2022年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)（克而瑞）正式版

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年版權(quán)聲明：本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制！免責(zé)聲明：本報(bào)告中的內(nèi)容和意見僅供參考，并不構(gòu)成對(duì)所述市場(chǎng)的出價(jià)或評(píng)估。我司對(duì)使用本報(bào)告中內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)信息、研究、咨詢?nèi)髽I(yè)務(wù)服務(wù)體系RESEAR CHSERVI CE APECI ALSERVIC E一、數(shù)據(jù)板塊 二、研究板塊CRIC2020數(shù)據(jù)庫 —定制監(jiān)測(cè)研究服務(wù)—粵港澳大灣區(qū)投資決策系統(tǒng) 《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)月度/季度/年度監(jiān)測(cè)報(bào)告》城市柵格系統(tǒng) 《全國(guó)及深圳房地產(chǎn)政策資訊研究監(jiān)測(cè)報(bào)告》場(chǎng)景化大屏 《粵港澳大灣區(qū)城市房地產(chǎn)熱點(diǎn)監(jiān)測(cè)研究》租賃地圖等 《企業(yè)定制月度/季度/年度監(jiān)測(cè)報(bào)告》等

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年信息服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)咨詢服務(wù)三、咨詢板塊城市進(jìn)入研究服務(wù)房企-粵港澳大灣區(qū)投資布局戰(zhàn)略研究服務(wù)地塊可行性研究服務(wù)、項(xiàng)目定位服務(wù)房企品牌研究：企業(yè)測(cè)評(píng)、項(xiàng)目測(cè)評(píng)服務(wù)/房企白皮書服務(wù)專題研究服務(wù)：客戶研究、產(chǎn)品線研究、企業(yè)研究等2東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年CONTENTS1 2 32022年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望3東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧規(guī)劃政策地市樓市42022東莞樓市4土拍4遇冷44

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年關(guān)鍵詞樓市低迷：新房供求量接近腰斬，客戶觀望情緒濃厚，整體住宅市場(chǎng)相對(duì)低迷調(diào)控松綁：2022年，樓市新政頻繁出爐，從“4.28新政”、“莞七條”、“7.4新政”“11.9新政”“12月全面放開限購”等等，涉及土拍、新房認(rèn)購、限購限售、房企融資、房貸利率等多個(gè)層面信貸4寬松 信貸寬松：今年來，首套房利率從年初最高的5.98%，一直降到目前最低的4.1%以價(jià)換量：今年實(shí)際市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格分化下行調(diào)整，特價(jià)房促銷頻出，低至9折甚至75折，部分新項(xiàng)目低開入市走量，以價(jià)換量成市場(chǎng)主基調(diào)二手回暖：政策寬松力度加碼下，下半年活躍度提升明顯，呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，復(fù)4 蘇強(qiáng)度優(yōu)于新房積分搖號(hào)：華潤(rùn)潤(rùn)府成為東莞首個(gè)積分搖號(hào)盤，兩次開盤均“日光”土拍遇冷：2022年是東莞集中土拍的元年，供應(yīng)規(guī)?？s減，成交同比銳減五成，底價(jià)成交成主流，熱度明顯趨冷501東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧東莞樓市寬松政策從“小步低頻、循序漸進(jìn)”到“應(yīng)出盡出”，但多番調(diào)控松綁下成效不彰土市供應(yīng)規(guī)?？s減，成交同比銳減五成，熱度趨冷；國(guó)央企仍為拿地主力，民企積極入場(chǎng)新房供求量接近腰斬，客戶觀望情緒濃厚，整體市場(chǎng)相對(duì)低迷，雖有政策利好刺激，但收效甚微601東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧‖政策3.24新政，房企流動(dòng)資金監(jiān)管放松 4.28新政，針對(duì)特定人群限購放松預(yù)售監(jiān)管松綁：預(yù)售項(xiàng)目確權(quán)后可轉(zhuǎn)現(xiàn)售，讓房企釋放更多流動(dòng)資金，保證順利交樓。年底新政，東莞全域32個(gè)鎮(zhèn)街取消住房22年調(diào)控限購，部分鎮(zhèn)街二手房不再限售松綁力度①東莞全市鎮(zhèn)街均不限購，除東莞中心城區(qū)4街道、松逐漸加強(qiáng)山湖外，其他區(qū)域二手房暫停限售；②推行存量商品房“帶押過戶”模式，實(shí)現(xiàn)賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無縫銜接。11.9新政，新房降價(jià)紅線由原來的9折降為85折此次對(duì)新房降價(jià)異常寬容也是當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)所迫，放松限跌門檻，以期加快庫存去化。

人才購房門檻降低：購房政策優(yōu)化調(diào)整，降低了“留莞人才”的購房門檻，對(duì)購房需求有一定刺激作用。5.14新政，調(diào)控涉及購房者、房企，多維度放松多孩家庭可多購一房，限售3年改2年，增值稅5改2、房企監(jiān)管資金進(jìn)一步放松、降低土地競(jìng)拍門檻：釋放市場(chǎng)購買力，降低房企資金壓力，促進(jìn)市場(chǎng)回溫。7.4新政，28鎮(zhèn)街取消限購28鎮(zhèn)街取消限購，且首付可降至2成（僅東城、南城、莞城、萬江及松山湖高新區(qū)維持限購）01東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧‖地市(招拍掛)集中土拍：2022年東莞四批次集中供地累計(jì)成交20宗，攬金372.18億元，成交規(guī)模為251萬㎡，較去年跌幅50%，但今年熱門片區(qū)地塊明顯增多，樓面價(jià)同比增幅達(dá)26%。房企表現(xiàn)：2022年國(guó)央企仍為東莞土市拿地主力，占比55%，但東莞本地民企土拍參與度大幅提高，疊加優(yōu)質(zhì)民企萬科持續(xù)深耕東莞市場(chǎng)，民企拿地份額提高17個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)45%。其中華潤(rùn)斥資最高，萬科拿地最多，保利及本地民企新世紀(jì)表現(xiàn)活躍，武漢城建作為外來房企首進(jìn)東莞。2016-2022年東莞涉宅用地供求及溢價(jià)率情況8001482016000600120004003398000200266.729.517.826.428.522.6251400003.602016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)總建（萬㎡）成交總建（萬㎡）溢價(jià)率(%)樓板均價(jià)(元/㎡)

2022年東莞四批次集中土拍對(duì)比批次2022年第一批次2022年第二批次2022年第三批次2022年第四批次供地宗數(shù)（宗）8873成交宗數(shù)（宗）2873成交建面（萬㎡）32789149成交金額（億）5912113755底價(jià)成交占比13%75%57%100%溢價(jià)觸頂占比0%25%29%0%流拍/撤牌率75%0%0%0%溢價(jià)率0.77%7.01%2.71%0%國(guó)央企占比100%38%57%66%2022年東莞土拍房企拿地金額TOP5（單位：億元/萬㎡）排名開發(fā)商拿地宗數(shù)分布區(qū)域總建面積拿地金額1華潤(rùn)置地2松湖高新區(qū)/交椅灣45.374.52萬科地產(chǎn)4虎門/南城30.2593武漢城建1長(zhǎng)安22.250.14保利發(fā)展3萬江/厚街/橫瀝24.334.45新世紀(jì)2石碣/石龍26.125.3東莞2022年集中土拍區(qū)域分布（單位：萬㎡）區(qū)域成交宗數(shù)成交面積鎮(zhèn)區(qū)松山湖片區(qū)7107松山湖(3)，大朗（2），大嶺山、東坑（各1）城區(qū)片區(qū)676南城(2)，東城、萬江、石碣、石龍（各1）濱海片區(qū)536虎門(3)，長(zhǎng)安、厚街（各1）濱海灣新區(qū)124交椅灣東南臨深片區(qū)00/東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)110橫瀝水鄉(xiāng)新城片區(qū)00/備注：交椅灣地塊、石龍&石碣地塊為聯(lián)合體競(jìng)得，上表分別計(jì)入華潤(rùn)、新世紀(jì)中。012022年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧‖樓市2022供應(yīng)：322萬㎡成交：267萬㎡均價(jià)：30561元/㎡年度同比：-45%同比：-43%同比：5%2016-2022年東莞商品住宅供求情況10004000080030561300006002000040032226720010000002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)(元/㎡)2022年東莞一二手房成交套數(shù)情況350030000300027612500166518371977209224592000022302000150010277261000010005345000022.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12一手房二手房二手均價(jià)(元/㎡)

