津南區(qū)市場分析教程文件

天山1A項目(xiàngmù)市場分析第一頁，共48頁。政策(zhèngcè)解析第二頁，共48頁?！窠蚬e金貸款暫停收取擔(dān)保費，10月9日及以后已交納擔(dān)保費可申請全額退款10月24日天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司向個人貸款公積金貸款業(yè)務(wù)承辦銀行發(fā)出通知函，要求暫停向借款人收取個人住房公積金（組合）貸款擔(dān)保費。簽訂保證擔(dān)保合同等手續(xù)不變。該公司仍按照保證合同承擔(dān)貸款保證責(zé)任。借款人申請公積金（組合）貸款，并于2014年10月9日（以擔(dān)保費現(xiàn)金送款單日期為準(zhǔn)）及以后交納擔(dān)保費的，可憑借款人身份證、住房公積金龍卡、擔(dān)保費發(fā)票申請全額退款。其中使用公積金（組合）貸款購買限價商品住房或定向安置(ānzhì)經(jīng)濟適用房的，仍按現(xiàn)行政策到市住房公積金管理中心各區(qū)縣管理部辦理擔(dān)保費全額補貼手續(xù)。公積金調(diào)整對剛需性住宅市場形成支持，有利于價格敏感的剛性需求提前釋放。附：2009年擔(dān)保費計算標(biāo)準(zhǔn)，按照表格計算出的數(shù)值再減少15%即可，因為2013年擔(dān)保費曾降低15%。以貸款40萬年限30年為例，擔(dān)保費=40*188.4*0.85=6405.6元第三頁，共48頁。●天津11月起執(zhí)行公產(chǎn)房承租變更新規(guī)天津國土資源和房屋管理局下發(fā)津國土房管(fánɡɡuǎn)【2014】225號文件《天津市公有住房變更承租人管理辦法》自2014年11月1日起實施，有效期五年。新政前后變化對比如下：2014年天津公產(chǎn)房新政解讀新政變化產(chǎn)權(quán)置換同意人由共同居住人擴圍至近親屬，公房交易前多了一個親屬公正流程后再到津房置換辦理有無合理去向，均需繳納2%過戶費，置換費用提高【2014】225號（新）第十六條：公有住房承租人在征得配偶、同戶籍近親屬同意后，可以申請公有住房使用權(quán)置換。第十七條：需提交經(jīng)公證的配偶及同戶籍近親屬同意置換、回購或者代理轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書。注：近親屬的范圍包括配偶、子女、父母、（外）孫子女、（外)祖父母、兄弟姐妹自2014年11月1日起辦理公有住房置換、回購或者代理轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部交納置換代理費，廢止依據(jù)津國土房管【2007】489號文件對符合置換條件(有去向)房屋收取置換代理費的減免優(yōu)惠。【2007】489號（廢）

【2008】818號（廢）第七條：共有住房承租人為改善居住條件，已購買其他住房，需要轉(zhuǎn)讓公有住房使用權(quán)的，在征得同戶籍共同生活的家庭成員同意后，可以申請公有住房使用權(quán)置換。在兩年內(nèi)已購不包括小產(chǎn)權(quán)的房子或部分企業(yè)產(chǎn)的就是有合理去向。無合理去向的是2%過戶費第四頁，共48頁。10月24日訊，天津自貿(mào)區(qū)申報目前已獲得國務(wù)院各部委原則上的通過，正待國務(wù)院審批。新的方案對天津自貿(mào)區(qū)按功能分三大塊，東疆保稅港區(qū)、天津港保稅區(qū)和濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)。天津自貿(mào)區(qū)的面積達64.5平方公里，是上海自貿(mào)區(qū)28.78平方公里的兩倍之多。