翰林新府策劃報(bào)告

翰林新府全程企劃人員構(gòu)架總策劃：蘇醒市場部經(jīng)理---袁曉東明銳的市場洞察力，長達(dá)六年的研判經(jīng)驗(yàn)，我們稱之為“成功策劃的守護(hù)神”。市場部專員：4名企劃部策略顧問---李雋人成功操作樓盤十幾家，豐富的市場企劃營銷經(jīng)歷，將會(huì)告訴我們成功之路。文案---龔云峰、胡佩藝創(chuàng)意連篇，長期作戰(zhàn)能力令我們驚嘆不已。資深設(shè)計(jì)師---高永明、陳方勇空間設(shè)計(jì)師---彭玲慧高等學(xué)府，塑造高等人才，對(duì)于美學(xué)的觀念，他們獨(dú)樹一幟。三、銷售經(jīng)理---鮑忠卿實(shí)戰(zhàn)派高手，將策劃方案準(zhǔn)確無誤的執(zhí)行，他是我們的信心的保證。目錄宗地周邊環(huán)境概述企劃緣起莘南地產(chǎn)品牌建設(shè)思考目標(biāo)客戶成分及購買動(dòng)機(jī)消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析案名的緣起推廣核心概念廣告總精神企劃思路賣點(diǎn)收集及提煉交大整合營銷策略導(dǎo)示策略售樓處策略樣板房選擇思路及策略媒體的選擇組合及投放時(shí)間附各類表單一、宗地周邊環(huán)境概述（一）、位置：閔行區(qū)所在滄源小區(qū)三街坊西塊東臨黃浦江西臨閔行工業(yè)區(qū)南臨西渡北臨莘莊.面積：小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。第一期建筑面積40406平方米。.地形、地貌宗地東西向的距離為191M（水平標(biāo)準(zhǔn)）南北向的距離為156M（水平標(biāo)準(zhǔn)）為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制在1.35以下.交通狀況現(xiàn)有公交線路條：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。 （五）.周邊主要建筑及景觀宗地南面是陳舊雜亂的平房，未來是我們社區(qū)的二三期規(guī)劃。宗地北面是上海交通大學(xué)學(xué)校園區(qū)。宗地西面是我們的競爭個(gè)案，北歐麗景，金榜世家。宗地東面是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。總結(jié)：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其景觀狀況會(huì)對(duì)以后本案樓盤的銷售產(chǎn)生不利影響。針對(duì)此方面應(yīng)在策劃當(dāng)中加以淡化，并應(yīng)著重強(qiáng)化未來發(fā)展前景。 （六）、SWOT分析項(xiàng)目分析（宗地）優(yōu)勢(shì)： 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場認(rèn)知度，對(duì)購買力有很大的拉動(dòng)力。 地處閔行滄源小區(qū)中心位置。 東川路是交通主干道；滄源路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。因此絕對(duì)中心位置。 地塊北邊緊靠上海交大；閔行中學(xué)，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。而我們的目標(biāo)客戶群的購房心理對(duì)文化的需求很高。因?yàn)槲幕瘏^(qū)的社區(qū)氛圍好，對(duì)居住及孩子的教育意義重大。因此這方面可作為我們將來主力賣點(diǎn)之一。離閔行工業(yè)區(qū)1.5公里，坐車只有三站路距離。該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入可達(dá)到1500元以上，具有一定的購買能力。因此可更大的拓展客戶市場。東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達(dá)莘莊，交通便捷。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。劣勢(shì)：靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，乘車時(shí)間長。在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。不能引起外區(qū)客戶對(duì)此處的心里認(rèn)同感，從而產(chǎn)生較強(qiáng)的抗性。 附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。對(duì)購房者產(chǎn)生購買心理障礙，我們?cè)谄髣澲袝?huì)淡化此點(diǎn)。 競爭個(gè)案較近，目標(biāo)購房客戶群較局限與集中。客戶會(huì)對(duì)所有的房產(chǎn)做一個(gè)比較。競爭會(huì)對(duì)客戶購房產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會(huì)強(qiáng)化提升賣點(diǎn)。 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。購房者如現(xiàn)場觀看的話，會(huì)引起客戶直觀上的不良感覺，從而降低對(duì)樓盤的品質(zhì)。本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時(shí)間段長。容易引起購房者對(duì)未來開發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定性。這方面我們會(huì)在企劃及銷售當(dāng)中會(huì)對(duì)宗地整體運(yùn)做。 機(jī)會(huì)點(diǎn)：依托政府的政策，緊扣政府倡導(dǎo)全民健身運(yùn)動(dòng)這一精神文明建設(shè)的主題。與政府進(jìn)行合作。由政府出面搭臺(tái)，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過，會(huì)使交通更加便捷。未來發(fā)展的良好展望會(huì)帶來一定的機(jī)會(huì)。與交大相鄰，可以視為機(jī)會(huì)。與其進(jìn)行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補(bǔ)的關(guān)系，把機(jī)會(huì)發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。 威脅點(diǎn)： 主要來自區(qū)域市場競爭對(duì)手的威脅。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐母偁帉?duì)手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應(yīng)，但是威脅同機(jī)會(huì)總是共存的。