淺析綠色物業(yè)管理

淺析綠色物業(yè)管理隨著社會的不斷進(jìn)步，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)突出，產(chǎn)品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經(jīng)成為當(dāng)今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現(xiàn)在建筑的規(guī)劃、設(shè)計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境，減少污染，以實現(xiàn)社會總體效益的最大化。推行綠色物業(yè)管理也就成為當(dāng)前住宅業(yè)發(fā)展的一種必然結(jié)果。倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理概念，正是基于綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環(huán)境的要求，同時物業(yè)管理也逐步由單向管理型向社會經(jīng)濟環(huán)境等綜合管理效益型轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理模式也正朝著綠色物業(yè)管理發(fā)展?！碴P(guān)鍵詞〕綠色物業(yè);衡量標(biāo)準(zhǔn);環(huán)境管理一、住宅建筑與環(huán)境隨著城市化水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的興起，大量物業(yè)的竣工對資源消耗和生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。建筑占據(jù)大量土地資源和自然空間，傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)粗放、污染的生產(chǎn)工藝影響了自然水文狀態(tài)和空氣質(zhì)量，并產(chǎn)生大量的廢棄物，目前我國建材生產(chǎn)、建筑活動造成的污染約占全部污染的３４％，對環(huán)境產(chǎn)生重大的負(fù)面影響。當(dāng)前，全社會的環(huán)保意識不斷增強，營造綠色物業(yè)、健康住宅，為子孫后代承擔(dān)義務(wù)，正成為越來越多的開發(fā)商、建筑師追求的目標(biāo)。人們不但注重單體建筑的質(zhì)量，也關(guān)注物業(yè)小區(qū)的環(huán)境；不但注重結(jié)構(gòu)安全，也關(guān)注室內(nèi)空氣質(zhì)量；不但注重材料的堅固耐久和價格低廉，也關(guān)注材料消耗對環(huán)境和能源的影響。目前的房地產(chǎn)市場上，“綠色”概念已成為新賣點。環(huán)保型、生態(tài)型的綠色住宅或綠色住宅區(qū)的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出，開發(fā)商和消費者對綠色物業(yè)的關(guān)注與追求，折射出新的物業(yè)消費需求趨勢，體現(xiàn)了進(jìn)入21世紀(jì)房地產(chǎn)市場發(fā)展對物業(yè)消費的“優(yōu)化”要求。2001年南京白下區(qū)在全區(qū)率先推行“綠色物業(yè)管理”。該區(qū)把全區(qū)70多個物管小區(qū)劃分為五個片區(qū)，從環(huán)境、服務(wù)、文化三個方面提出了管理目標(biāo)，并經(jīng)常組織現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)。二、綠色物業(yè)內(nèi)涵的界定與傳統(tǒng)物業(yè)相比,在房地產(chǎn)開發(fā)中的綠色物業(yè)一般應(yīng)該具有如下內(nèi)涵：“綠色”首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業(yè)消費由追求數(shù)量到關(guān)注質(zhì)量的消費水平的階段性提升,體現(xiàn)的是一種文化品位和道德素養(yǎng),是一種健康的物業(yè)消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現(xiàn)出人對自然的尊重。在“以人為本”的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。其次,“綠色”的內(nèi)涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態(tài),房地產(chǎn)的開發(fā)和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業(yè)的全部含義。綠色物業(yè)是應(yīng)用現(xiàn)代的科技手段和先進(jìn)的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境,綠色的表現(xiàn)形式可以多種多樣,其核心體現(xiàn)的是人與自然的關(guān)系,也不能用物業(yè)價格的高低來簡單衡量。最后,綠色物業(yè)是一個多項指標(biāo)的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術(shù)含量應(yīng)該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設(shè)必然伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項指標(biāo),在經(jīng)濟、技術(shù)、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。三、綠色物業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)和基本要求(一)綠色物業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)綠色物業(yè)在建筑設(shè)計時,要吸收建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)、生物學(xué)等多方面的科技成果,在設(shè)計上考慮多重物質(zhì)因素和精神因素設(shè)計而成,使物質(zhì)資源在物業(yè)使用過程中能夠有序的循環(huán)轉(zhuǎn)換,并與自然和生態(tài)相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是：1在生理生態(tài)方面有廣泛的開敞性；2采用的是無害、無污、可以自然降解的環(huán)保型建筑材料;3按生態(tài)經(jīng)濟開放式閉、合循環(huán)的原理作無廢無污的生態(tài)工程沒計；4有合理的立體綠化,能有利于保護、穩(wěn)定周邊地域的生態(tài)；5利用了清潔能源,能降解住宅運轉(zhuǎn)的能耗,提高自養(yǎng)水平；6富有生態(tài)文化及藝術(shù)內(nèi)涵。