房地產(chǎn)行業(yè)2023年心有所向身必隨往

行業(yè)政策：03年基調(diào)有望更加積極房地行是度策向的業(yè)從地給資監(jiān)到發(fā)程需控，從中分指到方城施不是需勃向的是點(diǎn)之后走向態(tài)未對(duì)政策調(diào)理和方策執(zhí)的房行業(yè)分析離開(kāi)話因梳理去年政中窺政的望203年的地行至重。2022年政策回顧：110月逐步加碼，1月超出預(yù)期頂層設(shè)計(jì)定房住不炒同時(shí)對(duì)防風(fēng)穩(wěn)民的關(guān)注度不斷提201年12月央濟(jì)作議調(diào)國(guó)濟(jì)展臨求收給擊轉(zhuǎn)弱三重壓力，堅(jiān)持住不”的定位，強(qiáng)預(yù)引導(dǎo)探索新的展模，支商品房市更滿購(gòu)者合理房求著3開(kāi)始內(nèi)情溫市下，中央策守線風(fēng)險(xiǎn)3月融會(huì)出房產(chǎn)業(yè)及究和提出有有的范解險(xiǎn)應(yīng)方案內(nèi)4和7月次治會(huì)和十會(huì)議都終調(diào)堅(jiān)“住不定中49政局議調(diào)持地當(dāng)?shù)貙?shí)出完房產(chǎn)策，化品預(yù)資監(jiān)管728治會(huì)調(diào)定房地市，城策壓實(shí)方府任保樓、民。需求：限松斷級(jí)，振用對(duì)限今年來(lái)全各疫影響經(jīng)下民入預(yù)及房愿滑顯房地產(chǎn)場(chǎng)行46月調(diào)控度大策密集4月行存準(zhǔn)金率由150調(diào)至.255月行將5期上R由4.60調(diào)為445加之下調(diào)套房業(yè)貸利率為L(zhǎng)R減20個(gè)點(diǎn)等系政釋鼓信。受停事及情響8央下調(diào)5期上LR至4.09底央臺(tái)一系政改居預(yù)括段下首房貸利下下套住房公積貸利置房階性人得退等2央再將準(zhǔn)備金率下至1.0。表：202年以來(lái)中央求端重要政策梳理時(shí)間 發(fā)布來(lái)源 政策事項(xiàng)堅(jiān)持房住不炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改2024/9 中央政治局會(huì)議央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)2025/5 整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》2027/8 中央政治局會(huì)議2029/9 央行、銀監(jiān)會(huì)通知

善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利減20個(gè)基點(diǎn)。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)生。階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在222底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。2029/0 央行通知 自222年0月1日起，下首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.5個(gè)百分點(diǎn)5年時(shí)間發(fā)布來(lái)源政策事項(xiàng)2021016黨的二十大報(bào)告以下（含5年）和5年以上率分別調(diào)整為2.6和3.1第二套個(gè)人住房公金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年上利率分別不低于3.25和.75。堅(jiān)持房住不炒定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。會(huì)議通告，部委公告，研究所圖：貸款市場(chǎng)報(bào)利LR).0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%

0-2 0-2 0-4 0-6 0-8 0-0

15%14%13%12%11%10%貸款市場(chǎng)價(jià)利R5年 大型金機(jī)構(gòu)款準(zhǔn)金率nd，央行，需求端政策對(duì)新房場(chǎng)售提振相對(duì)有限初來(lái)中政的臺(tái)是基于過(guò)去到月計(jì)公的房產(chǎn)場(chǎng)況各地政在央籌排各自出相政控策傳節(jié)較緩有一的后各市行力度別市出現(xiàn)策日現(xiàn)如南購(gòu)二房需供購(gòu)房證明叫時(shí)隨地散疫反政未在成房場(chǎng)對(duì)銷售改善振用弱。供給1迎三發(fā)2022年早期供給端政策并購(gòu)貸、MC紓困為主上半出的給政調(diào)房企并積性。1，銀針出房項(xiàng)的承式購(gòu)給質(zhì)型企提供關(guān)購(gòu)款信不計(jì)“道線指標(biāo)例華置與展開(kāi)作獲得200億并購(gòu)資度但于企項(xiàng)債關(guān)復(fù)購(gòu)是在開(kāi)項(xiàng)合方間行也央收民業(yè)資開(kāi)行并際無(wú)實(shí)質(zhì)性展隨后3開(kāi)多家產(chǎn)理A公參房紓困如6月浙江房產(chǎn)協(xié)與方AC商產(chǎn)成作協(xié)，步立了100億模并重專資金但C作商化構(gòu)對(duì)出房的困用聲，雨點(diǎn)，多個(gè)項(xiàng)的紓有地。5月開(kāi)始供給端政策有步加碼跡象，監(jiān)管圖保項(xiàng)目開(kāi)始向保主方轉(zhuǎn)變，推進(jìn)信用保護(hù)工具債政策性銀行專項(xiàng)借紓中債增進(jìn)擔(dān)保發(fā)債等具5監(jiān)管構(gòu)過(guò)用護(hù)（括用約換CS用險(xiǎn)釋證C）支持范房發(fā)債，桂園龍湖美業(yè)旭輝新股5示性房企該策持完融資債金計(jì)39億8月行管部門與部房召會(huì)示中增公對(duì)企行的期據(jù)“無(wú)條件不可銷帶任保810龍桂輝城股美置卓越商管6民房通方式行金合計(jì)8億債。管信保工具還是中增擔(dān)于范性企少且債模較資持果限8月29央指國(guó)發(fā)銀國(guó)業(yè)展等政性行?！睂ｍ?xiàng)款規(guī)達(dá)到000億元專用支已逾期交住項(xiàng)。至1月底“交項(xiàng)工作取階性展項(xiàng)借資已本放項(xiàng)目，資金入動(dòng)成批物工量有促了目建交。增信措施時(shí)間公司名稱增信手段債券名稱申請(qǐng)額度（億元）202增信措施時(shí)間公司名稱增信手段債券名稱申請(qǐng)額度（億元）2025/7 22信聯(lián)1A4.02025/0龍湖集團(tuán)22龍湖035.02025/02025/0美的置業(yè)碧桂園22美置0122碧地011005.02025/6新城控股RMW22新城控股MTN011002026/7旭輝控股22旭輝015.02028/5龍湖集團(tuán)中債增擔(dān)保22龍湖拓展MTN011502028/1美的置業(yè)中債增擔(dān)保22美的置業(yè)MTN02100中債信用增進(jìn) 2029/2新城控股中債增擔(dān)保22新城控股MTN02100擔(dān)保 2029/9碧桂園中債增擔(dān)保22碧桂園MTN011502029/1旭輝控股中債增擔(dān)保22旭輝集團(tuán)MTN021202021013卓越商管中債增擔(dān)保22卓越商業(yè)MTN016.0信用保護(hù)工具公司公告，研究所1月以來(lái)，在一行兩動(dòng)下，金融系統(tǒng)對(duì)地支持力度不斷超預(yù)期“箭齊發(fā)成為融資支持歷史拐點(diǎn)1上易協(xié)會(huì)續(xù)進(jìn)擴(kuò)民企債券融支工持括房產(chǎn)業(yè)內(nèi)民企業(yè)債資同行保監(jiān)聯(lián)公“融16條穩(wěn)房產(chǎn)發(fā)款放持發(fā)款貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持等1中以銀密授有股銀農(nóng)行向提供超過(guò)三億授授額度用圍大加額度用債承與資保函置預(yù)監(jiān)資目并融賃房資等1月旬“三箭支持股融政出監(jiān)會(huì)布復(fù)房業(yè)購(gòu)重及套上市房企再資從融6到第支房信復(fù)的徑劃漸伴隨供給端資持步購(gòu)房對(duì)房心望步恢當(dāng)銷弱節(jié)奏有望提。表“第一支箭相關(guān)展銀行名稱 房企