我們具有自身的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉(zhuǎn)化成為機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)。二、企劃緣起通過前期對(duì)市場實(shí)地現(xiàn)場的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。 企劃工作就是對(duì)市場調(diào)研進(jìn)行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合。 樹立本案發(fā)展商良好的經(jīng)營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)的羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個(gè)全新勢(shì)能整體組合。做好本案銷售前的一系列準(zhǔn)備工作。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓(xùn)，銷平、銷海、樓書的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，廣告預(yù)算，樣板房的確立，SP活動(dòng)的策劃等。這一切的一切，是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績而努力。三．莘南地產(chǎn)品牌思考與建設(shè)（一）品牌建設(shè)思考緣起目前，上海市的房產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日趨激烈，各房產(chǎn)商盡出招數(shù)以提升房產(chǎn)的品質(zhì)，吸引購房者的購買欲望。而消費(fèi)者在購房上面已不局限于對(duì)產(chǎn)品的本身要求精益求精，對(duì)發(fā)展商的實(shí)力背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。本案是莘南地產(chǎn)在上海開發(fā)的第一個(gè)樓盤區(qū)，他應(yīng)該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌的一次機(jī)緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價(jià)格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財(cái)富回報(bào)。例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。例：上海北橋房產(chǎn)公司之所以繼成功開發(fā)金榜世家后，又連續(xù)開發(fā)北歐麗景，也是因?yàn)槠涔炯捌放圃谙M(fèi)者當(dāng)中建立了良好口碑，從而對(duì)銷售產(chǎn)生積極的輔助作用。樓盤銷售上去了，自然增加了連續(xù)開發(fā)的信心。（二）建議：1.莘南地產(chǎn)導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)（建議）（1）對(duì)公司以前的發(fā)展歷史作整合。（2）導(dǎo)入企業(yè)理念識(shí)別 MI（3）導(dǎo)入企業(yè)法則識(shí)別 BI（4）導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別 VI2、品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足上海市場，制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見，我方可進(jìn)行商討提議。目標(biāo)客戶鎖定和成份分析及購買動(dòng)機(jī)剖解 緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。誰抓住了消費(fèi)者的心，誰就是勝利成功者。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。當(dāng)?shù)鼐用瘢挲g30-50歲）1.對(duì)本地生活有依存眷戀情緒的人。2.收入一般的白領(lǐng)階層。3.對(duì)產(chǎn)品單價(jià)，房型，總價(jià)能夠考慮承受的人。家庭正常收入應(yīng)在3000元以上。4.在條件允許的情況下，想對(duì)生活條件有所改變的人。5.自己文化修養(yǎng)不是很高，但對(duì)孩子的要求期望很高。孝學(xué)孟母擇鄰而居。6.需求房型二居室的的人。價(jià)格抗性較高。（二）動(dòng)遷客源（年齡35-50歲）由于建設(shè)性動(dòng)遷而失去了房子的人，因?yàn)樗麄冇幸徊糠謩?dòng)遷補(bǔ)貼，需要購買住房的人。由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場中各類產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一定買我們房子的人。3.對(duì)環(huán)境，配套有一定要求的人。4.價(jià)格的高低會(huì)影響他們的購買欲望。5.他們是引導(dǎo)消費(fèi)型群體，必須通過各方面的手段來刺激他們。需求房型二居室以上的人。價(jià)格抗性較高。私營小企業(yè)主（年齡30-45歲）因?yàn)楣ぷ鞯男枰?，而忙忙碌碌的人?jīng)常出門在外，要求家里有安全保安系數(shù)高的人有一定的資產(chǎn)的人，對(duì)購房的目的有多種需求。因生意的對(duì)子女很少看管，但對(duì)孩子要求期望很高。對(duì)新鮮事物有盲從性，對(duì)價(jià)格不是問題。需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較低。（四）當(dāng)?shù)厥杖胼^高的白領(lǐng)（年齡30-45歲）他們是有一定知識(shí)文化品位的人。對(duì)時(shí)尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。購房的目的是對(duì)自己多年的努力要求一個(gè)回報(bào)安慰。對(duì)住房要求比較高，但一旦自己看中，其產(chǎn)生購買行動(dòng)的考慮時(shí)間短暫。需求房型三室以上的人。價(jià)格抗性較低。待婚職業(yè)者（年齡25-35歲）需要買房子已備結(jié)婚的人。新時(shí)代的年輕人，對(duì)新鮮事物有很強(qiáng)的追隨能力。對(duì)房子的環(huán)境，外外立面，房型型很看中，要要求時(shí)尚。對(duì)離上班場所的方方便情況，也也要求很高。購房當(dāng)中可能會(huì)攙攙雜很多其他他人的意見，比比如雙方父母母。一旦看中會(huì)馬上產(chǎn)產(chǎn)生購買行動(dòng)動(dòng)。需求房型三室以上上的人。價(jià)格格抗性較一般般。（六）有想法和父父母分開住的的家庭（年齡齡30-35歲）很向往自己的家庭庭生活，喜歡歡獨(dú)立出來過過隱秘小天地地。有一定的積蓄，并并有較穩(wěn)定的的工作。由于現(xiàn)在有房子住住，所以并不不急于馬上購購房。