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年近3年東莞開盤去化表現(xiàn)4000079%28911100%65%200001755933%50%031840%2020年2021年2022年當(dāng)日推售量當(dāng)日去化量去化率2022年東莞月度開盤去化表現(xiàn)100%60%38%59%50%37%23%28%23%17%21%23%17%16%0%22.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12開盤當(dāng)天去化率（%）2022年東莞開盤熱銷項(xiàng)目TOP5區(qū)域板塊樓盤名稱推售量推貨面積裝修/毛坯成交均價(jià)銷控成交當(dāng)天去（套）（元/㎡）（套）化率城區(qū)南城華潤(rùn)潤(rùn)府172143㎡裝修51000172100%城區(qū)南城華潤(rùn)潤(rùn)府170143㎡精裝51000170100%城區(qū)萬江瓏遠(yuǎn)萬江翠瓏灣9894-142㎡毛坯360008890%濱海長(zhǎng)安一灣云璟14496-97㎡精裝4000013090%濱?；㈤T南部灣萬科城5期18188-143㎡精裝3000016290%東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)展望政策環(huán)境市場(chǎng)走勢(shì)1002東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2023東莞樓市研判：政策環(huán)境ü東莞房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有望加碼放松，適度刺激居民購房需求ü城市潛力和產(chǎn)業(yè)活力將支撐東莞樓市穩(wěn)定發(fā)展土地市場(chǎng)：房企短期投資預(yù)期持續(xù)謹(jǐn)慎，土拍冷熱分化趨勢(shì)延續(xù)新房供應(yīng)：供應(yīng)底部回升，預(yù)計(jì)90個(gè)新盤將上市，松山湖+城區(qū)將成供應(yīng)大戶市場(chǎng) >新房成交：成交有望筑底回暖，而市場(chǎng)行情仍將持續(xù)分化二手市場(chǎng)：政策利好加碼落地，將為二手房成交加速回暖提供有力支撐產(chǎn)品趨勢(shì)：改善戶型更受購房客戶青睞，預(yù)計(jì)比重仍將穩(wěn)步上升1102東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望‖政策及規(guī)劃2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)去年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)需求和購買力不足；東莞雖在限購、限售、限貸等多層面政策逐步放松，但政策呈現(xiàn)效果明顯不佳；而隨著2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇確定性的強(qiáng)預(yù)期，需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，預(yù)計(jì)2023年東莞房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有望加碼放松，適度刺激居民購房需求。從規(guī)劃來看，未來將在空間發(fā)展規(guī)劃層面，構(gòu)造“一主兩副六片區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局；軌道交通層面，首次開啟了多線共同推進(jìn)施工的全新階段；產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面，打造“三縱三橫”發(fā)展走廊，形成“田字型”發(fā)展骨架；未來東莞城市綜合實(shí)力將明顯提升，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展動(dòng)力明顯提升，其房地產(chǎn)發(fā)展前景仍值得長(zhǎng)期看好。u東莞國(guó)土空間總體規(guī)劃 u東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 u東莞軌道交通規(guī)劃空間規(guī)劃：區(qū)域協(xié)同，打造雙城聯(lián)動(dòng)鏈接紐帶，形成“一主兩副六片區(qū)”的城鎮(zhèn)體系。中心城區(qū)作為全市唯一的行政文化、金融商貿(mào)、公共服務(wù)中心；濱海灣、松山湖副中心以科技創(chuàng)新為主要職能；分六大片區(qū)：中心協(xié)同，外圍三片區(qū)特色均衡。

地鐵建設(shè)進(jìn)度：2022年1號(hào)線的工程逐漸進(jìn)入收尾階段。預(yù)計(jì)23年，大部分站點(diǎn)都能實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，同時(shí)至年底實(shí)現(xiàn)全線洞通及先開段軌通。開通時(shí)間依然是2024年8月；而8月，2號(hào)線三期的正式動(dòng)工，是首次開啟了多線共同推進(jìn)施工的全新階段。02東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望‖土地市場(chǎng)1 ü在中央及地方政策利好加碼下，2023年東莞樓市將企穩(wěn)回升，土市熱度與樓市熱度直接掛鉤長(zhǎng)期來看，東莞土地市場(chǎng)熱度的回溫將取決于樓市銷售表現(xiàn)；今年來，東莞樓市新政頻繁出爐，從“4.28新政”、“莞七條”、“7.4新政”等等，涉及土地拍賣、新房認(rèn)購、限購區(qū)域調(diào)整、房企融資、房貸利率等多個(gè)層面；而中央層面，上層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷放松，尤其是四季度以來，紓解企業(yè)資金需求困境的政策力度頗大，金融16條托底樓市，支持房企融資的三箭齊發(fā)，大大提振了市場(chǎng)信心。因此在中央及地方政策利好雙重加持下，市場(chǎng)環(huán)境有望逐漸轉(zhuǎn)好，樓市銷售表現(xiàn)也將值得期待，后市房企拿地信心、意愿也將有所提振。2 ü2023年房企短期投資預(yù)期持續(xù)謹(jǐn)慎，核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍被重點(diǎn)關(guān)注，土拍冷熱分化趨勢(shì)延續(xù)從目前市場(chǎng)情況來看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在筑底階段，融資收緊、銷售疲弱導(dǎo)致各類企業(yè)的投資意愿均較低，預(yù)計(jì)23年短期謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變，核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地仍被重點(diǎn)關(guān)注，土拍冷熱分化的趨勢(shì)還將延續(xù)。02東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望‖新房市場(chǎng)水鄉(xiāng)新城片區(qū)洪梅：首開熙江庭、金地恒榮案范水岸花園道滘：里岸、道溶鎮(zhèn)南城工業(yè)區(qū)舊改麻涌：南洲村產(chǎn)城融合項(xiàng)目、大步花園四期、鉅隆碧水灣御花園中堂：江畔豪庭3期、盛和星岸軒望牛墩：灣景公館、信鴻廣場(chǎng)濱海片區(qū)虎門：深物業(yè)濱海港灣、奧利大廈、卓越星?；▓@、濱海云著公館、龍光玖悅府、東方偉業(yè)濱海一品長(zhǎng)安：光大天奕居厚街：保利和悅春風(fēng)、大中陽光花園沙田：匯景凱倫灣花園六期二區(qū)交椅灣：華潤(rùn)萬象濱海備注：數(shù)據(jù)包含待售、在建、待建全新盤

城東城：星河傳說二期、旗峰山境花園、天驕國(guó)際花園、曉風(fēng)印月花園、高田城南印象、巨基旗峰名苑、區(qū)東莞國(guó)際金融大廈地塊萬江：保利鷺灣花園、萬科龍灣舊改、鵬瑞世紀(jì)城花園、奧園翡翠瀾庭片莞城：豐華匯南城：華潤(rùn)悅府、臻灣匯、中海南城元美、香港中心項(xiàng)目、恒兆公館、宏遠(yuǎn)時(shí)代花園區(qū)21石碣鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)望牛萬江區(qū)麻涌鎮(zhèn)莞城區(qū)橫瀝鎮(zhèn)墩鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)洪道滘鎮(zhèn)南城區(qū)東城區(qū)寮步鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)梅常平鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)松樟木頭鎮(zhèn)山大朗鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)湖沙田鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)長(zhǎng)安鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)松22鳳崗鎮(zhèn)山松山湖：華僑城松湖原岸、華潤(rùn)松潤(rùn)府、科學(xué)城人才社區(qū)項(xiàng)目大朗：大朗三限房、大朗TID地湖塊大嶺山：錦裕實(shí)業(yè)舊改、松湖西岸、大嶺山廣場(chǎng)、萬科嘉城花園、森湖翠瓏灣花園寮步：片美爾頓越洋廣場(chǎng)、鼎峰橫坑舊改、光大竹園村舊改、世博舊改、新云達(dá)坑口社區(qū)舊改、建鼎鳧山村區(qū)舊改、光大鴻圖廣場(chǎng)黃江：頤和翡翠花園、泰安府、上群花園、飛馬溫馨家園、星河大西村舊改

東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)常平：翔龍睿龍居?xùn)|坑：莞月學(xué)府里謝崗：駿雅苑橫瀝：悅淞花園石排：奧園譽(yù)松湖、錢隆華府東南臨深片區(qū)鳳崗：東實(shí)旗暉花園(三限房)、萬科觀湖花園、碧桂園鳳凰公館、海倫源筑、萬彩華府塘廈：前灣府&桂灣府、東實(shí)旗景花園(三限房)、美霖公館，時(shí)代新天地花園、德洲城二期、德洲城雙禧小區(qū)、塘廈林村南片區(qū)產(chǎn)城融合舊改、宏發(fā)石潭埔社區(qū)舊改清溪：鼎峰翰林雅境、永成電器廠舊、清廈村鹿湖壩舊改樟木頭：金穗潤(rùn)華府、香樟悅府、匯景紫花園02東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望‖新房市場(chǎng)成交量方面：東莞樓市經(jīng)過2年的深度盤整，底部趨勢(shì)明顯，后市在需求端政策利好加碼下，預(yù)計(jì)2023年樓市缺失的信心有望逐步重塑，成交量將筑底回暖，而市場(chǎng)行情仍將持續(xù)分化，中心城區(qū)、松山湖等內(nèi)生需求旺盛的區(qū)域成交將率先回暖。成交價(jià)格方面：2023年，中心城區(qū)+松山湖將成供應(yīng)大戶，其中城區(qū)改善型樓盤占主力，隨著高質(zhì)量項(xiàng)目的集中入市，將有效帶動(dòng)整體均價(jià)上漲；然而區(qū)域板塊間的分化也越趨嚴(yán)重，部分庫存高企片區(qū)/鎮(zhèn)街仍將去化承壓，短期以價(jià)換量的市場(chǎng)格局不變。2016-2022年東莞商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)20%2022年東莞各板塊成交均價(jià)同比情況22年均價(jià)同比1000-33%3500015%80030000-43%2500060010%400267150005%1000020050000%00城城城江碣埗龍區(qū)山朗江步山坑門安街田2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年-5%東南莞萬石高石新嶺大黃寮茶東虎長(zhǎng)厚沙高大成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/㎡）-10%502022年東莞各板塊庫存去化周期走勢(shì)1404012030%10020%308010%206010400%常企橋橫謝00-20%1502東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望‖二手房市場(chǎng)從成交量來看，2022年，隨著東莞限購限售政策的松綁，增值稅免征年限縮減，有效刺激了下半年二手市場(chǎng)交易持續(xù)活躍，成交量相較往年同期處于較高水平；而年底新政落地——全域解除限購、二手房可帶押過戶，將為2023年二手房成交逐步回暖提供有力支撐。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，2022年東莞二手房?jī)r(jià)處于震蕩趨勢(shì)，同比去年漲幅達(dá)14%，主要為次新房源集中入市，主城區(qū)和環(huán)松山湖片區(qū)等高價(jià)區(qū)域二手房成交明顯放量，拉動(dòng)成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升；后續(xù)在房源成交結(jié)構(gòu)趨穩(wěn)定的情況下，房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)。2021年-2022年東莞一手房和二手房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)9000800070006000500040003000200010000