授信額度（億元）農(nóng)業(yè)銀行 中海、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、龍湖、金地集團(tuán) 未披露交通銀行 萬(wàn)科（100億、美的置業(yè)（00億） 120萬(wàn)科集團(tuán)（100億、碧桂（60億、龍湖集團(tuán)（60億、中海發(fā)展、華潤(rùn)置中國(guó)銀

地、濱江集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)(30億

600建設(shè)銀行 中交建、首開(kāi)集團(tuán)、越秀集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、大華 未披露銀行名稱 房企集團(tuán)工商銀行65工商銀行650園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)郵儲(chǔ)銀行萬(wàn)科（10億、龍湖、綠城、碧桂園（50億、美的置業(yè)280上海銀行濱江集團(tuán)（20億、仁恒置地（20億）400廣發(fā)銀行碧桂園、美的置業(yè)300興業(yè)銀行萬(wàn)科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)龍湖集團(tuán)等10家房企440工商銀行山東分行銀豐集團(tuán)、山東綠城、濟(jì)南龍湖等10家山東省內(nèi)房企200廣西北部灣銀行廣西榮和、桂林彰泰、廣西洋浦廣西寶塔、廣西金源150上海農(nóng)商銀行港城集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)(50億)復(fù)地集團(tuán)200杭州銀行綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、杭房集團(tuán)等200珠海農(nóng)商銀行鼎暉投資、廣拓置業(yè)、澳杰置業(yè)等5家房企15萬(wàn)科、碧桂園、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、仁恒置地、大華集團(tuán)、保利發(fā)浦發(fā)銀行展、中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂、大悅城、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)及建發(fā)地產(chǎn)（總對(duì)總戰(zhàn)略合作協(xié)議）530

授信額度（億元）

保利發(fā)展、大悅城、萬(wàn)科、綠城中國(guó)、新城控股、中海發(fā)展、碧桂園、中國(guó)金茂金地集團(tuán)、旭輝控股

260順德農(nóng)商銀行 碧桂園(20億)、美的置業(yè)20億) 400平安銀行 綠城中國(guó)、濱江集團(tuán) 500南海農(nóng)商銀行 能興集團(tuán)、廣東恒福集團(tuán)、東建集團(tuán)宏宇集團(tuán)和海逸地產(chǎn)等10家本地民企 200東莞銀行 華潤(rùn)置地(東莞公司)、東莞萬(wàn)科房地產(chǎn)公司、東莞新世紀(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等4家房企 300東莞農(nóng)村商業(yè)銀行 東莞市雁田投資公司、東莞高豪花園建造公司等10家企業(yè)源控股 320中國(guó)銀行安徽分行 祥源控股 40珠海華潤(rùn)銀行 萬(wàn)科、華發(fā)、碧桂園、合生創(chuàng)展九洲、格力地產(chǎn)、駿景灣等房企 400中原銀行 普羅集團(tuán)、美盛集團(tuán)、正弘集團(tuán)綠都地產(chǎn)等省內(nèi)4家重點(diǎn)企 400郵儲(chǔ)銀行上海分行 旭輝控股 100中國(guó)銀行河南分行 建業(yè)集團(tuán)、正商集團(tuán)、正弘集團(tuán)、普羅房地產(chǎn)、楷林集團(tuán)等房企 200中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行河南分行 建業(yè)集團(tuán)等12家房企 未披露公司公，研究所表“第二支箭相關(guān)展房企 儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行詳情美的置業(yè) 1月4日，交易商協(xié)會(huì)受理美的置業(yè)10億元中期票據(jù)架式注冊(cè)發(fā)行。1月0日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)20億元儲(chǔ)架式注發(fā)行。截至1月5日，00億元中期票據(jù)已龍湖集新城控萬(wàn)科企

完成注冊(cè)。1月7日，交易商協(xié)會(huì)披露已受理新城控股10億元儲(chǔ)式注冊(cè)發(fā)行12月2日，公關(guān)于發(fā)行222年度第四期中期票據(jù)完成注冊(cè)，為10億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首期。1月2日，交易商協(xié)會(huì)披露萬(wàn)科近日表達(dá)了20億元儲(chǔ)式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策序后正式報(bào)送。金地集團(tuán) 1月2日，交易商協(xié)會(huì)披露金地遞交了10億元儲(chǔ)架式冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。金輝股份 1月4日，交易商協(xié)會(huì)披露已受理金輝20億元儲(chǔ)架式注發(fā)行。1月5日，旭輝表示公司近期向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)10億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，目前相關(guān)注冊(cè)工作正在旭輝控股集

推進(jìn)過(guò)程中。房企 儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行詳情綠城中國(guó) 1月9日，綠城擬報(bào)送0億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃，目前相關(guān)注冊(cè)工作正在推進(jìn)過(guò)程中公司公告，研究所表“第三支箭相關(guān)展房企發(fā)布時(shí)間 詳細(xì)內(nèi)容雅居樂(lè)已與賣方富豐及配售代理訂立協(xié)議，按各自的分配比例配售2.5億股現(xiàn)有股份，配售價(jià)股202/1162.8港元，認(rèn)購(gòu)所得款項(xiàng)凈將用作現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。福星股份擬向不超過(guò)35名特定投資者公開(kāi)發(fā)行股票，發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的202/12930，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。世茂股份公司擬向不超過(guò)35名特定投者非公開(kāi)發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30募202/130 資金擬用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還部分債務(wù)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金等。大名城擬向不超過(guò)35名特定投資者公開(kāi)發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30，募資金202/130擬用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及符補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。與賣方益能國(guó)際及配售代理中金、花旗訂立協(xié)議，按配股價(jià)每股178港元，配售50股股建發(fā)國(guó)際202/130 份，擬將所得款項(xiàng)凈額約80或60百萬(wàn)港元用作償還借；及約20或0百萬(wàn)港元作一般營(yíng)運(yùn)營(yíng)金。新湖中寶擬向不超過(guò)35名特定投資者公開(kāi)發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的20，募資金202/130擬用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。天地源擬向不超過(guò)35名特定投資者公開(kāi)發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前天地源總股本的30，集資202121金擬用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。陸家嘴擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金202121融貿(mào)易區(qū)及前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金。華夏幸福擬向不超過(guò)35名特定投資者公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房202121地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。萬(wàn)科A公司公告稱大股東深圳地鐵向董事會(huì)提交份議案，將在A股/H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)股份，不超過(guò)202121目前A股/H股已發(fā)行股份數(shù)的20。外高橋擬向不超過(guò)35名特定投資發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30，募集資擬用于202125政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金等。擬向不超過(guò)35名特定投資非公開(kāi)發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30，集資金金科股份202125 擬用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，償還部分債務(wù)本息，補(bǔ)充流動(dòng)資金等。招商蛇口公司擬與購(gòu)買深圳市南油（集團(tuán)）有限公司24股權(quán)等資，深投控為本次交易的主要交易對(duì)202125方。華發(fā)股份擬向包括華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行超過(guò)6.5億股A股股票。募資金202125總額不超過(guò)60億元。募集資用于公司項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。綠地控股擬向不超過(guò)35名特定投資者公開(kāi)發(fā)行股票，數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30募集202126資金用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，補(bǔ)充流動(dòng)資金，償還債務(wù)等用途。委任瑞士銀行香港分行為配售代理，促使承配人認(rèn)購(gòu)178股股份，所得款項(xiàng)總額約為4806億碧桂園202127 港元，用于補(bǔ)充公司運(yùn)營(yíng)資本，為近期到期債務(wù)償還儲(chǔ)備更多備選方案，支持公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。公司公告，研究所2022年地方政策回顧：中央定調(diào)之后密集跟進(jìn)各地方因城施策緊中政策節(jié)奏。季，政府續(xù)年0以的政策節(jié)奏試性放穩(wěn)號(hào)在429中政局議定“持地當(dāng)實(shí)情況出完房產(chǎn)策“支剛和善住需求之地臺(tái)市松政策顯速46進(jìn)地方松策峰方寬政月超百中政策型優(yōu)限政降首比放房補(bǔ)為且松度大的城以二四城市主78銷淡期間各方策臺(tái)度際弱化且多購(gòu)補(bǔ)公積額及款度升等同受停事響，地方府困金得一些展在察了78月行情之，9地一步加政優(yōu)力地出政超50次政涉降首比高購(gòu)房貼縮限范優(yōu)認(rèn)認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)整限政等而更二線城市寬政進(jìn)步0月會(huì)個(gè)地策發(fā)的次力比前下降更限公金房補(bǔ)1月始更核心“房貸策有所優(yōu)化特是州整“房認(rèn)貸的策套房利調(diào)至低4，二套貸率.9同二套首最可至成其核二城策寬松打了板。圖：202各月各線城寬松政策發(fā)布次數(shù)80604020000