其中，中心商務(wù)區(qū)承擔(dān)金融和服務(wù)貿(mào)易功能，中心商務(wù)區(qū)是金融、服務(wù)、動漫等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，該區(qū)面積近期由37.5平方公里擴容至46平方公里；東疆保稅港區(qū)承擔(dān)航運和貨物(huòwù)等特色貿(mào)易；天津港保稅區(qū)則承擔(dān)保稅、物流、倉儲等功能，充分考慮產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和互補性，基本實現(xiàn)天津的產(chǎn)業(yè)類型的全覆蓋。●天津自貿(mào)區(qū)定位自由貿(mào)易港，集貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)金融綜合發(fā)展，開放(kāifàng)力度比上海更大天津自貿(mào)區(qū)方案會借鑒復(fù)制一些上海的探索經(jīng)驗，高端制造業(yè)是天津比較明顯的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加上航運和貿(mào)易優(yōu)勢，形成天津在京津冀板塊內(nèi)的獨特作用，金融服務(wù)則將圍繞這兩大優(yōu)勢發(fā)揮作用。但由于天津有著國有企業(yè)比重大、民營經(jīng)濟相對發(fā)展不足，特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后的自身特點，所以會探索一種符合北方經(jīng)濟背景的投資服務(wù)貿(mào)易便利化和自由化模式。天津自貿(mào)區(qū)的投資負面清單可能會更少，開放力度將更大，凸顯自由貿(mào)易港功能。天津自貿(mào)區(qū)的申請審批一波三折，終于迎來了相對利好的消息(xiāoxi)。但是天津的自貿(mào)區(qū)和上海的自貿(mào)區(qū)無論是經(jīng)濟背景還是政治背景都有較大不同，而且人口導(dǎo)入和配套完善仍需要較長時間。同時目前的市場環(huán)境雖然有向利好方向傾斜，但整體市場尚未徹底反轉(zhuǎn)，故開發(fā)商應(yīng)仍將重心放在如何去化存量，切忌盲目樂觀。第五頁，共48頁?！窬W(wǎng)傳：津農(nóng)行、招行落地房貸利率(lìlǜ)優(yōu)惠11月2日網(wǎng)傳天津部分銀行開始執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策，與此前的高門檻利率(lìlǜ)優(yōu)惠不同，這次利率(lìlǜ)折扣面向普羅大眾。此信息系網(wǎng)絡(luò)傳言，未經(jīng)證實。第六頁，共48頁。市場(shìchǎng)分析第七頁，共48頁。整體市場走勢良好，略顯供大于求局面(júmiàn)；全年商品住宅成交量水平主要在70萬平/月，除年初和5月份波動較大外，市場仍延續(xù)平穩(wěn)走勢；2014年10月商品住宅成交均價已達11881元/平，是2014年至今的峰值，整體均價10456元/平。第八頁，共48頁。2014年由于(yóuyú)5月份取消藍印政策的消息出臺后，5、6月份價格逐漸走低，津南區(qū)在6月份達到一個低谷，此后價格出現(xiàn)調(diào)整回歸合理水平，第九頁，共48頁。板塊項目產(chǎn)品類型面積八里臺板塊天津碧桂園別墅、洋房147622.8八里臺板塊中信公園城別墅、洋房、高層103100.9咸水沽板塊富力津南新城別墅、洋房、小高層、高層98543.04雙港板塊金地藝境高層、洋房92221.41雙港板塊首創(chuàng)城高層、洋房81720.51咸水沽板塊融創(chuàng)中央學(xué)府高層58817.79雙港板塊陽光波士頓洋房、高層45935.67咸水沽板塊米蘭陽光別墅、小高、高層39496.37小站板塊天山水榭花都洋房36166.58板塊項目產(chǎn)品類型金額八里臺板塊天津碧桂園別墅、洋房863761369雙港板塊金地藝境高層、洋房859174413咸水沽板塊富力津南新城別墅、洋房、小高層、高層814289203八里臺板塊中信公園城別墅、洋房、高層729818199雙港板塊首創(chuàng)城洋房、高層692170632咸水沽板塊融創(chuàng)中央學(xué)府高層621005790雙港板塊陽光波士頓洋房、高層458210611雙港板塊象博豪庭高層357736150咸水沽板塊米蘭陽光別墅、小高、高層309553609成交(chéngjiāo)面積排行成交(chéngjiāo)金額排行2014年津南區(qū)成交面積及金額排行可看出，主要以八里臺板塊(bǎnkuài)及咸水沽板塊(bǎnkuài)項目排名靠前第十頁，共48頁。