光耀地產(chǎn)的困境所引發(fā)的思考

房地產(chǎn)專題研究——光耀地產(chǎn)的困境所引發(fā)的思考目錄PART1：PART2：光耀破產(chǎn)事件簡述光耀事件深度分析PART3：地產(chǎn)市場背景解析PART4：風險、警示與防范PART1：光耀破產(chǎn)事件簡述光耀簡介事件始末當前處境小結(jié)光耀破產(chǎn)事件簡述光耀簡介2011-2013年連續(xù)登上“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單。光耀集團發(fā)展歷程公司成立（2002年4月）2002年光耀集團有限公司的前身“惠州市光耀實業(yè)投資有限公司”在惠州成立。穩(wěn)步成長階段（2002-2008）經(jīng)過7年的發(fā)展，從長期盤踞惠州的小型開發(fā)商，到占據(jù)惠州行業(yè)第一寶座?？焖侔l(fā)展階段（2008-2010）2008年銷售7億元人民幣，次年便升至16億元，2010年更達到40億元。瘋狂擴張階段（2011-2013）連續(xù)三年榮登“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”榜單，大力拓展旅游地產(chǎn)產(chǎn)品線，同時兩度借殼上市失敗。瀕臨破產(chǎn)（2014年5月）媒體頻曝集團因資金危機即將破產(chǎn)，集團董事長也聲稱公司陷入困境，希望被收購緩解困境。光耀破產(chǎn)事件簡述事件始末微博曝光光耀地產(chǎn)因延遲交房面臨破產(chǎn)，在市場上引起軒然大波。2014.02.24新浪樂居深度報道《光耀地產(chǎn)控股權(quán)易主》，北京的金源聯(lián)合產(chǎn)業(yè)入股光耀，并獲得大股東地位，創(chuàng)始人郭耀名失去對公司的控制權(quán)。2014.02.25光耀地產(chǎn)品牌部辟謠稱光耀和金源的持股比例屬于商業(yè)機密，不便對外透露，但可以肯定雙方股權(quán)比例基本相當。2014.05.06藍鯨在微博上發(fā)布消息稱，光耀地產(chǎn)因資金危機多個樓盤無法按時交付，公司目前面臨倒閉。2014.05.07光耀地產(chǎn)官網(wǎng)辟謠稱公司存在一定的資金壓力，但目前融資渠道暢通，破產(chǎn)謠言不實，延遲交樓事件也在妥善處理中。2014.05.08光耀集團董事長郭耀名接受記者專訪稱：“資金缺口有3億—5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。”“同時只要能讓項目全面復工，愿意接受收購?！惫庖飘a(chǎn)事件簡述當前處境多樓盤停工延遲交樓，14宗案件等待被執(zhí)行，同時被列入失信被執(zhí)行人。

2014年1月，光耀集團有限公司被揭陽市中級人民法院因違反財產(chǎn)報告制度被列入全國失信被執(zhí)行人名單。3光耀等待被執(zhí)行案件分布分布區(qū)域東莞惠州深圳揭陽普寧案件宗數(shù)5宗3宗2宗2宗2宗

從早期揭陽法院6000萬借款違約牽連旗下上市公司*ST新都信披違規(guī)遭調(diào)查，到惠州多個項目因資金短缺而停工，再到新都酒店被法院查封以及另外四起違約擔保浮出水面，多家為其提供貸款的金融機構(gòu)卷入其中。2

2014年上半年相繼傳出光耀荷蘭小城32套房網(wǎng)簽合同后被法院查封業(yè)主無法入住，翡儷港項目和馬克住區(qū)項目分別延遲4-6個月仍無法交樓，此外還有部分樓盤被指出現(xiàn)房屋抵押再銷售的情況。1光耀地產(chǎn)破產(chǎn)的直接原因是集團資金出現(xiàn)危機，無法支付旗下地產(chǎn)項目的工程費用導致樓盤延遲交付，同時大部分高成本貸款到期無法償付，而事件曝光后即將兌付的融資渠道也遭受到致命打擊。作為曾經(jīng)的百強地產(chǎn)企業(yè)，究竟是何種原因?qū)е缕滟Y金鏈斷裂？第二部分將從地產(chǎn)業(yè)務角度對光耀破產(chǎn)事件進行深入解讀。小結(jié)光耀破產(chǎn)事件簡述PART2：光耀事件深度分析上市融資失利民間借貸過多區(qū)位布局偏差產(chǎn)品定位失準發(fā)展重心偏離小結(jié)光耀事件深度分析上市融資失利集團曾兩次嘗試借殼重組上市，但都折戟而歸，也讓光耀損耗巨大。2011年：光耀集團獲得湖南永州資源41.5%的股權(quán)，潤旺貿(mào)易擁有永州資源42.5%的股權(quán)，之后礦業(yè)走下坡路，通過礦業(yè)來重組上市之路破滅，2億元投入收效甚微。2010年：光耀集團通過以債權(quán)換股權(quán)控股新都酒店，但收購之后，因集團涉及房地產(chǎn)背景，政策不支持重組，而這3年光耀投入10億元。