2023年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)試題庫答案wss整理版

[房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)]試題庫名詞解釋MA房地產(chǎn)土地及地上定著物和同地上運用相聯(lián)系的地下改良物；還涉及以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。MA不動產(chǎn)不動產(chǎn)是指土地和與土地不能分離或者不可移動或者移動后不能保持財產(chǎn)原有形態(tài)性能的財產(chǎn)，可以說是廣義的房地產(chǎn)，它比房地產(chǎn)范圍廣。涉及各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長在土地上的各類植物等。MA地產(chǎn)是土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和反映，具有使用性、稀缺性、可轉(zhuǎn)移性等特點。MA物業(yè)物業(yè)是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產(chǎn)，或一項具體的實物資產(chǎn)，具有固定性、耐久性、多樣性等特點。MA土地引致需求（不太肯定哪個對）1.土地引致需求是指從消費者對土地產(chǎn)品的需求中派生出來的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者對土地的需求。2.土地需求是由市場對房屋的需求而傳遞過來的間接需求，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為引致需求。MA土地一級市場土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行互換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。一級市場即政府出讓市場,是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場。MA土地二級市場土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行互換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。MA住房一級市場住房一級市場是指新建住房的買賣市場。市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。MA住房二級市場住房二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。MA住房抵押貸款一級市場一個完整的住房抵押貸款市場涉及住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，銀行對其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場；MA住房抵押貸款二級市場住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。MA土地供應(yīng)彈性供應(yīng)彈性：供應(yīng)的價格彈性，它表達(dá)一定期期內(nèi)一種商品的供應(yīng)量的相對變動對于該商品的價格的相對變動反映限度。土地供應(yīng)彈性，表達(dá)土地供應(yīng)量的變動相對于土地價格變動的的反映限度。MA住房需求收入彈性住房需求量變動相對于收入變動的靈敏限度，收入上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量上升（下降）的比例。MA住房需求價格彈性住房需求量變動相對于價格變動的靈敏限度，價格上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量下降（上升）的比例。MA土地收益金土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。MA房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期（課件）是指房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運動的過程。MA房地產(chǎn)周期景氣循環(huán)房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由于供應(yīng)和需求協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的，指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性但并非定期的波動，從短期來看，房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈波動性，但在一個足夠長的發(fā)展時期內(nèi)，這種波動會體現(xiàn)出周期性循環(huán)的特性。房地產(chǎn)景氣循環(huán)可分為復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個階段。MA房地產(chǎn)周期季節(jié)波動房地產(chǎn)周期季節(jié)波動指房地產(chǎn)市場反復(fù)出現(xiàn)但沒有固定的周期跨度的變化，波動不能再被分割成更短的具有相同特性的循環(huán)。MA住房潛在需求具有貨幣支付能力但目前尚未實現(xiàn)的住房需求,是一種未來的需求。MA住房有效需求有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平為基礎(chǔ)的。MB地租古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時期認(rèn)為地租是從土地收益中減去涉及工資在內(nèi)的成本后的剩余；馬克思的地租理論重要涉及資本主義地租的實質(zhì)、級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租和土地價格等內(nèi)容；新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時期流行的地租理論是地租編輯成產(chǎn)力理論；城市地租理論涉及城市級差地租、城市絕對地租和城市壟斷地租等。馬克思主義認(rèn)為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所發(fā)明的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實現(xiàn)的形式，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。MB絕對地租絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額，這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。MB級差地租這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同，又可分為級差地租1和級差地租2。MB壟斷地租壟斷地租是地租的一種特殊形式，以特殊土地的經(jīng)營壟斷為前提，是由壟斷價格帶來的超額利潤所形成的地租。MB級差地租Ⅰ（不太肯定哪個對）1、級差地租1是由土地的肥沃限度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時，會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥力和位置兩個因素導(dǎo)致的。2、是因土地豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤，它是投入不同地塊的各個資本具有不同生產(chǎn)率的結(jié)果。MB級差地租Ⅱ級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進(jìn)行追加投資，也即發(fā)展集約化耕作，重要是或在較大限度上是在較好的土地上進(jìn)行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格和市場價格是一致的。是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。MB產(chǎn)權(quán)（不太肯定哪個對）1、所謂產(chǎn)權(quán)，簡而言之就是對財產(chǎn)所擁有的權(quán)利，是與財產(chǎn)有關(guān)的一系列權(quán)利。產(chǎn)權(quán)是以財產(chǎn)權(quán)所有權(quán)為基礎(chǔ)，涉及對財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)從本質(zhì)上看，產(chǎn)權(quán)反映人們在經(jīng)濟(jì)活動中圍繞財產(chǎn)所形成的一系列經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。一般可以劃分為有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。2、產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)權(quán)或財產(chǎn)權(quán)利的簡稱。產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)可以分為三類：所有權(quán)，涉及有形財產(chǎn)的所有權(quán)和無形財產(chǎn)的所有權(quán)；所有權(quán)的暫時分割，如普通法中的地產(chǎn)權(quán)、民法中的用益權(quán)；為別人謀利益的所有權(quán)—信托。產(chǎn)權(quán)具有以下屬性：它是依法占有財產(chǎn)的權(quán)利；具有排他性；是權(quán)利束；產(chǎn)權(quán)的行使并非是無限制的；產(chǎn)權(quán)的明確有助于外部效應(yīng)內(nèi)部化。MB地役權(quán)地役權(quán)是指為了增長自己土地的利益而運用別人土地的權(quán)利MB土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指土地所有人有對土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用，開發(fā)土地的權(quán)利。MB土地所有制是土地所有權(quán)形成、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地所有制是土地制度的核心，其法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。MB土地使用制是土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地使用制是土地制度中的重要內(nèi)容之一，是土地制度中最活躍的成分。土地使用制度的法律表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。MB資本化率資本化率，是指將未來有限期或無限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，一般涉及無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。MB單一稅單一稅意味著對所有各種收入（涉及個人所得、公司所得、流轉(zhuǎn)稅、資本利得等）只征一次稅，不超過一次，不反復(fù)征稅，不扭曲經(jīng)濟(jì)運營。單一稅制是對所有收入按照同等稅率征稅，并且稅率都比較低，比如19％。單一稅允許公司把所有新增投資從稅基中扣除，并且只對人們從經(jīng)濟(jì)中獲得的收入征稅，也可以對個人所得在扣除一個減免項后再以一個相同的單一稅率進(jìn)行征稅。MB物業(yè)稅所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“重要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，規(guī)定其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。MB空置率按照國際通行算法，空置率是指報告期內(nèi)，待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場合有存量房地產(chǎn)（涉及報告期新增量）的比率。MB住房需求方政策也即消費者補(bǔ)貼政府，是指政府直接將住房補(bǔ)貼發(fā)放給住房消費者，有租金憑單和住房優(yōu)惠券兩種。MB住房供應(yīng)方政策也即公共住房政策，是指政府自己建造或者補(bǔ)貼開發(fā)商建設(shè)公共住宅，然后低價租給消費者。MB經(jīng)濟(jì)合用房經(jīng)濟(jì)合用房是目前政府政策重要扶持發(fā)展的具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。具有經(jīng)濟(jì)性和合用性的特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，其通過免交土地出讓金、減免有關(guān)稅費等措施控制開發(fā)成本，使其價格能適合中低收入家庭的購買力；合用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減少建筑標(biāo)準(zhǔn)。MB租金憑單政策是住房需求方政策的一種。MB房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分派均要符合一定的規(guī)定。MB房價收入比房價收入比是一個國家或一個城市某一時期上市銷售的所有住房平均每套的價格，與這個國家或城市居民某一時期戶均收入的比值,

