建設(shè)項目可行性研究的方案

建設(shè)工程可行性爭論的方案一、可行性爭論的含義成果，深入爭論分析工程在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上是否可行的科學(xué)分析方法。其主要任務(wù)是爭論擬建工程在技術(shù)上是否先進、有用、牢靠材料、燃料、動力、交通運輸以及建設(shè)投資上是否可能，從而得出建設(shè)工程的可行或不行行的結(jié)論,如建設(shè)工程可行,則通過多方案比較，推舉最正確建設(shè)方案,以便使建設(shè)工程的投資費用和生產(chǎn)本錢降至最低限度，取得顯著的經(jīng)濟效益。建設(shè)工程的可行性爭論報告是其次次世界大戰(zhàn)前后進展起來的一門興學(xué)科.隨著世界科學(xué)技術(shù)進步和經(jīng)濟進展，技術(shù)經(jīng)濟問題越60進展，已成為具有系統(tǒng)理論根底的科學(xué)分析方法。現(xiàn)在在國外，不管是工業(yè)興旺國家，還是進展中國家都開展了建設(shè)工程可行性爭論。析方法被漸漸吸取進來。聯(lián)合國派專家來我國講解了聯(lián)合國編寫的1981-1982委先后下達的幾個加強根本建設(shè)治理的文件中,都強調(diào)了要進展工程的可行性爭論;1983爭論》作為建設(shè)程序中的重要組成局部；1987年國家計委印發(fā)《建;1989年底國家計委又?jǐn)M定出《固定資產(chǎn)投資治理條例〔送設(shè)計任務(wù)書時,須附工程的可行性爭論報告。目前，建設(shè)工程的可善.二、可行性爭論的目的和作用〔一〕可行性爭論的目的一個現(xiàn)代化建設(shè)工程的建成,往往是集中了多種科學(xué)技術(shù)的成果，在客觀上存在著內(nèi)部和外部的簡單的技術(shù)，經(jīng)濟因素,而這些技術(shù)、經(jīng)濟因素又直接的、間接的影響建設(shè)工程的經(jīng)濟效益?？尚行誀幷摰哪康木褪且诠こ虥Q策前，對建設(shè)工程的這種內(nèi)部和外部技術(shù)、經(jīng)，到達有效使用建設(shè)投資，提高投資效果的目的?！捕?可行性爭論的作用對建設(shè)工程進展了定性、定量、定時、定址的科學(xué)論證,涉及方面很多，經(jīng)過審批的可行性爭論報告,在建設(shè)工程的籌建和實施的各個步驟中,可以發(fā)揮以下的作用：1、作為報批工程設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)工程設(shè)計任務(wù)書是依據(jù)可行性爭論推舉的最正確建設(shè)方案編制的。按國家規(guī)定，在我國現(xiàn)行固定資產(chǎn)治理體制下,上報工程設(shè)計任務(wù)書時，經(jīng)審批機關(guān)認(rèn)可,還可以代替設(shè)計任務(wù)書。2、作為銀行審批貸款的依據(jù)由于在可行性爭論報告中,對建設(shè)工程的財務(wù)、經(jīng)濟效益、貸款是工程貸款后有無力量歸還，何時能歸還。因此，可行性爭論報告是銀行審批貸款的重要依據(jù)。按現(xiàn)行規(guī)定，銀行在審批發(fā)放貸款時，銀行對報送的可行性爭論報告,要進展再評估，依據(jù)評估結(jié)論才審批貸款.3、作為建設(shè)工程初步設(shè)計的依據(jù)步設(shè)計。可行性爭論報告對工程的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案，工程標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地址、總投資等都有定論,可為工程設(shè)計供給必要的根底數(shù)據(jù)資料，因此可行性爭論報告可作為初步設(shè)計的依據(jù)。4、作為與有關(guān)協(xié)作單位簽定合同和有關(guān)協(xié)議的依據(jù)在可行性爭論報告中，對擬建工程的原材料、燃料、電力、運輸議的依據(jù).假設(shè)是引進技術(shù)設(shè)備的工程,可行性爭論報告中已經(jīng)對各國有關(guān)的技術(shù)設(shè)備進展了調(diào)查，取得了報價資料,經(jīng)過爭論比選，確可行性爭論報告,才能與外商簽約.5、可作為環(huán)境保護部門審查建設(shè)工程對環(huán)境影響的依據(jù)按我國建設(shè)工程環(huán)境保護法規(guī)定，在編制工程可行性爭論報告時，必需對環(huán)境影響作出評價，審查可行性爭論報告時，要同時審查6、可作為國家各級打算部門編制固定資產(chǎn)投資打算的依據(jù)。三、編制可行性爭論報告的內(nèi)容1983治理方法》和1990〔爭論稿》都所差異，或有所側(cè)重，但根本內(nèi)容還是一樣的.下面以一個房地產(chǎn)工程為例，編制可行性爭論報告的主要內(nèi)容.前言一、報告編制的目的二、報告編制的依據(jù)三、工程概況第一章工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、XXXX二、X三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、地區(qū)區(qū)域分析〔競爭對手分析)四、區(qū)域消費者調(diào)查狀況第三章工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與時機點分析一、房地產(chǎn)投資工程開發(fā)經(jīng)營時機形式模式二、工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、工程開發(fā)經(jīng)營時機點第四章工程定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第五章工程規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、工程總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議第六章工程開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、工程開發(fā)經(jīng)營策略二