第一次重組上市第二次重組上市集團民間借貸占比過高，同時借貸周期長且利息高。銀行負債率不高集團董事長郭耀名表示光耀地產(chǎn)的銀行負債率是偏低的，2014年只有50%，比2013年還低十多個百分點。民間借貸占比過高從2011年開始光耀地產(chǎn)就大舉民間借貸，約占光耀整個融資規(guī)模1/3。市場傳聞，郭耀名私下承認，私人欠款高達26億元。民間借貸周期過長一般企業(yè)民間借貸只用2—3個月，而光耀地產(chǎn)用的時間長。借了15億元左右，而利息就高達十幾億元。民間借貸利率較高以公開的周勃與光耀地產(chǎn)借款合同為例，當時光耀地產(chǎn)與其約定，借款6000萬元，期限自2011年8月19日至同年12月16日，借款利率為每月2%，結(jié)果拖了兩年多。曝光后融資難度增加2014年上半年，光耀通過各種努力還是有機會解決資金危機問題，當時光耀和數(shù)個金融機構(gòu)正在談合作，有的正準備簽協(xié)議，但是受“光耀破產(chǎn)”的報道影響，突然都停止了貸款。光耀事件深度分析民間借貸過多光耀事件深度分析區(qū)位布局偏差目前光耀旗下在售項目多集中在以大亞灣為核心的樓市重災區(qū)。所在城市上海天津杭州東莞威海泛大亞灣惠州主城區(qū)樓盤數(shù)量1111153光耀集團在售樓盤分布大亞灣樓市：該區(qū)域樓盤眾多且空置率高，很多樓盤夜里無亮燈，是珠三角地區(qū)名副其實的“鬼城”。區(qū)域內(nèi)房價近5年未出現(xiàn)較大變化，還時常被媒體曝光“開發(fā)商跑路”、“樓盤預期無法交付”等問題。大亞灣人口較少光耀事件深度分析區(qū)位布局偏差項目名稱城市.區(qū)域所屬產(chǎn)品線項目進度項目名稱城市.區(qū)域所屬產(chǎn)品線項目進度江邊項目深圳.坪山新區(qū)非產(chǎn)品線項目（舊改）尚未啟動荷蘭堡惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄涵璧灣項目上海.青浦區(qū)非產(chǎn)品線項目（別墅）在售光耀城市廣場惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄團泊湖光耀城天津.靜?？h城郊別墅資源社區(qū)在售荷蘭小城惠州.仲愷區(qū)城市高端綜合社區(qū)在售光耀蹓跶公寓杭州.蕭山區(qū)城市精品藝術(shù)社區(qū)在售巧克力惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄巴克什假日公園承德.灤平縣非產(chǎn)品線項目（旅游）尚未啟動翡儷港惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)在售荷蘭水鄉(xiāng)惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄將軍湖惠州.惠陽區(qū)非產(chǎn)品線項目在售先生的湖惠州.大亞灣城郊別墅資源社區(qū)在售城市山谷惠州.仲愷區(qū)城市高端綜合社區(qū)在售DADA的草地惠州.大亞灣城市精品藝術(shù)社區(qū)在售翡翠灣惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄全球候鳥度假地惠州.惠東縣高端度假別墅在售花語岸惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄馬克住區(qū)惠州.惠陽區(qū)城市精品藝術(shù)社區(qū)在售叁渡松山湖東莞.松山湖高端度假別墅待售財富公寓惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄全球候鳥度假地威海.文登市高端度假別墅在售荷蘭公館惠州.惠城區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄荷蘭水鄉(xiāng)臨沂.羅莊區(qū)城市高端綜合社區(qū)售罄橙子惠州.惠城區(qū)城市精品藝術(shù)社區(qū)售罄陶朱公臨沂.北城區(qū)城郊別墅資源社區(qū)售罄光耀集團旗下樓盤匯總一二線城市項目數(shù)量三四線城市項目數(shù)量4:22光耀事件深度分析產(chǎn)品定位失準光耀集團旗下在售產(chǎn)品系列多為非剛需產(chǎn)品，去化速度較慢。高端別墅項目，在政策調(diào)控以及中央重拳反腐的大環(huán)境下，高端項目幾乎少有成交，去化周期長。城郊別墅資源社區(qū)城市主城區(qū)剛需住宅產(chǎn)品，主要集中在惠州主城區(qū)，不過基本售罄，在售項目較少。