畢業(yè)設計河南鄭州某項目評估

目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc50787366"一、總論1HYPERLINK\l"_Toc50787367"二、市場預測3HYPERLINK\l"_Toc50787377"三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案5HYPERLINK\l"_Toc50787379"四、節(jié)能節(jié)水措施7HYPERLINK\l"_Toc50787380"五、環(huán)境影響評價8HYPERLINK\l"_Toc50787381"六、勞動安全衛(wèi)生與消防9HYPERLINK\l"_Toc50787384"七、投資估算9HYPERLINK\l"_Toc50787385"八、融資方案12HYPERLINK\l"_Toc50787386"九、財務評價13HYPERLINK\l"_Toc50787387"十、敏感性分析14HYPERLINK\l"_Toc50787388"十一、附圖、附表14HYPERLINK\l"_Toc50787390"十二、參考資料25一、總論一．項目背景1.項目名稱:**花園2.區(qū)位地段：位于豐慶路與博頌路交界處，具有既攬老區(qū)之成熟，又承新區(qū)發(fā)展之優(yōu)勢。3.可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）鄭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）鄭州市2001、2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）鄭州市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（9）鄭州市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關依據(jù)資料4.項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)**花園。二．項目概況1.擬建地點鄭州市金水區(qū)博頌路與索嶺路交叉口2.建設規(guī)模與目標**花園項目總建筑面積為8萬平方米左右，其中商業(yè)面積8400平方米左右，住宅面積66679平方米米左右。主要建筑為20層住宅，沿街2層為商業(yè)用房，整個項目分為兩個區(qū)域。3.主要建設條件1.供水有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。3.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。4.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢**房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。二、市場預測一．市場調(diào)查金水區(qū)住宅價格指數(shù)2006年第四季度豐慶路沿線樓盤銷售均價在2800元/平方米左右，且銷售情況良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體。二．產(chǎn)品供需預測隨著鄭州市整體城市發(fā)展規(guī)劃，鄭州北移東擴的整體戰(zhàn)略，城市中心北移，北部將以生態(tài)建設和可持續(xù)發(fā)展為重點，依托商貿(mào)物流、旅游觀光、教育文化、高尚住宅開發(fā)等產(chǎn)業(yè)，逐步形成環(huán)境優(yōu)美、設施完備、功能完善的鄭州北部新城區(qū)。**花園地處東風路與豐慶路交匯帶，周邊區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，交通暢達便捷，市政及生活配套完善，尊踞北區(qū)休閑、生態(tài)、高尚居住圈的核心地段。**花園所處區(qū)域?qū)俳鹚畢^(qū)，為鄭州市的行政文化區(qū)，區(qū)域交通以天明路為中心，南臨東風路，西臨南陽路，東依豐慶路，北靠北環(huán)路，處于四大城脈圍合處。92路、41路、2路、64路、K906路、17路、22路、28路、93路、72路等多路公交車從此經(jīng)過；即將拓寬完工的豐慶路直通農(nóng)業(yè)路、東風路、北環(huán)路，最大限度的提高了本區(qū)域的交通狀況和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度，其強大的輻射力和未來前景不可估量。三．價格預測據(jù)調(diào)查，今年鄭州市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動鄭州市房價繼續(xù)走高。今年鄭州市基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為鄭州市商品房的銷售提供了契機，這將導致鄭州市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。隨著豐慶路、索陵路的改造升級，局部交通將得到極大的改善，周邊住宅群的蜂擁而出和日趨成熟的商業(yè)帶，必然導致區(qū)域人流量激增、居住和休閑環(huán)境迅速提升，并且逐漸形成以“東風路—豐慶路”為核心的區(qū)域商業(yè)中心和住宅中心，同時將北區(qū)的商業(yè)發(fā)展層次帶到一個新的境界；未來的“工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)物流區(qū)與科技交易區(qū)”的遠景規(guī)劃，將直接提升該區(qū)域價值飛速飚升，并具有不可估量的升值潛力和市場遠景。四．競爭力分析外來紛紛進入鄭州。