這可能是他們一生生中唯一的一一次買房。所所以參考的方方面很多。有一定的文化基礎(chǔ)礎(chǔ)，他們對(duì)自自己的未來要要求很高。需求房型三室以上上的人。價(jià)格格抗性較一般般。共性分析：他們主要是為了改改變居住環(huán)境境，同時(shí)部分分客戶追求對(duì)對(duì)生活休閑與與舒適的向往往。追求質(zhì)量量保證和安全全保證。五．滄源小區(qū)三街街坊消費(fèi)者心心理權(quán)重比預(yù)預(yù)測(cè)及分析。緣起：（一）.滄源小區(qū)區(qū)三街坊消費(fèi)費(fèi)者心理權(quán)重重比預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配30%10%25%10%5%10%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競爭個(gè)案合計(jì)10%15%5%5%5%-10%-30%100%（二）.滄源小區(qū)區(qū)三街坊消費(fèi)者心理理權(quán)重比分析析規(guī)劃35%：規(guī)劃是一個(gè)個(gè)小區(qū)的靈魂魂所在，也是是最有創(chuàng)意的的地方。目標(biāo)標(biāo)購房者對(duì)社社區(qū)的規(guī)劃是是放在第一位位的。只有好好的規(guī)劃才有有好的環(huán)境才才能很好的生生活。我們使使用“健康五法則”精心度量的的綠色住宅。他他是我們拉升升產(chǎn)品及整體體售價(jià)的重點(diǎn)點(diǎn)所在。因此此預(yù)計(jì)占35%。設(shè)計(jì)單位5%：設(shè)計(jì)是可以以利用目標(biāo)購購房者的盲動(dòng)動(dòng)跟隨心理，其其本身對(duì)購房房者的影響力力很?。蝗绻麤]有名牌設(shè)設(shè)計(jì)單位的話話，就可以避避過不提。環(huán)境20%：環(huán)境對(duì)目標(biāo)標(biāo)購房者的影影響可以排在在第二位。環(huán)環(huán)境好壞直接接影響居住的的舒適及身體體的健康。我我們?cè)诖松献髯髁速u點(diǎn)的分分析提煉，突突出綠色生態(tài)態(tài)健康的主題題。營造一個(gè)個(gè)目標(biāo)購房者者傾心的環(huán)境境，對(duì)整體售售價(jià)的提升起起重要作用。預(yù)預(yù)計(jì)占權(quán)重比比的20%。單體設(shè)計(jì)5%：這方面是引引導(dǎo)的目標(biāo)購購房者的一方方面，由于各各方面原因不不能做大的調(diào)調(diào)整，所以占占的權(quán)重比很很小，可簡化化這部分。5.房型5%：房型對(duì)于目目標(biāo)購房者說說是很重要的的，關(guān)系著大大小，布局合合理的問題。由由于先天不足足，后天各方方面原因不能能做大的調(diào)整整，所以只能能強(qiáng)化優(yōu)點(diǎn)，避避開缺點(diǎn)。最最后起到的作作用可能很少少。6.建材10%：這方面關(guān)系系到目標(biāo)購房房者的購買后后的生活質(zhì)量量?？梢源藖韥韽浹a(bǔ)其他的的不足，所以以應(yīng)提高建材材質(zhì)量，把好好建筑質(zhì)量，努努力做到100%。他對(duì)我們們樓盤整體售售價(jià)的拉升作作用非常重要要。7.周邊配套30%：：這方面關(guān)系系到目標(biāo)購房房者的購買后后將來的生活活方便問題，因因直接性很強(qiáng)強(qiáng)，所以非常常重要。但本本樓盤周邊配配套先天不足足，只有強(qiáng)化化優(yōu)勢(shì)淡化劣劣勢(shì)。與交大大門當(dāng)戶對(duì)，綠綠色生態(tài)校園園交大，就便便成了我們的的最長處，我我們進(jìn)行了賣賣點(diǎn)的提煉拉拉升，對(duì)整體體售價(jià)有主要要的拉升作用用。因此，在在權(quán)重比中預(yù)預(yù)計(jì)占到30%。8.會(huì)所10%：他對(duì)于我們們的目標(biāo)購房房者只是一個(gè)個(gè)輔助參考作作用。但我們們的“2000平方米的三三層會(huì)所”由于豪華氣氣派，功能配配置合理，可可以作為一個(gè)個(gè)大賣點(diǎn)，引引導(dǎo)消費(fèi)者的的購買沖動(dòng)，起起到對(duì)整體售售價(jià)的全面拉拉升。9.小區(qū)配套10%：：小區(qū)的各方方面配套要齊齊全，及良好好服務(wù)，他對(duì)對(duì)目標(biāo)購房者者也是非常重重要的，對(duì)買買房后的生活活有很大輔助助作用。因此此，我們?cè)谶@這方面建議很很多，對(duì)其進(jìn)進(jìn)行提煉拉升升，最終起到到拉升整體售售價(jià)的作用。10.人氣5%：：人氣是售房房的基礎(chǔ)，只只有聚集更多多人氣，才能能將銷售策略略順利的執(zhí)行行。我們的很很多事情都是是服務(wù)與他。但但是他是一個(gè)個(gè)非?？勺兊牡囊蛩?，因此此我們只把他他預(yù)計(jì)為5%。11.品牌效應(yīng)55%：因?yàn)槟壳暗牡哪繕?biāo)購房者者不僅對(duì)產(chǎn)品品的本身關(guān)心心，而且對(duì)樓樓盤的發(fā)展商商也要求金牌牌，他們?cè)瓉韥碜鲞^那些名名牌樓盤，這這些都是他的的重點(diǎn)參照物物。（如：萬萬科他就形成成了名牌的象象征，只要是是他開發(fā)的樓樓盤就熱銷。當(dāng)當(dāng)然這是他多多年來逐步積積累的成績。）我我們?cè)诖艘策M(jìn)進(jìn)行了提煉和和提升。對(duì)整整體銷售應(yīng)有有初步成效。12.人文環(huán)境55%：人文環(huán)境由由于我們的樓樓盤的定位與與針對(duì)的目標(biāo)標(biāo)購房者是一一致的，當(dāng)然然也有一個(gè)提提煉，拉升以以吸引更廣泛泛的購房者。但但由于各方面面原因的影響響，只把他預(yù)預(yù)定為5%。13.地理位置--10%：我們的整體體地理位置不不理想，因?yàn)闉檫@是在目標(biāo)標(biāo)購房者心里里根深蒂固的的，所以可能能對(duì)我們的樓樓盤產(chǎn)生很大大的不利因素素，預(yù)計(jì)會(huì)是是-10%。13.競爭個(gè)案--30%：周圍的競爭爭個(gè)案對(duì)我們們的沖擊很大大，他們的共共同點(diǎn)是以經(jīng)經(jīng)連續(xù)開發(fā)，建建立了一定的的品牌優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)產(chǎn)品也更趨成成熟；外部配配套與我們很很相似，目標(biāo)標(biāo)購房者群體體相近。在這這種不利的情情況下我們會(huì)會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)獨(dú)特的整體包包裝策略，對(duì)對(duì)我們的產(chǎn)品品進(jìn)行整合，作作到拉升整體體售價(jià)。但我我們預(yù)計(jì)來自自競爭個(gè)案的的負(fù)面因素最最大，所以將將其定為-30。以上就是我們根據(jù)據(jù)多年來市場場經(jīng)驗(yàn)的整合合策略，與消消費(fèi)者的心理理和競爭對(duì)手手及我們產(chǎn)品品本身優(yōu)劣點(diǎn)點(diǎn)所做的權(quán)重重比。