規(guī)模較小的風險從公司近兩年一期的收入情況來看，2017年1-7月、2016年度、2015年度，公司營業(yè)收入分別23,081,010.47元、36,417,277.68元和32,654,869.11元。雖然公司的營業(yè)收入有望在未來一段時間迎來快速增長，但是目前的總體收入規(guī)模明顯偏小，雖然公司所處行業(yè)目前發(fā)展良好，借助于行業(yè)的迅速發(fā)展趨勢和國家經濟前景的推動，公司業(yè)務有可能實現高速增長，但是如果未來市場需求發(fā)生一定程度變化，公司則會面臨營業(yè)收入規(guī)模較小導致抗風險能力較弱的情況。應對措施：公司加強物業(yè)服務質量與服務范圍，結合新技術在服務方式上有新的突破，同時業(yè)務拓展能力有新的提升，增強公司整體盈利能力和抗風險能力。4、下游行業(yè)波動的風險物業(yè)管理服務行業(yè)所依賴的盈利模式與實體經濟、下游行業(yè)發(fā)展密切相關，同時又與其它公共等服務領域的發(fā)展聯系緊密。近年來，隨著宏觀經濟和生活品質的不斷增長，下游客戶對物業(yè)服務需求品質也呈現不斷增長態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展與宏觀經濟狀況呈現一定的相關性。因此，如果宏觀經濟出現波動，經濟增長減速，將帶動物業(yè)服務內容與服務質量需求出現一定的波動，將會影響整個物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展，進而影響行業(yè)內企業(yè)的業(yè)務發(fā)展和經營狀況。應對措施：第一、公司不斷提升物業(yè)服務質量，充分利用現代科學技術，結合用戶需求，使服務品質