城市高端綜合社區(qū)泛大亞灣區(qū)域住宅樓盤，主打深圳市場客戶，目前該產(chǎn)品現(xiàn)存量較大，銷售情況極不樂觀。城市精品藝術(shù)社區(qū)主推“全球候鳥度假地”旅游高端別墅，不過今年“高端”和“度假”類產(chǎn)品銷售情況均不如人意。高端度假別墅光耀集團旗下產(chǎn)品線解析剛需產(chǎn)品非剛需產(chǎn)品非剛需產(chǎn)品非剛需產(chǎn)品光耀.全球候鳥度假地.威海光耀.荷蘭小城.惠州光耀.涵璧灣.上海光耀事件深度分析發(fā)展重心偏離產(chǎn)品→產(chǎn)品線→產(chǎn)品事業(yè)部旅游地產(chǎn)的困局隨著海南旅游地產(chǎn)熱的逐步降溫，旅游地產(chǎn)項目作為非剛需產(chǎn)品在2014年樓市表現(xiàn)極其不佳，成為諸多開發(fā)商心頭的痛楚。同為惠東的旅游地產(chǎn)項目碧桂園十里銀灘2013年“五一大開盤”中銷售數(shù)千套房源，而2014年“五一大開盤”銷售量僅為二百余套，可見旅游地產(chǎn)已深陷困局。全球候鳥度假地全球候鳥計劃：全球候鳥度假地是光耀未來發(fā)展計劃中最重要的產(chǎn)品線，產(chǎn)品從惠州逐步走向全國甚至是國際市場，目前在國內(nèi)的東莞、杭州、威海、濟州島以及東南亞等地都有候鳥計劃。集團地產(chǎn)業(yè)務逐步偏向以“全球候鳥度假地”產(chǎn)品線為主的旅游地產(chǎn)。光耀事件深度分析小結(jié)重組上市失利：重組上市主要為開辟新的融資渠道，獲得低成本高效率的融資，而重組不僅沒有成功，還搭進去十多億資金。民間借貸過多：民間借貸占比過高，借貸周期長且利息高導致后期出現(xiàn)以新債償舊債，陷入困局。區(qū)位布局偏差：光耀地產(chǎn)近年來多個項目分布在以“鬼城”著稱的泛大亞灣區(qū)域，極少有一二線城市項目，布局的區(qū)位較為失敗。產(chǎn)品定位失策：旗下樓盤多為非剛需產(chǎn)品，且后期發(fā)展側(cè)重于旅游產(chǎn)品線，導致樓市僵持期資金回籠太慢?？傮w而言，光耀集團資金鏈危機導致其瀕臨破產(chǎn)，主要原因出在光耀集團內(nèi)部戰(zhàn)略及決策方面的失誤，同時也有房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生變化帶來的不利影響。PART3：地產(chǎn)市場環(huán)境解析解析之一：政策解析之二：市場解析之三：資本解析之四：預期小結(jié)地產(chǎn)市場環(huán)境解析政策從政策層面來看，近年來的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大。房地產(chǎn)調(diào)控政策：“托底戴帽”雙向式分類調(diào)控，上漲過快城市要“戴帽”，供應過剩城市要“托底”。財政稅收政策：穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅的改革試點，作為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源；貨幣政策：全面收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款以防范風險，僅在一定程度上準許首次購房按揭貸款。宏觀經(jīng)濟政策：不刺激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，同時兼顧通貨膨脹率和失業(yè)率，GDP增長不再是重心。房地產(chǎn)與政策中國房地產(chǎn)市場是個“政策市場”，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢和中央政府的政策息息相關(guān)。中央政府的政策不光包括房地產(chǎn)調(diào)控政策，還包括宏觀經(jīng)濟政策、財政稅收政策、貨幣政策等等。目前貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響較大，主要體現(xiàn)在兩個方面：房地產(chǎn)開發(fā)貸款全面收緊，購房者首次按揭貸款也有一定程度的收緊，對房企資金造成嚴峻的考驗。地產(chǎn)市場環(huán)境解析市場樓市成交量大幅度下滑，部分房企資金回籠受阻，陷入資金鏈危機。2014年房企資金鏈危機典型事件時間城市房企事件簡介2月20日襄陽金麗城置業(yè)因開發(fā)商資金鏈斷裂，中央公園項目被迫中途停工，無法按照合同約定時間竣工交付，同時因借貸糾紛，中央公園B區(qū)未售房屋被當?shù)胤ㄔ翰榉狻?