他對(duì)我我們的所有工工作起到整體體精神的指導(dǎo)導(dǎo)作用。六、案名的緣起：：一個(gè)好好的案名，能能夠充分表現(xiàn)現(xiàn)了房產(chǎn)的特特征，也能夠夠體現(xiàn)出一個(gè)樓盤盤的品質(zhì)感，好好的案名通過過廣告的推廣廣能被消費(fèi)者者認(rèn)可，接受受。因此我方方在此提出了了以下三個(gè)案案名以供參考考。翰林新府之緣起：：翰林在字字面的意思為為非常大的森森林的意思。其其出現(xiàn)最多的的是過去朝廷廷里都有個(gè)叫叫翰林院部門門，其最大的的職稱叫翰林林院大學(xué)士，他他是學(xué)識(shí)淵博博的最高體現(xiàn)現(xiàn)，身份也是是尊高之極。我我們的樓盤和和交大是門對(duì)對(duì)門，時(shí)時(shí)接接受著來自一一流大學(xué)書香香的熏陶，提提升了我們的的樓盤的層次次。新府就是是與以前的概概念區(qū)分開，我我們有自己的的特色和新異異。給出我們們的樓盤一是是“大”；二是社區(qū)區(qū)檔次高；三三是文化氣氛氛濃；四是又又有與眾不同同的地方；這這第一印象與與概念。2.書香茗苑的緣起：：也是以我我們的一大賣賣點(diǎn)與交大門門對(duì)門這一概概念為發(fā)想點(diǎn)點(diǎn)，提出一流流大學(xué)書香四四溢。茗是茶茶的意思。飽飽嘗著書香，還還要品味一杯杯極品的好茶茶，這是人生生多么愜意的的事。從中拉拉升我們的產(chǎn)產(chǎn)品，給出居居住在這樣意意境當(dāng)中可謂謂人生無虛度度這第一印象象與概念。3.花語樹城的緣起：：鮮花是沒沒有聲音語言言的，但她用用美麗的色彩彩，誘人的花花香的形體及及味道來為每每一個(gè)人的生生活帶來無限限精神享受?；ɑǖ恼Z言是最最美的，是人人類生命中不不可缺少的事事物。樹；他他吸進(jìn)的是廢廢氣，排出的的是人類賴以以生存的氧氣氣，他是人類類的守護(hù)神，失失去了他世界界將不付存在在。因此，用用鮮花和綠樹樹建造成的住住宅小區(qū)是最最適合人類居居住的，也最最能保證人類類健康。從中中推出我們的的住宅是最健健康，最適合合居住的，買買了這樣的住住房，健康將將與你同在，新新生活就從此此開始。七、推廣核心概念念：本案購房者大部分分屬于工薪階階層，他們都都有把對(duì)未來來期望寄托在在下一代成就就的實(shí)際想法法；對(duì)自己文文化修養(yǎng)也有有提高的需求求。通過大量量的市場調(diào)研研；經(jīng)過對(duì)目目標(biāo)消費(fèi)者定定位和消費(fèi)心心理的分析；；對(duì)我們產(chǎn)品品的細(xì)化提升升精髓；推出出了我們的全全新核心概念念，希望在閔閔行區(qū)樹立我我們產(chǎn)品的獨(dú)獨(dú)特生活品質(zhì)質(zhì)，品位。在在其他產(chǎn)品中中拉高出來，作作到標(biāo)新立異異，產(chǎn)品獨(dú)道道。與交大門當(dāng)戶對(duì)的的健康住宅—你一定買得起的健健康住宅八．廣告總精神：：廣告總精神是對(duì)樓樓盤的所有賣賣點(diǎn)進(jìn)行提煉煉揉成精髓，整整個(gè)樓盤的推推廣都以此為為精神支柱。廣廣告總精神的的推出進(jìn)一步步拉升了本案案的樓盤形象象，為房產(chǎn)的的銷售奠定基基礎(chǔ)。廣告總精神：與交大生態(tài)學(xué)府相相呼應(yīng)的---一座動(dòng)靜相宜的雙雙重綠色健康康住宅九．企劃思路賣點(diǎn)收集集及提煉發(fā)展商理念篇（建建議）概念提煉：創(chuàng)造健康生活專家家，提倡全健健身概念，造造就知識(shí)型文化社區(qū)區(qū)，造福社會(huì)會(huì)。2、堅(jiān)持持續(xù)經(jīng)營，引引導(dǎo)住宅知識(shí)識(shí)文化理念，不斷超越自自我，3、讓房子真正成為為人類健康組組成的一部分分，讓社區(qū)成為為一個(gè)人文化化層次的象征征，讓房子的價(jià)值不不在只是建筑筑本身這么簡簡單。（二）整體規(guī)劃總總精神：倡導(dǎo)人類健康生活活五大法則，樹樹立健康住宅典范健康法則——親近近水，花，草草、樹、遠(yuǎn)離噪音，灰塵要求空間廣闊追求知識(shí)文化，凈凈化人類心靈靈堅(jiān)持身體鍛煉，強(qiáng)強(qiáng)健人類體質(zhì)質(zhì)在這里讓你感受人人要健康，一一切空間也要要求健康。更更強(qiáng)調(diào)人與空空間的健康共共存。在這里里健康法則充充分發(fā)揮它的的執(zhí)法性，對(duì)對(duì)你身邊的空空間嚴(yán)格度衡衡，每寸空間間力求做到健健康合格。讓讓你的身體每每塊空間放滿滿了健康的力力量，體味浩浩然天地，健健康共存的人人與自然健康康新理念。特別建議：：邀請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)師來來執(zhí)筆。（三）建筑規(guī)劃篇篇（產(chǎn)品分析及賣點(diǎn)提提煉：）1、社區(qū)規(guī)劃[健康康住宅的基礎(chǔ)礎(chǔ)]A．整個(gè)地塊西臨永永平路，南臨臨得安路，北北臨東川路、東東臨另外一個(gè)個(gè)社區(qū)。144萬平方米規(guī)規(guī)劃分三期營營建。第一期期40406平方米。B．規(guī)劃劃中北面為一一棟住宅，東東西各為三棟棟住宅，南面面為一棟住宅宅；建筑按合合理布局形成成一個(gè)大的社社區(qū)圍合。主主體景觀設(shè)在在社區(qū)中心及及社區(qū)西北角角主門處，會(huì)會(huì)所和網(wǎng)球場場設(shè)在社區(qū)中中心。C．道路交通通：區(qū)內(nèi)以圍圍繞中心會(huì)所所區(qū)的環(huán)行大大道為交通主主干道，向東東西樓間延伸伸，形成東西西各成支干道道。D．在景觀布布置上，八棟棟樓共享中心心景觀；每座座樓前后有不不同風(fēng)格的景景觀設(shè)計(jì)；東東、南兩面臨臨街規(guī)劃；大大門外是一塊塊廣場，并向向東延伸出一一塊長條形沿沿路綠化。概念提煉：與文文化生態(tài)學(xué)府府相互呼應(yīng)的的——14萬平方米景觀規(guī)劃劃，圍合式健康住宅新觀念念特別建議：：將東面所拉的隔離離墻可采用綠綠犖爬墻式環(huán)環(huán)抱型綠障。2.建筑立面風(fēng)風(fēng)格[健康住宅的的定義]建議：定位于歐陸陸羅馬現(xiàn)代實(shí)實(shí)用風(fēng)格。整整體采用簡約約的手法，注注重平面的干干凈，穩(wěn)重，大大方，及立體體感。色彩方方面用穩(wěn)重的的淺灰。局部部采用一些羅羅馬式的門廊廊柱頭，雕花花裝飾屋檐，樓樓道進(jìn)門口采采用彩色玻璃璃鑲嵌。材料料用有質(zhì)感的的面磚。概念提煉：建筑師無聲聲的語言為你你訴說歐陸文文化時(shí)尚特別建議：附立面建議議設(shè)計(jì)圖。33、景觀規(guī)劃劃篇[健康住宅宅的構(gòu)成]1）景觀整體體布局產(chǎn)品分析：：總體上來說說景觀規(guī)劃主主題為動(dòng)靜相相宜歐洲現(xiàn)代代健康時(shí)尚風(fēng)風(fēng)格。整個(gè)景景觀分布為三三大塊，一塊塊是小區(qū)大門門口的羅馬石石柱，跌落式式流泉，健康康休閑廣場，延延街綠色觀景景長廊。一塊塊是小區(qū)中心心花園，內(nèi)設(shè)設(shè)會(huì)所，網(wǎng)球球場，配置樹樹木花卉。一一塊是樓寓之之間的綠化花花卉點(diǎn)綴，局局部小品。