用以考察居民的購房能力。MB科斯定理（不太肯定哪個對）1、是針對外在性而提出的一種方法。其內(nèi)容可以表述為，只要財產(chǎn)權(quán)是明確的，并且其交易成本為零或很小，則無論在開始時產(chǎn)權(quán)賦予誰，市場均衡的最終結(jié)果都是有效率的。2、只要交易費用為0，則產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無關(guān)緊要的。當(dāng)交易費用＞0時，則權(quán)利的初始界定很重要（對經(jīng)濟(jì)效率而言），并可以通過合法權(quán)利的明確界定和自由互換提高資源配置效率，實現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化，而無需拋棄市場機(jī)制引入政府干預(yù)。MB基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一試點的平均價格。MB房地產(chǎn)抵押權(quán)債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。MB交易費用科斯的奉獻(xiàn)在于初次闡述了交易費用,并由此創(chuàng)建了產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué),核心命題是市場運營自身是有代價的.交易費用的涵義分為兩部分：一、事先的交易費用；二、簽訂契約后的履行費用。交易費用就是經(jīng)濟(jì)制度運營費用。MB邊際土地邊際土地,指生產(chǎn)所得收人僅夠支付生產(chǎn)費用和開墾投資利息的土地,邊際土地收支相抵后,無余額支付地租.MC房地產(chǎn)泡沫一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價值連續(xù)上漲的過程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價格高于市場基礎(chǔ)決定的合理價格的部分。MC房地產(chǎn)投機(jī)是指購買土地或住房僅僅是為了獲取價差收益，而不是看重房地產(chǎn)自身的效用。MC住宅市場過濾模型過濾模型的實質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾，處在最底層的住宅最終要從市場上退出。MC房地產(chǎn)景氣指數(shù)景氣指數(shù)，又稱為景氣度，它是對公司景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過定量方法加工匯總，綜合反映某一特定調(diào)查群體或某一社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象所處的狀態(tài)或發(fā)展趨勢的一種指標(biāo)。是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和限度的綜合指數(shù)MC中心地中心地是向居住在他周邊地區(qū)（尤指農(nóng)村地區(qū)）的居民提供各種貨品和服務(wù)的地方，一般是指城鄉(xiāng)的所在地。MC屠能環(huán)德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家屠能，以虛構(gòu)的與外界無聯(lián)系的“孤立國”和他在德國的臺樓農(nóng)場為例，借助數(shù)學(xué)公式，企圖證明農(nóng)產(chǎn)品種類的分布決定于距離市場的遠(yuǎn)近和運送費用的大小，并以此設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是一城市為中心的六個同心圈地帶。有內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)作區(qū)、畜牧業(yè)。MC外部性又稱為外部經(jīng)濟(jì)影響，是指從事某種經(jīng)濟(jì)行為的經(jīng)濟(jì)單位不能從其行為中獲得所有收益或支付所有成本。MC標(biāo)定地價標(biāo)定地價是在一定期期、一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。MC區(qū)位理論答:擬定區(qū)域位置又稱區(qū)位理論或稱區(qū)位論。區(qū)位理論是屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)與地理學(xué)的交匯科學(xué)理論。是一門研究某種經(jīng)濟(jì)活動為什么會在一定的地區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行，以及一定的經(jīng)濟(jì)設(shè)施為什么會在一定的地區(qū)范圍之內(nèi)的理論。MC住房優(yōu)惠券政策政府針對某一特定人群在購買住宅方面所給予的補(bǔ)帖、減免稅、成本價購房等的優(yōu)惠政策。MC不動產(chǎn)稅不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。MC住宅的耐久性住宅的耐久性重要表現(xiàn)為材料品質(zhì)的老化、設(shè)備與系統(tǒng)功能的劣化、結(jié)構(gòu)可靠性的減少等。MC特性價格答：房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，即每個房屋有不同的居住特性和位置特性，如：戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、管理服務(wù)、房齡、易達(dá)性、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、鄰里情況等，房價由住宅的異質(zhì)性的隱含價格構(gòu)成，這些價格就是房地產(chǎn)的特性價格。MC房地產(chǎn)價格指數(shù)答:房地產(chǎn)價格指數(shù)是動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)(如商業(yè)/住宅和工業(yè))價格變動及總體價格平均變動趨勢和變動限度的相對數(shù).簡答題JA我國土地一級市場的特點?（課件、筆記）答案一（1）客體的不完整性–土地使用權(quán)–物權(quán)還是債權(quán)？（2）強(qiáng)烈的地區(qū)差異性–土地市場的特性–中國特別強(qiáng)烈（3）明顯的國家壟斷性–國家壟斷一級市場–決定了建設(shè)用地的總供應(yīng)量–地區(qū)（城市）間的競爭（4）不成熟性–土地出讓中的招拍掛比例低–工業(yè)用地采用協(xié)議，基礎(chǔ)設(shè)施用地采用劃撥答案二土地使用權(quán)從無償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變（土地出讓），交易中，出讓方是土地所有者人民政府，受讓方是土地使用者，現(xiàn)在以開發(fā)商居多。我國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供應(yīng)主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場，是不完全競爭的市場。這一特點，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。國家把住土地供應(yīng)的龍頭，便可以達(dá)成有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供應(yīng)也就成為政府實行宏觀調(diào)控的重要手段。JA土地價格的特點?（土地經(jīng)濟(jì)學(xué)p104）地租的資本化即地價。（另：土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表達(dá)的互換價值，是土地未來地租的資本化）土地是一種特殊的商品，其價格形式與本質(zhì)有著與一般商品價格不同的特點。土地價格是土地的權(quán)益價格；土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價；土地價格重要由土地需求決定；土地價格呈總體上升趨勢；土地價格具有強(qiáng)烈的地區(qū)性JA地價的變動趨勢?（土地經(jīng)濟(jì)學(xué)p108）地價是呈波浪式增長的。土地價格呈總體上升趨勢，重要受下列因素影響：社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高；人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增長；土地投機(jī)，土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求，在一段時間內(nèi)使土地價格上漲以達(dá)成獲利的目的。土地價格變動呈現(xiàn)周期性特性土地價格的周期性變動受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響；土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響；總體來講，地價雖然波動，但由于其供應(yīng)的有限性，變動趨勢應(yīng)為長期增長。JA特性價格法及其應(yīng)用?（課件）答：房地產(chǎn)的異質(zhì)性導(dǎo)致對房地產(chǎn)度量的困難，也導(dǎo)致房地產(chǎn)價格比較的困難，運用特性價格法可以解決這一問題。特性價格法是用多元回歸方程來估計的。特性價格方程認(rèn)為任何一處房產(chǎn)的價格是該處房產(chǎn)特性的函數(shù)，這些特性可以是房屋的面積、臥房的數(shù)目、衛(wèi)生間的數(shù)目、是否有游泳池、停車庫等。最簡樸的征價格方程是一線性函數(shù)：其中：系數(shù)的正負(fù)號表達(dá)房地產(chǎn)特性影響方向的大小，系數(shù)數(shù)值的大小表達(dá)房地產(chǎn)特性對房價的影響限度。特性價格法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中有非常重要的作用。其中最為常用的有兩種情況，一是可以分析在其他條件不變的情況下某一因素調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響。如測算輕軌開通對周邊地區(qū)房價的影響。二是用于編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，需要找出影響房價的關(guān)鍵因素，并且運用特性價格模型測算各期標(biāo)準(zhǔn)住宅的價格。JA住房空置量和空置率的含義及其市場指示作用？住房空置，就是住房處在沒有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。住房空置量指房屋沒有使用、處在等待出售或者出租狀況的數(shù)量。住房空置率是指在某一個時點，房屋的空置量占所有房屋存量的比重，是市場分析的關(guān)鍵指標(biāo)，抱負(fù)的空置率不是零，存在一個合理的自然空置率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。在我國，住房空置率指標(biāo)則只反映當(dāng)年建成住房中尚未銷出住房所占比重。住房空置量和空置率的一般用來反映房地產(chǎn)市場的周期性和波動情況。假如空置率較低，說明房地產(chǎn)市場處在蕭條或復(fù)蘇時期，社會對房地產(chǎn)的需求較大，開發(fā)商會加大房地產(chǎn)投資，擴(kuò)大房屋建設(shè)數(shù)量；反之，假如空置率較低，說明房地產(chǎn)市場處在繁榮或衰退期，房地產(chǎn)供應(yīng)大于需求，開發(fā)商會縮小房地產(chǎn)投資，減少房屋建設(shè)數(shù)量。