浙江諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2016.4諸暨區(qū)域面積2311平方公里，下轄3個(gè)街道、24個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，戶籍人口108萬(wàn)，外來(lái)人口27萬(wàn)。毗鄰杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)，滬昆鐵路、杭長(zhǎng)高鐵，杭金衢、諸永、紹諸高速公路貫穿全境，全長(zhǎng)50公里的城市三環(huán)線基本建成。中國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市排名第14位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣市排名第7位，是福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市。諸永高速杭金衢段紹諸高速諸暨東【諸暨市概況】諸暨產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，活力充沛擁有織布業(yè)、襪業(yè)、服裝業(yè)、五金汽配業(yè)、新型管業(yè)、環(huán)保裝備業(yè)、彈簧制造業(yè)、繡花機(jī)制造業(yè)、手套業(yè)、軸承釉瓦業(yè)等15個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，位居2013福布斯中國(guó)最富有縣級(jí)市第2位。諸暨是浙江省首批工業(yè)強(qiáng)市建設(shè)試點(diǎn)市?，F(xiàn)共有各類市場(chǎng)主體13萬(wàn)家，規(guī)上企業(yè)1300家，境內(nèi)外上市公司15家。有中國(guó)襪業(yè)之都、中國(guó)珍珠之都、中國(guó)香榧之都、中國(guó)名品襯衫之鄉(xiāng)和中國(guó)五金之鄉(xiāng)的美譽(yù)，大唐襪業(yè)產(chǎn)量占全國(guó)的65%、全世界的35%；山下湖珍珠產(chǎn)量占全國(guó)的80%、全世界的70%；店口五金管業(yè)產(chǎn)量占全國(guó)的70%?！局T暨市產(chǎn)業(yè)】銅加工及新興材料業(yè)31%諸暨民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)量的74.88%，規(guī)模企業(yè)達(dá)到1310家已形成六大支柱產(chǎn)業(yè)：襪業(yè)、珍珠業(yè)、銅加工及新興材料業(yè)、環(huán)保新能源業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)、紡織服裝業(yè)。

2014年，諸暨實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值980.48億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值49.09億元，增長(zhǎng)1.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值532.91億元，增長(zhǎng)9.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值398.48億元，增長(zhǎng)9.3%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由2013年的5.4:55.2:39.3調(diào)整為5.0:54.4:40.6，諸暨人均生產(chǎn)總值為90917元，折合14801美元?！局T暨市產(chǎn)業(yè)-支柱產(chǎn)業(yè)】2011年至今，諸暨市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)形勢(shì)呈下滑趨勢(shì)，2015年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1027億元，較上年增幅4.8%，按14年的比例計(jì)算人均GDP達(dá)：15503元【諸暨市宏觀經(jīng)濟(jì)-生產(chǎn)總值】2011年至今，諸暨市地方財(cái)政總收入增長(zhǎng)形勢(shì)呈下滑趨勢(shì)，2015年地方財(cái)政總收入達(dá)113億元，較上年增幅2.7%?！局T暨市宏觀經(jīng)濟(jì)-財(cái)政收入】2014年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入45790元，增長(zhǎng)9.2%，生活消費(fèi)支出24935元，增長(zhǎng)9.0%；農(nóng)村居民人均可支配收入25583元，增長(zhǎng)10.8%，生活消費(fèi)支出16992元，增長(zhǎng)13.5%?！局T暨市宏觀經(jīng)濟(jì)-收入情況】規(guī)劃將諸暨劃分為“南北工、中間城、東西游”的空間整體格局：其中南北部依托店口、次塢、山下湖、楓橋、直埠、牌頭、安華等城鎮(zhèn)形成先進(jìn)制造業(yè)基地，中部以中心城區(qū)為主體，打造現(xiàn)代化綜合性山水園林城市加上長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略的批準(zhǔn)實(shí)施和杭州（灣）都市經(jīng)濟(jì)圈的融合對(duì)接?！