概念提煉煉： 運(yùn)動(dòng)，休閑閑，小棲，處處處有天地2）.門前健康休休閑區(qū)產(chǎn)品建議：A.小區(qū)門樓樓以羅馬石柱柱連通1—2號(hào)樓并配射燈。靚麗麗水景自此呈呈跌落式流向門門前廣場，配配水底燈。以綠化圍合合，鵝石鋪路路。廣場低部馬賽克拼拼圖鋪面，運(yùn)運(yùn)動(dòng)器械散布期間。綠綠化地帶設(shè)休休閑椅。廣場中心配運(yùn)運(yùn)動(dòng)流線型標(biāo)標(biāo)志雕塑。B.小區(qū)門口191米的條形綠綠化帶，延街騎樓商商場正面采用用全玻璃設(shè)計(jì)，門前配配射燈。概念提煉：：滄源中心一一道靚麗的運(yùn)運(yùn)動(dòng)，休閑，娛娛樂風(fēng)景線特別建議：：門前廣場中中心建造大型型人物雕像。（例例：科學(xué)家，發(fā)發(fā)明家，藝術(shù)術(shù)家的雕像）塑塑造精神文化化的堡壘。.中心花園區(qū)產(chǎn)品建議：會(huì)所正正門整體采用用水晶玻璃門門；后面圍墻墻采用綠色爬爬山虎裝飾；；網(wǎng)球場采用塑膠地面面。周圍以綠綠化圍繞并配配以四季鮮花，庭庭院燈。概念提煉：當(dāng)你貼近花花草樹，健康康就是你朋友友特別建議：：安裝背景音音樂系統(tǒng)，增增加社區(qū)文化化底蘊(yùn)。.樓寓區(qū)及其他區(qū)域域。產(chǎn)品建議：條形綠綠化配以四季季鮮花，組團(tuán)團(tuán)花卉；小品品雕塑點(diǎn)綴期期間，庭院燈燈。環(huán)行大道道兩旁低矮灌灌木及庭院燈燈圍繞。概念提煉：閑情漫步，家家家戶戶好景景色特別建議：：沿路鋪設(shè)隔隔草磚，為業(yè)業(yè)主增加休閑閑情趣。5）環(huán)境特別建議：：A．自行車場及配電電房等公建建建筑風(fēng)格與小小區(qū)整體規(guī)劃劃相統(tǒng)一。B．四季花卉觀賞（參參考）：觀賞期1月開開花：臘梅/紅千木觀賞期2月開開花：梅花/心茶花/二月蘭觀賞期3月開開花：迎春花花/闊葉十大功功勞/結(jié)香/白玉蘭/紫藤/山茶花/杜鵑觀賞期4月開開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉蘭/紅花繼木觀賞期5月開開花：紅楓/月季/海桐/含笑/塔楓觀賞期6月開開花：金絲桃桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花觀賞期7月開開花：凌霄觀賞期8月開開花：紫薇觀賞期9月開開花：桂花觀賞期10月開花花：鳳尾蘭觀賞期11月開花花：八角金盤盤觀賞期12月開花花：臘梅（四）商配篇：閔行滄源中心健康康住宅交通中心：徐閔線線，閔莘線，閔閔吳線，淞閔閔線及各線小小巴士，還有有莘閔輕軌。健康延長線：閔行行公園，地段段醫(yī)院娛樂鄰近點(diǎn)：閔行行路商業(yè)街；；東川酒店。名校資優(yōu)區(qū)：與交交大門對(duì)門；；交大附小，附附中；閔行中中學(xué)；便利生活：商場，超超市，農(nóng)貿(mào)市市場，郵電局局，銀行一應(yīng)應(yīng)俱全。概念提煉：與交大同成成長，讓大學(xué)學(xué)生活只是起起點(diǎn)特別建議：：增加到莘莊莊的穿梭小區(qū)區(qū)巴士。每天天早上6點(diǎn)30分—7點(diǎn)30分，每15分鐘一班，正正常30分鐘一班；；雙休日增加加到麥得隆等等大型超市的的穿梭小區(qū)巴巴士。（五）物業(yè)管理篇篇：[健康生活的保障]]概念提煉：安心是是我們給你的的保障稱心生生活從家開始始用愛心、細(xì)心、誠誠心、專心、貼貼心來為住戶戶服務(wù)；無論論是個(gè)性化深深度到家的服服務(wù)，還是把把高科技搬入入社區(qū)，讓房房子變得聰明明，都深切地地讓您感到現(xiàn)現(xiàn)代化住家服服務(wù)提供的全全新時(shí)尚概念念，生活的享享受從回家開開始。產(chǎn)品建議：1.個(gè)性化家居居服務(wù)公共服務(wù)項(xiàng)目（不不另收取費(fèi)用用）專項(xiàng)，配套有償服服務(wù)1.二十四小時(shí)保安，消消防和車輛管管理；1．各項(xiàng)健身，娛樂樂活動(dòng)；2.公共場所保潔；2.保健，醫(yī)療；3.公共綠化園藝保養(yǎng)養(yǎng)和培植；3．提供小型商務(wù)會(huì)會(huì)議場所及服服務(wù)；4.住宅區(qū)生活垃圾收收集和清倒；；4．傳真，復(fù)印，打打字；5.公共設(shè)施的維修與與保養(yǎng)；5．臨時(shí)照看兒童；；6．電話及訪客留言言轉(zhuǎn)告；6．鐘點(diǎn)清潔；7．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)；；7．老人，病人的護(hù)護(hù)理；8．代收繳水電費(fèi)；；8．禮儀服務(wù)；9．代收帶繳有線電電視收視費(fèi)；；9.代管房屋；10.代辦報(bào)刊訂訂閱和收發(fā)，郵郵件收發(fā)；10．代理房屋租賃；；11．代請(qǐng)保姆；11．機(jī)動(dòng)車清洗；12．代請(qǐng)家教；12．住宅水電設(shè)備的的維修（免人人工費(fèi)）13．代聘裝潢設(shè)計(jì)，施施工單位；13．住宅外墻的清洗洗和粉刷（免免人工費(fèi)）14．私宅報(bào)警日常檢檢查和維護(hù)；；特別建議：智能化化讓服務(wù)變得得現(xiàn)代化，聰聰明人享受聰聰明的服務(wù)與國內(nèi)著名信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)公司合作作發(fā)展，聰明明人住聰明房房子，全新智智能化網(wǎng)絡(luò)住住宅。透過高高容量（100M）的光纖網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，不僅使使用戶可以高高速上網(wǎng)，同同時(shí)還能享受受功能齊全的的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，而而每月只需支支付低廉的費(fèi)費(fèi)用。網(wǎng)上銀銀行服務(wù)、網(wǎng)網(wǎng)上貿(mào)易、住住宅辦公室、股股市財(cái)經(jīng)專訊訊、電子傳真真等等，您可可以全面掌握握市場脈博，運(yùn)運(yùn)籌帷幄。借借助帶寬達(dá)100M的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)，將建立獨(dú)獨(dú)立社區(qū)網(wǎng)站站，提供包括括網(wǎng)上游戲、業(yè)業(yè)主交流空間間、個(gè)性化網(wǎng)網(wǎng)頁、社區(qū)商商家服務(wù)等服服務(wù)，讓住家家擁有一個(gè)并并非虛擬的網(wǎng)網(wǎng)上世界。而而物業(yè)管理亦亦借此資源，形形成社區(qū)安保保網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系系統(tǒng)、訪客對(duì)對(duì)講系統(tǒng)、緊緊急求助系統(tǒng)統(tǒng)、智能一卡卡通服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)等諸多功能能強(qiáng)大的新型型管理服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。