8.4增值稅10.8二手房“7.4”新政年底新政4000028鎮(zhèn)街解除全域解除限購2改5參考價(jià)落地限購二手房可帶押過戶3500030000“5.14”新政2500020000增值稅5改2限售3改2150001000021.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12一手房成交套數(shù)(套)二手房成交套數(shù)(套)一手房成交均價(jià)(元/㎡)二手房成交均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：CRIC 1602東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望‖產(chǎn)品趨勢(shì)三至四房產(chǎn)品仍為市場(chǎng)成交主力180以上4%180以上4%180以上7%160-1802%160-1801%160-1801%144-1601%144-1601%144-1601%120-14419%120-14423%120-14424%90-12059%90-12054%90-12051%90以下15%90以下17%90以下16%0%50%100%0%20%40%60%0%20%40%60%202020212022五房及以上8%五房及以上7%五房及以上7%四房21%四房26%四房36%三房63%三房56%三房54%二房8%二房11%二房2%一房1%一房0%一房0%0%50%100%0%20%40%60%0%20%40%60%202020212022

180以上6%160-1802%144-1602%120-14426%90-12050%90以下14%0%20%40%60%五房及以上2023（預(yù)估）7%四房38%三房53%二房2%一房 0%0% 20% 40% 60%2023（預(yù)估）

90㎡以下面積段產(chǎn)品占比明顯減少；120㎡以上產(chǎn)品明顯增加三至四房產(chǎn)品仍為市場(chǎng)成交主力，三房以上產(chǎn)品占比上升注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅 17東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年報(bào)告附錄：CONTENTS1 2 318東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年01榜單發(fā)布企業(yè)排行項(xiàng)目排行東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年CRIC觀點(diǎn)成交金額、成交面積額下降，集中度小幅下降，頭部房企陣容仍保持穩(wěn)定TOP10企業(yè)金額集中度 72.6%TOP10企業(yè)TOP10企業(yè)面積集中度 72.2%TOP10項(xiàng)目

TOP10項(xiàng)目金額集中度 26.8%TOP10項(xiàng)目面積集中度 23.2%01東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年榜單發(fā)布‖房企銷售金額2022年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情反復(fù)及整體經(jīng)濟(jì)下行影響，整體銷售金額大幅下滑，同時(shí)由于年中房企交付問題，客戶青睞品牌可信房企，故在整體銷售額下降情況下大型房企占有率仍保持在7成以上，頭部房企陣容仍保持穩(wěn)定，其中萬科穩(wěn)占榜首，保利、碧桂園、卓越位列二三四名，前室名以外房企名次有所變動(dòng)；TOP10房企商品房成交金額集中度下降，市場(chǎng)占有率為72.6%，TOP10門檻較上年下降44%；萬科地產(chǎn)今年共推售24個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)勢(shì)占據(jù)TOP10榜單首位，并以【濱海之星花園】項(xiàng)目銷售金額27.39億元拿下項(xiàng)目金額榜榜首；新世紀(jì)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地為新進(jìn)入TOP10榜單房企。2022年2022年市場(chǎng)2021年2021年市場(chǎng)2022年東莞市商品房企流量銷售金額top10（億元）2021年東莞市商品房企流量銷售金額top10（億元）占有率（%）占有率（%）萬科地產(chǎn)179.86萬科地產(chǎn)212.1714.518.7保利發(fā)展100.54保利發(fā)展199.0013.610.5碧桂園80.27碧桂園157.7610.88.4卓越集團(tuán)58.29卓越集團(tuán)90.216.26.1粵宏遠(yuǎn)55.26招商蛇口88.626.15.8金地集團(tuán)49.76佳兆業(yè)86.785.95.2招商蛇口48.41金地集團(tuán)84.615.85.0時(shí)代中國(guó)47.45陽光城75.635.2697.33億元4.91133.41億元新世紀(jì)地產(chǎn)39.13粵宏遠(yuǎn)70.434.84.1華潤(rùn)置地38.3672.6%時(shí)代中國(guó)68.2077.5%4.74.0注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品房統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅+公寓+數(shù)商據(jù)業(yè)來+辦源公：CRIC01東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年榜單發(fā)布‖房企銷售面積2022年以來東莞市場(chǎng)在疫情及整體經(jīng)濟(jì)下滑的影響下，整體成交量大幅下降，TOP10企業(yè)成交面積約238.48萬㎡，較去年下降40%，TOP10企業(yè)整體成交集中度下滑3.2%。今年榜單中，萬科、保利、碧桂園市場(chǎng)占有率仍穩(wěn)定在前三位，萬科以49.68萬㎡奪回東莞流量面積銷售榜榜首，新世紀(jì)地產(chǎn)為今年新進(jìn)入TOP10榜單房企。整體市場(chǎng)入榜門檻下降，2022年入榜門檻為11.81萬方,較上年下降50%。2022年2022年市場(chǎng)2022年東莞市商品房企流量銷售面積top10（萬方）占有率（%）萬科地產(chǎn)49.6815.0保利發(fā)展38.2111.6碧桂園30.519.2卓越集團(tuán)21.626.5金地集團(tuán)20.146.1招商蛇口18.475.6時(shí)代中國(guó)17.175.2粵宏遠(yuǎn)16.62238.48萬方5.0佳兆業(yè)14.254.3新世紀(jì)地產(chǎn)11.8172.2%3.6保利發(fā)展碧桂園萬科地產(chǎn)金地集團(tuán)佳兆業(yè)卓越集團(tuán)招商蛇口時(shí)代中國(guó)粵宏遠(yuǎn)陽光城

2021年2021年東莞市商品房企流量銷售面積top10（萬方）2021年市場(chǎng)占有率（%）67.7412.864.6412.261.7211.633.816.433.176.231.756.029.715.628.61400.3萬方5.425.384.823.8075.4%4.5注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品房統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅+公寓+商業(yè)+辦公01東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年榜單發(fā)布‖項(xiàng)目金額/面積榜單項(xiàng)目榜單的格局很大程度決定了房企銷售榜單的排位，萬科多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售金額及面積TOP10榜單，穩(wěn)占東莞年度房企銷售榜單榜首，華潤(rùn)置地憑借熱銷大盤【華潤(rùn)置地中心·潤(rùn)府】的業(yè)績(jī)擠進(jìn)東莞年度房企銷售榜單，同時(shí)多家房企通過合作開發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)共贏；區(qū)域分布來看，城區(qū)片區(qū)、松山湖片區(qū)以及濱海片區(qū)為項(xiàng)目榜單絕對(duì)主力，主要由于區(qū)域設(shè)施完善及規(guī)劃利好，片區(qū)升值潛力為客戶所認(rèn)可。東莞2022年度項(xiàng)目銷售金額TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售金額成交均價(jià)房企簡(jiǎn)稱(億元)（元/㎡）濱海之星花園濱海片區(qū)27.3939675萬科地產(chǎn)；卓越集團(tuán)萬科松悅花園松山湖片區(qū)27.0652500萬科地產(chǎn)華潤(rùn)置地中心·潤(rùn)府城區(qū)片區(qū)24.9051018華潤(rùn)置地華僑城天鵝堡城區(qū)片區(qū)24.4126964華僑城瑧山悅濱海片區(qū)23.9637583萬科地產(chǎn)；粵宏遠(yuǎn)；時(shí)代中國(guó)萬科地產(chǎn)；東莞市海風(fēng)景臺(tái)商住區(qū)城區(qū)片區(qū)21.8349453華商住區(qū)建造有限公司保利時(shí)區(qū)濱海片區(qū)21.3734234保利發(fā)展；首鑄集團(tuán)時(shí)富花園松山湖片區(qū)20.6026017萬科地產(chǎn)萬科棠樾東南臨深片區(qū)19.8343169萬科地產(chǎn)海逸豪庭濱海片區(qū)18.5525738長(zhǎng)江實(shí)業(yè)