局T暨市城市發(fā)展規(guī)劃-空間格局】工西施故里浦陽(yáng)工業(yè)區(qū)游工游1.3萬(wàn)畝濕地公園高湖濕地公園占地135000畝，通過一系列富有特色、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的旅游、商業(yè)、文化、休閑項(xiàng)目的創(chuàng)意策劃，將打造諸暨乃至服務(wù)浙江中北部的城市旅游商業(yè)區(qū)。功能區(qū)布局方面，根據(jù)市域總體規(guī)劃，確立“東進(jìn)、西拓、南伸、北展、內(nèi)調(diào)理”的發(fā)展思路，通過幾年努力，形成五大功能區(qū)塊：城中區(qū)，以商貿(mào)為主導(dǎo)，兼有商務(wù)、商住、文化、娛樂、休閑等功能；城東區(qū)以行政、商貿(mào)、居住為主要功能；城北區(qū)，以文教、居住為主導(dǎo)功能；城西區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，相應(yīng)配置行政、商務(wù)、文化、居住等基礎(chǔ)設(shè)施；城南區(qū)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)?！局T暨市城市發(fā)展規(guī)劃-功能布局】暨東路東三環(huán)路紹諸高速諸暨東杭金衢北二環(huán)環(huán)城北環(huán)城西環(huán)城南苧羅路墾塔路浦陽(yáng)江諸暨市城東中心東二環(huán)環(huán)城東高湖路【諸暨市城市發(fā)展規(guī)劃-城東新區(qū)介紹】與老城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，東至諸永高速，南至江東畈渠，西至環(huán)城東路，北至燕尾山，占地約29平方公里，將打造成為諸暨政治、經(jīng)濟(jì)、文化的新中心。新城內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，以暨東路、苧蘿東路、環(huán)城南路為橫向主干道，以環(huán)城東路、東二環(huán)路、東三環(huán)路為縱向主干線，對(duì)外可直接上諸永高速，對(duì)內(nèi)可直達(dá)西施故里景區(qū)。城東新城分為中央商務(wù)區(qū)、新城居住區(qū)、影視文創(chuàng)與休閑旅游區(qū)、創(chuàng)意工業(yè)區(qū)、高湖生態(tài)觀光旅游區(qū)及彈性發(fā)展區(qū)六大功能區(qū)塊，相對(duì)獨(dú)立，又相互延伸，共同支撐新城發(fā)展2014年，房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。嘗試“房票”市場(chǎng)化安置辦法，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資166.70億元，增長(zhǎng)42.3%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積158.91萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.7%，商品房銷售額117.71億元，增長(zhǎng)13.9%。【諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)-房地產(chǎn)投資】【諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品住宅用地成交情況】2011年-2016年諸暨市共出讓住宅用地約560萬(wàn)方，除去融資性用地后達(dá)412萬(wàn)方，其中13年和14年為主要其中出讓年份（融資性用地主要集中在暨陽(yáng)浣東街道15/14年出讓）；【諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品住宅用地可建面積情況】2011年-2016年諸暨市共出讓住宅用地約560萬(wàn)方，可建住宅體量約1166萬(wàn)方；除去融資性用地后可建住宅約779萬(wàn)方，其中暨陽(yáng)街道和浣東街道達(dá)319萬(wàn)方，約26500余套；【諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品住宅用地成交價(jià)格走勢(shì)情況】近年來(lái)，諸暨市住宅用地平均成交低價(jià)呈下滑趨勢(shì)【諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品住宅成交情況】2015年商品房住宅（新房）成交量達(dá)到10324套，比2014年上漲了25%，從過往數(shù)據(jù)來(lái)看，整體穩(wěn)房?jī)r(jià)去庫(kù)存仍是2015年諸暨樓市的主基調(diào)?；仡櫿麄€(gè)2015年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng),330新政的出臺(tái)和五次降息等各項(xiàng)寬松政策，使得今年的購(gòu)房門檻一降再降。2012年以來(lái)諸暨市商品房（新建住宅）成交套數(shù)2015年商品房住宅（新房）成交量2016年諸暨樓樓市成交量有望突破新高【諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品住宅成交價(jià)格】諸暨歷年商品房成交均價(jià)走勢(shì)2015年諸暨商品房住宅成交均價(jià)2015諸暨年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)7925元/㎡，成交均價(jià)低于2014年，同比下跌了4.6%。