2023年遼寧省上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析估價假設(shè)和限制條件的寫作試題

遼寧省2023年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價假設(shè)和限制條件的寫作試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、估價報告書中說明的限定了其用途。

A：估價原則

B：估價方法

C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的對的表達(dá)式是。

A：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

C：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D：銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

E：借款協(xié)議3、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議價的。

A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款協(xié)議4、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。

A．戶型

B．樓層

C．層高

D．裝修5、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2023年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2023年5月20日，甲運用該估價報告向銀行申請辦理了2023的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．306、對臨時存款賬戶實行有效期管理，有效期最長不得超過年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、已知某房地產(chǎn)價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當(dāng)價格為1000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。

A：10

B：9

C：0．9

D：0．1

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75％和80％，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙公司比甲公司面臨更大的風(fēng)險。

A：市場

B：財務(wù)

C：政策

D：經(jīng)營

E：借款協(xié)議9、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是。

A：折舊費

B：審計費

C：金融機構(gòu)手續(xù)費

D：無形資產(chǎn)攤銷費

E：借款協(xié)議10、房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則，是由于房地產(chǎn)價值實質(zhì)是房地產(chǎn)的價值。

A：社會

B：現(xiàn)實

C：權(quán)益

D：保險

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、某種商品，在某種特定條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化，這種商品為。

A：奢侈物品

B：一般物品

C：吉芬物品

D：炫耀性物品

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、地價本質(zhì)上是__。

A．勞動發(fā)明

B．“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)

C．圍繞著“勞動價值”而上下波動

D．地租的資本化13、在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的。

A：中位數(shù)

B：簡樸算術(shù)平均數(shù)

C：眾數(shù)

D：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)審批由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的是__。

A．一級資質(zhì)

B．一、二級資質(zhì)

C．一～三級資質(zhì)

D．一～四級資質(zhì)15、評估某宗房地產(chǎn)2023年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2023年1月末，該類房地產(chǎn)自2023年1月末至2023年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2023年9月末的價格為__元／m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．337916、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，一方面要考慮的因素是。

A：零售商的財務(wù)能力

B：零售商需要的服務(wù)

C：零售商組合與位置分派

D：零售商的聲譽

E：借款協(xié)議17、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷當(dāng)事人書面復(fù)核估價申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。

A：3

B：5

C：7

D：10

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20230m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是__萬元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．300019、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓可出租面積為10000㎡，，運營費用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。

A：548．19

B：558．15

C：567．39

D：675．40

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、按__的不同，可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。

A．所有權(quán)性質(zhì)

B．存在形式

C．占有形式

D．使用性質(zhì)21、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元／㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價萬元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、根據(jù)消費者_(dá)_的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(涉及服務(wù))分為三類：即便利品、選購品和特殊品。

A．購買習(xí)慣

B．購買心理

C．購買動機

D．購買行為23、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為（）。

A．7.5%

B．7.56%

C．7.71%

D．7.76%24、當(dāng)開發(fā)項目用地面積一定期，決定項目可建筑面積數(shù)量的是__。

A．容積率

B．建筑高度

C．建筑規(guī)模

D．建設(shè)工程25、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是__。

A．購買力風(fēng)險

B．市場供求風(fēng)險

C．政策風(fēng)險

D．比較風(fēng)險二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)__討論決定。

A．征收人

B．被征收人

C．房屋征收部門辦公會議

D．政府常務(wù)會議2、”三項預(yù)測值”的基本思緒是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的互相作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。

A：最樂觀預(yù)測值

B：最不能預(yù)測值

C：最有也許預(yù)測值

D：最悲觀預(yù)測值

E：最高利潤預(yù)測值3、出具不實估價報告的估價機構(gòu)與人員，應(yīng)對其__。

A．給以行政處分

B．作出停業(yè)或開除解決

C．予以處罰

D．規(guī)定公開致歉

E．記入其信用檔案4、《土地管理法》重要是解決等問題。

A：房地產(chǎn)市場秩序混亂

B：土地資源的保護、運用和配置

C：規(guī)范城市建設(shè)用地的征用

D：規(guī)范城市建設(shè)用地布局

E：協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)5、下列關(guān)于工程造價進(jìn)行全過程動態(tài)控制措施的表述中，對的的有。