津南區(qū)商品住宅高層兩室成交單價段主要集中在7000-9000元/㎡這一區(qū)間(qūjiān)，成交比重占到總體成交的31%，單價段在5000-7000元/㎡之間是次主力成交單價段，占總成交的26%。津南區(qū)商品住宅高層三室成交單價段主要集中在7000-9000元/㎡這一區(qū)間(qūjiān)，成交比重占到總體成交的14%。

戶型均價段成交套數(shù)成交面積(平米)成交金額(萬元)成交均價（元）高層二室5000以下797645.4235124594.195000-70001565162287.26924085694.137000-90001893166760.741335818010.329000-1200063959806.696058810130.6812000-16000676185.65757012238.7三室5000以下23325507.25121264753.865000-700035439190277000-900085398009.38782497983.829000-1200031941668.56406709760.4212000-16000202612.05329812626.68第十一頁，共48頁。

戶型均價段成交套數(shù)成交面積(平米)成交金額(元)成交均價小高二室5000以下195.713889014063.335000-7000312738.54183381306696.327000-9000514854.13416443778579.169000-12000575474.1527140839629.7312000-160001104.58131625012586.06三室5000以下576548.21310037184734.695000-700031236223.312.08E+085755.357000-9000616848.67580245358472.389000-12000434836.58469074709698.4812000-160004562.84709445112604.74津南區(qū)小高產(chǎn)品成交主要以三室產(chǎn)品為主津南區(qū)商品住宅小高三室成交單價段主要集中(jízhōng)在5000-7000元/㎡這一區(qū)間，成交比重占到總體成交的50%。第十二頁，共48頁。

戶型均價段成交套數(shù)成交面積(平米)成交金額(元)洋房二室5000以下——————5000-7000252300.54138032407000-9000424034.23322738409000-12000373810.773810774312000-160001104.581464120三室5000以下——————5000-700022425760.371545622207000-9000455672.05453764009000-12000284136.814550491012000-160002392.525495280津南區(qū)洋房(yánɡfánɡ)產(chǎn)品成交主要以三室產(chǎn)品為主津南區(qū)商品住宅洋房(yánɡfánɡ)三室成交單價段主要集中在5000-7000元/㎡這一區(qū)間，成交比重占到總體成交的55.4%。第十三頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)天津市整體市場呈現(xiàn)供大于求的局面，津南區(qū)整體價格低于市場均價，并受天津房地產(chǎn)市場的影響產(chǎn)生幅動。受區(qū)域價值的影響，今年津南區(qū)八里臺和咸水沽板塊成交量與成交金額遙遙領(lǐng)先于津南區(qū)其他板塊市場。