注：因考慮到在本本地市場發(fā)展展現(xiàn)代智能化化服務(wù)條件不不成熟，所以以我們應(yīng)有選選擇的做這件件事情。四重保安系系統(tǒng)讓您的家家固若金湯保安系統(tǒng)建議如下下：第一重安全：：周界保護(hù)系系統(tǒng)1.紅外線對(duì)射射報(bào)警器2.紅外線攝象象機(jī)3.圍墻燈光報(bào)報(bào)警4、四周崗哨第二重安全：社區(qū)區(qū)保安系統(tǒng)1.警衛(wèi)白天夜夜間崗哨定點(diǎn)點(diǎn)巡邏2.社區(qū)報(bào)警電電話，按鈕3.社區(qū)道路攝象機(jī)4.車輛出入管制第三重安全：社區(qū)區(qū)控制中心1.電視監(jiān)控2.周界安全控控制3.呼叫保安協(xié)協(xié)同行動(dòng)4.接聽報(bào)警電電話5.緊急1100報(bào)警第四重安全：室內(nèi)內(nèi)防盜系統(tǒng)1.一樓門窗防防盜設(shè)施2.室內(nèi)火災(zāi)報(bào)警3.室內(nèi)煤氣報(bào)報(bào)警4．盜竊緊急按鈕（六）.房型篇房型決定決決定生活方式式，房型也將將是身份和生活舒適度的重重點(diǎn)體現(xiàn)房型分析：南北通風(fēng)，戶戶戶朝陽；增設(shè)室內(nèi)空間彈性性化設(shè)計(jì)，可可以讓你對(duì)住住宅理念任意意發(fā)揮；廚房設(shè)在北面，上上海是吹東南南風(fēng)，讓你的的家居不受油油煙困擾；起居室，主臥室朝朝南，采光性性好；部分房型錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)，功能分區(qū)區(qū)，空間更居居多元化；三房衛(wèi)生間與主人人間是套間形形式設(shè)計(jì)，更更方便，私隱隱性更強(qiáng)；復(fù)式有下層50平平米的客餐廳廳，南北通風(fēng)風(fēng)，有儲(chǔ)藏室室；27平米的露臺(tái)臺(tái)；下層南北北陽臺(tái)。建議：主人房凸窗窗采用50CM低窗設(shè)計(jì)，增增加1/3的采光率，增增加主人的私私人聊天情調(diào)調(diào)。概念提煉：私密住宅，窗窗外就是綠色色花園，一樣樣空間，同樣樣寬大房型分類分析：二室一廳一衛(wèi)建筑面積套數(shù)百分比88.7185.3%二室二廳一衛(wèi)83.413840.6%87.24011.8%89.5123.5%20861.2%優(yōu)點(diǎn)：（1）.面面積配置比較較合理；業(yè)主主居住舒適度度強(qiáng)?？們r(jià)不不高，客戶面面就會(huì)擴(kuò)大。（2）二房型套數(shù)占總總套數(shù)的的比比例較合理；；適合當(dāng)?shù)刭彿空叩男枰Ｓ心媳彪p陽臺(tái)；生生活更方便，觀觀景更全面，室室內(nèi)更利于通通風(fēng)。廳和主臥均朝南；；采光性好，光光線充足。部分的廚房和衛(wèi)生生間共享北陽陽臺(tái)；生活環(huán)環(huán)境更合理，更更舒適。南北通風(fēng)，空氣更更清新，生活活更健康。缺點(diǎn)：（1）房型過于于雷同，可選選擇面太少。（2）餐廳空間設(shè)置相相對(duì)較小，不不利于業(yè)主家家庭的就餐環(huán)環(huán)境。（3）1.2號(hào)樓因騎樓樓設(shè)計(jì)原因，業(yè)業(yè)主生活私密密性較差。（4）衛(wèi)生間間接采光光，光線較差差，業(yè)主心情情不舒適。（5）主臥和廳的開距距不大，物品品不宜安置。功能設(shè)置動(dòng)線不合合理；對(duì)業(yè)主主的日常居家家生活舒適度度較差。部分房型上午或下下午沒有陽光光，采光較差差，自然陽光光照射少。三室二廳二衛(wèi)建筑面積套數(shù)百分比110.3123.5%120.9288.2%122.1185.3%123.14412.9%10229.9%110.3平方米米D型優(yōu)點(diǎn)：（1）三邊采光光，全明設(shè)計(jì)計(jì)；采光合理理，生活健康康的基礎(chǔ)。（2）廳寬4.2米，設(shè)設(shè)計(jì)的合理，可可合理安排物物品，寬敞舒舒適不擁擠。（3）二間臥室朝南，采采光好，居住住環(huán)境理想。（4）設(shè)有壁櫥，可隨隨意安排衣物物及其他物品品，不占有其其他空間。缺點(diǎn)：（1）大部分室室門向客廳開開，利用率不不高。（2）朝南臥室陽臺(tái)窗窗不是落地窗窗；不利于采采光及觀景。建議：改為落地窗窗。（3）主臥沒有陽臺(tái)，房房型設(shè)計(jì)過于于對(duì)稱；房型型過于死板板，不能滿足足購房者需要要。（4）餐廳空間較?。?；家庭就餐環(huán)環(huán)境擁擠，缺缺少生活情趣趣。（5）廚房，衛(wèi)生間沒沒有小陽臺(tái)，不不能放置一些些生活雜品品，配置不合合理，功能缺缺少。（6）客廳朝東東西開，不朝朝南；上午或或下午接受不不到陽光。123.1B型優(yōu)點(diǎn)：主臥寬3.9；空空間更寬大，有有利于業(yè)主的的私人空間安置置，更合理，更更舒適。（2）配有單獨(dú)衣帽間間；業(yè)主生活活功能更齊全全。（3）功能分割清楚；；居家生活更更方便，更舒舒適。（4）餐廳帶有3.667米陽臺(tái)；就就餐環(huán)境更舒舒適，家庭情趣多多樣化。（5）房型全明設(shè)計(jì)；；兩間臥室起起居室全部朝朝陽；真正光線線陽光無限，家家庭環(huán)境健康康靚麗。缺點(diǎn)：（1）2.3.4.號(hào)樓樓一部分房朝朝馬路，噪音音大，私密性性差。（2）臥室沒有設(shè)陽臺(tái)臺(tái)；功能有缺缺陷，生活不不舒適。（3）3.9米的客廳不不夠?qū)挻?。不不利于居家設(shè)設(shè)施的安置。（4）二個(gè)衛(wèi)生房間隔隔近，離客廳廳較遠(yuǎn)，日常常生活不方便。（5）餐廳與起居室連連接處空地利利用率不高；；浪費(fèi)空間，居居家環(huán)境更不不會(huì)舒適。122.1E2型型優(yōu)點(diǎn)：（1）6米寬起居室室；客廳和就就餐空間更大大，更寬敞，生活更舒適適。專職主人衛(wèi)生間；；主人私密性性更好，私密密樂趣更豐富。三面采光，全明設(shè)設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)合合理，真正作作到光線陽光光無限，家庭庭環(huán)境健康靚靚麗。（4）客廳的利利用率較高，居居家環(huán)境更合合理。（5）主臥4.2米寬的大距距離配置。空空間更寬大，有利于業(yè)主的的私人空間安安置，更合理理，更舒適。缺點(diǎn)：（1）只有一間臥室朝朝南；采光不不好，影響生生活質(zhì)量。（2）二間臥室離廚房房及衛(wèi)生間太太近；容易污污染臥室環(huán)境，給給生活帶來不不便和麻煩。（3）西面一邊朝馬路路；噪音影響響，私隱性較較差，對(duì)生活環(huán)環(huán)境有影響。120.1C型優(yōu)點(diǎn)：廚房帶有陽臺(tái)；可可以有利于排排出油煙，放放置日常雜物。（2）功能區(qū)配置合理理；生活更舒舒適，環(huán)境更更好。（3）客廳的利用率比比較高。對(duì)業(yè)業(yè)主購房合理理，更便于安置家家具設(shè)施。缺點(diǎn)：一間臥室朝南，一一間臥室間接接采光；采光光性不強(qiáng)，自然光光線不足。