東莞2022年度項(xiàng)目銷售面積TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售面積成交均價(jià)房企簡(jiǎn)稱(萬㎡)（元/㎡）華僑城天鵝堡城區(qū)片區(qū)9.0526964華僑城時(shí)富花園松山湖片區(qū)7.9226017萬科地產(chǎn)海逸豪庭濱海片區(qū)7.2125738長(zhǎng)江實(shí)業(yè)碧桂園·松湖明珠松山湖片區(qū)7.0222445碧桂園濱海之星花園濱海片區(qū)6.9039675萬科地產(chǎn)；卓越集團(tuán)瑧山悅濱海片區(qū)6.3837583萬科地產(chǎn)；粵宏遠(yuǎn)；時(shí)代中國(guó)保利時(shí)區(qū)濱海片區(qū)6.2434234保利發(fā)展；首鑄集團(tuán)碧桂園·瑜璟臺(tái)松山湖片區(qū)6.0728918碧桂園金地天曜城松山湖片區(qū)5.9726093金地集團(tuán)；龍湖集團(tuán)萬科松悅花園松山湖片區(qū)5.1552500萬科地產(chǎn)注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品房統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅+公寓01東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年榜單發(fā)布‖項(xiàng)目金額/面積榜單受全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷影響，TOP10項(xiàng)目成交面積總量和成交總額較去年均出現(xiàn)下降，但TOP10項(xiàng)目成交面積市場(chǎng)份額集中度較2021年上漲2.8個(gè)百分點(diǎn)，TOP10項(xiàng)目成交總成交金額相較2021年上漲2.9個(gè)百分點(diǎn)；華僑城天鵝堡全年銷售9.05萬㎡，斬獲面積榜首；濱海之星花園全年銷售27.39億元，奪得項(xiàng)目銷冠。年份2022年匯總2021年匯總

商品住宅成交面積TOP10項(xiàng)目項(xiàng)目名稱成交面積（萬㎡）華僑城天鵝堡9.05時(shí)富花園7.92海逸豪庭7.21碧桂園·松湖明珠7.02濱海之星花園6.90top10瑧山悅6.59保利時(shí)區(qū)6.53成碧桂園·瑜璟臺(tái)6.17交金地天曜城6.11面積萬科松悅花園5.33市68.83場(chǎng)碧桂園·松湖明珠15.14份額保利首鑄天際11.28上萬科金域東方9.77漲佳兆業(yè)陽光城時(shí)代天韻9.74金地天曜城9.53萬象府9.17悅瓏花園8.99保利時(shí)區(qū)8.81碧桂園柏麗灣二期8.76卓越·大中晴熙云翠8.699.79

市場(chǎng)份額項(xiàng)目名稱3.1%濱海之星花園2.7%萬科松悅花園2.4%瑧山悅2.4%華潤(rùn)置地中心·潤(rùn)府2.3%華僑城天鵝堡2.2%保利時(shí)區(qū)2.2%風(fēng)景臺(tái)商住區(qū)2.1%時(shí)富花園2.1%萬科棠樾1.8%海逸豪庭23.2%3.1%保利首鑄天際2.3%萬象府2.0%風(fēng)景臺(tái)商住區(qū)2.0%碧桂園·松湖明珠1.9%萬科金域東方1.9%鵬瑞·天玥1.8%萬科漢邦松湖半島1.8%閱云臺(tái)1.8%保利時(shí)區(qū)1.8%佳兆業(yè)陽光城時(shí)代天韻20.4%

商品住宅成交金額TOP10項(xiàng)目成交金額（億元）27.3927.0624.9324.9024.4122.4121.8320.6019.8318.55231.9144.6442.7635.5333.7832.6729.4727.5427.2226.0725.79325.47

top10成交金額市場(chǎng)份額上漲

市場(chǎng)份額3.2%3.1%2.9%2.9%2.8%2.6%2.5%2.4%2.3%2.1%26.8%3.3%3.1%2.6%2.5%2.4%2.2%2.0%2.0%1.9%1.9%23.9%注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅+公寓東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年02宏觀環(huán)境社會(huì)發(fā)展城市規(guī)劃樓市政策25東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年CRIC觀點(diǎn)：東莞站在“雙萬”城市新起點(diǎn)，頂住壓力，前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行能回穩(wěn)顯韌堅(jiān)持制造業(yè)當(dāng)家，以“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展2022年是東莞“樓市政策寬松年”，全面放開限購政策，松綁限售、限貸政策社會(huì)發(fā)展：面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)和多重超預(yù)期因素沖擊，東莞經(jīng)濟(jì)頂住壓力，前三季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)1.9%；城市規(guī)劃：堅(jiān)持制造業(yè)立市，聚焦科技創(chuàng)新和先進(jìn)制造，推動(dòng)千萬人口與城市深度融合；樓市政策：積極出臺(tái)樓市救市政策，可謂是“樓市政策寬松年”，對(duì)于提振市場(chǎng)信心具有積極意義。2602東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年宏觀環(huán)境‖社會(huì)發(fā)展2022年前三季度，東莞全市生產(chǎn)總值達(dá)8001.18億元人民幣，GDP同比增長(zhǎng)1.9%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為27.29億元，同比增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為4631.86億元，同比增長(zhǎng)2.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為3342.03億元，同比增長(zhǎng)0.9%。今年東莞54家上市公司中，仍有超六成上市公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)，近九成上市公司實(shí)現(xiàn)盈利，為地方經(jīng)濟(jì)承壓而上提供重要力量。固定資產(chǎn)投資保持增長(zhǎng)，1-11月，全市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)2.6%。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長(zhǎng)7.3%，其中，制造業(yè)投資增長(zhǎng)6.5%；基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)7.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.1%。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增勢(shì)良好，增長(zhǎng)8.9%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)0.9%，規(guī)模以上工業(yè)增加值下降0.7%，外貿(mào)進(jìn)出口總額下降7.5%，主要受外部環(huán)境和疫情等因素的疊加影響，作為外貿(mào)大市的東莞工業(yè)和進(jìn)出口遭受嚴(yán)峻考驗(yàn)。2016-2022年1-11月東莞GDP及增速情況2016-2022年1-11月東莞各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)情況25.0%120008.1%8.1%7.4%10855.359.0%20.0%7.4%8.0%100009482.59650.198.2%14.6%15.0%8278.598001.187.0%13.3%758280006827.676.0%10.0%10.2%60005.0%5.0%4.0%40001.9%3.0%0.0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-11月20001.1%2.0%-5.0%1.0%-10.0%00.0%20162017201820192020年2021年2022年1-11月GDP（億元）增速規(guī)上工業(yè)增加值增速消費(fèi)品零售總額增速外貿(mào)進(jìn)出口總額增速數(shù)據(jù)來源：東莞統(tǒng)計(jì)局2702東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年宏觀環(huán)境‖社會(huì)發(fā)展2021年5月，東莞第七次人口普查結(jié)果出臺(tái)，東莞正式跨入千萬人口特大城市行列。全市常住人口為10466625人，與2010年第六次全國(guó)人口普查的8220237人相比，十年共增加2246388人，增長(zhǎng)27.33%，年平均增長(zhǎng)率為2.45%。2021年末東莞統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示：東莞本地人口120萬、戶籍人口279萬、常住人口1054萬、實(shí)際管理人口高峰時(shí)可達(dá)1400萬。從常住人口年齡結(jié)構(gòu)來看，東莞0-14歲人口占比13.12%；15-59歲人口占比高達(dá)81.41%，居全省第一，是名副其實(shí)的“青春之城”。東莞適齡勞動(dòng)力人口占比大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持活力，從人口紅利轉(zhuǎn)向人口紅利與人才紅利并存；33個(gè)鎮(zhèn)街（園區(qū)）中，人口超過50萬人的有7個(gè)，分別是虎門鎮(zhèn)83.81萬人、長(zhǎng)安鎮(zhèn)80.74萬人、塘廈鎮(zhèn)62.90萬人和東城街道、大朗鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)；而從常住人口增長(zhǎng)占全市比重來看，比重增加最大的是大朗鎮(zhèn)，從3.78%上升到5.32%，松山湖產(chǎn)業(yè)園從0.46%上升到1.15%，人口進(jìn)一步向制造業(yè)大鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)和松山湖輻射區(qū)聚集。2010-2020年東莞常住人口情況 第七次人口普查東莞常住人口年齡構(gòu)成 第七次人口普查東莞各鎮(zhèn)街常住人口數(shù)（部分）1046662560歲及以上,0-14歲,千萬人口線5.47%13.12%

90.083.880.070.062.955.1822023727%2010年 2020年

15-59歲,81.41%0-14歲15-59歲 60歲及以上

60.050.040.030.020.010.00.0數(shù)據(jù)來源：東莞統(tǒng)計(jì)局 2802東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年宏觀環(huán)境‖城市規(guī)劃總體要求：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，聚焦科技創(chuàng)新和先進(jìn)制造，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)在萬億新起點(diǎn)上，推動(dòng)千萬人口與城市深度融合、共生共榮2022年東莞市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體目標(biāo)

1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面GDP同比增長(zhǎng)5.5%左右，努力爭(zhēng)取更好規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.5%左右固定資產(chǎn)投資總額同比增長(zhǎng)9%左右社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8%左右居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅在3%以內(nèi)4 產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)年內(nèi)完成土地收儲(chǔ)3000畝以上，力爭(zhēng)吸引300億以上新興產(chǎn)業(yè)投資落地推動(dòng)超過2000家規(guī)上工業(yè)企業(yè)實(shí)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加快三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)7個(gè)核心區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)增資擴(kuò)張投資600億，全年計(jì)劃完成重大項(xiàng)目投資1200億

2 創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)方面科研經(jīng)費(fèi)支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)3.56%國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)達(dá)8200家每萬人發(fā)明專利擁有量達(dá)55.88件以上5 綠色低碳發(fā)展以碳達(dá)峰碳中和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展鞏固擴(kuò)大污染防治攻堅(jiān)成果持續(xù)提升生態(tài)環(huán)境質(zhì)量