津南區(qū)商品住宅高層成交單價段主要集中在7000-9000元/㎡這一區(qū)間，小高層成交單價段主要集中在5000-7000元/㎡這一區(qū)間，洋房成交單價段主要集中在5000-7000元/㎡這一區(qū)間。由此推斷出，高層成交區(qū)域主要集中在雙港、咸水沽板塊，而小高以及洋房產(chǎn)品成交區(qū)域主要集中在八里臺、小站板塊，區(qū)域價格以及價值的差異，導(dǎo)致產(chǎn)品類型的選擇傾向性不同。針對目前市場狀況分析，目前小站板塊的區(qū)域價值并不突出，可替代性高，我們要根據(jù)市場需求，在產(chǎn)品類型、產(chǎn)品特色以及產(chǎn)品品質(zhì)上取勝，同時(tóngshí)凸顯項目整體性價比。第十四頁，共48頁。板塊(bǎnkuài)內(nèi)競品分析第十五頁，共48頁。津南區(qū)商品住宅市場(shìchǎng)格局第十六頁，共48頁。咸水沽板塊——津南核心區(qū)，配套相對成熟，大盤(dàpán)集中發(fā)力，潛力大咸水沽是津南傳統(tǒng)中心區(qū)，以咸水沽為核心的區(qū)域配套相對成熟，2010年富力聯(lián)手合景泰富、雅居樂、世茂奪得津南地王，其打造的津南新城項目體量(tǐliànɡ)達300萬平米。咸水沽板塊緊鄰海河教育園區(qū)，未來天大、南大等高等學(xué)院的入駐極大推動片區(qū)的發(fā)展，尤其在教育、科研、旅游、休閑、服務(wù)等領(lǐng)域(lǐnɡyù)，對板塊價值提升意義巨大第十七頁，共48頁。地理位置天津津南區(qū)天津大道與東沽路交口開發(fā)商富力、合景泰富、雅居樂、世茂技術(shù)指標(biāo)占地119.40萬平米，規(guī)劃建筑面積301.1萬平米，容積率2.5，共分9各區(qū)域滾動開發(fā)項目構(gòu)成一期B區(qū)24棟，高層產(chǎn)品，層數(shù)為30~39層12棟板樓，主力戶型64~124㎡銷售動態(tài)剩余(shèngyú)646套產(chǎn)品，銷售均價8000元/㎡，目前A區(qū)即將亮相，現(xiàn)房特惠咸水沽板塊(bǎnkuài)代表項目津南新城第十八頁，共48頁。咸水沽板塊代表項目融創(chuàng)中央(zhōngyāng)學(xué)府地理位置天津津南區(qū)天津大道與東沽路交口開發(fā)商融創(chuàng)中國技術(shù)指標(biāo)占地26.5萬平米，總建筑面積(jiànzhùmiànjī)60萬平米，容積率2.2項目構(gòu)成一期建筑面積(jiànzhùmiànjī)為15萬平米，以高層小高、疊拼為主，并有約2萬平米公建產(chǎn)品銷售動態(tài)剩余648套產(chǎn)品，銷售均價8500元/㎡第十九頁，共48頁。雙港版塊緊鄰天津外環(huán)線，距離市區(qū)最近(zuìjìn)，開放相對較早，富力金地進入較早區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品(chǎnpǐn)以高層為主，價格在8000元左右，盡管距離市區(qū)近，但由于區(qū)域尚不成熟，價格與咸水沽相比未能實現(xiàn)明顯突出雙港板塊——距離市中心最近，品牌(pǐnpái)開發(fā)商居中，但區(qū)域成熟度低第二十頁，共48頁。地理位置津南區(qū)大沽南路延長線津沽路與鑫盛路交開發(fā)商天津褐石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

技術(shù)指標(biāo)占地14.3萬平米，總建筑面積29萬平米，容積率2.0項目構(gòu)成金地藝境項目規(guī)劃依托源自美國的“褐石”建筑，由深淺褐石的四層電梯洋房和景觀高層組成。在戶型設(shè)計上力求讓每一間房都能充分享受充足的日光。銷售動態(tài)剩余(shèngyú)889套產(chǎn)品，銷售均價8200元/㎡雙港板塊代表項目(xiàngmù)金地藝境第二十一頁，共48頁。雙港板塊代表(dàibiǎo)項目首創(chuàng)城地理位置

津南區(qū)大沽南路延長線（津沽公路）洪泥河?xùn)|路與吉泰路交匯處開發(fā)商天津興泰吉豐置業(yè)有限公司