（2）主臥無陽臺(tái)；主主人空間配置置不和理。躍層建筑面積套數(shù)百分比142.95123.5223.161.8185.3A2型復(fù)式：優(yōu)點(diǎn)：起居室與臥室分割割比較清楚；；動(dòng)靜分離，生生活環(huán)境更更舒適。客廳距寬足有6..3米，主臥3.9米。房間設(shè)設(shè)置合理。生生活更舒適。一樓配置一個(gè)儲(chǔ)藏藏室。設(shè)施配配置更完善，生生活更方便便。贈(zèng)送一個(gè)露臺(tái)；超超值享受，更更滿足占有欲欲望，享受多多多。缺點(diǎn)：（1）樓梯在客廳的中中間面積比較較浪費(fèi)。視覺覺感差。（2）一間臥室朝北；；采光較差，光光線不足。（3）主臥室沒有陽臺(tái)臺(tái)；設(shè)置不合合理，缺少生生活情趣。（4）二層的起居室沒沒有利用率；；容易產(chǎn)生浪浪費(fèi)感，設(shè)置不不合理。223.1C型復(fù)復(fù)式優(yōu)點(diǎn)：（1）樓梯配置較合理理；生活更舒舒適。（2）客廳的使用率較較高；對(duì)業(yè)主主更超值，安安置家具設(shè)施更更合理。（3）擁有雙露臺(tái)。超超值享受，擁擁有生活每一一天。（4）客廳有一個(gè)陽臺(tái)臺(tái)一個(gè)外挑室室窗；采光效效果更合理，更更加明亮，名名家風(fēng)范的享享受。（5）8.5米的寬廳設(shè)設(shè)計(jì)；寬闊大大氣，盡顯主主人尊貴身份。（6）主臥南北兩窗設(shè)設(shè)計(jì)；通風(fēng)性性能更好，光光線充足，真正的的生活享受。缺點(diǎn)：客廳里有障礙柱；；影響生活舒舒適度，視覺覺效果較差。兩間臥室間接采光光；對(duì)采光有有影響，自然然光線照射不不足。主臥連露臺(tái)但不設(shè)設(shè)落地窗；進(jìn)進(jìn)出不方便，對(duì)對(duì)采光有影影響。二層缺少一個(gè)小型型家庭活動(dòng)室室；家庭的自自娛氣氛不濃濃。其中一間臥室設(shè)計(jì)計(jì)的離廚房太太近；容易受受廚房噪音及及油煙的侵害害。（七）.會(huì)所概念提煉： 三層會(huì)所禮禮朋待己光彩彩滿面 不同年齡各有閑趣產(chǎn)品建議：一層：品茗觀賞區(qū)區(qū)，物業(yè)管理理中心。二層層：桌球室、乒乒乓球室、棋棋牌室，親子子游戲室、才才藝教室、股股票網(wǎng)絡(luò)中心心。三層：室室內(nèi)游泳池及及觀景平臺(tái)會(huì)所建筑特征：三層落地玻玻璃式建筑，踏踏街門口廣場場磚鋪地，周周遍配藝術(shù)燈燈光布置。（八）．建材及施施工篇：概念提煉：1000%建材品質(zhì) 100%建筑質(zhì)量分析：我們的目標(biāo)消費(fèi)群群體從他的購購房心里及習(xí)習(xí)性上分析，他他們購房一生生只此一次，所所以對(duì)建材及及現(xiàn)場建材的的展示會(huì)很重重視，還應(yīng)考考慮建材的級(jí)級(jí)別、品牌，施施工工藝、工工程進(jìn)度，重重視現(xiàn)場施工工管理上。讓讓精益求精發(fā)發(fā)揮到實(shí)處。產(chǎn)品建議：1.希希望施工管理理更專業(yè)化、更更規(guī)范22.建材建議建建市場報(bào)告33.以工程部及及施工、監(jiān)理理單位共同制制定一整套核核準(zhǔn)工藝工程程圖工程質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)到國家家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合格以上上的要求。屋面互棱平直，瓦片不不翹角，不破破損，不污染染，確保三年年內(nèi)無任何滲滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一一裂”（起皮、起起殼、起皺、開開裂），嚴(yán)格格控制樓地面面的平整度（地地坪標(biāo)高一致致，地坪不能能起沙、起殼殼、踢腳角線線平整）門窗確保安裝平整、順順直、密封、門門窗關(guān)啟靈活活，材質(zhì)光潔潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均均勻，確保不不出現(xiàn)起沙、起起皮等現(xiàn)象，陰陰陽角、線角角方正，順直直。給排水符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一戶一表表。水管接口口處嚴(yán)密，不不滲漏。鑄鐵鐵管用瀝青、黑黑油漆涂覆，不不生銹。污水水、廢水分流流，排水暢通通。電氣安裝符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一戶一表表，有線電視視、電話線預(yù)預(yù)留。開關(guān)、插插座安裝牢固固，絕緣接地地符合規(guī)范。十、交大整合營銷銷策略與交大整合目的：：提高精神品品牌，通過資資源共享，依依托交大，提提高在滄源區(qū)區(qū)樓盤競爭力，提提高知名度。與交大整合流程一一覽表發(fā)展商發(fā)展商街道交大委員會(huì)競賽活動(dòng)場地共享輔助與幫困由當(dāng)?shù)亟纸值罓烤€，交交大與發(fā)展商商成立全方位位合作關(guān)系，以“翰林新府”為試點(diǎn)區(qū)，成為滄源區(qū)交大與街道居民互助工程。由委員會(huì)處理日常常事務(wù)管理。場地共享我們會(huì)依據(jù)交大場場地，在會(huì)所所配置不同功功能活動(dòng)場所所，定期相互互公開使用，展展開公民健身身活動(dòng)。系列競賽活動(dòng)定期組織球賽，棋棋牌比賽，智智力比賽等輔導(dǎo)與幫困由交大作定期高輔輔班，電腦、英英語等文化知知識(shí)輔導(dǎo)，我我們將定期為為學(xué)習(xí)優(yōu)秀的的外地學(xué)子進(jìn)進(jìn)行幫困基金金助學(xué)。二、與當(dāng)?shù)卣嫌烧畲钆_(tái)，發(fā)展商商出資，共創(chuàng)創(chuàng)滄源區(qū)城市市中心廣場景景觀區(qū)，突出出地塊中心位位置，體現(xiàn)政政府支持，樹樹立客戶信心心，以及圍繞繞中心廣場今今后一系列前前景規(guī)劃。十一、導(dǎo)示策略：：“翰林新府”相對(duì)其其他競爭個(gè)案案而言，地理理位置并不是是最佳，因此此導(dǎo)示系統(tǒng)的的建立是必然然的。導(dǎo)示系系統(tǒng)的好壞，影影響到樓盤本本身的品質(zhì)感感。往往導(dǎo)示示系統(tǒng)可以成成為他們對(duì)樓樓盤的第一印印象，因此也也要具有一定定的親和力，因因?yàn)橐龑?dǎo)客戶戶的消費(fèi)是我我們的首要任任務(wù)。建議及作用:燈桿旗：從滬滬閔路至東川川路，一路上上燈桿旗的制制作，對(duì)客戶戶尋找本案起到了好好的作用交通指示牌：在滬滬閔路、東川川路口設(shè)置交交通路牌,引導(dǎo)客戶光臨“翰林新府”。大型看板：：樹“翰林新府”建筑外立面面，并配以指指示標(biāo)記，使使客戶能夠清晰的看看到位置。售樓處門外外停車區(qū)導(dǎo)示示：引導(dǎo)客戶戶停車，很好好的安排客戶戶秩序停車，從小細(xì)節(jié)節(jié)反映發(fā)展商商的細(xì)心。工地圍板工工地旗：鮮艷艷，引導(dǎo)客戶戶參觀工地現(xiàn)現(xiàn)場，了解基基地建筑面積。