(二)綠色物業(yè)除須具備傳統(tǒng)物業(yè)遮風(fēng)避雨、通風(fēng)采光等基本功能外,還要具備協(xié)調(diào)環(huán)境、保護生態(tài)的特殊功能。因此,綠色物業(yè)的建造應(yīng)遵循生態(tài)學(xué)原理,體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則,在規(guī)劃設(shè)計、營建方式、選材用料方面按區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的特定要求進(jìn)行。根據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心正在研究制定的有關(guān)綠色生態(tài)住宅小區(qū)的技術(shù)導(dǎo)則,綠色住宅大致應(yīng)滿足如下一些要求(見表1):表1綠色住宅的基本要求項目要求能源系統(tǒng)對常規(guī)能源進(jìn)行分分析優(yōu)化;對住宅圍護護結(jié)構(gòu)和供熱熱、空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)設(shè)計,節(jié)能達(dá)50%以上;鼓勵采用新新能源和綠色色能源。水環(huán)境系統(tǒng)室外設(shè)立中水系統(tǒng)統(tǒng)和雨水收集集系統(tǒng);供水設(shè)施宜宜是節(jié)水節(jié)能能型;推廣節(jié)水器器具;在有需要的的地方可同步步規(guī)劃設(shè)計管管道直飲水系系統(tǒng)。氣環(huán)境系統(tǒng)室外聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn);室內(nèi)自然通通風(fēng),衛(wèi)生間有換換氣設(shè)施,廚房有煙氣氣集中排放系系統(tǒng),達(dá)到居室內(nèi)內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。聲環(huán)境系統(tǒng)室外聲環(huán)境設(shè)計應(yīng)應(yīng)使日間聲小小于50分貝,夜間聲小于40分貝;采用隔音降降噪措施使室室內(nèi)日間噪音音小于35分貝,夜間小于30分貝。光環(huán)境系統(tǒng)住區(qū)內(nèi)防止光污染染;公共場所采采用節(jié)能燈;居室保證日日照時間。熱環(huán)境系統(tǒng)住宅圍護結(jié)構(gòu)有一一定的熱工性性能和保溫隔隔熱性能以保保證冬季供暖暖室內(nèi)溫度達(dá)達(dá)到20℃-24℃,夏季空調(diào)室室內(nèi)適宜溫度度22℃-27℃;供暖、空調(diào)調(diào)應(yīng)采用清潔潔能源,鼓勵采用不不破壞大氣環(huán)環(huán)境的循環(huán)工工質(zhì)。綠化系統(tǒng)區(qū)內(nèi)綠化應(yīng)具備生生態(tài)環(huán)境功能能、休閑活動動功能、景觀觀文化功能。廢棄物處理系統(tǒng)生活垃圾全部袋裝裝,密閉容器存存放;實行分類收收集,收集率100%,分類率50%以上。綠色建材系統(tǒng)3Ｒ材料使用量比例例達(dá)到30%;拆除時材料料總回收率達(dá)達(dá)到40%;應(yīng)選用無毒毒、無害、無無污、無放射射性、無揮發(fā)發(fā)性,有益健康的的材料;應(yīng)采用已取取得國家環(huán)境境標(biāo)志認(rèn)可委委員會批準(zhǔn)并并被授予環(huán)境境標(biāo)志的建筑筑材料和產(chǎn)品品。四、綠色物業(yè)管理體現(xiàn)人本思想，推行人性化管理“綠色物業(yè)管理”的特征之一是：尊重人，因此要大力推行“人性化管理”。我們在長期的物業(yè)管理實踐中，一貫強調(diào)“以人為本”和“業(yè)主至上”的指導(dǎo)思想。采用多種綠色方式營造一個生態(tài)住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。因此，我們首先要關(guān)心業(yè)主和住戶不同層次的需求，維護他們的切身利益；還要把員工看成是企業(yè)興旺之本，關(guān)心他們的工作、生活、學(xué)習(xí)和進(jìn)步，選賢任能，唯才是舉。其次，在小區(qū)環(huán)境的維護和建設(shè)中，融入人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章。再次，把業(yè)主和住戶都看成是一個大家庭的成員，把“家庭式的關(guān)懷”送到家家戶戶。第四，塑造具有現(xiàn)代文明特征的社區(qū)精神，在人與人之間，在管理與服務(wù)之間，在小區(qū)的每一個角落，營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)情舒暢，鄰里和睦相處，社區(qū)生活活潑的氛圍，確保小區(qū)長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。提供尊重人的“零干擾服務(wù)”，其具體內(nèi)容體現(xiàn)在：尊重業(yè)主的隱私權(quán)和最大程度上方便業(yè)主，實施“零干擾服務(wù)”。首先對業(yè)主的需求做深入細(xì)致、全面系統(tǒng)的調(diào)查，提供即時服務(wù)，即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應(yīng)急服務(wù)隊和一支24小時快速維修隊，保證業(yè)主隨叫隨到，及時為業(yè)主提供服務(wù)和幫助。而當(dāng)業(yè)主沒有服務(wù)要求時，我們就要實行“隱性管理”，盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結(jié)合則為“零干擾”服務(wù)。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)巡視。