技術(shù)指標(biāo)占地24萬平米，總建筑面積48萬平米，容積率2.0項目構(gòu)成6-7層電梯洋房、90-140平方米全系戶型(hùxínɡ)、立體化英式園林、純正英倫建筑語匯、大盤成熟配套，為業(yè)主營造流連一生的高貴居所。銷售動態(tài)剩余667套產(chǎn)品，銷售均價8200元/㎡第二十二頁，共48頁。八里臺板塊——區(qū)域不成熟(chéngshú)，但整體環(huán)境較好，以低密度產(chǎn)品為主八里臺板塊早期由明星大盤星耀五洲帶動(dàidòng)，隨著海爾、碧桂園等開發(fā)商逐步進入，整體區(qū)域不斷發(fā)展，從目前看，趨于成熟較低，但由于湖泊較多，整體環(huán)境好，宜居性提出，在售項目基本以低密產(chǎn)品為主第二十三頁，共48頁。八里臺板塊(bǎnkuài)代表項目星耀五洲地理位置

津南區(qū)八里臺天嘉湖開發(fā)商星耀集團技術(shù)指標(biāo)占地4100畝，總建筑面積300萬平米，容積率1.1項目構(gòu)成67~120㎡高層產(chǎn)品、190~200㎡聯(lián)排別墅(biéshù)銷售動態(tài)剩余148套產(chǎn)品，銷售均價5500元/㎡第二十四頁，共48頁。八里臺板塊代表(dàibiǎo)項目碧桂園地理位置

津南區(qū)八里鎮(zhèn)津港公路與二八路交口開發(fā)商碧桂園集團技術(shù)指標(biāo)占地67萬平米，總建筑面積(jiànzhùmiànjī)96萬平米，容積率1.6項目構(gòu)成96~260㎡高層產(chǎn)品、210~360㎡聯(lián)排別墅銷售動態(tài)高層產(chǎn)品剩余96套、別墅產(chǎn)品剩余14套第二十五頁，共48頁。小站板塊距離市區(qū)最遠，區(qū)域成熟度低，項目開發(fā)水平一般，在售項目以高層、多層為主，高層均價5500左右，客戶(kèhù)地緣性及大港客戶(kèhù)為主，市區(qū)客戶(kèhù)比例低小站板塊——區(qū)位偏遠(piānyuǎn)，開發(fā)不成熟第二十六頁，共48頁。項目名稱錦尚豪庭開發(fā)商小站房地產(chǎn)開發(fā)公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)洋房、別墅占地面積6.2萬平米建筑面積6.4萬平米推案時間2012年11月容積率1.01綠化率35%總戶數(shù)481戶推廣活動全款96折，貸款98折，近期別墅樣板間即將開放。項目簡介錦尚豪庭屬于低密度中式水景地產(chǎn)，目前老盤加推，一期為花園洋房，主推95-140㎡左右的戶型產(chǎn)品，別墅項目均價在11300元左右，預(yù)計2016年即將加推二期電梯洋房產(chǎn)品。三大優(yōu)勢三大劣勢別墅、洋房的綜合社區(qū)到達各資源配套都有距離低密度水景地產(chǎn)項目交房違約，受到影響一定的知名度和客戶積累價格相對較高小站板塊代表(dàibiǎo)項目錦尚豪庭第二十七頁，共48頁。熱銷(rèxiāo)戶型目前(mùqián)一期剩余50套房源，去化量87.5%，三室戶型基本售罄，所有樓座的一樓全部售罄，目前(mùqián)熱銷戶型為兩室兩廳一衛(wèi)的95㎡和98㎡的產(chǎn)品。三室一廳兩衛(wèi)100-140㎡兩室一廳一衛(wèi)100㎡以下(yǐxià)第二十八頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動營銷活動錦尚豪庭目前并未使用規(guī)模性的營銷活動，項目周邊圍擋、道旗等廣告未見，整體項目的宣傳推廣活動集中在搜房，新浪，安居客等網(wǎng)絡(luò)平臺之上，二期項目僅有圍擋宣傳，在較好的情況下周來電量5組左右?？腿簛碓村\尚豪庭客戶主要來源于津南小站鎮(zhèn)附近周邊客群，主張深挖地域性客戶，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打動客戶。并未作出規(guī)模性項目的推廣及拓展，目前根據(jù)長期以來形成的口碑效應(yīng)和客戶認可度，通過老帶新，友介等帶動產(chǎn)品銷售、客戶成交，老客戶轉(zhuǎn)介紹達到50%以上。