3 社會(huì)民生方面城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)9萬人城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.5%以內(nèi)新增基礎(chǔ)教育公辦學(xué)位7.45萬個(gè)千人病床數(shù)3.5張6 城市功能品質(zhì)做優(yōu)“三江六岸”濱水空間，夯實(shí)“黃旗山-同沙”城市綠心建設(shè)基礎(chǔ)大力拓展城市發(fā)展空間，持續(xù)推動(dòng)工改共，打造16個(gè)連片更新片區(qū)推進(jìn)一批城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，包括電網(wǎng)項(xiàng)目投資60億，天然氣管道160公里等02東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年宏觀環(huán)境‖城市規(guī)劃交通建設(shè)：2022年東莞高鐵、港口、地鐵等均有重大工程項(xiàng)目獲得重要進(jìn)展，同時(shí)舉全市交通系統(tǒng)之力參與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，加快融入大灣區(qū)一體化交通體系2022年8月，東莞2號(hào)線三期正式動(dòng)工，標(biāo)志著東莞在建的地鐵線路不再只有一條1號(hào)線，而是首次開啟了多線共同推進(jìn)施工的全新階段，預(yù)計(jì)2號(hào)線三期將于2027年3月投入試運(yùn)營(yíng)；同時(shí)1號(hào)線所有站點(diǎn)都進(jìn)入了主體施工階段，預(yù)計(jì)2023年所有站點(diǎn)都能實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，2024年8月實(shí)現(xiàn)1號(hào)線的開通試運(yùn)營(yíng)。2022年廣東省發(fā)改委公布的重點(diǎn)建設(shè)工程計(jì)劃中，備受東莞關(guān)注的獅子洋通道、莞番高速、環(huán)莞快速、中洪路工程、深江鐵路、佛莞城際、軌道交通1號(hào)線、軌道交通2號(hào)線三期工程、廣州港新沙港區(qū)11號(hào)12號(hào)通用泊位及駁船泊位工程等項(xiàng)目被列入其中，隨著多個(gè)交通建設(shè)項(xiàng)目的有序推進(jìn)，東莞交通將迎來大爆發(fā)。東莞2022年重點(diǎn)交通項(xiàng)目一覽表序號(hào)類別項(xiàng)目名稱2022年工作計(jì)劃1莞深第二高鐵加緊謀劃2灣區(qū)中軸城際加緊謀劃3佛山經(jīng)廣州至東莞城際推動(dòng)加工軌道交4深惠城際推動(dòng)加工通51號(hào)線一期推進(jìn)建設(shè)62號(hào)線三期動(dòng)工建設(shè)中73號(hào)線一期爭(zhēng)取動(dòng)工8水鄉(xiāng)大道延長(zhǎng)線工程建成9獅子洋通道加速推進(jìn)10莞番高速三期加速推進(jìn)11環(huán)莞快速路三期龍大高速至莞深加速推進(jìn)高速段12桑茶快速路及東延線加速推進(jìn)13莞太路品質(zhì)提升改造加速推進(jìn)14道路建松山湖科學(xué)城至光明科學(xué)城通道加速推進(jìn)設(shè)15?；⒏咚偻七M(jìn)改擴(kuò)建16莞深高速推進(jìn)改擴(kuò)建17廣深高速推進(jìn)改擴(kuò)建18?；⒏咚傺娱L(zhǎng)線推進(jìn)前期工作19白沙南路積極推動(dòng)爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)20東平大道升級(jí)改造積極推動(dòng)爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)21國(guó)道G220塘廈至鳳崗段積極推動(dòng)爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)22輪渡路積極推動(dòng)爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)02東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年宏觀環(huán)境‖城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展：堅(jiān)持制造業(yè)當(dāng)家，以“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展；《東莞市2022年重大項(xiàng)目計(jì)劃》計(jì)劃今年安排市重大建設(shè)項(xiàng)目546個(gè)，總投資6283.3億元，項(xiàng)目數(shù)、投資數(shù)均位居歷史首位2022年8月，廣東省委、省政府發(fā)布《關(guān)于支持東莞新時(shí)代加快高質(zhì)量發(fā)展打造科創(chuàng)制造強(qiáng)市的意見》，“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”已成為其城市特色：34個(gè)工業(yè)大類、6萬多種產(chǎn)品，20.43萬家工業(yè)企業(yè)、1.28萬家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)、7374家國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)、110家專精特新“小巨人”企業(yè)和24家產(chǎn)值超百億元企業(yè)；2022年12月，東莞在粵港澳大灣區(qū)全球招商大會(huì)上簽約項(xiàng)目31宗，涉及投資金額581.43億元，有3宗項(xiàng)目在臺(tái)上集中簽約，分別為麻涌贛鋒鋰電項(xiàng)目、寮步高偉光學(xué)項(xiàng)目和東坑富強(qiáng)儲(chǔ)能項(xiàng)目，涉及投資金額約112億元。項(xiàng)目類型項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）年度計(jì)劃投資金額（億元）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目90255.8產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目373491.6民生保障項(xiàng)目7087.3城市更新項(xiàng)目1332.2合計(jì)546866.9重大科技基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目-散裂 麻涌鎮(zhèn)贛鋒鋰電項(xiàng)目投資中子源二期工程 約50億元新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目-OPPO 寮步高偉光學(xué)項(xiàng)目投資額智能制造中心、vivo研發(fā)中心 32億元02東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年宏觀環(huán)境‖樓市政策今年受疫情防控、出口下降、內(nèi)需疲弱等壓力，東莞積極出臺(tái)樓市救市政策，可謂是“樓市政策寬松年”，對(duì)于提振市場(chǎng)信心具有積極意義,同時(shí)也積極回應(yīng)了合理的購房需求信號(hào)自5月1日起恢復(fù)個(gè)稅購房政策、社出臺(tái)“莞七條”穩(wěn)樓市，如商品住房限售3年改2年，二手房增值稅免保及個(gè)稅可累計(jì)繳納等購房政策征5年改2年等4月28日5月14日12月30日二手房實(shí)行“帶壓過戶”政策，縮短交易手續(xù)和周期2023年最新東莞限售/限購政策限售政策 限購政策區(qū)域新房二手房新房二手房城區(qū)&松山湖 網(wǎng)簽備案日滿3年，或取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年，方可賣出全面取消限購28個(gè)鎮(zhèn)區(qū) 網(wǎng)簽備案日滿3年 隨時(shí)可賣出

28個(gè)街鎮(zhèn)放開限購， 下調(diào)限購區(qū)首付比例，首套非普通首付最低2成 住房，首付比例由40%調(diào)整為30%7月4日 8月30日12月26日全市放開限購，且28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)二手房不限售2023年最新東莞限貸政策全市通用首次購房?jī)H有房貸結(jié)有1套房貸在供有2套房貸在供清記錄首付比例最低2成最低3成最低3成暫停發(fā)放貸款房貸利率4.1%4.1%4.9%東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年03 土地市場(chǎng)招拍掛市場(chǎng)城市更新重點(diǎn)地塊東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年CRIC觀點(diǎn)“集中供地”元年，供需同比走弱，核心區(qū)域地塊仍遭熱搶松山湖成交金額最多，四鎮(zhèn)區(qū)樓面價(jià)創(chuàng)新高城市更新推進(jìn)較慢，房企參與度降低兩集中土拍下，地市先冷后回暖，核心區(qū)域地塊仍遭熱搶松山湖土地成交量登頂，四鎮(zhèn)區(qū)宅地刷新東莞單價(jià)記錄舊改項(xiàng)目同比縮減，城市更新節(jié)奏轉(zhuǎn)緩，房企參與度降低03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)量自2020年高位開始逐年減少，2022年經(jīng)營(yíng)用地建筑規(guī)模同比下跌36%至463.23萬㎡；土地成交方面，2022年土地成交較去年上半年出現(xiàn)下滑，成交建筑面積為420.66萬㎡，跌幅約32%，受益于近兩年東莞供地結(jié)構(gòu)中優(yōu)質(zhì)地塊的占比提升，樓板價(jià)穩(wěn)定上漲，2022年綜合樓板價(jià)為10378元/㎡，同比微漲2.5%。2022年東莞土拍中，商住用地仍占主導(dǎo)地位，成交23宗，建面共計(jì)375.08萬㎡，占總成交量的72%；其次為商辦用地，成交7宗，建面共計(jì)8.95萬㎡，占總成交量的22%；純住宅用地成交2宗，合計(jì)建面約36.63萬㎡，占比6%。2016-2022年東莞市土地供求價(jià)走勢(shì)圖2022年各用途土地成交占比（按成交宗數(shù)）80012000純住宅用地7006%10000商辦用地60022%5008000400600030040002002000100商住用地0072%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交樓板價(jià)注：數(shù)據(jù)來源：CRIC，土地統(tǒng)計(jì)口徑：純住宅+商住+商辦+綜合用地03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)松山湖片區(qū)土地成交量最多，濱海片區(qū)成交樓板價(jià)登頂，城區(qū)宅地刷新東莞單價(jià)記錄2022年東莞成交地塊分布情況NO.2城區(qū)片區(qū)8宗116.07萬方NO.4水鄉(xiāng)新城片區(qū)NO.5東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)2宗42.28萬方1宗10.25萬方城區(qū)水鄉(xiāng)新城東部產(chǎn)業(yè)園松山湖濱海東南臨深NO.3濱海片區(qū)8宗45.06萬方 NO.6東南臨深片區(qū)1宗0.17萬方