三四線二線城市一線城市1371139188510111266132526166841416201813711391885101112661325261668414162018583058515545814792數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院、1.3. 2023年政策展望：穩(wěn)增長(zhǎng)需穩(wěn)地產(chǎn)，寬松政策全年持續(xù)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下穩(wěn)長(zhǎng)需穩(wěn)地產(chǎn)。四規(guī)和235年景標(biāo)2035年“濟(jì)量城居人均入再上的臺(tái)階，照2035年P(guān)番測(cè)算2022035年每年均化速在42023年新屆的開(kāi)局之濟(jì)歸在增的慮023年DP增目或在5從1月經(jīng)數(shù)來(lái)定產(chǎn)投同增為.增速上下滑4.pc其基建和造投目受策支，比速為13.86.3；零額比增速為5.速較10下滑54pc餐受情影比速84出口同比自0首轉(zhuǎn)后迅跌至8.7，滑84百點(diǎn)美加息背景海需弱退象顯合看出主要外需決費(fèi)蘇存在情不定資為023年策確抓建制業(yè)資產(chǎn)投資一程上到政力掣而產(chǎn)資細(xì)分中比弱部是以我主部，以期通穩(wěn)產(chǎn)而增。表：202年經(jīng)濟(jì)三駕車分項(xiàng)同比增速時(shí)間一季度 二季度 三季度 四季度12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月實(shí)際GP48%04%39%-固定資產(chǎn)投資1.%71%24%47%58%36%64%65%51%09%其中：制造業(yè)2.%1.%64%70%99%76%1.%1.%70%63%基建86%1.%43%79%1.%1.%1.%1.%1.%1.%地產(chǎn)37%2.%10%7.%9.%12%13%12%16%19%社會(huì)消費(fèi)品零售總額67%3.%11%6.%31%27%54%25%0.%5.%其中：商品65%2.%9.%5.%39%32%51%30%05%5.%餐飲89%16%22%21%4.%1.%84%1.%8.%8.%出口（美元計(jì)價(jià))1.%1.%35%1.%1.%1.%71%57%0.%8.%進(jìn)口（美元計(jì)價(jià))1.%06%01%39%08%22%03%03%0.%10%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局in，2023年中央政策方面需端寬松大基調(diào)有望加極我房產(chǎn)城化口來(lái)的生長(zhǎng)力經(jīng)際減在周下背景政的松成為每一輪周的基即寬的間多收的時(shí)在202一房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)整不發(fā)工箱的規(guī)段果已邊弱們?yōu)橹醒胝騼煞酱傩枨罄矸酵ㄟ^(guò)加極定進(jìn)預(yù)引導(dǎo)一面政有突破有架市量進(jìn)行節(jié)例取二房導(dǎo)價(jià)、政府購(gòu)買存量房源、階段性降低存量房貸利率、加大房貸抵減個(gè)人所得稅等一二線需求端政策造量三四線進(jìn)行底體對(duì)不城而心一線城市限策望一釋放松9月70房?jī)r(jià)數(shù)線市房?jī)r(jià)為下10月海港購(gòu)房入向住房購(gòu)1北通州區(qū)臺(tái)湖馬橋區(qū)品“雙購(gòu)策除們預(yù)核一城會(huì)限限貸及落戶策等面的一步放松二線市方隨著杭州消認(rèn)又認(rèn)，二套房付六降四，首房利最調(diào)為4.15，們測(cè)城有望全放限政時(shí)會(huì)縮限范松限套等策對(duì)三線城市居相缺購(gòu)力市價(jià)乏漲力制政基已開(kāi)預(yù)計(jì)仍會(huì)持定度鼓勵(lì)政策同不三四城出政購(gòu)存商品房鼓鄉(xiāng)進(jìn)等策外今年30新提出價(jià)臨續(xù)跌力三四線市府中授可自決在202前階性持下或消地新發(fā)首住貸利下限我認(rèn)三線市223年套房利將維在4下讓給四線民。供給端政策增量政空仍有同時(shí)需關(guān)注既有策的執(zhí)行落地尺度節(jié)增量策方括持多企境融展策銀行項(xiàng)款度加有政策注給有政包第支和三支名進(jìn)步房企提供給中債增進(jìn)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋的條件放松（如反擔(dān)保比例提高、資產(chǎn)要求調(diào)整）等。不排除行業(yè)制度性設(shè)步提上日程的可能。201年10月全人常會(huì)權(quán)國(guó)院部地開(kāi)房地稅革點(diǎn)022年3財(cái)部態(tài)內(nèi)具備擴(kuò)房產(chǎn)改試城市條們?yōu)榉康囟慄c(diǎn)并全實(shí)施未一年品銷售場(chǎng)穩(wěn)推出們認(rèn)于府而房地產(chǎn)稅試的的多于制改而打房房地稅點(diǎn)廣期可對(duì)二手價(jià)存一壓但中期看房的供關(guān)不發(fā)根性化（詳后房分外預(yù)制調(diào)也逐推如京為城市，2021年二集供出現(xiàn)首競(jìng)房地近收的京022年第批集供中6宗地全設(shè)了房銷面，首對(duì)房售和現(xiàn)銷指價(jià)行區(qū)別我認(rèn)品預(yù)售調(diào)會(huì)地宜有沿著擴(kuò)現(xiàn)銷城范大一盤房比緊售象條件等方向序些性改的能段時(shí)內(nèi)對(duì)地參主體產(chǎn)生一沖，長(zhǎng)來(lái)則是利市更健發(fā)展。行業(yè)及房企表現(xiàn)回顧：22年房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位承壓銷售底部走平，房企業(yè)績(jī)筑底行業(yè)售銷修緩，庫(kù)被抬升2022年6月以來(lái)底部四季度再承壓持續(xù)擊加企動(dòng)性危機(jī)35銷慘同比續(xù)6商單月售額208幅窄16pc行基面底探。7月后疫情點(diǎn)發(fā)房持下、收入期振影底部平單銷金僅9月月過(guò)萬(wàn)，特是0受情度溫影，品單銷金額9,42元同237，跌幅闊95pc累銷金額08,82元同6.1自6月計(jì)比底以來(lái)，計(jì)比幅終于25圖：商品房銷售積計(jì)同比 圖：商品房單月售積及單月同比.%

500000500000000

/0 /2 22/5 /8

5%..%1%2%2%3%3%4%4%/0 22/1 /4 /7 /0

單月銷售面積（萬(wàn)方） 單月同比數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全年銷售走庫(kù)增庫(kù)方止222年10品待面積5.7億平比加9.3住待面同加16.60銷弱致被動(dòng)上升022年來(lái)際周期著10月房實(shí)去周為41月同比加37.4住實(shí)去化為2.2，增加3.20。圖：商品房待售積萬(wàn)方）及去化周期月） 圖：住宅待售面（方）及去化周期（）.0.0.0.0.0.0