但是在中國，商品房空置率是指新建的商品房沒有銷售的面積占前三年竣工面積總和的比例，因此，這一比率只能反映商品房銷售情況，不能反映房地產(chǎn)市場的總體情況。此外，由于各個國家和城市房地產(chǎn)市場的特點不同，各城市的長期均衡空置率不也許同樣，橫向比較時一般只有一個大體的參考值。JA馬克思的絕對地租理論概述?絕對地租的概念。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額，這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源。由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本的構(gòu)成，在對勞動的剝削限度（剩余價值率）相等時，將會比等量的社會平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價值，從而生產(chǎn)出更多利潤。由于土地私有權(quán)的壟斷，阻礙著資本自由地進(jìn)入農(nóng)業(yè)部門，使得農(nóng)業(yè)部門的較多的剩余價值不參與利潤的社會平均化，農(nóng)產(chǎn)品的價值就高于按平均利潤率計算的生產(chǎn)價格。于是，農(nóng)產(chǎn)品就會按照高于生產(chǎn)價格的市場價格（壟斷價格）來出售。絕對地租的量。完全取決于市場供求狀況和新耕種的土地面積。農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成等于或高于社會平均資本構(gòu)成時的絕對地租來源。有購買者的需要和支付能力決定。量是微小的。絕對地租對土地產(chǎn)品價格和級差地租的影響。土地所有權(quán)在絕對地租產(chǎn)生和級差地租產(chǎn)生中的作用不同。在級差地租形成過程中，土地所有權(quán)只是沒有它的作用就已經(jīng)產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)移到土地所有者手里的因素。而在絕對地租的產(chǎn)生過程中，土地所有權(quán)是引起市場價格上漲的因素。單純法律上的土地所有權(quán)，不會為土地所有權(quán)人發(fā)明任何地租，但他有權(quán)不讓別人使用他的土地，直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系能使土地的運用給他提供一個貨幣額。JA地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?答：根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，地租產(chǎn)生的主線因素在于土地資源的稀缺性，供應(yīng)不能增長，假如給定不變的土地供應(yīng)，則地租產(chǎn)生的直接因素就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是由于土地的邊際生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品(如糧食)的需求增長從而糧價提高，假如假定生產(chǎn)技術(shù)不變，則地租就由土地產(chǎn)品價格的上升而產(chǎn)生，且隨著產(chǎn)品價格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會產(chǎn)生地租。JA馬克思的級差地租理論概述?級差地租的概念。這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同，又可分為級差地租1和級差地租2。級差地租1。級差地租1是由土地的肥沃限度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時，會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥力和位置兩個因素導(dǎo)致的。級差地租2。級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進(jìn)行追加投資，也即發(fā)展集約化耕作，重要是或在較大限度上是在較好的土地上進(jìn)行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格和市場價格是一致的。級差地租1和級差地租2的關(guān)系。級差地租1是級差地租2的基礎(chǔ)和出發(fā)點。從歷史上看，級差地租1和級差地租2反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個不同的發(fā)展階段；從形成過程看，級差地租2的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。級差地租2時級差地租1的不同表現(xiàn)，兩者實質(zhì)上是同樣的。在每個場合，級差地租都是由該級土地提供的平均產(chǎn)量和最差土地按一個標(biāo)準(zhǔn)的投資提供的產(chǎn)量相比差額決定的。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ但是是級差地租的兩種表現(xiàn)形式，它們都是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。最差耕地也有級差地租。JA房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是什么?答：房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。對新建房屋，它是建導(dǎo)致本加土地價格；對已使用的房地產(chǎn)，它是土地價格同建筑物折舊后余額的和。對同一宗房地產(chǎn)來講，房地產(chǎn)價格等于建筑物價格加土地價格，這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。假如建筑物和土地的組合不相稱，房地產(chǎn)價格中的土地價格必然減少，甚至于也許會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格低于建筑物成本的情況。房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。從生產(chǎn)理論的角度，可分為土地價格和建筑物價格兩大組成部分：土地價格：土地價格又可分為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價和舊城區(qū)改造地價兩種：1.“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價涉及以下三種：征地安頓費耕地占用稅社區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費開發(fā)單位管理費開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤2.舊城區(qū)改造地價涉及以下三種：土地使用權(quán)價格拆遷安頓費社區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費開發(fā)單位管理費開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤建筑物價格：建筑物價格涉及建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本兩種：1.建筑物生產(chǎn)成本涉及以下四種：（1）勘察設(shè)計費建筑材料、設(shè)備費（2）建筑施工費建設(shè)單位管理費（3）建設(shè)單位向政府部門交納的有關(guān)稅費（4）建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤2.建筑物銷售成本涉及以下三種：（1）建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費用（2）推銷費建筑物銷售有關(guān)稅費（3）銷售經(jīng)營利潤JA土地價格是“虛假”的嗎？地價是土地價格的簡稱，是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是土地預(yù)期收益權(quán)利的購買價格，即地租的資本化。我國土地實行國家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鄉(xiāng)國有土地的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的數(shù)年地租的現(xiàn)值總和，是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。因此，我國城鄉(xiāng)地價的含義不同于土地私有制國家，它不是土地所有權(quán)價格，而是為取得若干年土地使用權(quán)所支付的一種代價，是一定使用年期的土地使用權(quán)價格。土地價格在一定限度上是虛假的。土地價格重要受收益機(jī)制和市場機(jī)制調(diào)節(jié)。收益機(jī)制是土地市場價格形成的前提。土地不同于一般商品，其價格的決定重要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定。就某一具體地塊而言，土地的收益水平重要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)運用強(qiáng)度，若地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入大，容積率、建筑密度大，則地價水平高。而市場機(jī)制是土地市場的運營機(jī)制，涉及供求機(jī)制、競爭機(jī)制、利率機(jī)制等，其中供求機(jī)制是最基本的機(jī)制，供求關(guān)系決定土地的市場價格，而競爭機(jī)制和利率機(jī)制則對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。”在實行招拍掛后，以往隱性的東西被顯化了，還原了原本的土地價格，房地產(chǎn)商在購地的時候，總是以現(xiàn)在的市場房價來預(yù)測未來的房價，去評估土地購置價格。因此，由地價引發(fā)房價上漲的也許性不大。恰恰相反的是，開發(fā)商只有在預(yù)計將來的房子能賣多少錢后，才會決定買不買地。這等于說是產(chǎn)品的價格決定原材料的價格，換言之，是價格決定成本。也就是說，市場合遵循的普遍規(guī)律：成本決定價格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。JA限制高檔商品房建設(shè)肯定是對的嗎？（課件、筆記）從住宅市場過濾模型來看，限制高檔商品房建設(shè)并不對的。畫過濾模型的圖?政府補(bǔ)貼新住宅建設(shè)的影響–建筑津貼（ConstructionSubsidies）–補(bǔ)貼中檔質(zhì)量住宅市場，只會使中檔收入者受益嗎？不是的–過濾模型的實際應(yīng)用–假設(shè)：?穩(wěn)定的家庭總數(shù)?住宅子市場：中檔質(zhì)量住宅市場和低質(zhì)量住宅市場?質(zhì)量水平：業(yè)主對相對價格變化的反映是在兩類子市場之間選擇住宅，住宅可以降級（filtering）進(jìn)入低質(zhì)量市場，或升級（upgrading）進(jìn)入中檔質(zhì)量市場?不完全替代品：兩類住宅為布完全替代品，隨著市場價格的變化，消費者在兩類市場之間選擇?政策啟示：住宅補(bǔ)貼的受益者布僅僅局限于居住在受補(bǔ)貼住宅的家庭。最初居住在低質(zhì)量住宅的家庭也由于下列兩個理由而受益：一方面補(bǔ)貼使中檔質(zhì)量住宅的價格減少，一些貧困家庭可以住進(jìn)中檔質(zhì)量住宅；另一方面，住宅從中檔質(zhì)量市場過慮到低質(zhì)量市場，減少了低質(zhì)量住宅的價格。–政策的制定和實行要考慮市場規(guī)律圖：JA簡述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架？為具體貫徹“建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報體系，及時對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控”的工作，建設(shè)部制定了房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架。