與2011年最高峰時(shí)有2000元/㎡之差；當(dāng)前諸暨市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持了“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)，從2014年降價(jià)促銷以來(lái)新盤供應(yīng)比較有限（土地局何科），預(yù)計(jì)2016年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長(zhǎng)的特點(diǎn)，2016年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存仍然是主基調(diào)。2015年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房住宅成交量各區(qū)域分布情況來(lái)看，浣東街道牢牢占據(jù)著榜首位置，暨陽(yáng)街道以及陶朱街道緊跟其后，浣東街道、暨陽(yáng)街道以及陶朱街道占全市成交總量的比例分別為50.4%、20.8%、14%。隨著城區(qū)房?jī)r(jià)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)差距的縮小及城市化加速，城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交量?jī)杉?jí)分化加劇。宏觀上來(lái)看，結(jié)合土地出讓情況和鄉(xiāng)鎮(zhèn)去化配比，暨陽(yáng)和浣東街道剩余住宅約8058余套（估算）?！局T暨房地產(chǎn)市場(chǎng)-新建商品住宅成交區(qū)域】【目標(biāo)地塊屬性-區(qū)位環(huán)境】出讓位于暨陽(yáng)街道沙埭蔣村A、B地塊2宗商業(yè)、住宅用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求。目標(biāo)地塊濱江華都世紀(jì)花城怡江花園鼎園在建安置房和邦苑目標(biāo)地塊北二環(huán)路環(huán)城北路暨北路浦陽(yáng)江車行距離4-5公里400畝可談地塊地塊位于浦陽(yáng)江東側(cè)，緊靠防洪堤景觀帶；北望北二環(huán)路，緊鄰越都花園；南臨濱江花都小區(qū)和環(huán)城北路；周邊配套齊全，交通便利，距老城及城東新區(qū)中心約4.5公里車程。濱江華都世紀(jì)花城怡江花園鼎園在建安置房和邦苑目標(biāo)地塊北二環(huán)路環(huán)城北路暨北路浦陽(yáng)江浦陽(yáng)江防洪景觀帶濱江華都住宅區(qū)越都花苑（農(nóng)民房）及高壓線地塊現(xiàn)狀地塊平整程度較差，高壓線緊靠地塊北側(cè)，且地塊內(nèi)部有大量積水和農(nóng)作物【目標(biāo)地塊屬性-地塊環(huán)境】永豐花園丁嚴(yán)王小區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）農(nóng)民房延生道路東二環(huán)路東三環(huán)路高湖東路在拆遷片區(qū)濕地公園東江水渠建材市場(chǎng)地塊位于諸暨城東新區(qū)，距離城東商務(wù)中心僅2公里，東靠東三環(huán)路，南臨（在建）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，未來(lái)東側(cè)規(guī)劃13000畝濕地公園；東江水道沿地塊北側(cè)而過，具備一定的水景資源，地塊平整程度較差，高壓橫穿地塊而過，且地塊內(nèi)部有大量養(yǎng)殖遺留水池和排水溝渠。【目標(biāo)地塊屬性-地塊環(huán)境】【區(qū)域在售商品住宅價(jià)格表現(xiàn)】區(qū)域項(xiàng)目主要集中在暨陽(yáng)街道江北及城東新區(qū)片區(qū)，處于正常銷售狀態(tài)約14個(gè)樓盤，開盤時(shí)間在13-14年房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰階段，經(jīng)過2年的價(jià)格調(diào)整，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)以價(jià)換量態(tài)勢(shì)；其中聯(lián)排產(chǎn)品存量約300-400套左右，面積350-500方市場(chǎng)供應(yīng)集中在城東新區(qū)，經(jīng)過2年的價(jià)格調(diào)整，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)以價(jià)換量態(tài)勢(shì)。城東核心區(qū)公寓價(jià)格表現(xiàn)在8000-9000元/平米，排屋9000-11000元/平米。【區(qū)域二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)】濱江華都高層公寓8500-10000世紀(jì)花城多層7000-8000怡江花園高層+排屋10000-12000鼎園多層+高層8500-9000在建安置房高層8000和邦苑高層11000目標(biāo)地塊北二環(huán)路環(huán)城北路暨北路浦陽(yáng)江濱江花都世紀(jì)花城安置房鼎元怡江花園和邦苑相對(duì)于13年前后當(dāng)時(shí)地塊周邊房?jī)r(jià)來(lái)看，已經(jīng)持續(xù)下滑達(dá)3年之久，下浮空間約2000-3000元/平米，當(dāng)前地塊周邊高層二手價(jià)格穩(wěn)定在9000檔，排屋價(jià)格穩(wěn)定在11000檔【地塊產(chǎn)品建議】濱江華都高層公寓8500-10000世紀(jì)花城多