2022年各區(qū)土地成交平均樓板價(jià)（元/㎡）濱海片區(qū)17550城區(qū)片區(qū)12358松山湖片區(qū)9233東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)8639東南臨深片區(qū)6261成交量50萬方以上30-50萬方20-30萬方20萬方以下

NO.1松山湖片區(qū)11宗，182.41萬方

水鄉(xiāng)新城片區(qū)162905000100001500020000數(shù)據(jù)來源：CRIC注：數(shù)據(jù)來源：CRIC，土地統(tǒng)計(jì)口徑：純住宅+商住+商辦+綜合03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)集中土拍：2022年東莞四批集中供地累計(jì)累計(jì)掛牌26宗商住地，其中有20宗地塊成功出讓，攬金372.18億元，成交建面規(guī)模為251萬㎡；其中14宗地塊底價(jià)成交，占比約70%，僅6宗地溢價(jià)成交，且其中14宗地塊樓面地價(jià)比同區(qū)域以往地塊地價(jià)明顯下降。各批次土拍表現(xiàn)：第一批集中供地8宗，6宗無房企報(bào)名提前撤牌，僅2宗地塊成功出讓；后面三次集中供地多由國(guó)央企托底，得以100%成功出讓。2022年東莞四批次涉宅用地供求及溢價(jià)率情況108.00%86.00%64.00%422.00%00.00%1批次2批次3批次4批次供應(yīng)宗數(shù)成交宗數(shù)溢價(jià)率(%)東莞2022年集中土拍區(qū)域分布（單位：萬㎡）區(qū)域成交宗數(shù)成交面積鎮(zhèn)區(qū)松山湖片區(qū)7107松山湖(3)，大朗（2），大嶺山、東坑（各1）城區(qū)片區(qū)676南城(2)，東城、萬江、石碣、石龍（各1）濱海片區(qū)536虎門(3)，長(zhǎng)安、厚街（各1）濱海灣新區(qū)124交椅灣東南臨深片區(qū)00/東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)110橫瀝水鄉(xiāng)新城片區(qū)00/2022年東莞四批次集中土拍對(duì)比批次2022年第一批次2022年第二批次2022年第三批次2022年第四批次供地宗數(shù)（宗）8873成交宗數(shù)（宗）2873成交建面（萬㎡）32789149成交金額（億）5912113755底價(jià)成交占比13%75%57%100%溢價(jià)觸頂占比0%25%29%0%流拍/撤牌率75%0%0%0%溢價(jià)率0.77%7.01%2.71%0%國(guó)央企占比100%38%57%66%03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)2022年東莞一共掛牌36宗地塊，其中一批次6宗因無人參與競(jìng)拍導(dǎo)致地塊撤牌，在成交的32宗地塊中，底價(jià)成交的地塊有23宗，占比約72%；其中成交樓面價(jià)TOP10地塊中，有6宗地塊溢價(jià)成交，其中虎門鎮(zhèn)一宗商辦用地最高溢價(jià)率高達(dá)38.71%，最低溢價(jià)僅為1.2%，上榜地塊門檻樓板價(jià)為16035元/㎡。Top10地塊中，南城稻花村地塊（中海獲得）、厚街寮廈地塊（保利獲得）、萬江官橋滘地塊（保利獲得）、南城廣發(fā)南地塊（萬科獲得）表現(xiàn)最為亮眼，引發(fā)房企激烈競(jìng)拍，最終觸頂成交，溢價(jià)率達(dá)15%。2022年東莞市土地成交樓板價(jià)TOP10排行土地集中供地批次土地用途開發(fā)商樓板價(jià)成交總價(jià)溢價(jià)率(%)總建面積(元/㎡)(億元)(萬㎡)1虎門鎮(zhèn)2022WU001非集中供地商辦東莞市虎門鎮(zhèn)大寧股份346821.6838.710.49經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社2南城街道2022WR021第三批商住中海地產(chǎn)2412913.45155.573長(zhǎng)安鎮(zhèn)2022WR003第一批商住武漢城建集團(tuán)2260650.13022.174松山湖2022WR017第三批商住華潤(rùn)置地2180145.631.220.935南城街道2022WR009第二批商住萬科地產(chǎn)2067846.9314.4722.76萬江街道2022WR016第二批商住保利發(fā)展1990315.4614.947.777厚街鎮(zhèn)2022WR023第三批商住保利發(fā)展1610010.13156.298虎門鎮(zhèn)2022WR013第二批商住萬科地產(chǎn)160354.6702.919虎門鎮(zhèn)2022WR014第二批商住萬科地產(chǎn)160353.7302.3310虎門鎮(zhèn)2022WR015第二批商住萬科地產(chǎn)160353.7002.31注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，土地統(tǒng)計(jì)口徑：純住宅+商住+商辦+綜合03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)2022年萬科在東莞拿地宗數(shù)持續(xù)增加，拿地4宗，斥資59億元；保利以34.45億元總價(jià)拿下橫瀝、萬江及厚街3宗地塊；華潤(rùn)置地一共斬獲2宗地塊，雖然數(shù)量不多，但地塊成交看點(diǎn)十足，全是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，三者均持續(xù)深耕東莞市場(chǎng)；今年東莞土拍格局有不小的變化，東莞本土房企開始強(qiáng)勢(shì)回歸，積極參拍拿地，其中峰景、瓏遠(yuǎn)、新世紀(jì)、中天、恒億等本土房企均成功獲得了新的住宅用地；武漢城80706050403020100

建以底價(jià)50.13億元競(jìng)得長(zhǎng)安鎮(zhèn)2022WR003，首進(jìn)東莞市場(chǎng)。2022年東莞拿地金額TOP5房企75拿地金額（億元）成交宗數(shù)55945033425210華潤(rùn)置地萬科地產(chǎn)武漢城建集團(tuán)保利發(fā)展新世紀(jì)地產(chǎn)

萬科近5年東莞拿地情況1506100445022211002018年2019年2020年2021年2022年總建面（萬㎡）拿地宗數(shù)（宗）保利近5年東莞拿地情況15078100464503320102018年2019年2020年2021年2022年總建面（萬㎡）拿地宗數(shù)（宗）注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，土地統(tǒng)計(jì)口徑：純住宅+商住+商辦+綜合03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)年度單價(jià)地王（宅地）：南城街道2022WR021——由中海于2022年8月競(jìng)得，地塊位于城市核心區(qū)，毗鄰東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)，即東莞CBD。該片區(qū)發(fā)展較為成熟，配套齊全，居住氛圍濃厚，周邊存在多個(gè)直接競(jìng)品項(xiàng)目隸屬公告南城街道2022WR021土地地址南城街道元美東路與元美中路交匯處的西南側(cè)土地屬性二類居住用地土地面積15924.07㎡規(guī)劃總建面積55734.25㎡容積率3.5出讓底價(jià)116942萬元成交總價(jià)134482萬元成交樓板價(jià)24129元/㎡溢價(jià)率15%受讓方中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司

該地塊位于南城街道元美東路與元美中路交匯處的西南側(cè)；位處東莞中心城區(qū)，毗鄰東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)，即東莞CBD。該片區(qū)發(fā)展較為成熟，周邊公共配套、大型商業(yè)中心齊全，居住氛圍濃厚。宗地起始樓板價(jià)為22521元/㎡，經(jīng)經(jīng)7家房企37輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，由中海地產(chǎn)以封頂價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為24129元/㎡，可售樓面地價(jià)25900元/㎡，溢價(jià)率15%；新房方面，2公里范圍內(nèi)有華潤(rùn)置地拿下的南城亨美社區(qū)城市更新項(xiàng)目、萬科廣發(fā)南地塊（萬科瑧灣匯）、東莞國(guó)際金融大廈項(xiàng)目等。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖招拍掛市場(chǎng)年度總價(jià)地王：長(zhǎng)安鎮(zhèn)2022WR003——由武漢城建摘下長(zhǎng)安鎮(zhèn)沙頭社區(qū)地塊，地塊超過50億的總價(jià)，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，由招商操盤打造，目前土地已轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目“臻境花園”隸屬公告長(zhǎng)安鎮(zhèn)2022WR003土地地址長(zhǎng)安鎮(zhèn)沙頭社區(qū)土地屬性商住土地面積58354㎡規(guī)劃總建面積221746㎡容積率3.80出讓底價(jià)501280萬元成交總價(jià)501280萬元成交樓板價(jià)22,606元/㎡溢價(jià)率0%受讓方武漢地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（武漢城建)