第二十九頁，共48頁。品牌區(qū)域規(guī)劃(guīhuà)外立面景觀物業(yè)形態(tài)交通教育配套環(huán)境小站房地產(chǎn)開發(fā)商，本地開發(fā)商，區(qū)域認可度。立意高遠，前景看好古典尊貴大宅傳統(tǒng)古鎮(zhèn)風(fēng)格親水而居，水景引入社區(qū)別墅、洋房、社區(qū)商業(yè)多建筑形態(tài)暫無公交，各干道驅(qū)車抵達。實驗(shíyàn)小學(xué)、小站一中近鄰紅旗路商業(yè)街以及小站古鎮(zhèn)商街毗鄰小站練兵場天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髠鹘y(tǒng)生活的回歸徽派建筑風(fēng)格四重水景，五重立體景觀洋房、高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達。實驗小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、周邊(zhōubiān)高端項目配套毗鄰米立方900畝公園濕地價值點對比項目整體區(qū)域價值以及周邊配套趨同，本項目外部環(huán)境優(yōu)越，對此深挖項目個性特色和文化概念是重要的突破點。第三十頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)1.錦尚豪庭大戶型產(chǎn)品基本售罄，僅剩余部分小戶型，基本處于尾盤銷售期，整體銷售氛圍不高，規(guī)避與本項目的超大戶型定位產(chǎn)品的直接競爭，二期開盤時間未定，產(chǎn)品以100㎡左右的小戶型為主，產(chǎn)品方面的差異化營銷將成為優(yōu)勢之一，充分體現(xiàn)項目產(chǎn)品的豪宅大戶、稀缺、典藏等特點，升級市場對于三室、四室的需求。2.錦尚豪庭未啟動大量的宣傳推廣動作，只作當(dāng)?shù)厥袌龅纳钔诤涂蛻羧訝I銷，通過區(qū)域開發(fā)商的誠信以及可信度，打動客戶，對于老客戶轉(zhuǎn)介紹沒有具體的優(yōu)惠活動，因此對于本項目全面性覆蓋市場，撬動滲透市場，提升產(chǎn)品的知名度具有一定的便利性。3.宣傳造勢，渠道推廣，營銷活動跟進的同時也要深挖項目價值點，口碑推介，是突圍市場的重點活動。注重由點到面、由里到外的全方位、立體式的推廣宣傳，深挖地域客戶，鎖定客戶，注重圈層營銷，跟進營銷活動，帶動銷售氛圍以及增加客戶粘性；借勢資源，擴充市場，跳脫項目地域限制，著重線上強宣。第三十一頁，共48頁。項目名稱水墨蘭庭開發(fā)商南華馨苑投資公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)洋房、高層占地面積5.49萬平米建筑面積10萬平米推案時間2011年6月容積率1.82綠化率35%總戶數(shù)1016戶推廣活動全款98折，貸款99折，二期洋房加推。項目簡介水墨蘭庭屬于低密度花園洋房，目前進入尾盤銷售期。項目整體區(qū)位距離小站商圈較遠，周邊配套不完善，交通相對便利，但靠近高速路噪音大，地處低洼，容易形成積水。三大優(yōu)勢三大劣勢價格相對合理地處低洼，容易積水交通相對便利周邊配套有待完善一定的知名度和客戶積累質(zhì)量不突出小站板塊代表(dàibiǎo)項目水墨蘭庭第三十二頁，共48頁。熱銷(rèxiāo)戶型兩室一廳一衛(wèi)100㎡以下(yǐxià)兩室一廳一衛(wèi)100㎡以下(yǐxià)三室兩廳兩衛(wèi)100-140㎡目前二期電梯洋房產(chǎn)品主要是兩室兩廳一衛(wèi)的88㎡以及三室兩廳一衛(wèi)111平米的戶型，本次產(chǎn)品升級而價格基本沒有漲幅。頂樓送閣樓30㎡，送露臺約20㎡。第三十三頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動營銷活動47萬電梯洋房，1萬抵5%，小站進入洋房2.0時代。目前一期尾房部分戶型價格下調(diào)，二期開售，增加項目附加值，升級電梯洋房，價格沒有變動。占據(jù)項目周邊主干道，道旗、圍擋宣傳項目價值點。