、工程投資估算三、工程實施進度安排四、工程投資與籌資打算第七章工程開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、估算工程二、工程價格定位四、工程銷售收入估算五、工程經(jīng)營本錢估算六、工程利潤估算七、工程現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率第八章工程開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、工程盈虧平衡分析二、工程敏感性分析三、工程開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第九章結(jié)論與建議四、可行性爭論報告的依據(jù)和步驟〔一)可行性爭論報告的依據(jù)編制可行性爭論報告要收集大量的資料，其中主要的依據(jù)是：1建設(shè)方針、政策、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策與技術(shù)經(jīng)濟政策，這是提出擬建工程的工程建議書的依據(jù),也是工程可行性依據(jù)。2、批準(zhǔn)的《工程建議書》和托付單位的要求。3、國家批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、生產(chǎn)力布局規(guī)劃.對交通運輸工程要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃.4、擬定選址當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟、社會等根底資料。5、有關(guān)行業(yè)的工程技術(shù)，經(jīng)濟方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額資料。6〔社會折現(xiàn)率，行業(yè)基準(zhǔn)收益率、外匯匯率、價格換算系數(shù)等。如涉及國家沒有公布的經(jīng)濟參數(shù),則使用部門或地區(qū)擬定的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；如部門和地區(qū)也沒有數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn),則由評價人員參考國外資料和歷史資料確定。〔二〕可行性爭論報告的步驟行性爭論報告的單位一般應(yīng)組織經(jīng)濟、市場分析、經(jīng)營治理、財務(wù)、工藝、機械、土建等專業(yè)技術(shù)人員組成工作班子，進展可行性爭論，在爭論過程中,還可視需要請地質(zhì)、土壤等方面的科研人員參與短期協(xié)作工作。具體可行性爭論報告的工作步驟是：1包括：提出工程開發(fā)設(shè)想；托付爭論單位，或組建爭論機構(gòu);籌集爭論經(jīng)費;擔(dān)當(dāng)爭論課題的部門則要摸清工程爭論的意圖，工程細化，房地產(chǎn)投資商可將投資工程的可行性爭論活動托付房地產(chǎn)詢問公司、房地產(chǎn)投資工程爭論機構(gòu)等來擔(dān)當(dāng)2、市場調(diào)查。可行性爭論報告涉及的內(nèi)容很廣，必需進展深入種工藝路線，初步確定技術(shù)方案。以房地產(chǎn)市場為例,房地產(chǎn)市場調(diào)查就是要通過肯定的調(diào)查方式和方法，系統(tǒng)地收集相關(guān)市場、商品、顧客行為、銷售等方面的數(shù)據(jù)與資料并依據(jù)具體需要加以整理的活決策供給參考依據(jù)。房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容(1)背景調(diào)查經(jīng)濟形勢調(diào)查。主要包括:宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)域經(jīng)濟形勢、工程所在地的經(jīng)濟形勢;形勢、工程所在地房地產(chǎn)進展形勢；相關(guān)政策形勢調(diào)查.主要包括：金融政策、經(jīng)濟政策、工地政策、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售相關(guān)政策和其他相關(guān)政策等?！?)市場供給調(diào)查的供給量和潛在的供給量;在的供給價格，另一方面是將來可能的供給價格；成交量。成交量是工程的實際購置力量的表達；以及是否有相關(guān)的優(yōu)待等等;已說明白消費者實際購置力量和市場實際供給力量之間的差距,其緣由的分析將對開發(fā)同類物業(yè)有很大的借鑒意義。(3)市場需求調(diào)查面積之間的差異和生活品質(zhì)提高期望改善環(huán)境的需求量,都是消費者能夠支付的需求量;直接影響開發(fā)商、消費者的利益和樂觀性；產(chǎn)產(chǎn)品或者對調(diào)查人員供給讓他認(rèn)知的工程產(chǎn)品都會有肯定的贊同或者不贊同的地方，這種意見對工程的開發(fā)具有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義?！?〕市場產(chǎn)品變動趨勢調(diào)查對產(chǎn)品的需求特性.產(chǎn)品包含兩方面的含義,一方面是模糊狀況下的產(chǎn)品需求特征，另一方面是指導(dǎo)下的產(chǎn)品需求特征；容，一方面是對將來房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的進展趨勢的推測和認(rèn)同程度，另一方面就是對初步定位下的產(chǎn)品將來的價格認(rèn)同程度；供給、需求趨勢。這里的供給、消費趨勢應(yīng)以對業(yè)內(nèi)人員的調(diào)查為主外的調(diào)查對象的意見只作為一種參考。(5)消費者購置行為調(diào)查因此在調(diào)查前應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)品依據(jù)一般消費者生疏的分類方式進展具體的分類,然后再進展調(diào)查;消費群體購置力調(diào)查。