物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)第三版 王青蘭 齊堅(jiān) 關(guān)濤 13章習(xí)題解答

第十三章資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法規(guī)有哪些？相互之間有什么聯(lián)系？物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法規(guī)有《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。其中最直接相關(guān)的是《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》。1）《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》是設(shè)立在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循的原則和規(guī)范，它對(duì)企業(yè)的資金籌集、各類資產(chǎn)的核算、對(duì)外投資、成本費(fèi)用、收入利潤(rùn)、外幣業(yè)務(wù)、企業(yè)清算、財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面作了通用性的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也必須遵循這一規(guī)范。2）《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》是為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的一些特殊方面專門(mén)制定的規(guī)定。該規(guī)定的主要條款包括代管基金、成本費(fèi)用和收入利潤(rùn)三個(gè)大的方面。3）《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》主要規(guī)定了一些包括資產(chǎn)負(fù)債、成本費(fèi)用、收入利潤(rùn)等具體的財(cái)務(wù)核算方法，是《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》條款的細(xì)化和具體化。4)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》而制定的。該《辦法》物業(yè)收費(fèi)的原則、物業(yè)收費(fèi)的兩種形式、物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成、物業(yè)管理費(fèi)的繳納規(guī)定等，是系統(tǒng)地規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一部法律。5)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》是為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》等有關(guān)規(guī)定而制定的。該《辦法》主要規(guī)定了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成，以及物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的原則和依據(jù)。2.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。第一，物業(yè)管理收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。第二，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。第三，物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。2）其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取的得收入，包括材料物資銷售收入、廢品回收收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。3.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成？物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。4.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括哪些？物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。另外，物業(yè)公司在進(jìn)行收費(fèi)測(cè)算時(shí)，還應(yīng)加上合理的利潤(rùn)部分。《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》在物物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)酬金的構(gòu)成中增加了“管理費(fèi)分?jǐn)偂边@一項(xiàng)。5.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制和包干制的內(nèi)涵，以及各自的優(yōu)點(diǎn)。1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制的優(yōu)點(diǎn)是：對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制的優(yōu)點(diǎn)是：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。6.在酬金制的條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要履行哪些義務(wù)？根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。7.交納住房專項(xiàng)維修資金的主體有哪些？住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：1）住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3）涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。8．專項(xiàng)維修資金應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)繳納？1）商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)根據(jù)本地