派單、CALL客、流動宣傳車客戶來源客戶來源相對廣泛，大港以及小站區(qū)域客群居多，婚房，首改，剛改客戶為主，占據(jù)通往大港中心的交通干道，順訪客戶較多。還遷房環(huán)繞整體項目，有稻香園、西花園、金谷園等小區(qū)，還遷客戶改善關(guān)注度也較高。第三十四頁，共48頁。價值(jiàzhí)點對比項目整體內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)越于水墨蘭庭，適當(dāng)?shù)男麄魍茝V和價格調(diào)整以及競品攔截，有效網(wǎng)羅部分(bùfen)客戶。同時項目目前未開通公交路線，強調(diào)后期發(fā)展規(guī)劃。品牌區(qū)域規(guī)劃外立面景觀(jǐnɡɡuān)物業(yè)形態(tài)交通教育配套環(huán)境南華馨苑投資公司，知名度不高，具有一定的限制性?？拷煌ǜ傻?，區(qū)域帶動性強。江南文化碰撞傳統(tǒng)古典風(fēng)格古典文化融入園區(qū)花園洋房、電梯洋房152、209、652公交線路。實驗小學(xué)、小站一中距離重點商圈較遠，相對偏僻周邊環(huán)境相對一般，沒有特色，未來規(guī)劃植物園以及天津最大的頤養(yǎng)院。天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髠鹘y(tǒng)生活的回歸徽派建筑風(fēng)格四重水景，五重立體景觀洋房、高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達。實驗小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、周邊高端項目配套毗鄰米立方900畝公園濕地第三十五頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)1.水墨蘭亭一直致力于緊湊小戶型，沒有大戶型產(chǎn)品，戶型面積區(qū)間是86-123㎡的兩室和三室。大戶型產(chǎn)品的市場空白，對于項目產(chǎn)品的市場補缺以及差異優(yōu)勢將有更大的提升和放大。2.整體推廣范圍廣泛，但項目銷售情況并不樂觀，沒有進行行之有效的精準(zhǔn)鎖客和資源整合。3.同時水墨蘭亭的圍擋以及道旗的質(zhì)量較差，導(dǎo)致展示效果不佳、影響形象的建立。外部包裝是項目形象展示和建立的重要方式，是最有效的銷售說辭，因此要提升項目包裝的重視度。第三十六頁，共48頁。項目名稱天山龍璽開發(fā)商天山房地產(chǎn)公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)別墅、小高層占地面積20萬平米建筑面積26萬平米推案時間2012年6月容積率1.30綠化率35%總戶數(shù)300戶推廣活動全款98折，貸款99折，二期小高層加推，電商團購折扣。項目簡介天山龍璽預(yù)計2014年10月25日加推小高層7、11、12號樓。價格5800元/平米，即送15-30平米面積，頂層送40-50平米閣樓。上市品牌開發(fā)商，戶型面積適中，國際園林景觀設(shè)計，生態(tài)水景完善，國際物業(yè)品牌服務(wù)。三大優(yōu)勢三大劣勢別墅、洋房的綜合社區(qū)小高層的樓間距較小處于米立方生態(tài)帶上一定的知名度和客戶積累小站(xiǎozhàn)板塊代表項目天山龍璽第三十七頁，共48頁。熱銷(rèxiāo)戶型陽光(yángguāng)躍層123㎡陽光(yángguāng)躍層110㎡第三十八頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動營銷活動電商網(wǎng)絡(luò)平臺作為主要營銷宣傳推廣渠道，同時項目主要為別墅及小高，以別墅產(chǎn)品推廣宣傳帶動項目小高層的整體去化，樹立產(chǎn)品形象。客戶來源客戶來源相對廣泛，大港以及小站區(qū)域客群居多，婚房，首改，剛改客戶為主。中青年作為其主要客群，產(chǎn)品特色和價值體現(xiàn)迎合目標(biāo)客戶生活追求的需要。