0%5%1%

.0.0.0.0

0%5%0%5%1%1% 商品房存去周期 商品房售面累計(jì)同比 住宅庫(kù)去化期 住宅待面積計(jì)值比數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房企售百整降大于業(yè)銷分明顯2022年以來(lái)百?gòu)?qiáng)整體大于行業(yè)。發(fā)百?gòu)?qiáng)前0全徑售金額5.94億，計(jì)44.41；比前10品房售額計(jì)261，百?gòu)?qiáng)企幅于百?gòu)?qiáng)企益售行銷售額重呈降勢(shì)這表在201半以營(yíng)企出背規(guī)模勢(shì)漸房企、城投企及分房業(yè)或填行產(chǎn)。1月政策發(fā)力規(guī)模房受益更大銷售降幅收明顯1以金統(tǒng)對(duì)地產(chǎn)持度著加三箭融政市場(chǎng)入心頭企更多受益融政市信加速?gòu)?qiáng)企1單月益售額7177億，同比2302，幅上收窄712pc。圖：百?gòu)?qiáng)房企權(quán)銷金額增速 圖：百?gòu)?qiáng)房企權(quán)銷占商品房銷售金額例23.02%4023.02%200000,00,00,00,00Q42019Q12020Q2202Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q12021Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022

100%80%60%40%20%0%20%40%60%80%

0%5%0%5%0%5%0%5%0%

46.06%100房企單月售額（億元）100房企月售增速

百?gòu)?qiáng)房權(quán)益售占比數(shù)據(jù)來(lái)源：， 數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，房企銷售分化明顯用掛鉤銷售強(qiáng)韌性統(tǒng)的OP50房中資房企1累全徑售額15180億計(jì)17.混制企售額397億元累同比35.1民營(yíng)企售額1799億元累同比55.8總體而言，模企央和方國(guó)銷恢節(jié)較，6月來(lái)月比總收窄別現(xiàn)增強(qiáng)信意著多融更的地時(shí)交付可能性低因銷韌更強(qiáng)。表：規(guī)房企全徑售單月同比及累計(jì)比動(dòng)情況企業(yè)質(zhì)企業(yè)稱212223242526272829210211累計(jì)比保利展-34.3%-25.1%-21.9%-40.4%-36.0%1.4%-21.7%-17.9%6.6%-13.9%-2.7%-19.7%中海產(chǎn)-48.2%-53.9%-37.2%-40.9%-23.5%-10.2%-36.8%-5.7%14.0%20.9%-5.7%-21.7%華潤(rùn)地-38.0%-42.7%-20.0%-54.5%-19.0%2.5%21.7%10.7%39.5%36.1%9.2%-7.0%央企-27.4%-48.0%50.2%50.7%-8.9%-11.7%招商口-38.5%-41.5%-52.0%-6.9%17.7%17.1%中國(guó)茂-50.2%-65.3%-34.8%-57.4%-61.4%-5.0%-40.1%15.1%-5.3%-34.3%-19.2%-35.6%中國(guó)建1.3%-81.2%-73.9%-64.3%-38.2%-3.6%9.7%54.4%48.8%78.0%27.0%-9.4%建發(fā)產(chǎn)-26.0%-18.7%-35.4%-63.4%-38.6%-19.6%5.7%71.5%-4.8%29.4%198.2%-2.1%越秀產(chǎn)-41.4%-44.6%-50.4%76.7%0.7%85.7%55.8%-38.8%178.0%23.0%-13.7%8.5%地方企1.8%-40.9%-58.6%40.5%27.5%29.1%45.1%18.6%60.4%華發(fā)份-22.4%-51.0%-0.2%首開(kāi)份-50.5%61.9%-24.5%-28.8%-54.4%-39.3%-16.6%-39.6%4.0%1.8%-48.9%-27.8%萬(wàn)科產(chǎn)-50.2%-35.0%-33.9%-38.0%-46.6%-30.2%-34.6%-16.4%-3.8%-24.9%-29.1%-33.2%金地團(tuán)-38.4%-44.6%-22.6%-60.5%-50.2%-16.5%-27.7%11.6%7.0%22.9%3.3%-23.3%混合制綠地股-25.4%-55.3%-70.5%-59.5%-53.5%-62.9%-65.7%-53.5%-35.2%-65.2%-33.5%-55.8%綠城國(guó)-20.5%-48.2%-22.3%-57.8%-54.0%-22.2%34.7%-7.2%-38.5%0.0%5.1%-23.4%遠(yuǎn)洋團(tuán)-18.2%-17.8%-38.2%-26.3%-26.2%18.6%-13.4%-13.3%-50.6%-41.6%-27.5%-25.7%碧桂園-11.1%-35.3%-46.4%-59.9%-53.0%-36.7%-48.3%-41.1%-28.4%-28.6%-28.2%-39.5%龍湖團(tuán)-28.6%-58.5%-24.7%-51.7%-51.4%-23.0%-4.2%10.9%-4.9%-22.3%-22.3%-26.8%融創(chuàng)國(guó)-20.2%-32.7%-53.2%-75.5%-81.8%-82.3%-77.5%-76.2%-81.3%-80.9%-78.2%-70.7%濱江團(tuán)7.1%-74.6%-24.3%-4.8%-17.9%28.8%-11.3%-13.0%-5.5%9.3%10.6%-13.6%新城股-52.5%-19.6%-29.6%-60.4%-54.2%-43.0%-29.9%-44.6%-52.1%-64.8%-62.3%-48.4%旭輝團(tuán)-47.7%-43.0%-53.8%-61.8%-59.9%-48.3%-22.9%-24.8%-37.4%-44.1%-74.5%-47.9%民營(yíng)世茂團(tuán)-62.5%-57.2%-76.0%-76.1%-79.0%-69.4%-69.1%-74.2%-64.6%-59.7%-64.0%-69.4%路勁團(tuán)-37.5%-41.4%-21.8%-23.5%-56.6%-25.0%-35.3%-23.2%0.0%0.0%0.4%-26.8%金科團(tuán)-38.4%-62.0%-61.7%-63.5%-58.0%-53.4%-69.0%-56.8%-80.3%-78.0%-78.5%-63.6%中駿團(tuán)-38.2%-40.4%-26.0%-55.6%-54.4%-51.2%-37.1%-56.3%-39.7%-40.1%-44.2%-44.3%美的業(yè)-39.0%-37.4%-63.7%-67.6%-53.9%-39.4%-29.9%-25.0%-23.9%-19.4%-94.1%-46.4%中梁股-39.3%-62.2%-60.5%-71.0%-56.0%-64.7%-58.8%-64.8%-63.0%-54.9%-83.5%-61.7%雅居樂(lè)-33.1%-56.6%-70.6%-53.0%-60.3%-66.7%-53.7%-42.5%-56.2%-72.8%-83.6%-59.9%，2022年土地成交下半年降幅收窄2022年11月00城地成交規(guī)劃建面.4億平，同比36.，土地成交金額2.75萬(wàn)億同3.6上半土市冷地規(guī)建僅199億土地成交額1.9億同幅較其中2和5降幅為地建面同比分為686和4.2土地交額比別為66.2和71.5下于政府調(diào)土節(jié)以更讓且021年數(shù)地劃面成額同比有所202年11統(tǒng)局100大城土成交劃面4.59億同比10.3土成金額3.2萬(wàn)，314總趨與300城持致。圖：202年各月00城土地成交金額及其比 圖202年各月00城土地成交規(guī)劃建面同比00000000000