房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)劃分為“國家-城市-公司”三級，整個系統(tǒng)分五個部分：公司信息采集系統(tǒng)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)相關(guān)部門采集系統(tǒng)城市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)國家級房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的建立是為了及時、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運營中的動態(tài)數(shù)據(jù)，通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時解決和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。JA當(dāng)前中國住房金融市場的特點?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p207）答案一我國住房融資制度：住房融資制度發(fā)展機(jī)制與模式：由于長期實行住房供應(yīng)制，我國住房融資制度重要是近2023逐漸發(fā)展起來的。我國的住房融資業(yè)務(wù)重要有政策性和經(jīng)營性兩種。住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最基本的、也是最普通和最常見的一種業(yè)務(wù)形式。一般情況下，住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。這種抵押的特點是風(fēng)險小、安全性高，是進(jìn)行房地產(chǎn)投融資的一種重要方式。住房公積金：住房公積金貸款限于已參與交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低。答案二住房金融業(yè)的市場的特點：從壟斷到競爭各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關(guān)。發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化,重點向住房消費貸款傾斜。住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)合用住房為主,特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位運用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房。住房金融市場競爭劇烈,經(jīng)營開始規(guī)范,內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。JA當(dāng)前中國的不動產(chǎn)稅制?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)P231）目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和使用過程中的稅收有房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地增值稅、公司所得稅和營業(yè)稅共計9種。此外，一些地方還征收教育費附加、菜地建設(shè)基金等，在全國范圍內(nèi)合法征收的具有稅收性質(zhì)的費用共計11種。對比國外的房地產(chǎn)稅收體系，可以看出我國的房地產(chǎn)稅收在稅種、征管等方面還存在著一定的局限性之處。如，沒有將土地和房屋當(dāng)作個人或公司財產(chǎn)，沒有考慮房屋在遺產(chǎn)繼承中的問題，沒有考慮土地的充足、合理運用等。所以，對我國目前的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)做一些調(diào)整，以適應(yīng)不斷發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)定。在我國增設(shè)更具財產(chǎn)稅屬性的房地產(chǎn)稅收，統(tǒng)一考慮房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，對房屋和土地使用權(quán)統(tǒng)一征收一種房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的價值或市場價為計稅依據(jù)；對沒有充足運用土地的個人或公司征收一種空地稅，以促進(jìn)土地的充足、合理使用，發(fā)揮土地潛力，是一種克服房地產(chǎn)投機(jī)行為的有效辦法；隨著住房私有化的發(fā)展，房產(chǎn)將是人們最為重要的財產(chǎn)，所以，設(shè)立相應(yīng)的房產(chǎn)遺產(chǎn)稅對我們未來社會的發(fā)展是重要的，也是消除不勞而獲現(xiàn)象的有效手段；但該水中的設(shè)立必須要同遺產(chǎn)稅和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人們的結(jié)識水平相聯(lián)系。筆記：不動產(chǎn)稅土地稅（城鄉(xiāng)土地使用稅、耕地占用稅、農(nóng)業(yè)稅、土地增值稅）改良物稅（房產(chǎn)稅、契稅）相關(guān)稅{兩稅一費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、公司所得稅、外商公司和外國公司所得稅、印花稅。當(dāng)前中國的不動產(chǎn)稅制存在著重“流轉(zhuǎn)課稅”輕“保有課稅”的重要問題，應(yīng)改革與原計劃體制相合用的這種房地產(chǎn)稅制，鼓勵流轉(zhuǎn)交易。JA房地產(chǎn)市場的特點以及政府的作用?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p103）地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實體則是不可移動的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時，不也許通過其他地區(qū)或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑，來達(dá)成供求平衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格水平、供求狀況、交易數(shù)量等，相對于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場的地區(qū)性所決定的。供應(yīng)調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從申請到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供應(yīng)的增長需要相稱長的時間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場供過于求時，多余的供應(yīng)需要相稱長的時間才也許被市場消化。因而在需求變動后，供應(yīng)需要相稱一段時間才能隨之調(diào)節(jié)變動，達(dá)成新的均衡；壟斷競爭性：房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情。市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性；投機(jī)性：房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性，房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對象。此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點。(課件)政府作用：政府在全社會資源配置中占40%以上；轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，政府的作用更加重要，當(dāng)前的中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供應(yīng)缺少。配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息；當(dāng)前中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供應(yīng)缺少分派作用：穩(wěn)定作用：JA應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡評“物業(yè)稅”？稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，重要征稅對象是土地、房屋等不動產(chǎn)，規(guī)定其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。物業(yè)稅是對財產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對象一般是土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，其位置固定，標(biāo)志明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點。物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財富的分派，克制財產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢，體現(xiàn)社會分派的公正性。納稅人的財產(chǎn)大多分散于全國各地，本地政府易于了解，便于因地制宜地實行征收管理。因此，許多國家都將財產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。在我國，假如開征物業(yè)稅，要考慮到開征前已購房產(chǎn)的購買價款中所包含的各種稅費，從而避免反復(fù)征稅。筆記：中國的物業(yè)稅1、開征物業(yè)稅的目的：減少房價——做不到，不也許克制投機(jī)增長地方財政收入：改變地方政府的財政困境促進(jìn)公平——不是累進(jìn)稅率，所以做不到與國際接軌改革并完善房地產(chǎn)稅制有助于產(chǎn)權(quán)的明晰2、開征物業(yè)稅的重要問題：“多重”目的還是“單一”目的——應(yīng)“單一”，目的應(yīng)明確，不應(yīng)賦予過多職能物業(yè)稅制的設(shè)計——應(yīng)由中央政府來承擔(dān)前期“研發(fā)成本”征收對象：所有城鄉(xiāng)家庭？工商公司所屬不動產(chǎn)和城市高檔居住用房？計稅依據(jù)：根據(jù)家庭成員人數(shù)、人均居住面積以及平均房價水平等設(shè)定“免征額”？稅率——應(yīng)由低稅率起步，0.3%—0.8%評估與征管批量評估“發(fā)單告知、自行繳納”、“發(fā)單告知、委托代扣”何時開征？如何“試點”？——應(yīng)逐步推行，試點很難JB亨利·喬治的“單一稅”思想及其改善?（課件）亨利·喬治：19世紀(jì)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會哲學(xué)家，1879年出版《進(jìn)步與貧困》，提出“單一稅”的思想。亨利·喬治在這一名著中提出“人人都有使用土地的平等權(quán)利，正如人人都有呼吸空氣的平等權(quán)利同樣”。他認(rèn)為社會財富的增長，技術(shù)不斷的進(jìn)步，地主坐享壟斷性地租飛漲之利，勞動者日趨困窮，實屬極不合理。所以說土地的“私有是盜竊，地租是贓物”，主張沒收所有地租，抽土地單一稅?！皢我欢悺敝荚趯ν恋厮姓叩牡刈庹鞫?。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，亨利·喬治認(rèn)為：由于土地供應(yīng)彈性為0，所以只對土地征稅不會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的扭曲，所以主張對土地征稅。對亨利·喬治的“單一稅”思想的改善是雙比例稅或分割稅思想傳統(tǒng)的不動產(chǎn)稅是對土地及改良物征收同樣的稅率，而雙比例稅或分割稅則對土地征收和改良物征收不同的稅率。這種稅制刺激了資本投資，大大激勵了對土地的改良。JB國外不動產(chǎn)稅的含義及實行?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p225）答案一房地產(chǎn)是由土地和建筑物組成的，在世界各國或地區(qū)對房地產(chǎn)的征稅中，按其征稅對象的不同可以提成，對土地的征稅和對房屋的征稅。有的綜合征收不動產(chǎn)稅，也有的將房屋并在財產(chǎn)中統(tǒng)一征稅。此外，也可將房地產(chǎn)稅收劃提成：房地產(chǎn)保有課稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅。海外房地產(chǎn)稅收有以下規(guī)律：多數(shù)國家征收土地和房屋稅；房地產(chǎn)稅收逐漸變?yōu)榈胤蕉?