第三十九頁，共48頁。天山龍璽和天山熙湖皆是天山房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系，歸屬于同一片(yīpiàn)區(qū)，在區(qū)位形成直接競爭，在產(chǎn)品上形成差異，天山龍璽的小高層屬于躍層產(chǎn)品，而天山熙湖則是平層的大戶型產(chǎn)品。價值(jiàzhí)點對比品牌區(qū)域規(guī)劃外立面景觀物業(yè)(wùyè)形態(tài)交通教育配套環(huán)境天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?。時尚簡約現(xiàn)代歐美低密墅區(qū)，花園名樹別墅、小高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達實驗小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、項目別墅區(qū)配套設(shè)施毗鄰米立方900畝公園濕地天山房地產(chǎn)開發(fā)商，港股上市，深耕小站6年。米立方園區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ髠鹘y(tǒng)生活的回歸徽派建筑風(fēng)格四重水景，五重立體景觀洋房、高層暫無公交，各干道驅(qū)車抵達。實驗小學(xué)、小站一中，小站六中米立方商業(yè)街、周邊高端項目配套毗鄰米立方900畝公園濕地第四十頁，共48頁。小結(jié)(xiǎojié)1.天山龍璽的小高層產(chǎn)品定位細分且小眾化，目前在售戶型面積是123㎡和110㎡的躍層，大戶型產(chǎn)品的市場空白，以及標(biāo)準(zhǔn)層客戶的需求，對于項目產(chǎn)品的市場補缺以及差異優(yōu)勢將有更大的提升和放大。2.天山龍璽小高層，基本與本項目類同，同是天山房地產(chǎn)開發(fā)商、基本位于相同的項目區(qū)位，形成較為明顯的競爭。對此我們首先要跳脫產(chǎn)品競爭、區(qū)域競爭，突圍市場，同時我們也要深化產(chǎn)品、深化區(qū)域，滲透市場。3.傾斜項目的營銷活動及宣傳資源，以天山龍璽的別墅產(chǎn)品為主要宣傳推廣對象，吸引導(dǎo)入小高層客群，提升小高項目品質(zhì)，卻影響客戶成交轉(zhuǎn)化率.第四十一頁，共48頁。項目名稱通用陸院開發(fā)商世紀海灣投資公司區(qū)域位置小站商圈建筑形態(tài)別墅、洋房占地面積10萬平米建筑面積15.4萬平米推案時間2012年6月容積率1.6綠化率40%總戶數(shù)80戶推廣活動全款99折，0首付以及每周一套特價房等。項目簡介通用陸院緊鄰小站練兵園、小站稻示范園和900畝濕地公園，與即將落成的米立方水上樂園、風(fēng)情商務(wù)園隔湖相望。社區(qū)大景觀環(huán)境的設(shè)計以龍形景觀主軸南北貫穿整個園區(qū)，與社區(qū)北側(cè)的米立方球形建筑形成“巨龍戲珠”的景觀呼應(yīng)格局。三大優(yōu)勢三大劣勢別墅、洋房的綜合社區(qū)噪音大，塵土大，環(huán)境受影響處于米立方生態(tài)帶上產(chǎn)品種類少，價格高一定的知名度，央企品牌開發(fā)商尾盤銷售，二期高層未定小站板塊(bǎnkuài)代表項目通用陸院第四十二頁，共48頁。營銷(yínɡxiāo)活動營銷活動電商網(wǎng)絡(luò)平臺作為主要營銷宣傳推廣渠道，推出0首付購房，開發(fā)商墊資，不收取任何利率，每周推出特價房活動，保證小步快跑的銷售節(jié)奏，維持現(xiàn)場氛圍和客戶的迅速轉(zhuǎn)化。客戶來源客戶來源主要集中于小站區(qū)域客群，洋房產(chǎn)品開盤即售罄，依靠項目內(nèi)部的工程施工人員消化一整棟洋房。第四十三頁，共48頁。價值(jiàzhí)點對比通用陸院的品質(zhì)、高端的形象(xíngxiàng)深化和傳世、收藏的標(biāo)榜，定位高端，價格相對較高，同時洋房產(chǎn)品已經(jīng)售罄，基本不能形成競品，基本處于同片區(qū)，要進行