20224202232022220221年 年 年 20224202232022220221月 月 月

年 年 年 20228202272022620225月 月 月 20228202272022620225

年 年 20221120221020229月 月 20221120221020229

0%0%0%2%4%6%8%

00000000000000000

202232022220221年 年 202232022220221

2022720226520224年 年 年 2022720226520224

2022112022102022920228年 年 年 2022112022102022920228

0%0%2%4%6%8%300城土地成交金額億元) 成交金額同比（）

月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月300城土地成交規(guī)劃建面萬(wàn)㎡) 規(guī)劃建面同比（）中指院， 中指院，圖：20202年300城土地成交金額及同比 圖202年以來(lái)00城土地成交規(guī)劃建面同比6000050000400003000020000100000

80%60%40%20%0%20%40%202260%2022

160000140000120000100000800006000040000200000

40%30%20%10%10%20%30%40%202250%2022201420132012年 年 201420132012

2018201720162015年 年 年 2018201720162015

1-1120212020年 年 年 年1-1120212020

201420132012年年201420132012

20192018201720162015年年年年20192018201720162015

1-1120212020年年年1-1120212020月300城土地成交金額億元) 成交金額同比（）中指院， 中指院

月300城土地成交規(guī)劃建面萬(wàn)㎡) 規(guī)劃建面同比）房企資金依舊緊張，債券發(fā)行大幅下降房企位金著滑融資持策果現(xiàn)房企到位資金同比幅降8月以來(lái)國(guó)內(nèi)貸款比降幅顯著收窄110房地開(kāi)發(fā)業(yè)位金為12.5億比降247中內(nèi)款額110月共147萬(wàn)元累比降26.但8月來(lái)國(guó)貸金單比收窄至20右保樓落地來(lái)項(xiàng)層信投放所復(fù)。圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)位資金單月情況 圖：房企國(guó)內(nèi)貸款到單月情況30000250002000015000100005000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金單月值（億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金單月同比

20%25%30%35%40%

45004000350030002002000150010005000

15%20%25%30%35%40%國(guó)內(nèi)貸款單月值（億元） 國(guó)內(nèi)貸款單月同比（右）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，債券資力債分顯著房企債券融資大幅降海外債發(fā)行基本停滯據(jù)中院計(jì)022年11房地企發(fā)總（用+B海債）為738.63億，比下降361；其中發(fā)信債計(jì)426.63元同下降1.；發(fā)行BS合計(jì)270.7億元同下降9.8海外合人幣02.3億比降923自2021年下年來(lái)標(biāo)普譽(yù)迪于國(guó)地市場(chǎng)對(duì)家企行級(jí)下調(diào)或展負(fù)數(shù)過(guò)20次此響房外債發(fā)難大提境內(nèi)債權(quán)資比被提，境發(fā)的用和AS成了企資主渠。房企223年償債壓力整小于222年，上半年償占比5。根中院計(jì)，全年看023年期為1.3億元比022全年約5從債期情況來(lái)2023年半內(nèi)信+外到償量為454億13月和4月償高月金額為93.0元1041.8元和14.18元，房企期金情或承壓。圖：222年11月房企債券融資情況 圖：22203年債券融資額到期情況1,0009008007006004003002001000

30%35%40%45%50%55%60%65%70%信用債 海外債 ABS 債券融資同比

1,4001,2001,0008006002000到期信用債（億元) 到期海外債億元），中指院 ，中指院央國(guó)企債券發(fā)行通，均融資成本下降。02年11月央企益國(guó)資背景債道暢債海債行模多比正受于222寬信用環(huán)，均資本所下。圖：222年典型房企券發(fā)行情況 圖：222年典型房企均融資利率5.0%

1003002502001501005002022年1月發(fā)合計(jì) 同比變動(dòng)

20%150%100%50%0%50%100

4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

604020020)40)60)80)，中院 ，中指院結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收利潤(rùn)雙降，毛利持續(xù)下探我們?nèi)≡贏股場(chǎng)市的16且露告部房，按企性分為央企地國(guó)企混和民進(jìn)分營(yíng)潤(rùn)及潤(rùn)的現(xiàn)前季度房企上各指整呈邊際下趨。2022年前三季多數(shù)房出現(xiàn)營(yíng)收下滑央整穩(wěn)健好于地方國(guó)于混合制房企好民企滑一面于022年季度現(xiàn)大圍項(xiàng)目工程度緩結(jié)面減少另方面去半年來(lái)售弱部項(xiàng)目尾盤去困而法轉(zhuǎn)從樣企來(lái)企保利招等統(tǒng)頭企收同比保持正增長(zhǎng)；地方國(guó)企中建發(fā)、華發(fā)為正，而首開(kāi)和中華企業(yè)則出現(xiàn)了下滑混企萬(wàn)的收速到了年相高綠地金則所四家樣本民則現(xiàn)。表：過(guò)去5年樣本房營(yíng)收同比id公司公告研究所備注:建發(fā)股份的數(shù)據(jù)僅包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不包括鏈業(yè)務(wù)，下同。16家房企202年前三季度歸母凈利潤(rùn)下降度大于營(yíng)收。一況要原是房開(kāi)成偏性特別降促導(dǎo)收減少存計(jì)減拉了潤(rùn)水平從本企企中保歸凈潤(rùn)比降收方企華股份同為樣中合制企現(xiàn)際其中科金集歸凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)幅江則成民之集地深新線市房獨(dú)樹(shù)一幟，母利同增超五。表：過(guò)去5年樣本房歸母凈利潤(rùn)同比in，公司公告，研究；備注：由于中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)基數(shù)原因，20221-同比出現(xiàn)大幅下降，在計(jì)算該階段整體算術(shù)平均值時(shí)不納入該公司數(shù)據(jù)。16家房企整體毛利繼續(xù)下降，個(gè)別房毛率抬升，央企略好地國(guó)企混合制偏弱民企差央企四企中現(xiàn)穩(wěn)利大城利率都維在20以商華僑也近0地國(guó)企除發(fā)份利于2%外他家保在2以上央和方的土貨都現(xiàn)了強(qiáng)銷售韌混制科和地利約0綠地現(xiàn)整體表現(xiàn)最未約企平與合房相現(xiàn)違民為障金或以價(jià)換量毛率于0。圖：過(guò)去5年樣本房分類毛利率 圖：過(guò)去5年樣本房分類歸母凈利率5%0%5%0%5%0%5%0%

08 09 00 01010203央企 地方國(guó)企 混合制民企 合計(jì)