；房地產(chǎn)稅收同政府政策密切相關(guān)；答案二不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。不動產(chǎn)稅具有如下特點：a稅源穩(wěn)定:永續(xù)運用，保值增值，相對于所得稅、銷售稅，受經(jīng)濟(jì)周期波動影響小b不易逃漏c不易轉(zhuǎn)嫁d是地方政府的重要稅源（一般占地方政府收入的30％）e稅收目的與政策目的并重不動產(chǎn)稅是以對納稅人的私有財產(chǎn)的認(rèn)定為前提的，所以開征不動產(chǎn)稅一方面要從法律上保護(hù)公民的私有財產(chǎn)。JB農(nóng)村土地市場和勞動力市場互相替代的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?在中國農(nóng)村存在公開合法的土地市場和非法的土地市場（隱性市場）。由于城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體農(nóng)地之間的比較利益相差過大，集體或農(nóng)民個人為追求比較利益而將土地非法進(jìn)入城市非農(nóng)用地市場。隨著農(nóng)用土地的減少，農(nóng)村土地市場出現(xiàn)大量閑散勞動力，涌向城市的勞動力市場，勞動力市場供應(yīng)增長，農(nóng)村土地市場和勞動力市場起到互相替代的作用。JB如何解決房地產(chǎn)開發(fā)中的外部性?（課件第6章）外部性，是指一項經(jīng)濟(jì)活動不僅決定著自己的經(jīng)濟(jì)效益，還給活動以外的第三者或者社會帶來影響。假如這種影響減少了第三者的福利水平，就是外部不經(jīng)濟(jì)；反之，假如這種影響提高了第三者的福利水平，就是外部經(jīng)濟(jì)。（一）運用庇古稅解決外部性問題（問題：政府如何定價？）在治理外部性的經(jīng)濟(jì)手段方面，庇古提出了征收“庇古稅”。在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰投資，誰收益”的政策，環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域采用的“誰污染，誰治理”的政策，都是庇古理論的具體運用。（二）運用科斯定理,通過產(chǎn)權(quán)界定和談判解決外部性問題科斯定理認(rèn)為，在交易費用為零的情況下，假如產(chǎn)權(quán)界定清楚，那么當(dāng)事人可以通過談判協(xié)商或法律程序等來解決外部性問題?？紤]損害的互相性（鋼廠污染居民的案例），關(guān)鍵是避免更大的損害（經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效率分析）（三）運用博弈論理論解決外部性問題房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個開發(fā)商、政府和本地居民追求自身利益最大化的不完全信息動態(tài)博弈過程。本地居民會根據(jù)房地產(chǎn)公司的行為而采用歡迎（如修路或其他基礎(chǔ)設(shè)施的改善）或抵觸（如生態(tài)環(huán)境惡化，擠占生存空間）的態(tài)度。而房地產(chǎn)公司亦會根據(jù)政府采用的措施調(diào)整自己的行為。若公司在超量排放“三廢”之后，只是受到了政府部門的口頭警告，或者只是罰了幾百塊錢“意思意思”，在嚴(yán)格遵守排污標(biāo)準(zhǔn)要付出較大成本的情況下，公司很有也許會鋌而走險，繼續(xù)過量排放“三廢”。由于各方在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中都追求自身利益最大化，所以各經(jīng)濟(jì)主體難免出現(xiàn)利益不一致或矛盾沖突。這時問題的解決應(yīng)遵循均衡原則，找出一個大家都能接受的行動方案。和不完全信息動態(tài)博弈相相應(yīng)的均衡是精煉貝葉斯均衡。精煉貝葉斯均衡的要點在于當(dāng)事人要根據(jù)所觀測到的別人的行為來修正自己有關(guān)后者類型的“信念”（主觀概率），然后選擇自己的最優(yōu)行動。對于外部性來說，政府干預(yù)（例如稅收、補(bǔ)貼）是一種途徑，也可以由市場來解決，允許雙方討價還價，達(dá)成最后交易，使得交易效果最優(yōu)。JB中國城鄉(xiāng)住房制度改革的特點及其未來改革取向?特點：城鄉(xiāng)住房制度改革從屬于經(jīng)濟(jì)體制改革，又具有相對的獨立性。城鄉(xiāng)住房制度改革屬于自上而下的改革。城鄉(xiāng)住房制度改革屬于典型的漸進(jìn)式改革。城鄉(xiāng)住房制度改革具有原則性與靈活性相統(tǒng)一的特點改革的取向：（1）全面推動和不斷完善住房公積金制度。（2）建立適合不同收入層次的住房供應(yīng)新體系。（3）轉(zhuǎn)換住房管理機(jī)制"實現(xiàn)住房管理的社會化、專業(yè)化。（4）發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p216：新的住房制度的構(gòu)建：新的住房制度要摒棄舊住房制度的缺陷和局限性，同時也要對公房入市過程中也許出現(xiàn)的舊住房制度及房改過程中存在的“分派不公”的顯性化、貨幣化等新問題進(jìn)行有限的防范，要通過政策設(shè)計和實行，把矛盾控制在一定范圍內(nèi)，避免引發(fā)新的矛盾。在住房制度改革中要堅持以下基本原則：理順住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系；停止住房福利實物分派制度，實行住房分派貨幣化；實行公房入市的申報、登記、建檔和跟蹤管理制度；JB房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的重要性?（教材《房地產(chǎn)金融》第三頁）答：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進(jìn)房地產(chǎn)消費的重要手段。1、房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障。由于房地產(chǎn)業(yè)有投資大、周期長和商品價值大的特點，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等活動都是在金融部門的支持下進(jìn)行的。為了取得好的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)商不是將自己的所有資金都投入到房地產(chǎn)的開發(fā)中，而是運用部分自有資金和大量金融機(jī)構(gòu)的融資，用少的資金作大的生意。此外，由于房地產(chǎn)的價值大，消費者不能像其他商品那樣一次性地運用儲蓄購買，而是通過金融機(jī)構(gòu)的貸款購買住宅。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都是在金融機(jī)構(gòu)的參與下進(jìn)行的，很多人將金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的融資看做房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，現(xiàn)代房地產(chǎn)活動是很難進(jìn)行的。2、運用房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的大事，國家總是在宏觀上給予指導(dǎo)或調(diào)控。目前，我國還處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，調(diào)控措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。在西方國家，重要通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于可以運用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以房地產(chǎn)金融又被稱為房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)器”。3、引導(dǎo)住房消費促進(jìn)房改。我國自20世紀(jì)50年代以來一直實行福利型住房制度，出現(xiàn)了很多不合理的現(xiàn)象。一方面，城市居民住房問題長期得不到解決；另一方面，居民消費結(jié)構(gòu)很不合理，住房消費占居民消費總支出的比例長期偏低，同時，全國的儲蓄率不斷上升。假如這一狀況在此后一段時期內(nèi)得不到改善，將會對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。所以，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，使居民消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，特別是配合住房制度改革，引到社會資金流向住宅投資和消費，建立一個良好的房地產(chǎn)投資消費結(jié)構(gòu)，是推動房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵。JB住房市場的過濾模型及其政策含義?（課件）答案一?含義：窮人住舊房，富人住新房?假設(shè)富人–三種收入群體中產(chǎn)階級窮人–收入增長：實際收入隨時間推移而增長，從而三種收入群體對住宅服務(wù)的需求量都會增長–住宅改良成本高：改良住宅的成本相對較高，住宅質(zhì)量提高、面積增長的成本相對高–折舊：每2023都會有新住宅建造出來，所以在每2023內(nèi)，住宅服務(wù)折舊5個單位?模型：圖形理解在1980年，窮人處在點B的位置，中產(chǎn)階級處在點D，富人處在點F。收入上升導(dǎo)致富人對住宅消費的增長，他們搬到了1990年建造的新房子里（點G），中產(chǎn)階級搬到了富人騰出的1980年建造的住宅里（從點D到點E），窮人搬家中產(chǎn)階級騰出的1970年建造的住宅里（從點B到點C）。?應(yīng)用：政策含義–開放住房二級市場的重要性–缺少二級市場的反例：北京市場的“小戶型熱”答案二（王光躍）住房過濾是住房市場中常見的一種現(xiàn)象。所謂“住房過濾”，是指在住房市場中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時間的推移，住房發(fā)生老化，房價減少，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客則接著繼續(xù)使用該住房的這一過程?？梢?，過慮現(xiàn)象反映了住房生命周期的各個階段，是對住房經(jīng)濟(jì)行為的全面體現(xiàn)?？紤]過濾現(xiàn)象的住房過濾模型，可以對住房在市場中的整個“流動”過程進(jìn)行跟蹤分析，特別是從住房等級和收入等級的角度來研究供求結(jié)構(gòu)。JB中心地理論及其應(yīng)用?中心地理論是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和程式化迅速發(fā)展的歷史時期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。中心地理論的基本概念有中心地、中心地職能、人口門檻、貨品的最大銷售距離。假設(shè)條件：均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對貨品需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨品和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨品的銷售價格加上來往的交通費用。六邊形網(wǎng)絡(luò)：根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空白的彌合性原則，認(rèn)為市場區(qū)最合理最有效的圖形式正六邊形體系。登記體系的形成：不同的貨品和服務(wù)的提供點都可以按照一定的規(guī)則排列成有順序的等級體系，一定登記體系的中心地不僅提供相應(yīng)級別的貨品和服務(wù)，還提供所有低于那一級別的貨品和服務(wù)。克氏認(rèn)為，按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級體系，這三種原則為：市場最優(yōu)（供求）原則、交通最優(yōu)原則、行政最優(yōu)原則。以上三個原則的共同特點是：立足于服務(wù)職能，把城鄉(xiāng)作為體系加以研究。由于在不同的區(qū)域的特點不同，各個原則起的作用也不同；但是，不管在任何區(qū)域，三個原則均共同發(fā)揮作用，并影響著城鄉(xiāng)體系的形成。