由于鄭州市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐鄭州以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使鄭州房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤。五．市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象客戶主要來源于大中專院校的教職工、政府公務員和科技市場周邊從業(yè)人員；主流客戶相對全市平均水平，呈現(xiàn)知識型、年輕化特征；工作人口居住本地化；投資客戶進入，商住客戶增加。1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3）文化水平較高：他們年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。一．建設規(guī)模**花園項目總建筑面積為8萬平方米左右，其中商業(yè)面積8400平方米左右，住宅面積66679平方米米左右。主要建筑為20層住宅，沿街2層為商業(yè)用房，整個項目分為兩個區(qū)域。二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃客戶主要來源于大中專院校的教職工、政府公務員和科技市場周邊從業(yè)人員；主流客戶相對全市平均水平，呈現(xiàn)知識型、年輕化特征；工作人口居住本地化；投資客戶進入，商住客戶增加。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，本項目以40—平方米小戶型為主力開發(fā)戶型，目前短期內(nèi)本區(qū)域小戶型為稀缺產(chǎn)品，產(chǎn)品入市價格不會太高，給項目的快速銷售打下良好基礎。2.技術設備條件1)室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。2)配套設備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調(diào)機專用冷凝水排水管。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。四、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施**花園小區(qū)建筑積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。五、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查**花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，形成了層次分明的景觀體系，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。。二．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，1100戶居民共用天然氣2420000立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。六、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應的防范措施。七、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設項目總占地面積約60954萬平方米，總建筑面積接近萬80000平方米，總戶數(shù)1100戶，綠化面積近3.5萬平方米，容積率1.9。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a.居民安置費：200戶居民每戶10萬元計算共計2000萬人民幣。b.房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2500平方米共計50萬人民幣。c.其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計41萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢**房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米60954總建筑面積平方米80000居住建筑面積平方米68930公共建筑面積平方米11070居住居數(shù)戶1100平均每戶建筑面積積平方米62.67平均每戶居住人數(shù)數(shù)人3.2容積率1.9綠化率%35.5主要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4062.002建筑工程費5261.503安裝工程費2036.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費186.317建設期利息946.568總投資14687.911開發(fā)項目固定資產(chǎn)產(chǎn)投資估算表表序號項目費用名稱金額（萬元元）1土地開發(fā)費4062.002建設工程費7418.18建筑工程費5261.50安裝工程費2036.483其他投資費2070.864項目管理費124.205不可預見費186.316建設期利息946.567項目投資總額14687.911八、融資方案**花園的建設項項目中資金問問題是該項目目能否運行成成功的重要問問題。從工程程項目招標開開始，本公司司的財務狀況況的好壞就是是能否通過資資格預審的關關鍵因素。只只有獲得籌集集到足夠的資資金，本公司司才能通過資資格預審獲得得大型土木工工程項目的招招標資格，特特別是對于一一些延期付款款工程，帶資資建設承包的的交鑰匙工程程等顯得由為為重要。工程程項目中的使使用資金，包包括固定資金金和流動資金金。