精神堡壘：：整個(gè)導(dǎo)示系系統(tǒng)的核心，凸凸現(xiàn)整個(gè)樓盤盤的品質(zhì)，使使客戶覺得樓盤的包包裝優(yōu)質(zhì)，能能給客戶一個(gè)個(gè)良好的第一印象。樣板區(qū)公告告牌：樣板區(qū)區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)導(dǎo)示，引導(dǎo)客客戶進(jìn)入樣板板區(qū)，同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)計(jì)呈現(xiàn)，使消消費(fèi)者產(chǎn)生親親切感，對(duì)樣板板房產(chǎn)生好奇奇心，從而起起到良好的促進(jìn)銷售作作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示示旗：不僅僅僅是起到導(dǎo)示示的作用，同同時(shí)還渲染了了小區(qū)的氣氛，也起了了廣告作用，提提高了本案的的品牌形象。公共告示牌牌：以公益為為主題，呈現(xiàn)現(xiàn)人性化的設(shè)設(shè)計(jì)（如小草草在睡覺，請(qǐng)勿打擾）每每個(gè)主題景觀觀設(shè)立標(biāo)牌。十二、售樓處策略略：售樓處處將分成六個(gè)個(gè)區(qū)域，每個(gè)個(gè)區(qū)域動(dòng)線分分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)業(yè)務(wù)人員在不不同的區(qū)域展展開工作。1、參觀區(qū)：模模型：建議發(fā)發(fā)展商將此次次模型表現(xiàn)整整個(gè)“翰林新府”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建建造，一期4萬方建筑與景觀觀為主,其他項(xiàng)目可可相對(duì)虛化，主次必須分分明，模型體體相對(duì)漂亮。模模型比例建議議1：95便于客戶可可以很直觀的的看到，精細(xì)細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)區(qū)的規(guī)劃，并并不是給人模模糊概念，這這樣精致的制制作，對(duì)于客客戶而言，就就不會(huì)盲目的的購房，而是是可以從模型型中挑選自己己滿意的位置置，另外要注注意的是模型型的制作要留留有余地，便便于在未來的的開發(fā)、規(guī)劃劃中補(bǔ)充、添添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流流程圖購房裝修知知識(shí)圖房型配置圖圖物業(yè)管理圖圖單體效果圖圖景觀效果圖圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)規(guī)劃圖將其制作成成展板形式，分分不同推廣階階段展出，使使業(yè)務(wù)員在與與客戶攀談時(shí)時(shí)，能夠向客客戶解釋。簽簽約室將單獨(dú)獨(dú)建立。2、洽談區(qū)：：洽談區(qū)的風(fēng)風(fēng)格要簡約，設(shè)設(shè)計(jì)以線條為為主，但又要不失高高貴，體現(xiàn)出出品質(zhì)感，洽洽談區(qū)配備洽談桌椅，色色彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)：應(yīng)接區(qū)區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相相對(duì)要有一定定的親和力，建議以曲線條條為主，LOGO墻簡潔明了了，不宜復(fù)雜化，使使客戶一進(jìn)門門就能感受到到本案以人為本的的設(shè)計(jì)及人性性化的服務(wù)，能能夠很快的接受本本案，也能很很清晰的看到到LOGO墻。應(yīng)接臺(tái)：可分分兩層，一層層為接待銷控控臺(tái)，二層為為主控臺(tái)，二層建造的的相對(duì)要高，分分兩層的目的是給客戶戶形成壓迫感感，造成心理理壓力，有利于業(yè)務(wù)務(wù)員的銷售說說辭。4、品位廊：：在售樓中心心可布置一些些軟裝飾，如如裝飾畫、鮮花、擺設(shè)設(shè)等，此處為為品位廊，布布置風(fēng)格類似于后現(xiàn)現(xiàn)代主義。給給客戶參觀時(shí)時(shí)豐富視覺,同時(shí)也使售售樓處的氣氛氛傾向于和諧諧，自然。烘托現(xiàn)現(xiàn)場銷售氣氛氛。5、現(xiàn)場建材展示廳廳：塑鋼門窗窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場展示廳的建立立，有利于客客戶了解房屋屋建材設(shè)備，從從內(nèi)展示出建建筑材料，使使客戶感覺到到發(fā)展商的設(shè)設(shè)想周到，以以及提前為消消費(fèi)者作出裝裝修建議。特別建議：增設(shè)簽簽約室，與洽洽談室分離銷售道具的建建立及作用：：樓書：作為銷銷售的主要道道具，制作精精美，樓書中中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)點(diǎn)均是該樓盤盤的優(yōu)勢(shì)，也也使客戶清晰晰的知道該樓樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使使其對(duì)樓盤產(chǎn)產(chǎn)生好奇心，從從而促成其購購買。本次建建議樓書印刷刷數(shù)為3000本，樓書的的內(nèi)容包括本本案賣點(diǎn)的優(yōu)優(yōu)化，購房須須知、簽約須須知、物業(yè)管管理手冊(cè)，內(nèi)內(nèi)容的充分便便于客戶深入入了解本案的的細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通通常以單片的的形式出現(xiàn)，便便于攜帶，閱閱讀方便，能很快的的得知樓盤的的最新消息。銷售價(jià)目表：利于于銷售的便利利，在業(yè)務(wù)繁繁忙時(shí)，能夠夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑挑選適合自身身購買能力的的房型及樓層層。名片：名片上上的地址及電電話號(hào)碼，便便于客戶與業(yè)業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率率。銷售人員制制服：統(tǒng)一的的制服給人以以整潔的感覺覺，使客戶覺覺得公司整體形象甚甚好，使業(yè)務(wù)務(wù)員在與客戶戶攀談時(shí)留下下好印象。中央廣播系統(tǒng)：播播放背景音樂樂，緩和售樓樓中心氣氛，體體現(xiàn)人文氣息，給人以聽覺上的的享受。對(duì)講機(jī)：物業(yè)高品品質(zhì)的體現(xiàn)，對(duì)對(duì)內(nèi)提高業(yè)務(wù)務(wù)效率，便于于銷控，便于業(yè)務(wù)員和銷售售主管的銷控控控制及溝通通。特別建議：一一條龍的售后后服務(wù)：簽約約室律師到場場，簽約現(xiàn)場場銀行當(dāng)場辦辦理按揭手續(xù)續(xù)或一次性付付款手續(xù)，方方便客戶，加加強(qiáng)現(xiàn)場逼定定，同時(shí)也增增快了銷售速速度，使業(yè)務(wù)務(wù)速戰(zhàn)速?zèng)Q。十三、樣板房選擇擇思思路及策略（一）選