5%0%5%1%1%

08 09 00 010Q10203央企 地方國(guó)企 混合制民企 合計(jì)公司公告研究所 公司公告、研究所表：過(guò)去5年樣本房毛利率id公司公告研究所備:建發(fā)股份的數(shù)據(jù)僅包括房地產(chǎn)部分不包括鏈部分。行業(yè)指標(biāo)預(yù)測(cè)：23年下半年有望共振向上銷售全年同比下行，2023年下半年有望正增我們于季性律月度比律理?yè)?1201年412月商房銷售積對(duì)203的銷情進(jìn)預(yù)銷售均比況以出季度末銷面環(huán)會(huì)較大度改2為明相的470月的環(huán)比幅大。4月5月6月7月8月9月10月4月5月6月7月8月9月10月1月12月201年-236%107%430%-337%2.6%463%-269%188%989%202年-232%153%524%-223%2.2%250%-6.6%258%512%203年-150%5.6%316%-212%0.1%395%-147%288%327%204年-212%100%471%-340%4.9%427%-6.4%164%432%205年-143%182%484%-324%1.1%356%-9.4%197%340%206年-103%2.0%369%-299%2.0%517%-145%2.2%389%207年-158%4.3%507%-411%4.3%433%-184%145%400%208年-217%175%458%-380%-2.8%349%-180%122%488%209年-221%9.6%509%-359%0.5%326%-188%12%447%200年-12%228%405%-313%4.4%251%-127%8.1%440%201年-233%125%384%-415%-3.6%287%-213%187%412%平均-183%17%442%-328%1.4%369%-153%161%471%4月5月6月7月8月9月10月1月12月標(biāo)準(zhǔn)差4.9%6.1%6.4%6.3%2.6%8.3%6.0%7.3%172%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、預(yù)計(jì)223年全年銷售積1348億平，同比1.，上半年同比繼續(xù)壓下半年有望改善。疫和的基情判是1開(kāi)始節(jié)間員動(dòng)增，所帶來(lái)感人迅上后一季內(nèi)逐漸時(shí)202二月至一季將有多給和需端松策地進(jìn)而全的地銷做鋪墊一度于情復(fù)我預(yù)銷同然承考到222年4月疫情沖擊下數(shù)203年4的售積望比短回二度呈現(xiàn)降幅收。223下年著經(jīng)基面一修，銷同也更幅改，尤其第季同超過(guò)10正。年看我們計(jì)223銷積約為13.48億，比降1.，體測(cè)下。表：223年各月份商房銷售面積及同比比測(cè)月份202年單月銷售面積202年單月環(huán)比203年單月銷售面積203年單月環(huán)比203年單月同比歷史環(huán)比202累計(jì)銷售面積203累計(jì)銷售面積累計(jì)銷售面積同比1-2月1573177-250%1573177-250%31533198-220%31062375-235%48,22-432%9,74-200%9.8%-183%39783339-162%51090258%106710%-3.1%17%50784396-134%61815658%1540450%-153%442%68935936-139%79,55-491%1035-330%16%-328%78186961-109%89,124.9%10481.0%7.4%1.4%87808019-8.9%91352393%1389330%2.5%369%10,229397-7.3%109,57-279%105-200%137%-153%11910,73-5.5%1073100%1247120%158%161%12,121,99-3.6%121553450%1737400%18%471%13,7513,96-1.9%合計(jì)13,7513,96-1.9%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年全年銷售金約1.1萬(wàn)億，同比.3。銷均價(jià)面我為223年上半商房求以需為均保較平全銷均與202年接近持同小下?lián)?售積×售價(jià)測(cè)203年全年銷金約3.1萬(wàn)同比2.降收窄3.pc，體據(jù)下。22年銷售面積22年銷售均價(jià)22年銷售面積22年銷售均價(jià)22年銷售金額22年銷售金額環(huán)比23年銷售面積23年銷售均價(jià)23年均價(jià)同比23年銷售金額23年銷售金額環(huán)比23年銷售金額同比1-2 15739,4515491779850.0%1943 15339,5214161689503.0%1054 8,229,278,35-427%9549370.0%890-217%9.8%5 10909,141057296%10279862.0%1022167%-1.2%6 18159,531775682%15109730.0%1529442%-153%7 9,5510419,91-454%1025983-6.0%1062-324%4.9%月份22年銷22年銷22年銷22年銷售23年銷23年銷23年均23年銷23年銷售23年銷售月份售面積售均價(jià)售金額金額環(huán)比售面積售均價(jià)價(jià)同比售金額金額環(huán)比金額同比89,12104710174.3%1028972-6.0%10010.4%0.9%913529,841350337%1369984-1.0%1308344%1.5%109,579,879,52-300%1959741.0%1056-208%148%10739,871038100%12279741.0%1259120%169%1215539,811538479%1797972-1.0%1719400%107%合計(jì)13,7513,0813,96-0.5%13,84-2.3%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，土地成交強(qiáng)韌性，全年同比正增預(yù)計(jì)203年30城土地成交規(guī)劃建面572億平，同比227。地產(chǎn)發(fā)設(shè)計(jì)工理環(huán)有專分此地行業(yè)產(chǎn)較簡(jiǎn)多取決于其金平管人時(shí)自021年半來(lái)出了多方地方國(guó)資房參拿分望轉(zhuǎn)成專開(kāi)商此外證會(huì)許房業(yè)施重組旨促地產(chǎn)能在203穩(wěn)增壓地仍然需要發(fā)一作隨售的步計(jì)203年土成不出大下滑，而是幅202半年于情控施嚴(yán)政集供有遲加上部房出問(wèn)，成2022土成呈大程的低高2022年土地成規(guī)建上年下半為0.5而201年220209則別為0.920.60.因計(jì)223年半土讓節(jié)恢，地交在部分月份比增窗下半受基抬影呈現(xiàn)比（管有望復(fù)蘇，全年來(lái)看維持小幅下降。我們預(yù)計(jì)四個(gè)季度土地成交規(guī)劃建面同比分別為+3.5、125、6.68、2.07，下年分別+052和3.7。圖：223年土地成交劃建面及其同比預(yù)測(cè)3003002002001001005000土地成交劃建萬(wàn)㎡) 土地成交劃建同比%）

2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%中指院、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、土地成交支撐新開(kāi)工降幅收窄，竣工偏剛性預(yù)計(jì)2023年新開(kāi)工面積1.21億平，同比9.。企拿后要過(guò)劃地用途劃筑型取項(xiàng)目工設(shè)可等系列程拿和開(kāi)之存在一時(shí)分?jǐn)?shù)現(xiàn)新工積比和6個(gè)月的地交劃面同比間較顯的關(guān)們基此律測(cè)開(kāi)同比文到02年下半年300城地交建面幅窄并由于2022上年地交數(shù)較小203上年地場(chǎng)會(huì)同正的口由往推年計(jì)023年上半新工積5.8平，比窄至19半年開(kāi)積53億，同比+.5全新工積121億，9.5。圖：新開(kāi)工面積同比土地成交規(guī)劃建面比時(shí)間后移2個(gè)季度）相性年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年2023202320222022202120212020202020192019201820182017201720162016201520152014201420130%202320232022202220212021202020202019201920182018201720172016201620152015201420142013Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3-0%Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3-0%

土地成交規(guī)劃建面同比（時(shí)間后移2個(gè)季度） 新開(kāi)工面積同比中指院、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、預(yù)計(jì)203年竣工面積.8億平，同比+5.。行業(yè)律竣和開(kāi)之間的時(shí)差遍兩半三年均滯三分?jǐn)?shù)發(fā)工積比和三前新工積比存顯的關(guān)性于此律對(duì)來(lái)開(kāi)面進(jìn)行預(yù)過(guò)七來(lái)218全新工積在歷高對(duì)下中021年高219新工比高回幅不大仍+8.5由可為2022年竣本處相高但022年企到及房流性機(jī)延期交付情較普全工面實(shí)同創(chuàng)近年新這味部工面積將在023年別得到們計(jì)203年全竣積9.8同比+.3。圖：竣工面積同比和開(kāi)工面積同比（時(shí)后移3年）相關(guān)性00%05005060708090001020E.0%1.%2.%3.%