固定資金金用于購置施施工機械設備備等固定資產(chǎn)產(chǎn)，流動資金金主要用于購購買工程所需需要的材料設設備、支付勞勞務工資和其其他費用等。隨隨著建設項目目的不斷進行行，資金不斷斷增值，用貨貨幣形式反映映出已耗費的的生產(chǎn)資料價價值和勞動者者所創(chuàng)造的收收益價值。因因此，如何籌籌措和管理資資金，是一個個重要的問題題。一．資金的渠道與與方式簽訂了工程承包合合同后，就應應該全力以赴赴地為該工程程籌措資金，以以免造成資金金拮據(jù)，周轉轉困難使工程程開工不足，工工程進度上不不去而影響信信譽和經(jīng)濟效效益。因此要要注意從以下下幾個方面去去籌措資金：：1.籌措和利用用自有資金33000萬元元，為實施工工程項目，滿滿足開工前的的資金周轉，本本公司可根據(jù)據(jù)收入資金的的回報率適時時投入一部分分自有資金。主主要包括現(xiàn)金金和流動資產(chǎn)產(chǎn)，以及可以以在近期收回回的各種的應應收款項等，如如應收的銀行行的票據(jù)、已已完合同的應應收工程款等等。2．用銀行貸款50002.611萬元：貸款款是實施工程程項目的重要要資金來源，是是承包商利用用信貸資金經(jīng)經(jīng)營，借錢賺賺錢的一種方方法。本公司司可以向銀行行證明幾個方方面：本公司司的實有資本本額度充足，并并向銀行提供供本公司資產(chǎn)產(chǎn)負債表和近近期的損益表表，本公司承承包工程時的的資金信譽良良好，另外，還還可以向銀行行提供該建設設項目風險分分析，以及本本公司的工程程經(jīng)驗豐富、實實際工作能力力強及誠實信信用等。經(jīng)以以上幾個方面面調(diào)查了解后后，本公司有有信心讓銀行行認為貸款后后本公司有能能力還款。本本公司將采取取抵押貸款，以以工程設備作作抵押。從工工程所在地銀銀行獲得較多多的當?shù)刎泿艓刨J款。抵押押款和借款的的比例稱為抵抵押存款限額額。影響抵押押貸款利率的的因素是預期期的真實利率率、通貨膨脹脹和貸款風險險3.房屋預售：：房屋預售歷歷來是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中籌集資金的的重要方法，房房地產(chǎn)在銷售售過程中有兩兩種銷售方法法，一種是現(xiàn)現(xiàn)售，指房屋屋在建成后在在售出；另外外一種是預售售。預計房屋屋預售金可達達5879..50萬元。二．編制資金流動動計劃，確定定資金的需求求額序號項目建設期2003200420052006小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設投資4858.744858.744164.6313882.1111.3建設期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計14828.6772資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50九、財務評價一．項目財務評價價1.銷售收入、銷售稅稅金及附加估估算表（見附附表6）2.損益和利潤分配表表（新設項目目法人項目）（見見附表7）3.財務指標1）財務凈現(xiàn)值（FFNPV）與財務內(nèi)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量量表，可計算算出財務凈現(xiàn)現(xiàn)值和財務內(nèi)內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值（FNNPV）=57011.73萬元財務內(nèi)部收益率((FIRR))=27.550%經(jīng)過表中計算可知知，項目財務務凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除除達到基準的的收益率外，還還能后的超過過收益，具有有財務上，經(jīng)經(jīng)濟上的可行行性，項目財財務內(nèi)部收益益率（FIRR）>8%且水平較高，表明明項目具有盈盈利能力，故故可行。2）項目投資利潤率率投資利稅率投資回收期借款償還期期項目總投資額為114687..91萬元，總總銷售收入為為231855.92萬元元，總銷售利利潤額為71109.722萬元（見損益益和利潤分配配表）投資利潤率＝平均均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均均利潤總額/銷售收入×1100％＝30.66％投資回收期＝4..27年（根據(jù)現(xiàn)金金流量表）3）流動資金流動資金估算表（見見附表5）二．財務評價結論本房地產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)方案在財務務方面是完全全可行的。十、敏感性分析為了確保風險分析析的質(zhì)量，有有必要對花園園投資過程中中可能存在的的風險因素進進行科學的分分析，使投資資決策者能更更好地把握風風險的本質(zhì)和和變化規(guī)律，從從而采取相應應的措施或?qū)Σ邅頊p少風風險損失。敏感性分析表（見見附表12）敏感性分析圖（見見附圖4）十一、附圖、附表表一、附表附表1《建建筑工程費用用估算表》附表2《國國內(nèi)設備購置置費估算表》附表3《安安裝工程費用用估算表》附表4《項項目投入總資資金估算匯總總表》附表5《流流動資金估算算表》附表6《銷銷售收入、銷銷售稅金及附附加和增值稅稅估算表》附表7《損損益和利潤分分配表》附表8《項項目財務現(xiàn)金金流量表》附表9《資金來源源與運用表》附表10《分年資金金投入計劃表表》附表11《借款償還還計劃表》附表12《敏感性分分析表》二、附圖附圖1《小小區(qū)位置圖》附圖2《敏敏感性分析圖圖》附圖3《各各樓型單元平平面圖》附圖4《小小區(qū)規(guī)劃簡圖圖》附表1建筑筑工程費用估估算表序號建、構筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1①號樓型棟4195.44781.762②號樓型棟4243.15972.603③號樓型棟1597.931468.954④號樓型棟2297