中心地理論的重要奉獻(xiàn)：重要論述一定區(qū)域（國家）內(nèi)城鄉(xiāng)等級、規(guī)模、智能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形圖式對城鄉(xiāng)登記與規(guī)模關(guān)系加以概括，同杜能與韋伯的理論一起，曾對國外認(rèn)為地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。JB房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期及其波動特點？房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期，一般簡稱房地產(chǎn)周期。房地產(chǎn)周期按其供需關(guān)系可以劃分為上升期、高峰期、減少期、低谷期。JB幾種常見的經(jīng)濟(jì)周期類型?答案一根據(jù)周期形成的因素及連續(xù)時間的長短，分為康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、尤格拉周期和基欽周期答案二對房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟(jì)波動共有4種：（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)P119）隨機(jī)波動：是短期無規(guī)律的商業(yè)活動；季節(jié)波動：是有規(guī)律的，也就可以季節(jié)性地預(yù)測到；經(jīng)濟(jì)周期：經(jīng)濟(jì)周期是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的規(guī)律性現(xiàn)象。長期趨勢：是在相稱長的一個時期對人們的生活產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)情況。JB房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成機(jī)制?（課件）內(nèi)因論與外因論；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成：沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制-外部沖擊機(jī)制-內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因理論：金融貨幣論、心理預(yù)期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論JB“價值悖論”的含義及其經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?使用價值與互換價值適得其反的現(xiàn)象，被稱為“價值悖論”，著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密在他的劃時代的著作《國富論》里提到了鉆石與水這個悖論：水對人的生命很重要，可是水的價格相對來說就很低。鉆石對于人的生存是在沒有什么意義，可是價格卻很高。水的供應(yīng)曲線比鉆石的供應(yīng)曲線大幅度地向右偏離。解釋這一問題的關(guān)鍵是區(qū)分總效用和邊際效用。水給人們帶來的總效用是巨大的，沒有水人類就無法生存。但人們對某種物品消費越多，其最后一單位的邊際效用也就越小。人們使用的水的數(shù)量是很多的，因此最后一單位水所帶來的邊際效用就微局限性道了。相反，相對于水而言，鉆石的總效用并不大，但由于人們所能購買的鉆石很少，所以它的邊際效用很大。價值悖論反映了以下的事實：價格不反映一件商品的總效用，而是反映它的邊際效用。JB房地產(chǎn)項目融資的重要方式?答案一地產(chǎn)項目融資的重要方式有政策性和經(jīng)營性兩種。政策性住房信貸是政策性住房融資的重要方式。政策性信貸資金運用的目的重要是在于解決中低收入階層居民的住房問題，因此信貸資金的供應(yīng)原則是非營利性的和有償?shù)摹覍鉀Q居民住房問題而投放的住房信貸資金以保本為最低限度，不以營利為目的。政府住房信貸政策是國家鼓勵開發(fā)商積極從事低利和微利商品房的開發(fā)和支持低收入者家庭進(jìn)入住房消費采用的優(yōu)惠政策。經(jīng)營性住房融資的重要方式是住房抵押貸款。一般情況下，住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。房地產(chǎn)法定抵押范圍是依法可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)及其權(quán)利的客體之集合。房地產(chǎn)法定抵押條件是指法律對擬設(shè)押的房地產(chǎn)客體所規(guī)定的必須具有的前提。我國的住房貸款業(yè)務(wù)中，不僅規(guī)定購房者提供房屋抵押，同時還規(guī)定第三人擔(dān)保、保證或其他權(quán)利的質(zhì)押等，這是我國的住房抵押貸款不是純粹的抵押貸款，而是由過渡性質(zhì)。答案二房地產(chǎn)融資的重要方式涉及：1）房地產(chǎn)直接投資；2）商業(yè)抵押貸款；3）合作開發(fā)或項目公司被收購；4）房地產(chǎn)公司上市；5）居民住房按揭貸款（間接為開發(fā)商融資）。

除上述傳統(tǒng)方法外，還可采用基金（房地產(chǎn)、土地）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)融資租賃等。JC如何科學(xué)合理地擬定耕地保護(hù)總量？（課件3.2）科學(xué)合理地擬定耕地保護(hù)總量，就是屠能的區(qū)位地租模型的應(yīng)用：城市邊界的擬定問題合理的耕地數(shù)量（城市邊界）的擬定1、無外部性–理論基礎(chǔ)：屠能的區(qū)位地租模型馮·屠能（vonThünen）1826年《孤立國》的發(fā)表，標(biāo)志著區(qū)位論的誕生模型假設(shè)：固定價格競爭土地均質(zhì)中心市場（集市）模型：R=PQ–C–tQuC為生產(chǎn)成本，t為運費，u為自變量，R為因變量，其他恒定不變圖形：競標(biāo)地租曲線–不考慮市場規(guī)律的也許后果–政策啟示：政府干預(yù)、規(guī)劃制定等應(yīng)重視市場的作用，不應(yīng)忽視市場的力量2、有外部性–城市開發(fā)的負(fù)的外部性：市場價格應(yīng)比假定價格再高一點–農(nóng)地保護(hù)的正的外部性：市場價格應(yīng)比假定價格再低一點–政策啟示：政府的作用在于解決外部性圖政府的作用：解決外部性的問題，使向的方向移動，如減農(nóng)業(yè)稅、增商業(yè)、工業(yè)稅JC“公地的悲劇”的含義及其應(yīng)用?“公地悲劇”是美國學(xué)者哈丁曾在1968年提出來的。它假設(shè)有一個向一切人開放的牧場，假如每個人從一己私利出發(fā)，就會毫不躊躇地多養(yǎng)羊，由于收益完全歸自己，而草場退化的代價則由大家承擔(dān)。每一位牧民都這樣思考時，“公地悲劇”就上演了——草場連續(xù)退化，直到無法再養(yǎng)羊。（課件）：“公地的悲劇”說明了私有產(chǎn)權(quán)的重要性?租金耗散–私有產(chǎn)權(quán)有效率（產(chǎn)生凈收益）–公有產(chǎn)權(quán)無效率（凈收益為0）?解釋：“團(tuán)隊生產(chǎn)”由于無法解析出每一種資源的投入主體對總產(chǎn)出的奉獻(xiàn)，因此容易因“外部性”而產(chǎn)生“偷懶”和“搭便車”行為?一個簡樸的例子：–假如某一塊地屬于村鎮(zhèn)“集體所有”，而村鎮(zhèn)共同體的某一成員忽然在這塊地里放牧了比其別人多一倍的牲畜–對別人的損失微乎其微：假設(shè)有100戶，則每戶損失1/99–而自己的獲益非常大：營業(yè)額增長了一倍?如何解決？?集體討論（開一次全體會議）幾乎不也許，由于：每戶損失很小而成本很高（如開會2小時，共200小時）?私人產(chǎn)權(quán)的重要性–界定私人產(chǎn)權(quán)，并允許交易談判–事實上，他只需要同一、二人談判交易JC房地產(chǎn)的特點有哪些？它們又是如何影響房地產(chǎn)市場的特點的？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p103、課件）課件：房地產(chǎn)的性質(zhì)和特點：涉及自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩大方面⑴自然特性（物理屬性）不可移動性（位置的固定性）異質(zhì)性（性能的差異性）數(shù)量的有限性不可毀滅性（存在的恒久性）⑵經(jīng)濟(jì)特性（社會屬性）空間特性空間因素或區(qū)位因素：“在哪里生產(chǎn)”運送成本或交通成本市場特性資產(chǎn)特性：房地產(chǎn)金融、稅收、投機(jī)法律和制度特性：房地產(chǎn)法律和政策、產(chǎn)權(quán)和制度、外部性與管制等住房的耐久性以及過濾模型是住房市場的客觀規(guī)律，相關(guān)住房政策的制定應(yīng)遵循這一規(guī)律。房地產(chǎn)市場的特點：地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實體則是不可移動的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時，不也許通過向其他地區(qū)或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑，來達(dá)成供求均衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地區(qū)性。供應(yīng)調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從申請到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供應(yīng)的增長需要相稱長的時間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，在需求變動后，供應(yīng)需要相稱一段時間才干隨之調(diào)節(jié)變動，達(dá)成新的均衡。壟斷競爭性：房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情。市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷競爭性；投機(jī)性：房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性，房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對象。房地產(chǎn)市場的投機(jī)性僅次于金融市場。此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點。JC土地價格的形成?（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p48、課件）土地的價格是由供求決定的。土地同其他商品同樣，其價格是由供求互相作用形成的。純自然土地是非人類勞動發(fā)明的，因而沒有生產(chǎn)成本。假定土地是勻質(zhì)的，也就是說不存在差別，這樣，從土地供應(yīng)方來講，只要付給他一點點貨幣，他就會出售。此外，陸地面積的固定性，決定了純自然土地的供應(yīng)是固定的。雖然可以通過填海造地來擴(kuò)大陸地面積，但在量上是極其微局限性道的。純自然土地的無成本和供應(yīng)固定，使得土地的價格完全取決于需求。一塊土地或許可以有多種用途，因而，對某一用途的土地來講，其供應(yīng)并非固定的。課件：土地經(jīng)濟(jì)學(xué)P99?地價的形成有三種解釋：地租的資本化、土地純收益論、土地供求論馬克思的地價形成理論：地租的資本化?自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值。土地具有特殊的使用價值，在一定的土地關(guān)系下會產(chǎn)生地租。正由于有了地租，才產(chǎn)生了土地價格。?地租的資本化即地價——將地租按一定的利息率還原成一個資本量便是土地價格?土地二元性–已運用土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成–已運用土地的價格具有二元性土地收益論：土地純收益的貼現(xiàn)?正常情況下的土地收益?處在最佳運用方向的土地收益?土地純收益——總收益扣除生產(chǎn)成本及一切賦稅后的剩余價值土地供求論：土地買賣（交易）的價格?垂直的供應(yīng)曲線?土地價格重要由需求決定圖JC阻礙我國住宅二級市場發(fā)展的重要因素是什么?