2023年房地產(chǎn)評(píng)估試卷A及參考答案

裝訂線華中師范大學(xué)成人本科學(xué)年第裝訂線《房地產(chǎn)評(píng)估》試卷（A卷）考試時(shí)間：90分鐘閉卷任課老師：班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：成績(jī)：一、單項(xiàng)選擇題（每小題1分，共20分）1、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好的反映地價(jià)水平高低的是（）A、土地總價(jià) B、土地單價(jià) C、樓面地價(jià) D、商品房?jī)r(jià)格2、對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用的是（） A、一般物價(jià)指數(shù) B、建筑材料價(jià)格指數(shù) C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D、定額調(diào)整系數(shù)3、基本完好房的成新度一般為（） A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成新4、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般（）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比5、 土地價(jià)格=（房地凈收益-）/土地資本化率。（） A、土地凈收益 B、建筑物價(jià)格×建筑物資本化率 C、房地費(fèi)用 D、建筑物凈收益6、從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價(jià)格（） A、越高 B、越低 C、不變 D、越可靠7、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值等于（） A、房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限 B、房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限 C、房屋重置價(jià)格×成新度 D、房屋重置價(jià)格-年折舊額8、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目部涉及（） A、毛地的拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi) B、已投入的費(fèi)用 C、投資利息 D、銷售稅費(fèi)9、一宗房地產(chǎn)交易可以達(dá)成的充足條件是（） A、買房樂意付出的最低價(jià)格小于賣方樂意接受的最高價(jià)格 B、買房樂意付出的最高價(jià)格小于賣方樂意接受的最低價(jià)格 C、買房樂意付出的最低價(jià)格小于賣方樂意接受的最低價(jià)格 D、買房樂意付出的最高價(jià)格大于賣方樂意接受的最低價(jià)格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。某宗房地長(zhǎng)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（） A、2300元/㎡ B、2495元/㎡ C、2500元/㎡ D、3000元/㎡11、若估價(jià)目的為買賣，則選取的可比實(shí)例交易類型也應(yīng)當(dāng)是（） A、抵押 B、買賣 C、租賃 D、拆遷補(bǔ)償12、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（） A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū) B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外 C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū) D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)13、在貸款協(xié)議中約定，某項(xiàng)貸款年利率為6%，以季度為計(jì)息周期，則實(shí)際利率是（） A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、經(jīng)濟(jì)折舊也叫（） A、功能折舊 B物質(zhì)折舊 C、外部折舊 D、精神折舊15、某宗土地50年使用權(quán)的價(jià)格為1000萬(wàn)元，其地上建筑物目前的市價(jià)為500萬(wàn)元，現(xiàn)探測(cè)其地下有鐵礦資源，價(jià)值高達(dá)500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（） A、1000萬(wàn)元 B、1500萬(wàn)元 C、2023萬(wàn)元 D、1500萬(wàn)元至2023萬(wàn)元之間16、對(duì)建筑物與土地的組合來(lái)講，假設(shè)有兩塊位置相稱，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用會(huì)大于殘值，因此，有也許空地的價(jià)格會(huì)大于有建筑的土地的價(jià)格，這種情況是基于原理導(dǎo)致。（） A、收益遞減原理 B、適合原理 C、均衡原理 D、預(yù)期原理17、甲土地的當(dāng)家2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比有（） A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的低于乙的 D、難以判斷18、某寫字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬(wàn)元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬(wàn)元，附近類似寫字樓（涉及土地和建筑物）的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為萬(wàn)元。（） A、800 B、900 C、1000 D、大于100019、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（） A、供役地的價(jià)值下降 B、需役地的價(jià)值下降C、供役地與需役地的價(jià)值都下降 D、供役地與需役地的價(jià)值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（） A、土地使用期限 B、土地使用管制 C、土地面積大小 D、土地權(quán)利性質(zhì)二、多項(xiàng)選擇題（每小題1分，共10分）1、房屋完損等級(jí)劃分的依據(jù)涉及（） A、功能 B、成新 C、裝修 D、結(jié)構(gòu) E、設(shè)備2、下面關(guān)于鈔票流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說(shuō)法對(duì)的的是（） A、鈔票流量折現(xiàn)法規(guī)定折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風(fēng)險(xiǎn)部分B、傳統(tǒng)方法要計(jì)算利息，擬定計(jì)息期時(shí)應(yīng)考慮預(yù)售及延遲銷售C、鈔票流量折現(xiàn)法從理論上講估算結(jié)果較精確D、鈔票流量折現(xiàn)法不單獨(dú)計(jì)算利息和開發(fā)利潤(rùn)E、鈔票流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述對(duì)的的是（） A、估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合 B、理論、方法和經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)同等重要C、估價(jià)是一種主觀活動(dòng) D、估價(jià)不同于定價(jià)，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格表達(dá)出來(lái)E、買賣雙方應(yīng)按估價(jià)結(jié)果交易4、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，對(duì)的的有（） A、居民收入的真正增長(zhǎng)，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B、假如居民收入的增長(zhǎng)是衣食較困難的收入者的收入增長(zhǎng)，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C、假如居民收入的增長(zhǎng)是中檔收入者的收入增長(zhǎng)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升D、入股居民收入的增長(zhǎng)是高收入者的收入增長(zhǎng)，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E、居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，涉及評(píng)估（） A、你買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 B、買房樂意支付的最低價(jià)格C、買方可承受的最高價(jià) D、賣方可接受的最低價(jià)E、賣方樂意接受的最高價(jià)6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（） A、房地產(chǎn)開發(fā)用地 B、學(xué)校 C、在建工程D、別墅 E、特殊廠房7、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的不同之處涉及（） A、受區(qū)位因素影響大 B、是物品自身的價(jià)格C、不太容易受交易者個(gè)別情況影響和左右 D、價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)E、同時(shí)存在租賃價(jià)格和買賣價(jià)格8、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（） A、相鄰房地產(chǎn)合并交易 B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系 D、交易稅費(fèi)非正常承擔(dān)E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人承擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用涉及（） A、電費(fèi) B、物業(yè)管理費(fèi) C、水費(fèi) D、供暖費(fèi) E、房地產(chǎn)稅10、適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況涉及（） A、在建工程 B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式擬定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn) D、可供開發(fā)建設(shè)的土地E、市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題1分，共15分）1、距離有空間直線距離和交通