新開(kāi)工積同（時(shí)后移年） 竣工面同比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、預(yù)計(jì)2023年在施工面積從5.3億平爬坡至89億平凈工積新有一定關(guān)203銷新開(kāi)回帶復(fù)意提比步善合上述考合式本施面=期工新工面凈工竣面，我們計(jì)023年末工積86.7.47有新凈復(fù)工在工積月具體測(cè)下。表：223年施工面積測(cè)月份22年在施工面積（億平）23年新開(kāi)工面積（億平）23年新開(kāi)工面同比23年竣工面積（億平）23年竣工面同比23年復(fù)工面積（億平）22年復(fù)工面積同比23年施工面積（億平）23年施工面積同比1-2月78451.5-300%1.20.0%-1550-200%7526-4.6%380631.2-250%0.05.0%0.7-250%7676-4.0%481860.4-250%0.35.0%0.1-250%7759-5.2%583151.7-100%0.7100%0.9-100%7869-5.7%684881.1-5.0%0.1150%0.80.0%8026-5.4%785920.2-5.0%0.40.0%0.10.0%8125-5.3%886860.9100%0.80.0%0.65.0%8231-5.4%987891.25.0%0.25.0%0.0100%8341-5.9%1088890.00.0%0.93.0%0.7150%8449-4.4%89921.15.0%1.63.0%1.6150%8571-4.8%1290930.9-5.0%3.78.0%3.4150%8687-4.7%合計(jì)121-9.5%9.85.3%-6.9國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，開(kāi)發(fā)投資仍受土地和施工壓制土地置預(yù)發(fā)滯性下滑預(yù)計(jì)023年土地購(gòu)置費(fèi)2370億元，同比18.。根據(jù)史據(jù)發(fā)土購(gòu)置費(fèi)滯于地操中與地讓可分期款計(jì)203年土地出金3362227與地交面據(jù)地置的性，預(yù)計(jì)023年年地費(fèi)3270元同18.。圖：土地購(gòu)置費(fèi)和30城土地出讓金預(yù)測(cè)60050040030020010002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年E300城出讓金（億元） 土地購(gòu)置費(fèi)（億元）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、；備注：預(yù)測(cè)中間變量（50×三百城土地出讓金t+50×三百城土地出讓金t-1）施工資施面壓制預(yù)計(jì)023年施工投資額2775億元，同比4.9。施工資預(yù)，拆為在施工積施強(qiáng)03年施強(qiáng)選最的同值為上文預(yù)測(cè)023年月施積同均負(fù)預(yù)月施投額比然壓全年施資8275同比4.幅較收窄39pc體測(cè)表。表：223年施工投資預(yù)測(cè)月份202年單月施工投資202年在施工面積202年施工投資強(qiáng)度203年在施工面積（億203年施工投資強(qiáng)度203年單月施工投資203年單月同比203年累計(jì)同比（億元）（億平）（元/平）平）（元/平）（億元）1-2月1038784513275261329,28-4.6%-4.6%38,81806310076761007,93-4.0%-4.9%46,458186847759846,88-5.2%-4.1%57,698315967869967,41-5.7%-4.9%69,548488178026179,12-5.4%-4.4%76,79859281256,05-5.3%-5.1%87,358686828231826,61-5.4%-5.4%98,268789918341917,17-5.9%-5.5%106,788889748449746,53-4.4%-5.4%7,678992868571867,03-4.8%-5.0%127,099093838687837,74-4.7%-4.6%合計(jì)87028275-4.6%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，預(yù)計(jì)2023年開(kāi)發(fā)投資成額12105億元，同比.2。房地開(kāi)投成額分為土購(gòu)費(fèi)施投資其他資根歷數(shù)據(jù)三者約3065。假設(shè)他資比整投資比合購(gòu)置金預(yù)計(jì)023開(kāi)發(fā)投資完額2125元比9.2。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速支撐房?jī)r(jià)高“P，預(yù)計(jì)2023年下半年環(huán)比轉(zhuǎn)增當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)“房住炒的心態(tài)已經(jīng)“不炒過(guò)渡“不想炒去三年疫情很程上變對(duì)住資價(jià)的知?jiǎng)e是房心“漲”的信已根動(dòng)方輪價(jià)期持續(xù)近個(gè)過(guò)008年以來(lái)輪策期內(nèi)房?jī)r(jià)續(xù)跌間幅一面房產(chǎn)點(diǎn)展備受注對(duì)市購(gòu)者特是資而起了有勸作。表：208年以來(lái)政策期內(nèi)的新房?jī)r(jià)格下區(qū)間新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)時(shí)間新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)正時(shí)間持續(xù)時(shí)間累計(jì)環(huán)比下跌幅度備注20809209037個(gè)月-2.7%二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為負(fù)持續(xù)時(shí)間為5個(gè)月20110202068個(gè)月-1.9%二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為負(fù)持續(xù)時(shí)間為9個(gè)月20405205041個(gè)月-6.9%二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為負(fù)持續(xù)時(shí)間一致20109—至今14個(gè)月-2.6%二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為負(fù)持續(xù)時(shí)間一致國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、圖：70個(gè)大中城市住價(jià)格指數(shù)環(huán)比 圖：70個(gè)大中城市住價(jià)格指數(shù)同比.0.5.0.500-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-5051015

70個(gè)大中市新商品宅價(jià)指數(shù)環(huán)比7070個(gè)大中市新商品宅價(jià)指數(shù)環(huán)比

5010

0-10-00-0-10-00-70-40-10-00-70-40-10-00-70-40-10-00-70-470個(gè)大中市二住宅格指當(dāng)月同比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究所 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、研究所我國(guó)的國(guó)情和所處發(fā)階段為房?jī)r(jià)軟著陸供保障房?jī)r(jià)難以經(jīng)歷以為尺的持續(xù)下跌據(jù)ubo統(tǒng)我大整房收比38.于他達(dá)國(guó)家包韓的265國(guó)的1.8德的10日的10.美的45國(guó)的79這率以說(shuō)我房產(chǎn)格對(duì)高房產(chǎn)場(chǎng)心產(chǎn)品商品無(wú)地流在資流相受的況估水具定獨(dú)特性發(fā)中家價(jià)比本會(huì)于達(dá)相近均DP的家收入比差異會(huì)倍級(jí)同一家同級(jí)市存在數(shù)差評(píng)個(gè)國(guó)家的房高應(yīng)從國(guó)給和求主是求度著我在鎮(zhèn)化均住折舊新方仍空計(jì)來(lái)30年能維持年均0平的增房開(kāi)面此我民儲(chǔ)率于達(dá)020年我國(guó)總蓄（民、業(yè)政總與DP之）為4.53，民部門儲(chǔ)率居儲(chǔ)與DP之）為23.5著高發(fā)國(guó)；國(guó)房持有成本，房產(chǎn)稅遺稅業(yè)等面我顯低發(fā)家還有非重的點(diǎn)是革開(kāi)以我經(jīng)奇般的增支了房定產(chǎn)估值別是1前二年國(guó)濟(jì)收增速著于達(dá)這也點(diǎn)明了來(lái)化價(jià)“”的局根世銀的統(tǒng)，221我均DP為1256美的18是本的32濟(jì)和入較的升間從經(jīng)濟(jì)展力條看我國(guó)濟(jì)希望有保持期穩(wěn)展四五”末達(dá)現(xiàn)的收國(guó)標(biāo)到035年現(xiàn)總量人收翻所謂的房?jī)r(jià)估可時(shí)換間政即發(fā)極逆周調(diào)作推地產(chǎn)市場(chǎng)平健發(fā)展類美國(guó)008年貸機(jī)本90年房產(chǎn)沫的情況很在國(guó)演。圖：DP實(shí)際增長(zhǎng)率F預(yù)測(cè) 圖：國(guó)民總儲(chǔ)蓄率：F預(yù)測(cè)000.0.0500

8.108.106.956.755.954.444.504.634.604.633.212.20I預(yù):中國(guó):GDP實(shí)際增長(zhǎng)率% I預(yù)測(cè):美國(guó):GDP實(shí)際增長(zhǎng)I預(yù):GDP實(shí)際增長(zhǎng)率:G7% I預(yù)測(cè):GDP實(shí)際增長(zhǎng)率:全