該宗地位于長(zhǎng)安站TOD開發(fā)核心區(qū)，地處科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中央，西側(cè)為現(xiàn)狀舊村，南側(cè)為VIVO全球總部。交通便捷，距離穗莞深城際鐵路金沙站3公里，半小時(shí)直達(dá)深圳、廣州，距離橫跨長(zhǎng)安與深圳兩地的新安大橋僅4公里，距離沿江高速出入口僅6公里。目前宗地已轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目臻境花園，由招商蛇口操盤打造，據(jù)備案信息得知，項(xiàng)目占地約5.8萬平，總建面約30萬平，總投資約72億。注：數(shù)據(jù)來源：CRIC03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖城市更新城市更新：2022年東莞城市更新節(jié)奏轉(zhuǎn)緩，受行業(yè)下行壓力大、房企自身資金掣肘，房企參與舊改意愿大幅降低據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年東莞城市更新節(jié)奏轉(zhuǎn)緩，其中發(fā)布標(biāo)圖建庫地塊32宗、項(xiàng)目前期服務(wù)商中選的項(xiàng)目數(shù)4個(gè)、更新單元?jiǎng)澏ǚ桨傅膶徟瓿身?xiàng)目9個(gè)，單一主體掛牌的有6個(gè)，通過“1+N“總體實(shí)施方案項(xiàng)目72個(gè)；確認(rèn)前期服務(wù)商和單一主體掛牌的數(shù)量較少，但標(biāo)圖建庫和“1+N”實(shí)施方案公布項(xiàng)目逐步增多，總體因行業(yè)下行壓力大、房企資金趨緊，因城市更新所需金錢成本更高、時(shí)間成本更長(zhǎng)，導(dǎo)致確認(rèn)前期服務(wù)商項(xiàng)目數(shù)量嚴(yán)重下滑。2022年東莞城市更新各環(huán)節(jié)服務(wù)項(xiàng)目數(shù)及規(guī)模807270605040323020910460建庫確認(rèn)方案掛牌公布圖商定體案標(biāo)務(wù)劃主方服元一施期單單實(shí)前”項(xiàng)目總規(guī)模（萬㎡）項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）“

近四年東莞城市更新確認(rèn)前期服務(wù)商的項(xiàng)目情況400.002001895000350.001604000300.00125250.001203000200.00150.0084802000100.0050.004010000.004002019年2020年2021年2022年項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）項(xiàng)目總規(guī)模（萬㎡）注：數(shù)據(jù)來源：東莞農(nóng)村社區(qū)集體資產(chǎn)交易網(wǎng)、政府采購網(wǎng)03東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年土地市場(chǎng)‖城市更新城市更新：東莞舊改單宗項(xiàng)目面積規(guī)模同比去年有明顯縮減，無百萬級(jí)體量項(xiàng)目出讓，年內(nèi)共6宗舊改商住地競(jìng)出2022年“舊改”中標(biāo)房企僅有3家，其中東莞市寶航城市更新有限公司以19.61萬㎡的總面積摘得桂冠，東莞市長(zhǎng)駿產(chǎn)業(yè)投資有限公司拿下長(zhǎng)安崗廈2宗“舊改”項(xiàng)目，合計(jì)改造建面約9.8萬㎡。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年已成功出讓的舊改商住地共有6宗，其中萬科招拍掛拿下大嶺山和萬江的兩宗城市更新的商住用地，總建面達(dá)81.66萬㎡；金地、星河、嘉林地產(chǎn)、首鑄+新世紀(jì)聯(lián)合體各競(jìng)得1宗。2022年東莞“舊改”項(xiàng)目中標(biāo)房企序號(hào)鎮(zhèn)區(qū)城市更新招引項(xiàng)目面積（萬㎡）中標(biāo)單位/關(guān)聯(lián)企業(yè)1望牛墩鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)中心區(qū)商住類更新單元19.61東莞市寶航城市更新有限公司2長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)安鎮(zhèn)廈崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社福海路環(huán)球2.41東莞市長(zhǎng)駿產(chǎn)業(yè)投資石材異型工廠產(chǎn)業(yè)類城市更新項(xiàng)目有限公司3長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)安鎮(zhèn)廈崗股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社復(fù)興工業(yè)園7.43東莞市長(zhǎng)駿產(chǎn)業(yè)投資環(huán)球石材板材長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)類城市更新項(xiàng)目有限公司4虎門鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)懷德社區(qū)下廟產(chǎn)業(yè)園“工改工”3.36廣東卓源城市更新有項(xiàng)目限公司合計(jì)32.81

2022年東莞“舊改”商住地入市掛牌明細(xì)土地區(qū)域土地用途開發(fā)商樓板價(jià)成交總價(jià)總建面積(元/㎡)(億元)(萬㎡)石龍鎮(zhèn)城區(qū)片區(qū)商住首鑄+新世紀(jì)99009.9410.042022WR019虎門鎮(zhèn)2022WD005城濱海片區(qū)住宅東莞嘉潤(rùn)德祥68035.137.54市更新黃江鎮(zhèn)東部產(chǎn)業(yè)園片2022WD003城住宅星河地產(chǎn)642518.6929.09區(qū)市更新大嶺山鎮(zhèn)2021WD009城松山湖片區(qū)商住萬科地產(chǎn)19348.8045.50市更新萬江街道2022WD002城城區(qū)片區(qū)商住萬科地產(chǎn)524518.9736.16市更新洪梅鎮(zhèn)2022WD001城水鄉(xiāng)新城片區(qū)商住金地集團(tuán)16296.8942.28市更新注：數(shù)據(jù)來源：東莞農(nóng)村社區(qū)集體資產(chǎn)交易網(wǎng)、政府采購網(wǎng)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年04商品住宅市場(chǎng)新房二手房東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年CRIC觀點(diǎn)結(jié)構(gòu)：04住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)供需：受疫情沖擊和樓市低迷的影響，許多項(xiàng)目入市推遲，在售項(xiàng)目庫存積壓推新放緩，2022年東莞住宅新增供應(yīng)大幅減少，全年供應(yīng)322萬㎡，同比下跌45%，創(chuàng)2008年以來新低；成交方面，全年商品住宅成交267萬㎡，同比下跌43%，新房成交陷入低迷，一方面是由于供應(yīng)大幅縮減制約成交，另一方面受疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)低迷等多重因素影響，客戶購買力和購買意愿大幅下降，市場(chǎng)需求大幅萎縮。價(jià)格：2022年東莞商品住宅市場(chǎng)均價(jià)保持上揚(yáng)趨勢(shì)，全年成交均價(jià)約30561元/㎡，同比上漲5.5%，漲幅相比往年有所收窄；板塊均價(jià)因不少高價(jià)項(xiàng)目帶動(dòng)均價(jià)大漲，如高新區(qū)板塊【萬科松悅花園】、東城區(qū)【萬科御景灣8號(hào)】等項(xiàng)目因大面積戶型熱銷，大幅拉高全市成交均價(jià)。

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2016-2022年度東莞市商品住宅供求走勢(shì)1000供需兩旺波動(dòng)起伏市場(chǎng)降溫35000價(jià)格飆升價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)量跌價(jià)升9003056130000289768008947082500070024957600216772000019451524499472500145701727415000400267300100002005000100002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)2022年2月遇春節(jié)假期疊加疫情影響，整體成交低迷，3-7月政策邊際放寬，“莞七條”新政大力度利好政策刺激下，需求動(dòng)能緩慢釋放，尤其是在7月份新房網(wǎng)簽量出現(xiàn)小高峰；8月份開始，交樓維權(quán)、郊區(qū)價(jià)格跳水，疊加疫情反撲，外區(qū)客戶出行受限，加劇市場(chǎng)觀望氣氛；四季度以來，供應(yīng)端及需求端雖有受損，但成交量?jī)r(jià)得以保持平穩(wěn)“收官”。454035302520151050

2022年東莞市商品住宅月度供求價(jià)走勢(shì)41熱度下降爬坡回升32保持平穩(wěn)23242122202118181991月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應(yīng)面積(萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（萬元/㎡）35000300002500020000150001000050000

2021-2022年各月東莞商品住宅成交面積同比(%)400300200同比持續(xù)萎縮100001.2102.2103.2104.2105.2106.2107.2108.2109.2110.2104.2205.2206.2207.2208.2209.2210.2211.2212.22-1002021-2022年各月東莞商品住宅成交均價(jià)同比(%)40同比波動(dòng)走低302010001.2102.2103.2104.2105.2106.2107.2108.2109.2110.2111.2112.2101.2202.2208.2209.2210.2211.2212.22-10-20-30注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)供應(yīng)面積：321.57萬㎡，同比下降45%成交面積：267.35萬㎡，同比下降43%區(qū)域供需：受市場(chǎng)趨冷的影響，開發(fā)商推貨意愿不高。整體商住供應(yīng)放緩，2022年東莞各區(qū)域商品住宅供需端同比去年均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，其中東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)降幅最大，供需端同比下降均超過5成；而松山湖片和濱海片為年度供求主力，供求量均在60萬㎡以上，兩區(qū)域供求兩端與差距不大。區(qū)域均價(jià)：2022年東莞所有區(qū)域成交出現(xiàn)較大程度的下滑，但成交價(jià)格受區(qū)位潛力及客戶偏好不同影響而表現(xiàn)各異，其中城區(qū)片區(qū)成交均價(jià)為35973元/㎡，位列全市各片區(qū)首位，但同時(shí)該片區(qū)降幅亦最高；東南臨深及水鄉(xiāng)新城片區(qū)則同比漲幅較高。