答案一住房二級市場發(fā)育具有嚴(yán)重的區(qū)域非均衡性；已購公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問題，阻礙房改房入市；二級市場相關(guān)的法規(guī)政策還不完善，市場準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市規(guī)定過于嚴(yán)格；住房二級市場上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后；收益分派缺少標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)了住房分派不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)不相匹配。答案二目前，我國二手房市場發(fā)展滯后，大量存量房流通不暢，導(dǎo)致住房需求過度集中于一級住房市場，進(jìn)而推動市場價格的上揚(yáng)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房二級市場具有巨大的潛力。但二級市場的發(fā)展面臨諸多困難，阻礙其發(fā)展的重要因素：一是住宅產(chǎn)權(quán)不明晰；二是二手房市場管理制度不完善，中介行業(yè)不成熟，中介公司運作欠規(guī)范；三是二手房市場存在著交易稅費名目繁多且稅費過高，交易手段落后，手續(xù)繁雜，效率低下等問題。JC工業(yè)區(qū)位論及其應(yīng)用?德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個完整的提出了工業(yè)區(qū)位理論，并在當(dāng)時產(chǎn)生了相稱廣泛的影響，被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)位理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》（1909）。韋伯認(rèn)為，工業(yè)區(qū)位的選擇重要決定于生產(chǎn)成本費用的大小，即任何一個抱負(fù)的工業(yè)區(qū)位都應(yīng)當(dāng)選擇在生產(chǎn)成本費用最小的地點。他在理論中一方面提出和分析了“區(qū)位因素”的概念，他認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類:1、一般性區(qū)位因素和特殊區(qū)位因素，即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門才故意義的因素。2、區(qū)域因素、集聚因素和分散因素，這里的區(qū)域因素決定公司的布局，而集聚和分散因素影響公司的聯(lián)合性和協(xié)作性。3、自然技術(shù)因素和社會文化因素等。同時韋伯認(rèn)為對公司生產(chǎn)成本費用起決定性作用的因素只有運送費用、勞動力費用和集聚因素，并通過設(shè)定一定的假設(shè)條件，分析這些因素對公司的影響。韋伯認(rèn)為在影響產(chǎn)品成本的運送、勞動和集聚三因素中，以運費為最重要。并進(jìn)一步分析總結(jié)出運費因素有三個指向，即原料指向、動力指向、市場指向，三者都把工業(yè)公司向自己的方向牽引，將這三個指向各點相連形成一個“區(qū)位三角形”，用幾何方法求證工業(yè)區(qū)位應(yīng)當(dāng)設(shè)立在運費最小地點，并認(rèn)為這種規(guī)律不受社會經(jīng)濟(jì)制度的影響而改變。其重要內(nèi)容可以概括為以下幾個方面：一、假設(shè)條件假設(shè)分析地區(qū)的地形、氣候等條件相同，且在同一政治力量控制之下；有遍地原料和限地原料；勞動力充足，工資不變，但各個不同地區(qū)的工資有區(qū)別；銷售地點是一定的，銷售量是已知的；運費是重量和距離的函數(shù)。二、三個法則：運送區(qū)位法則、勞動區(qū)位法則、集聚（分散）法則三、韋伯理論的奉獻(xiàn)韋伯將數(shù)學(xué)與土地經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用于土地規(guī)劃，是運用現(xiàn)代計量方法研究土地經(jīng)濟(jì)問題的先驅(qū)，其所提出的追求成本費用最低點的思想盡管有不合理之處，但仍是現(xiàn)代追求經(jīng)濟(jì)效益的核心。他提出的三要素也是土地運用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地運用的核心。但是，在韋伯理論中忽視和掩蓋了社會經(jīng)濟(jì)因素的作用，對社會科學(xué)的應(yīng)用結(jié)識局限性，低估了其反作用。JC農(nóng)業(yè)區(qū)位論及其應(yīng)用?19世紀(jì)初德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能創(chuàng)建了關(guān)于農(nóng)業(yè)布局的學(xué)說。在其代表作《孤立國》一書中，作者以虛構(gòu)的與外界無聯(lián)系的“孤立國”和他在德國梅克倫堡經(jīng)營的臺樓農(nóng)場為例，借助數(shù)學(xué)公式，企圖證明農(nóng)產(chǎn)品種類的分布決定于距離市場的遠(yuǎn)近和運送費用的大小，并以此設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是以城市為中心的六個同心圓地帶。這一理論是西方國家比較流行的農(nóng)業(yè)布局理論之一，其重要內(nèi)容可以概括為以下幾個方面：1、孤立國的概念：孤立國是假設(shè)的一個與世隔絕的國家。2、計算公式：農(nóng)產(chǎn)品的利潤（P）是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品市場價格（V）和農(nóng)產(chǎn)品的運費（T）等三個因素決定的。用公式表達(dá)：P=V（E+T）=V-E-SD3、六個同心圓由內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)作區(qū)、畜牧業(yè)4、杜能理論的奉獻(xiàn)：杜能對農(nóng)業(yè)區(qū)為論的研究從級差地租出發(fā)，闡明了市場距離對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約限度和土地運用類型的影響，并得出農(nóng)業(yè)布局應(yīng)當(dāng)按由近到遠(yuǎn)配置不同的作物，其經(jīng)營方式也應(yīng)由集約到粗放變化。從建立農(nóng)業(yè)分圈層實現(xiàn)農(nóng)業(yè)化與各圈層多種農(nóng)作物合理組合的理論，引申出農(nóng)作物的最優(yōu)區(qū)位。初次確立了兩個很重要的概念，即土地運用方式區(qū)位存在著客觀規(guī)律性和優(yōu)勢區(qū)位的相對性。JC城市區(qū)位論及其應(yīng)用?中心地說是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展的歷史時期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)，該理論初次發(fā)表于《南德的中心地》一書中。學(xué)說的重要目的是探索和揭示城鄉(xiāng)分布的“安排原則”，即決定城鄉(xiāng)數(shù)量、規(guī)模和分布的原則，基本論點認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周邊區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點，并且不同級別的中心地應(yīng)遵循一定的等級分布規(guī)律。重要內(nèi)容1、假設(shè)條件：這里為均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對貨品需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需要的貨品和服務(wù)，她們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨品的銷售價格加上來往的交通費用。2、六邊形網(wǎng)絡(luò)：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)?shù)膹浐闲栽瓌t，認(rèn)為市場區(qū)最合理、最有效的市場圖形是正六邊形體系。3、等級體系的形成：克氏認(rèn)為，按照三種不同的原則可以建立三種中心地等級體系，三種原則為：市場最優(yōu)（供求）原則，交通最優(yōu)原則，行政最優(yōu)原則，這三個原則的共同特點是：立足于服務(wù)職能，把城鄉(xiāng)作為體系加以研究。由于在不同的區(qū)域的特點不同，各個原則所起的作用也不同；但是，不管在任何區(qū)域，三個原則均共同發(fā)揮作用，并影響著城市體系的形成。4、中心理論的重要奉獻(xiàn)：重要論述一定區(qū)域（國家）內(nèi)城鄉(xiāng)等級、規(guī)模、職能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形圖式對城鄉(xiāng)等級與規(guī)模關(guān)系加以概括，同杜能與韋伯的理論一起，曾對國外人為地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。JC目前我國集體土地所有制存在的重要問題及其改革取向？答案一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p167土地集體所有制的改革涉及到是否要堅持土地集體所有制，是否引入多種土地所有制形式等問題的討論。新修訂的《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村土地屬于集體所有。所以，目前土地集體所有制改革的重要方針是，要維護(hù)和加強(qiáng)農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制，理由如下：與現(xiàn)實國情和生產(chǎn)力的發(fā)展水平相適應(yīng)；有助于維護(hù)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；有助于對土地的管理和控制。答案二網(wǎng)絡(luò)重要問題①現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)：征地補(bǔ)償費測算偏離市場規(guī)律？②征地制度與供地制度之間的巨大利益空間：利益驅(qū)動地方政府多征地，驅(qū)動地方政府壓低對農(nóng)民的補(bǔ)償？③集體土地產(chǎn)權(quán)制度不健全：集體土地所有權(quán)代表不明確④與征地制度有關(guān)的其他制度不完善:經(jīng)濟(jì)治標(biāo)為主的干部考核機(jī)制、政府既是管理者又是用地者改革取向①規(guī)范政府行為，慎用征地權(quán):縮小征地范圍②確認(rèn)農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)，按市場規(guī)律補(bǔ)償:公平的市價/公正的補(bǔ)償③失地農(nóng)民納入社保體系:低保起步④賦予農(nóng)民應(yīng)有權(quán)利，建立公開、公正的征地程序⑤配套制度改革答案三土地經(jīng)濟(jì)學(xué)P356中國現(xiàn)行集體土地所有制還需要進(jìn)一步完善。從目前來看，完善其應(yīng)重點解決好以下幾個問題：1、城鄉(xiāng)土地權(quán)具體化，既要將現(xiàn)行社會主義土地公有制形式，具體貫徹到每塊土地上在屬于集體所有的土地中，具體屬于哪個集體所有，不夠明確。土地權(quán)屬不清往往帶來土地糾紛和國家或集體的土地所有權(quán)遭受侵犯。2、土地所有權(quán)主體化或代表白確化目前，農(nóng)村集體土地的所有者即土地所有權(quán)的主體不夠明確，甚至存在真空狀態(tài)。在一些地方，對誰是集體土地的代表者也存在分歧。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司和事業(yè)單位占用的集體土地，其所有者是該公司或事業(yè)組織，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門，也不很清楚。我認(rèn)為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，原則上應(yīng)由獨立核算的地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作組織來充當(dāng)。3、土地所有制關(guān)系實在化集體所有的土地要真正體現(xiàn)集體內(nèi)全體成員的意志，要防止土地所有權(quán)被個別部門、組織、或個人操縱，從而違反國有或集體所有土地的本質(zhì)。為此，對那些充當(dāng)土地所有者代表的部門要建立一套監(jiān)督機(jī)制，使其盡也許地符合集體內(nèi)全體成員的意志，而不被扭曲。