月13日寧波興潤置業(yè)奉化官方表示，浙江興潤置業(yè)資金鏈斷裂，負債35億，已經(jīng)嚴重資不抵債，15家銀行卷入涉24億貸款。4月2日南京盈嘉地產(chǎn)南京盈嘉地產(chǎn)遭到業(yè)主維權(quán)舉報，稱其資金鏈斷裂，所開發(fā)的合家春天項目停止施工。4月15日南京福地房產(chǎn)舜天船舶公告稱，截至當時，公司尚未收到對南京福地房產(chǎn)的委托貸款本金9000萬元及相應利息1543萬元，后曝開發(fā)商跑路。4月18日海寧立德房產(chǎn)浙江海寧立德房產(chǎn)拖欠多筆民間借貸，被多名債主告上了法庭，旗下多項目爛尾。5月6日惠州光耀地產(chǎn)多家媒體報道稱光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂瀕臨倒閉，5月7日光耀地產(chǎn)公開發(fā)表聲明，承認公司面臨資金鏈問題，否認瀕臨破產(chǎn)，表示愿意接受其他企業(yè)的收購。5月14日青島君利豪集團青島君利豪集團董事長王莉與外界失去聯(lián)系，資金鏈斷裂欠貸至少12億元，涉及多家銀行和民間借貸公司及個人。北京上海廣州深圳2013年1季度成交套數(shù)2014年1季度成交套數(shù)413343378937200163882742016248118757222北上廣深一手商品住宅成交套數(shù)對比城市北京上海廣州深圳2013年一季度均價18650元/㎡18218元/㎡14148元/㎡19808元/㎡2014年一季度均價23338元/㎡17812元/㎡13800元/㎡22828元/㎡北上廣深一手商品住宅成交均價對比數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)重點城市監(jiān)控數(shù)據(jù)時間存量（萬㎡）當年增減量（萬㎡）同比（%）20038774-205-12.2920048596-178-12.220058564-32-0.420068099-465-5.420076856-1243-15.3200810660380455.520091244717877.8201010646-180114201116904625835.8201223619671530.6201332403878437.22003-2013年全國樓市庫存變動地產(chǎn)市場環(huán)境解析市場近三年全國樓市庫存量呈現(xiàn)出大幅度攀升的態(tài)勢。地產(chǎn)市場環(huán)境解析資本國際資本看空國內(nèi)房地產(chǎn)市場，拋售國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務進軍歐美等海外市場。國際資本撤離事件時間房企事件簡介2013.10.18長江集團李嘉誠將小陸家嘴的東方匯經(jīng)中心整棟出售，交易價格定格在71.6億元，此舉被認為是對“棄亞入歐”戰(zhàn)略的2014.04.02和記黃埔據(jù)港媒報道，李嘉誠旗下和記黃埔獲批在倫敦發(fā)展涉及達10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項目，發(fā)展包括3500個住宅單位的多層大廈，以及寫字樓、商店、餐廳及酒店。2014.04.08盈大地產(chǎn)李澤楷宣布盈大地產(chǎn)以9.28億美元出售北京盈科中心至此，盈大在內(nèi)地已再無重要資產(chǎn)。2014.04.26嘉實地產(chǎn)嘉實地產(chǎn)（北京嘉實基金與倫敦資高富諾基金合資）宣布，已停止在中國市場上進行投資活動，將資金轉(zhuǎn)向海外市場。高富諾基金CEO雷納表示需要對未來機會進行平衡考慮，考慮的結(jié)果是希望把重點放在海外市場上。地產(chǎn)市場環(huán)境解析預期房價只漲不跌的預期發(fā)生了改變，很多人已經(jīng)意識到其中的風險。對于剛剛經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場化以來最瘋狂的2013年的中國人而言，要讓他們相信危險在逐漸來臨的確很難。但是，目前中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)不佳，樓市拐點已經(jīng)到來，房價下降的可能性很大。中國經(jīng)濟仍將保持7%至8%左右的較高增長，城鎮(zhèn)化率也處于高增長期，人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速，同時家庭消費結(jié)構(gòu)中吃的比重下降住的比重上升并加速。