對于消費者的購置力應(yīng)主要從收入狀況、調(diào)查，深入細致的調(diào)查才能夠反映真實狀況;建設(shè)具有很強的指導(dǎo)作用?！?)市場競爭調(diào)查區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè).在擬建工程的輻射范圍內(nèi)工程的競爭企業(yè)的狀況態(tài)指標(biāo)代替;的產(chǎn)品;區(qū)域外可比工程的調(diào)查.區(qū)域外可比工程主要是指與擬開發(fā)工程的借鑒作用。房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方法在房地產(chǎn)市工程場調(diào)查過程中由于調(diào)查深度和目的的不同可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為摸干脆調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、推測性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個相互聯(lián)系、逐步深入的關(guān)系，不同，可以進展不同的劃分，但常用的方法有：〔1)訪問法。訪問法的根本原理是由調(diào)查人員依據(jù)調(diào)查的目的,資料和數(shù)據(jù)。訪問法的優(yōu)點在于本錢較低,并且速度較快，缺點在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強，對調(diào)查目的的實現(xiàn)力量不強.訪問法主要有三種形式:面談、調(diào)查和通訊調(diào)查。(2)觀看法.觀看法是指調(diào)查人員通過觀看被調(diào)查人員的行為來較多，并且大多只能了解事物的表象,難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等內(nèi)在因素，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用.(3〕試驗法。試驗法就是依據(jù)需要了解的信息，在假設(shè)一些條件需信息的方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟程序如下：〔1〕市場調(diào)查的預(yù)備階段調(diào)查預(yù)備階段的工作格外重要，將直接影響到調(diào)查的質(zhì)量,一般包括以下幾個方面內(nèi)容：打算.市場調(diào)查打算的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對象確實定、調(diào)查方法確實定和調(diào)查進度打算安排等內(nèi)容；調(diào)查人員的選擇.調(diào)查人員作為調(diào)有肯定的根本要求,如專業(yè)要求,并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進展適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)?！?)市場調(diào)查的實施階段幾個內(nèi)容：其中包括市場資料、具體工程資料、宏觀經(jīng)濟資料、政策資料等等，并且這個收集過程應(yīng)當(dāng)是動態(tài)的過程;設(shè)計調(diào)查問卷。調(diào)查問卷的設(shè)性等方面的要求，設(shè)計要做到科學(xué)、完整、可行；進展現(xiàn)場調(diào)查.現(xiàn)場調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)留意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量,因此要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法,為進一步調(diào)查做出合理的行為供給幫助?！?)資料處理階段編輯整理信息資料.編輯整理信息資料中的一個格外重要的工作估調(diào)查工作的有效性;撰寫市場調(diào)查報告。不同的市場調(diào)查其撰寫的要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌龅臓顩r?！?)專題調(diào)查深度相對而言要求更深一些，并且最終應(yīng)當(dāng)形成專題調(diào)查報告。3、優(yōu)化及選擇開發(fā)方案優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性爭論的主要步驟.房地產(chǎn)開發(fā)工程的開發(fā)方案主要是工程的規(guī)劃及開發(fā)進度的安排.為了便于進展優(yōu)化行性爭論的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法,談不上方案的選擇及優(yōu)化,是不行取的做法.很多投資開發(fā)工程,這一步驟是實行員進展規(guī)劃設(shè)計，評比小組再組織方案的評比，通過對方案的技術(shù)、4、具體爭論由于房地產(chǎn)投資工程的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方工程經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。5、編寫報告書可行性爭論報告是投資工程可行性爭論成果的最終表達，對該工程投資決策成功與否關(guān)系極大.房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程可行性爭論報告書設(shè)計任務(wù)書和投資決策的依據(jù)，作為籌劃開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù),作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)，作為編制初步設(shè)計和工程建設(shè)預(yù)備工作的依據(jù)。五、編制可行性爭論報告的要求1在工程可行性爭論中，收集資料要客觀、全面、準(zhǔn)確，對工程可行性爭論有利的數(shù)據(jù)資料要留意收集,對工程可行性爭論不利的數(shù)據(jù)