.192138.185入口商店門面㎡400按900元/㎡計366集貿(mào)市場㎡1000按600元/㎡計607總計5457.49附表2國內(nèi)設備購置費估估算表單位：：萬元序號設備名稱設備購置費出廠價運雜費總價1人工天然氣9.830.8810.712供電供熱系統(tǒng)483.9638.75522.713智能系統(tǒng)163.5813.96177.544合計657.3753.59710.95附表3安裝工程費用估算算表序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣0.01530.54722供電供熱系統(tǒng)0.741506.103智能系統(tǒng)0.25509.124合計2046.66附表4項目投入總資金估估算匯總表單單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金金的比例合計1建設投資11418.833240.9871.1建設投資靜態(tài)部分分10406.177240.899建筑工程費5457.490.472設備及工器具購置置費710.950.061安裝工程費2046.662240.177工程建設其他費用用2070.860.179基本預備費120.210.0101.2建設投資動態(tài)部分分1012.660.088漲價預備費66.10.006建設期利息946.560.0822流動資金150.630.0133項目投入總資金（1+2）11569.466241附表5流動資金估算表單單位：萬元序號項目最低周轉天數(shù)周轉次數(shù)計算期20042005200620071流動資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應收賬款40901254.531894.316170.141.2存貨————546.78627.261136.591542.53原材料507.2273.39439.09795.61925.52在產(chǎn)品2018164.0362.73113.66154.25產(chǎn)成品1036109.36125.45227.32462.761.3現(xiàn)金1524572.98209.09757.727712.672流動負債————148.7370.13768.153368.542.1應付賬款409148.7370.13768.153368.543流動資金（1-22）971.061720.753020.4712056.8附表6銷售收入、銷售稅稅金及附加和和增值稅估算算表單位：萬萬元項目合計計算期期2005200620072008銷售（營業(yè)）收入入23185.9222090.883788.62154251881.08銷售稅金及附加1247.54113.95206.48826.34100.77營業(yè)稅1159.29104.54189.43771.2794.05城市維護建設稅81.157.3213.2653.996.58教育費附加7.102.103.7891.080.13序號項目合計計算期200420052006200720081銷售收入23185.92202090.883788.6215425.3441881.082銷售稅金及附加1247.54113.95206.48826.34100.713總成本費用14687.9114965.435124.314451.78287.1504利潤總額（1-22-3）7190.71-4965.433-3147.388-869.6314311.8551780.315彌補以前年度的虧虧損0008982.4506應納所得稅額（44-5）-4965.433-3147.388-869.635329.401780.317所得稅2346.210001785.70587.508稅后利潤（4-77）-4963-5..43-3147.388-869.633570.701192.819提取法定盈余公積積金（15%）714.53000535.61178.9310提取公益金（3%%）1429.91000107.1235.7811提取任意公積金0000012可供分配利潤（88-9-100-11）0002927.97978.1013應付利潤2927.9714未分配利潤（122-13）000978.1015累計未分配利潤2927.973906.08附表7損益和利潤潤分配表單位位：萬元附表8項目財務現(xiàn)金金流量表單位位：萬序號項目計算期200420052006200720081現(xiàn)金收入4858.745829.85885.3818445.81113937.8991.1銷售收入02090.883788.6215425.3441881.081.2回收固定資產(chǎn)余值值1.3回收流動資金971.661720.753020.4712056.8001.4其他現(xiàn)金收入4858.742767.86376.012現(xiàn)金流出5936.496959.017678.73191072.990100.772.1建設投資4858.744858.744164.632.2流動資金971.061720.753020.4712056.8002.3經(jīng)營成本2.4銷售稅金及附加0113.95206.48826.34100.772.5其他現(xiàn)金流出106.69265.57287.155289.263凈現(xiàn)金流量-1077.755-1129.211-1793.355272.9113837.1114累計凈現(xiàn)金流量-1077.755-2206.966-3995.988-3727.40010110.899附表9資金來來源與運用表表單位：萬元元序號項目合計計算期200420052006200720081資金流入4858.746127.25885.3818445.81113937.91.1銷售（營業(yè)）收入入23185.92202090.883788.6215425.3441881.081.2長期借款5002.611858.742767.86376.011.3項目資本金30