500500500500500

44.5327.0121.2519.16I預(yù)測(cè):中國(guó):國(guó)民總儲(chǔ)蓄率% I預(yù)測(cè):美國(guó):國(guó)民總儲(chǔ)蓄率I預(yù)測(cè):國(guó)民總儲(chǔ)蓄率:G7% I預(yù)測(cè):國(guó)民總儲(chǔ)蓄率:世界ind、究所 ind、究所明年上半年短期房環(huán)依舊承壓下半年望銷售出現(xiàn)改善房下跌的原因供沖需縮預(yù)轉(zhuǎn)的重其中分素經(jīng)現(xiàn)好，部分未好分來(lái)從221年半以來(lái)在不民房相出流動(dòng)性風(fēng)由進(jìn)步出項(xiàng)延交住標(biāo)減等房新房的信任到響但著1月融16條三齊，這現(xiàn)有得扭；其次，222年3以國(guó)疫情點(diǎn)地復(fù)但感染毒異株致重癥率、死有降的景下1月臺(tái)20條，2月臺(tái)新0，動(dòng)濟(jì)民生重新進(jìn)入結(jié)束疫情的道路，但當(dāng)下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)蘇和居民收入的較快增長(zhǎng)仍然要受期的變最房地行處政寬與市場(chǎng)下行拉半成交依同為的景價(jià)比漲期較難成立而下年特四季銷售土地開(kāi)工因出共向的情況下房環(huán)正才望水渠。中長(zhǎng)期思考：從七普數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)根據(jù)七人普數(shù)20—020年我房供規(guī)持增品住宅銷售積計(jì)12.34億方米2020年國(guó)房面積過(guò)500億方家庭戶擁住間達(dá)到4.9億間人住建面積41.8方，較六數(shù)據(jù)增幅為34人住數(shù)1.2，幅為19從數(shù)來(lái)，國(guó)民房缺問(wèn)題乎經(jīng)到著解齡構(gòu)城化就結(jié)等據(jù)露未房地產(chǎn)求際弱但到人住面房住自率因的，我們?yōu)閲?guó)地行仍存結(jié)性會(huì)。年齡結(jié)構(gòu)揭示未來(lái)購(gòu)房人群基數(shù)遞減受年齡結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化率就業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，未來(lái)商品房剛需將相對(duì)萎縮。根據(jù)普數(shù)在200人構(gòu)中3034歲口量多為124人其比達(dá)到8.1往年越，人占越。比下，普中204人數(shù)量最約為1.27億占比到9561519和259人占也別到了7.4和.58185年第波兒支了10年220年國(guó)地?fù)?jù)一項(xiàng)克爾瑞對(duì)北京購(gòu)房群調(diào)研顯示，在購(gòu)房意客戶中，265歲年齡的比例高達(dá)7是?？谥羞@年段比有43即一齡群的購(gòu)房意占更，到平均的1.5，而365歲年段口購(gòu)向占比則相較中期5歲下人數(shù)的降會(huì)接致來(lái)房的剛需降商房場(chǎng)求發(fā)萎。圖：七普數(shù)據(jù)人口年結(jié)構(gòu) 圖：六普數(shù)據(jù)人口年結(jié)構(gòu)100歲及以上9094歲-8歲70746064歲5054歲4044歲3034歲2024歲1014歲04歲000000 女

0000000男

100歲及以上9094歲-8歲70746064歲5054歲4044歲3034歲2024歲1014歲04歲000000 女

0000000男數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)化率接近上邊界，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口大幅銳減，表明進(jìn)城首置剛需已經(jīng)接近尾聲七普據(jù)示01020十年我城化有著提從49.7上至39。按照際遍化率070于速展階我已接速發(fā)展的上界相前0年的速展未我城鎮(zhèn)住口均量逐下降房產(chǎn)場(chǎng)需續(xù)增將臨我國(guó)人就結(jié)已從以第一產(chǎn)為轉(zhuǎn)到第產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)來(lái)就業(yè)構(gòu)變會(huì)住市產(chǎn)生較大的沖擊，農(nóng)村就業(yè)人口的下降意味著未來(lái)有買房剛需的人口將會(huì)逐漸減少商品需將漸弱。圖：我國(guó)城鎮(zhèn)化率與分發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比 圖：七普數(shù)據(jù)和六普據(jù)各行業(yè)從業(yè)人員比000

城鎮(zhèn)化：美國(guó) 城鎮(zhèn)化：日本城鎮(zhèn)化：中國(guó) 城鎮(zhèn)化：英城鎮(zhèn)化：德國(guó)

文化、育和樂(lè)衛(wèi)生和會(huì)工教居民服、修和其服務(wù)水利、境和共設(shè)管理科學(xué)研和技服務(wù)業(yè)租賃和務(wù)服業(yè)房地產(chǎn)金融信息傳、軟和信技術(shù)務(wù)業(yè)住宿和飲交通運(yùn)、倉(cāng)和郵批發(fā)和售業(yè)建筑電力、力、氣及生產(chǎn)供應(yīng)制造采礦農(nóng)、林牧、業(yè)

0 10000000 20000000六普數(shù)據(jù) 七普數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4.2. 家庭戶數(shù)、住房自有率等指標(biāo)中蘊(yùn)藏結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)我國(guó)家庭戶均人數(shù)降家庭戶數(shù)量增加填增住房需求普據(jù)示220年我平每家戶模為.62人相于00年的3.0有減少，其主有因括當(dāng)年輕婚育念變婚育為態(tài)離婚率也保上趨老老年妻自住比明顯長(zhǎng)在庭模斷小的趨200我庭戶量為494億相比010年加約9200萬(wàn)戶，其中代占上約1相發(fā)地中北城鎮(zhèn)庭數(shù)加18萬(wàn)戶，上約24上城庭戶量加12萬(wàn)戶上約15廣城庭戶數(shù)量加124戶上約65浙城家戶增加31升約5；江蘇鎮(zhèn)庭數(shù)加689戶上約48家庭小化住需增加的重要響導(dǎo)我國(guó)庭總保較的增速數(shù)龐新組建家庭住的需為地產(chǎn)展來(lái)力。圖：歷次普查數(shù)據(jù)中庭戶規(guī)模變動(dòng) 圖：相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)家戶數(shù)量比較.0.0.0.0.0.0

4.36 4.45 4.413.963.963.443.102.6293 94 92 90 00 00 00

35000000300002500000020000000150000001000000050000000

北京 上海 廣東 浙江 江六普數(shù)據(jù)七普數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)居民人均住房面小較發(fā)達(dá)地區(qū)改空更大七數(shù)顯20年我國(guó)總居人住建達(dá)41.6平人其城民人住建為3.52平人，鎮(zhèn)人住建為2.29平人村均房達(dá)到6.80平人相達(dá)地區(qū)中北城居人房建為3.7平為311平有廣深圳兩個(gè)線市廣省為30.9平，比本均35平德國(guó)40平達(dá)國(guó)家發(fā)地城住存量有大改區(qū)近年線新線市吸引大的來(lái)動(dòng)口200北常人為219人十間了22.1萬(wàn)海住口為2487萬(wàn)人十間長(zhǎng)了185萬(wàn)東住口為1.26億，十年增了171萬(wàn)來(lái)較達(dá)區(qū)住剛?cè)巳河性?。圖：各地區(qū)城鎮(zhèn)人口均住房建面廣上

海吉甘黑龍新

遼山重內(nèi)蒙

山河青貴

浙安

福云江

湖河江湖西東海

南林肅

疆津?qū)幬?/p>

古夏

北海州

江徽

建南蘇

北南西南藏?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)居住自有率低剛需強(qiáng)七普據(jù)房源分中購(gòu)買新商房自住購(gòu)二房買有住買濟(jì)用和兩限房，繼承及贈(zèng)與六類屬于居民自有住房，七普數(shù)據(jù)中城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到了73.85租廉住租房比為344賃其住的為17.相對(duì)達(dá)區(qū)，京鎮(zhèn)居住自率為557，海為0.8，和浙江分僅為69和58.，見(jiàn)達(dá)區(qū)鎮(zhèn)民住自率升間大剛需偏。時(shí)在國(guó)有自產(chǎn)住的鎮(zhèn)庭中約有28.4的是建住房.3家是原公住5.1的購(gòu)經(jīng)適房?jī)煞坎糠滞ゴ鏉摳男孕?。圖：各地區(qū)城鎮(zhèn)家庭房自有率10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

西廣北

上福海

陜貴四

安新

青天重內(nèi)蒙山

甘江

山遼吉湖河河藏東京

海建南

西州川

徽疆

海津慶

西北肅蘇