因此，房價長期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買。供應過剩、市場庫存嚴重，貸款偏緊、融資成本上升，加之領(lǐng)導人執(zhí)政理念發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)市場風險加劇?？偟膩碚f，中國商品房新開工已經(jīng)達到極限。近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬億。任志強毛大慶馬光遠2012年是拐點，2013年出現(xiàn)局部反彈，主要是一二線城市，三四線城市供應過大而百姓收入較低幾乎沒有銷售量?，F(xiàn)在一線城市是價格泡沫，三四線城市是量的泡沫。當前救市舉措是無效的，樓市將持續(xù)下行，直至2017年觸底。謝國忠地產(chǎn)市場環(huán)境解析小結(jié)政策：開發(fā)貸款和按揭貸款全面收緊對房地產(chǎn)市場造成了較大的影響，從開發(fā)資金和回籠資金兩方面沖擊了房企的資金鏈。市場：房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出價滯量跌的局面，但受制于量跌而無法回籠資金，諸多房企陷入了破產(chǎn)的邊緣。資本：無論是從房地產(chǎn)開發(fā)層面的投資還是物業(yè)持有層面的投資，眾多國際資本大鱷給出了明確的戰(zhàn)略方向。預期：房價只漲不跌的時期已經(jīng)過去，拋售房產(chǎn)現(xiàn)象日益增多，人們對房價的預期較幾年前也有了較大的改變?？傮w來看，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤率的輝煌時期已經(jīng)過去，整體利潤率將逐漸回歸到社會的正常利潤空間。在庫存持續(xù)增加、價格競爭日益惡化的大環(huán)境下，特別是中小型房企，需要轉(zhuǎn)變觀念，提高風險防范意識，力爭在未來的行業(yè)大洗牌中重新占得先機。PART4：風險、警示與防范拓寬融資渠道嚴控融資成本把握價格底線調(diào)節(jié)預售周期對我集團啟示小結(jié)風險、警示與防范拓寬融資渠道未來房企融資渠道將會更加狹窄，特別是銀行直接提供的開發(fā)貸，額度將會越來越緊張，需提前籌劃，拓寬融資渠道。1.銀行貸款12.REITs23.建筑企業(yè)墊資2.房地產(chǎn)信托融資13.房地產(chǎn)公司私募24.賣方信貸3.保險投資計劃14.房地產(chǎn)項目股權(quán)合作25.房地產(chǎn)證券化4.國內(nèi)IPO15.房地產(chǎn)企業(yè)債券26.前沿貨幣合約5.境外IPO16.房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并27.房地產(chǎn)辛迪加6.買殼上市17.房地產(chǎn)典當28.保函和信用證融資7.造殼上市18.委托貸款29.反向抵押貸款8.借殼上市19.房地產(chǎn)預售（購房貸款）30.權(quán)證9.存托憑證上市20.融資租賃31.股權(quán)回購-真貸款假合作10.中國預托證券21.夾層貸款32.其他——票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押11.上市再融資22.開發(fā)商企業(yè)間基金房地產(chǎn)融資方式一覽風險、警示與防范嚴控融資成本房地產(chǎn)行業(yè)融資成本不斷上升，需謹防出現(xiàn)財務杠桿的負效應。2013年房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均年息：7%-9%房地產(chǎn)信托融資平均年息：11%-15%房地產(chǎn)基金融資平均年息：8%-13%2014年房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均年息：極少放貸房地產(chǎn)信托融資平均年息：15%-20%房地產(chǎn)基金融資平均年息：10%-15%風險、警示與防范把握價格底線當市場出現(xiàn)樓盤降價搶跑時，確保項目能夠承受一定幅度的降價。項目名稱原價（元/㎡）現(xiàn)價（元/㎡）北京.金色漫香苑2800023000北京.住總?cè)f科橙26000（精裝）21000（毛坯）北京.亦莊海梓府100套特價房源，單價85折，單套直降40萬上海.綠洲康城4600033000上海.金大元御瓏公館價格下調(diào)22%廣州.萬科東薈城1650014500廣州.萬科峯境3900033000深圳.富通