A：以投資估算價控制設(shè)計方案的選擇

B：以預(yù)算造價控制施工圖設(shè)計

C：通過招標(biāo)投標(biāo)引入競爭機制，擇優(yōu)選擇承包商

D：協(xié)議管理

E：進(jìn)行建設(shè)項目可行性研究，為投資決策提供依據(jù)6、房屋拆遷中，違章建筑的認(rèn)定權(quán)歸__。

A．人民政府

B．規(guī)劃行政主管部門

C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門

D．房屋拆遷主管部門7、屬于按基礎(chǔ)構(gòu)造特點分類的基礎(chǔ)類型有。

A：條形基礎(chǔ)

B：獨立基礎(chǔ)

C：復(fù)合型基礎(chǔ)

D：荷載基礎(chǔ)

E：箱形基礎(chǔ)8、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%9、根據(jù)協(xié)議是否必須以其他協(xié)議的存在為前提而存在可將協(xié)議分為。

A：典型協(xié)議

B：實踐協(xié)議

C：諾成協(xié)議

D：主協(xié)議

E：從協(xié)議10、在工程項目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)重要是。

A：在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計規(guī)定和協(xié)議規(guī)定

B：對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價

C：對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估

D：將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判

E：擬定質(zhì)量控制的對象

11、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采用方式出讓。

A：拍賣

B：招標(biāo)

C：掛牌

D：雙方協(xié)議

E：直接定標(biāo)12、A市B房地產(chǎn)開發(fā)商于2023年6月取得A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議約定2023年10月動工，但因自身因素至2023年11月31日前一直未動工。截至2023年12月31日，經(jīng)有關(guān)部門審計，B房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)總額為1200萬元，其中流動資產(chǎn)為500萬元，速動資產(chǎn)為250萬元，流動負(fù)債為300萬元，負(fù)債資產(chǎn)總額為400萬元，同時當(dāng)年實現(xiàn)利潤額為400萬元，當(dāng)年資本金總額為800萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓該建設(shè)用地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓協(xié)議約定的土地用途，下列表述對的的有。

A：必須取得出讓方批準(zhǔn)并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)

B：必須簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議

C：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將所獲得收益中的土地收益上繳國家

D：相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

E：銷售凈利率13、根據(jù)工程量清單計價法，建筑工程安裝工程費中，腳手架費屬于。

A：直接費

B：間接費

C：直接工程費

D：措施費

E：公司管理費14、挑廊__計算建筑面積。

A．按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半

B．按其外圍水平投影面積

C．一般不

D．按凈面積15、下列有關(guān)基尼系數(shù)的表述中，對的的是__。

A．某個國家從2023～2023年的基尼系數(shù)分別為0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷，該國家的居民收入分派兩極分化越來越嚴(yán)重

B．基尼系數(shù)越小，說明收入分派的兩極分化越嚴(yán)重

C．基尼系數(shù)越大，則表達(dá)收入分派越平均

D．洛倫茨曲線是根據(jù)基尼系數(shù)計算出來用以判斷收入平均限度的指標(biāo)16、在運用成本法時最重要的有__。

A．區(qū)分計劃成本和實際成本

B．區(qū)分實際成本和客觀成本

C．結(jié)合實際成本來擬定評估價值

D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來擬定評估價值

E．結(jié)合市場供求分析來擬定評估價值17、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是__。

A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅社區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱18、對部分或所有超過了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的解決方式有。

A：放棄這個項目

B：努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C：埋頭苦干，克服困難完畢項目

D：找別人完畢項目，簽自己的名

E：對自己不能勝任的部分工作，積極請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助19、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊資本或出資額，表述對的的是。

A：一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上

B：一級資質(zhì)合作公司的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上

D：二級資質(zhì)合作公司的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合作公司的出資額人民幣為10萬元以上20、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，重要取決于__。

A．業(yè)主希望的投資回報率

B．承租人樂意承擔(dān)的費用

C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系21、下列不可以拍賣。

A：國家機關(guān)用地

B：軍事用地

C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

D：公益事業(yè)用地

E：一般公司劃撥用地22、在房地產(chǎn)估價中，假如估價目的不同，則__。

A．估價的依據(jù)有也許不同

B．估價的方法有也許不同

C．估價對象的范圍有也許不同

D．不影響估價結(jié)果的公正性

E．不影響估價報告的用途23、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，假如乙宗地的擁有者購買甲宗地，