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年東莞商品住宅各片區(qū)供求價(jià)走勢(shì)90784000080350007060300006044250005020000403528302315000100002010500000松山湖片區(qū)濱海片區(qū)城區(qū)片區(qū)東南臨深片區(qū)東部產(chǎn)業(yè)園片水鄉(xiāng)新城片區(qū)區(qū)供應(yīng)面積（萬㎡）736945533645供應(yīng)同比-61%-51%-37%-36%-22%-25%成交面積（萬㎡）786044352823成交同比-50%-42%-30%-41%-48%-41%成交均價(jià)（元/㎡）300943290735973330892110123430價(jià)格同比6%7%-7%15%-1%9%注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)2022年，東莞商品住宅成交面積段中140-200㎡的改善戶型產(chǎn)品占比擴(kuò)大4%、200㎡以上戶型擴(kuò)大2%，疫情刺激之下，人們對(duì)舒適人均面積的需求被顯著放大；但90-120㎡的產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，占比51%；從月度成交結(jié)構(gòu)來看，各月份中以90-120㎡產(chǎn)品成交為主，平均占比為51%，改善需求3-4房依舊是市場(chǎng)主流，但四季度90㎡以下戶型呈現(xiàn)微升趨勢(shì)。商品住宅面積段成交結(jié)構(gòu)年度走勢(shì)（按套數(shù)）商品住宅面積段成交結(jié)構(gòu)月度走勢(shì)（按套數(shù)）100%2%100%6%3%3%3%4%6%4%4%9%8%7%8%6%4%5%4%3%5%90%9%12%90%10%13%10%10%11%8%13%13%13%20%8%80%13%16%15%14%15%18%80%13%13%17%16%15%16%15%15%17%14%21%18%70%70%17%60%60%50%45%56%59%50%55%48%40%57%62%54%51%40%50%48%54%50%52%50%52%52%50%46%30%30%20%20%10%27%17%16%15%17%16%10%17%18%17%17%16%26%18%13%13%14%12%13%13%0%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月90以下90-120120-140140-200200以上90以下90-120120-140140-200200以上注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)2022年東莞新房市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，去化周期持續(xù)延長(zhǎng)，但年底市場(chǎng)開始出現(xiàn)翹尾行情，12月東莞商品住宅庫存為478萬方，同比下降1.4%、同比增長(zhǎng)3.2%；年末去化周期達(dá)21.4個(gè)月，相較去年同期延長(zhǎng)個(gè)9.6月，市場(chǎng)恢復(fù)仍需一定時(shí)間。區(qū)域上看，東南臨深庫存高企，且成交動(dòng)能不足，去化周期高達(dá)37.8個(gè)月；水鄉(xiāng)新城去存周期約32.6個(gè)月，其余片區(qū)庫存去化周期均在20個(gè)月以下。6005004003002001000

東莞商品住宅庫存周期走勢(shì)圖4714854782421.42120.44624604654414494634554504652017.317.317.914.715.3171614.314.313.91284022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12存量（萬㎡）去化周期（月）東莞各區(qū)域商品住宅庫存周期走勢(shì)區(qū)域庫存面積(萬㎡)庫存套數(shù)(套)去化周期12'(月)松山湖片區(qū)84.3647916.2東南臨深片區(qū)108.8931837.8濱海片區(qū)90.5694718.2城區(qū)片區(qū)68.9605917.2水鄉(xiāng)新城片區(qū)62.2587232.6東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)63.3614619.1合計(jì)4784082121.4注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)2022年市場(chǎng)成交走勢(shì)：1-3月受疫情與春節(jié)效應(yīng)影響，房企推貨積極性明顯減退，開盤量銳減，整體去化在2成左右；4月-7月，東莞限購政策持續(xù)松綁，政策利好、房企推貨積極性有所提高，開盤量猛增，整體去化率在3成左右；其中松山湖高端盤【深業(yè)·松湖云城】表現(xiàn)亮眼，當(dāng)天去化8成；9-10月是樓市傳統(tǒng)金九銀十行情，房企推盤保持較好節(jié)奏，尤其是10月份去化率開始升至41%；11月份迎來今年去化率峰值，達(dá)到54%，主要是區(qū)域一些優(yōu)質(zhì)樓盤開始推售，且優(yōu)惠力度較大，像長(zhǎng)安【一灣云璟】、虎門【南部灣萬科城5期】開盤去化均在90%。

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年東莞商品住宅新推項(xiàng)目去化走勢(shì)250060%54%200050%41%40%150034%28%31%30%100023%23%21%20%17%18%17%16%50010%00%22.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12推售貨量（套）銷控成交（套）去化率注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)—典型項(xiàng)目成交總額TOP1—萬科卓越瓏遠(yuǎn)·未來之光1.81.61.41.210.80.60.40.20月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年111222成交面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年虎門封面，超低容積率、人居社區(qū)、坐擁城市繁華項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：萬科卓越瓏遠(yuǎn)·未來之光位于虎門大道與八達(dá)大道交匯之地，虎門封面門戶位置，打造虎門低密品質(zhì)人居社區(qū)，約2.11的容積率，30%的綠化率，搭配6000㎡的星海公園。項(xiàng)目周邊交通便利，臨近地鐵，東莞地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線虎門大道站、10號(hào)線虎門東站換乘站（規(guī)劃中）；直線距離約700米即達(dá)虎門東站，往北一站可達(dá)虎門北。項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)有虎門萬達(dá)、天虹商圈、虎門公園、梅沙小學(xué)、虎門中學(xué)、濱海灣中心醫(yī)院、政務(wù)中心等，聚集了優(yōu)質(zhì)的生活配套。表—2022年供求結(jié)構(gòu)40200供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額40000面積段(萬㎡)(套)(萬㎡)(套)(元/㎡)(萬元/套)(億元)398003960090-120㎡2.692762.14218382183758.17394003920039000120-140㎡1.801492.15178399724848.6138800140-200㎡0.46322.44170410035889.99匯總4.954576.735663973148226.77注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04住宅市場(chǎng)‖新房市場(chǎng)—典型項(xiàng)目成交面積TOP1—華僑城天鵝堡

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年低密度TOP級(jí)產(chǎn)品，東莞史上首座“天鵝堡”項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于東莞主城區(qū)三江六岸的宜居片區(qū)，毗鄰政府投資10億打造的18公里濱江綠帶，環(huán)境宜居；作為華僑城高端產(chǎn)品系，匠心打造的TOP系列產(chǎn)品，“天鵝堡”歷來都是當(dāng)?shù)爻鞘蟹饷孀髌分?；距離主城區(qū)近，可半小時(shí)達(dá)到莞城西城樓商圈，南城東江之星、鴻福、匯一城、國(guó)貿(mào)商圈，萬江華南mall商圈，東城萬達(dá)、世博、君尚和家樂福等商圈；近5年僅12塊新地，項(xiàng)目是靠近主城最低密的純居住用地，以2.0近五年最低容積率，打造城區(qū)罕見的高品質(zhì)人居范本。730000表—2022年供求結(jié)構(gòu)625000520000面積段供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額(萬㎡)(套)(萬㎡)(套)(元/㎡)(萬元/套)(億元)415000390-120㎡3.233361.61168254812454.1221000015000120-140㎡4.053362.72226258793127.0500月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年111140-200㎡6.123844.713002809844213.25222222222222222匯總13.410569.046942648633324.42成交面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)注：數(shù)據(jù)來源：CRIC2020，商品住宅統(tǒng)計(jì)口徑：普通住宅+別墅04東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年住宅市場(chǎng)‖二手房市場(chǎng)從成交量來看，2022年，隨著東莞限購限售政策的松綁，增值稅免征年限縮減，有效刺激了下半年二手市場(chǎng)交易持續(xù)活躍，成交量相較往年同期處于較高水平。從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，2022年東莞二手房?jī)r(jià)處于震蕩趨勢(shì)，同比去年漲幅達(dá)14%，主要為次新房源集中入市，主城區(qū)和環(huán)松山湖片區(qū)等高價(jià)區(qū)域二手房成交明顯放量，拉動(dòng)成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升。9000800070006000500040003000200010000

2021年-2022年東莞一手房和二手房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)8.4增值稅10.8二手房“7.4”新政年底新政4000028鎮(zhèn)街解除全域解除限購2改5參考價(jià)落地限購二手房可帶押過戶3500030000“5.14”新政2500020000增值稅5改2限售3改2150001000021.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12一手房成交套數(shù)(套)二手房成交套數(shù)(套)一手房成交均價(jià)(元/㎡)二手房成交均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：CRIC 54東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年05商辦市場(chǎng)公寓辦公商業(yè)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年CRIC觀點(diǎn)公寓、商業(yè)、辦公供求低迷，庫存高企，市場(chǎng)去化壓力增大公寓市場(chǎng)：供求市場(chǎng)低迷，均價(jià)呈逐年下降態(tài)勢(shì)；庫存消化改善，但積壓庫存仍較高；城區(qū)、松山湖成交量均近8萬㎡，成交均價(jià)區(qū)域差距相對(duì)較小；商業(yè)市場(chǎng)：供應(yīng)大幅下降，成交量低位持平，均價(jià)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；去化增幅收窄但持續(xù)高位；市場(chǎng)整體供求平衡，城區(qū)片區(qū)成交量?jī)r(jià)均為全市之首；辦公市場(chǎng)：辦公供求雙降，均價(jià)小幅微降，市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，去化周期持續(xù)走高至92個(gè)月；城區(qū)片區(qū)成交量大幅領(lǐng)先其他區(qū)域且成交均價(jià)為首位；05商辦市場(chǎng)‖公寓市場(chǎng)東莞公寓市場(chǎng)年度成交量?jī)r(jià)走勢(shì)

東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望│2022年2022年東莞公寓市場(chǎng)供求基本指標(biāo)100197519080186527018145601738250165604030201002018年2019年2020年2021年2022年供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價(jià)（萬元/㎡）200001950019000185001800017500170001650016000155001500014500

類別供應(yīng)成交套數(shù)(套)26396559面積(萬㎡)12.3428.84均價(jià)(元/㎡)-16560金額(億元)-47.76