4、集體土地所有權(quán)全能相對完整化土地的集體所有者組織除應(yīng)擁有比較完整的土地占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)外，還應(yīng)擁有比較完整的土地處分權(quán)，即出賣、出租、出包、入股、抵押等權(quán)能，以便使集體所有制的土地所有權(quán)權(quán)能可以比較充足的實現(xiàn)，成為名副其實的土地集體有制，從而有助于土地的合理運用及順暢的流動和集中。5、解決新建制市帶來的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換問題憲法和土地管理法規(guī)定城市土地屬于國家所有，這就意味著某個縣一旦宣布為設(shè)市建制的話，其土地也相應(yīng)的所有變?yōu)閲?。但假如隨著國家宣布設(shè)立某一城市，該市范圍內(nèi)原集體所有的土地即被無補(bǔ)償?shù)男紴閲小＿@事實上是對土地集體所有權(quán)的否認(rèn)。對于這個問題，要慎重研究解決。應(yīng)擬定適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償辦法和一定的法律程序，逐步地將新建城市原非國有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍C地價與房價的關(guān)系是什么？招標(biāo)、拍賣會抬高原本就偏高的房價嗎？（課件）關(guān)系：①房價決定地價，但地價對房價也有影響，理論基礎(chǔ)是李嘉圖地租模型事實上，地價高是由于對住宅的需求和對用以修建住房的土地的需求大。隨著對住宅的需求增長，住宅價格上漲，導(dǎo)致建房者購買更多的土地以修建更多的住房。對住宅的大量需求產(chǎn)生了對土地的大量需求，對土地需求的增長提高了地價。地價高是住宅價格高的結(jié)果，而不是因素。②還應(yīng)考慮中國的特殊性招標(biāo)、拍賣不會抬高原本就偏高的房價，可充足發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，使得房價符合它當(dāng)時的市場價值。JC談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的理解及應(yīng)用?（課件）其他參考答案房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)可從市場中可容納的廠商個數(shù)、產(chǎn)品是否自由流動、進(jìn)入市場是否存在壁壘、產(chǎn)品是否具有同質(zhì)性及市場是否為完全競爭市場來理解。通過了解房地產(chǎn)市場的特點我們可以知道房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)具有地區(qū)性、供應(yīng)調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性、投機(jī)性及產(chǎn)品的異質(zhì)性等幾個特點。通過對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究可以指導(dǎo)我們合理調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場可以達(dá)成合理調(diào)節(jié)配置房地產(chǎn)資源、保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)正常運營、對的提供市場供需信息、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用。論述題LA應(yīng)用房地產(chǎn)周期和泡沫原理分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及重要問題？（課件）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)展和收縮交替反復(fù)運動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的組成部分，然而與之不同的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期還可以看作是宏觀經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)部分的反映。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因：內(nèi)因論與外因論；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成：沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制-外部沖擊機(jī)制-內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因理論：金融貨幣論、心理預(yù)期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論房地產(chǎn)周期的預(yù)測方法：景氣指數(shù)法：如：單一指標(biāo)法—房地產(chǎn)價格指數(shù)；綜合指數(shù)法—擴(kuò)散指數(shù)DI，合成指數(shù)CI計量模型法：國內(nèi)仍處在初步研究階段中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期：初期的代表性研究結(jié)論為中國的房地產(chǎn)周期為4-6年，但由于研究所依據(jù)的數(shù)據(jù)時間跨度短，無法準(zhǔn)確預(yù)測周期的存在及長度等因素。并初步得出以下結(jié)論：與我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史基本吻合，如92、93年房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)業(yè)出以高漲時期；假如將97-99年的短期波動視為一個小的調(diào)整，不作為一個周期解決，則我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從92年至今很也許仍處在同一個周期內(nèi)，則周期長度應(yīng)大于5-6年；中國房地產(chǎn)周期現(xiàn)處在上升時期，也許是高漲階段；中國房地產(chǎn)市場周期的成因在很大限度上可以用內(nèi)因論解釋，即由房地產(chǎn)的供應(yīng)（施工面積）和需求（商品房銷售額）引起，其中施工面積是重要因素。房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析：泡沫：“虛假繁榮”的比方，通俗的說，就是一種或一些列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)自身的使用和產(chǎn)生贏利的能力不感愛好。隨著漲價通常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。泡沫產(chǎn)生因素：短期供應(yīng)無彈性、交易費用大大減少；泡沫經(jīng)濟(jì)7大特點：外在表現(xiàn)：產(chǎn)生：資產(chǎn)價格的暴漲；破滅：資產(chǎn)價格的暴跌；泡沫經(jīng)濟(jì)的實質(zhì)：虛擬經(jīng)濟(jì)對現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)的偏離；泡沫是虛擬資本超過現(xiàn)實資本的虛擬價值部分；泡沫經(jīng)濟(jì)與價格變化：泡沫經(jīng)濟(jì)一定會導(dǎo)致價格的大起大落；但是逆命題并不成立；泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)周期：關(guān)鍵看市場機(jī)制能否正常地起作用泡沫經(jīng)濟(jì)與投機(jī)需求?需求–消費需求–投資需求–投機(jī)需求?真實需求與投機(jī)需求的不同：–目的不同–交易成本不同–資金占用時間長短不同–穩(wěn)定性不同泡沫經(jīng)濟(jì)與金融系統(tǒng)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成離不開金融的支持泡沫經(jīng)濟(jì)的重要載體?歷史上曾出現(xiàn)的泡沫載體：–郁金香、君子蘭、藝術(shù)品、名畫、珍貴郵票–股票、債券、房地產(chǎn)?作為載體的兩個重要特點：–供求關(guān)系不易達(dá)成平衡–交易成本低?討論：–作為泡沫的載體規(guī)定“交易成本低”，而房地產(chǎn)一般來說“交易成本高”，這種矛盾如何解釋？房地產(chǎn)泡沫：形成及其解釋?定義：因房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的連續(xù)上漲?房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)載體的特點–具有虛擬資本的屬性–特殊的供求關(guān)系–房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系房地產(chǎn)泡沫形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?1.預(yù)期–預(yù)期的同質(zhì)性–需求與價格預(yù)期的正反饋?2.投機(jī)：合理地價與現(xiàn)實地價的差距合理地價投機(jī)地價?3.非理性–集體無意識–“大傻瓜理論”（Greaterfooltheory）?4.土地的虛擬資本性質(zhì)?5.其他因素（注意：不應(yīng)忽視）–欺詐行為–政府失靈：例如中國–權(quán)利尋租與腐敗中國地產(chǎn)泡沫實證研究?中國地產(chǎn)泡沫的實證研究（92、93年）–初步分析–典型案例分析–實證分析–因素分析?重要結(jié)論–1992、1993年中國房地產(chǎn)泡沫并非全國性，而是地區(qū)性的–貨幣供應(yīng)和股價對房價的變動有較好的解釋能力。房價與股價呈較強(qiáng)的正相關(guān)趨勢，并且其變化基本上是同步的–但由于中國實行的是與臺灣等成熟市場經(jīng)濟(jì)國家（地區(qū)）不同的貨幣政策，從模型上看，中國貨幣供應(yīng)量的變化反而比房價變化相對滯后一些。–由于目前中國經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)軌時期，對中國地產(chǎn)泡沫形成因素的分析，不能僅從投機(jī)、預(yù)期、非理性和虛擬資本理論等角度進(jìn)行–土地投機(jī)是中國地產(chǎn)泡沫形成的最直接因素；政府失敗是中國地產(chǎn)泡沫形成的重要因素；權(quán)力尋租和法制不健全是推動因素當(dāng)前中國有房地產(chǎn)泡沫嗎？?判斷當(dāng)前是否存在房地產(chǎn)泡沫的重要依據(jù)：–是否存在大量的投機(jī)行為?土地市場?住房市場：一級市場；二級市場–錯誤的判斷依據(jù)：?房價/收入比高?投資大?需求旺–分地區(qū)市場以及市場細(xì)分小結(jié)?當(dāng)前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與房地產(chǎn)周期–雖然研究中國房地產(chǎn)周期的時間跨度仍然太短，但初步的分析表白，中國有房地產(chǎn)周期，其周期長度應(yīng)大于5－6年–當(dāng)前中國房地產(chǎn)周期處在上升時期，也許是高漲階段?當(dāng)前中國存在房地產(chǎn)泡沫嗎？–中國92、93年房地產(chǎn)泡沫的形成有其獨特的因素，如政府干預(yù)的失敗等；當(dāng)前的條件已與92、93年不同，所以不應(yīng)容易下結(jié)論說存在泡沫（特別是全國性的）–房地產(chǎn)泡沫的最直接的判斷依據(jù)是考察投機(jī)的限度（事前），以及價格漲跌的幅度（事后）等重要問題：答案二房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的組成部分也可以看作是宏觀經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)部門的反映。房地產(chǎn)泡沫是指因房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的連續(xù)上漲，它通常表現(xiàn)為投機(jī)者將大量資金集中投入到同土地緊密相關(guān)的活動中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其使用價值，形成市場繁榮假象。目前我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場異常繁榮，從房地產(chǎn)周期理論來看，由于我國目前宏觀經(jīng)濟(jì)周期處在上升階段，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)