再如，不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流稀少時進(jìn)行。提供全方位的特色服務(wù)，滿足不同層次的需求物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要，應(yīng)盡量提供多樣化的特約服務(wù)，如家政服務(wù)的“貼心管家”、照顧兒童的“四點半學(xué)校”等。我們將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標(biāo)、風(fēng)俗習(xí)慣、個人愛好、年齡層次、家庭結(jié)構(gòu)和消費需求等特點，細(xì)分用戶、細(xì)分愛好、細(xì)分項目，提供全方位、多層次、個性化的特色服務(wù)，在滿足群體需求、一般需求的同時，盡可能滿足業(yè)主的個體需求和特殊需求。最后,綠色物業(yè)是一個多項指標(biāo)的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術(shù)含量應(yīng)該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設(shè)必然伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項指標(biāo),在經(jīng)濟、技術(shù)、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。五、綠色物業(yè)管理的實施綠色物業(yè)管理理念的宣傳階段首先，在物業(yè)銷售階段積極宣傳綠色物業(yè)管理理念，樹立企業(yè)的“綠色品牌”。如1999年上海著名樓盤錦秋加州花園的錦秋物業(yè)管理（上海）有限公司，就接受了國際權(quán)威認(rèn)證機構(gòu)SGS的現(xiàn)場審核，并順利通過了ISO9002和ISOl4001認(rèn)證，成為全國首家綠色物業(yè)管理公司。具體做法為：早期介入的物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂環(huán)境保護承諾書，承諾書中不僅對物業(yè)管理公司自身的環(huán)保義務(wù)提出要求，同時也要求業(yè)主入住后遵守小區(qū)的環(huán)境保護準(zhǔn)則。通過多種形式對購房者進(jìn)行“綠色家園”、“綠色住宅”、“綠色消費”等方面的宣傳，培養(yǎng)居民良好的綠色意識。其次，在規(guī)劃、施工階段向開發(fā)商及業(yè)主推行綠色管理。要求開發(fā)商把保護環(huán)境、節(jié)約能源放在重要位置上，以達(dá)到高舒適度低能耗為設(shè)計目標(biāo)。物業(yè)管理公司可以向房地產(chǎn)開發(fā)商推薦或建議使用綠色建材，裝修材料，或按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提出創(chuàng)建“綠色住宅”的要求，或就規(guī)劃、設(shè)計等方面提出相應(yīng)的措施和標(biāo)準(zhǔn)等。再次，在物業(yè)管理實施階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業(yè)管理理念。包括：建立“創(chuàng)綠”管理機構(gòu)；制定“創(chuàng)綠”制度；制定綠色社區(qū)環(huán)保準(zhǔn)則；定期舉辦綠色消費、環(huán)境教育及宣傳活動。綠色物業(yè)管理模式的應(yīng)用階段１．分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類，一是生活垃圾，二是“工業(yè)”垃圾（主要是固體廢物，包括室內(nèi)二次裝修施工的垃圾等）。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，并做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染。２．控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度?，F(xiàn)代物業(yè)應(yīng)該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設(shè)備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用無鉛汽油。同時，在車道兩旁設(shè)置綠化帶以隔離汽車尾氣，選擇種植對汽車尾氣有吸收轉(zhuǎn)化功能的植被和樹種。３．雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設(shè)施將雨水污水進(jìn)行處理，變廢為寶，使雨水污水成為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的再生水資源，用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣，既可減少污染又可節(jié)約水資源。４、噪聲控制。與物業(yè)管理有關(guān)的噪聲源主要有：車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等。對于車輛交通噪聲，要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度，同時禁止車輛在小區(qū)鳴笛。對于建筑施工噪聲，要禁止在夜間從事施工作業(yè)，要有限控制裝修施工時間。５．建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化物業(yè)環(huán)境。根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征，設(shè)置相宜綠地的綠化帶，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，真正使人與自然達(dá)到完美和諧的統(tǒng)一。綠地和綠化帶不僅能美化環(huán)境，更重要的是保護環(huán)境。養(yǎng)護好、利用好生態(tài)綠化系統(tǒng)，是物業(yè)管理人員的神圣職責(zé)。６．加大科技投入，促進(jìn)和物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用。通訊網(wǎng)絡(luò)入戶和各種信息聯(lián)網(wǎng)，為用戶提供