房地產(chǎn)公司 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板

PAGE第49頁(yè)共49頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性爭(zhēng)論??報(bào)告公司名稱：**房地產(chǎn)公司編制人員：***名目調(diào)查人員聲明 4第一部分：項(xiàng)目總論 51.1項(xiàng)目背景 51.2項(xiàng)目概況 51.2.1項(xiàng)目名稱 51.2.2項(xiàng)目xx單位概況 51.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 51.2.4項(xiàng)目規(guī)劃監(jiān)控要點(diǎn) 71.2.5項(xiàng)目進(jìn)展概況 71.3可行性爭(zhēng)論??報(bào)告編制依據(jù) 71.4可行性爭(zhēng)論??結(jié)論及建議 8第二部分：市場(chǎng)爭(zhēng)論?? 82.1宏觀環(huán)境分析 82.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展分析 82.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 82.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 82.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì) 92.4板塊市場(chǎng)分析 92.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 92.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 102.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層爭(zhēng)論?? 102.5項(xiàng)目擬定位方案 102.5.1可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 102.5.2項(xiàng)目SWOT分析 112.5.3項(xiàng)目定位方案 11第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 113.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 113.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 123.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 133.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 153.5營(yíng)銷推廣方案 163.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 163.7合作方式及條件 17第四部分：投資估算與融資方案 174.1投資估算 174.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明 174.1.2分項(xiàng)成本估算 174.1.3總成本估算 204.1.4單位成本 204.1.5營(yíng)業(yè)收入估算 204.1.6稅務(wù)分析 204.1.7項(xiàng)目資金猜測(cè) 214.1.8現(xiàn)金流量表 214.1.9自有資金的核算 214.2融資方案 224.2.1項(xiàng)目融資主體 224.2.2項(xiàng)目資金來(lái)源 224.2.3融資方案分析 224.2.4投資使用方案 224.2.5借款償還方案 22第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 235.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 235.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1） 235.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析 235.2.2靜態(tài)獲利分析 245.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析 245.2.4償債能力分析 245.2.5綜合指標(biāo)表 245.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2） 255.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 25第六部分：不確定性分析 256.1盈虧平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1變更因素一成本變更 266.2.2變更因素二售價(jià)變更 266.2.3變更因素一容積率變更 266.3風(fēng)險(xiǎn)分析 276.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 276.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 27第七部分：綜合評(píng)價(jià) 277.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 277.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策） 277.3公司資源匹配分析 27第八部分：爭(zhēng)論??結(jié)論與建議 278.1結(jié)論 278.2建議 27第九部分：附錄 289.1附件： 289.2附表： 289.3附圖： 29

調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論??報(bào)告模式》進(jìn)行分析。3、形成建議或意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性爭(zhēng)論??報(bào)告。5、我們已（或沒(méi)有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清晰地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成全都建議或意見后，附后存檔。

第一部分：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的進(jìn)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性爭(zhēng)論??的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與進(jìn)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性爭(zhēng)論??前已經(jīng)進(jìn)行的工作狀況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等狀況。在敘述項(xiàng)目進(jìn)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清晰地提示出本項(xiàng)目可行性爭(zhēng)論??的重點(diǎn)和問(wèn)題。1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩r城市進(jìn)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略進(jìn)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項(xiàng)目投資的必要性①項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司將來(lái)幾年進(jìn)展戰(zhàn)略、進(jìn)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司進(jìn)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；③從公司將來(lái)的利潤(rùn)需求、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱1.2.2項(xiàng)目xx單位概況1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)備、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民狀況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受愛護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土；7）地質(zhì)狀況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套xx狀況（a）公交系統(tǒng)狀況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的xx方式，是否需要進(jìn)展商自己解決；（c）現(xiàn)有xx捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)xx狀況有重大影響的工程。附圖：xx狀況示意圖，包括現(xiàn)有和將來(lái)規(guī)劃的城市公共xx和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中學(xué)校及教育質(zhì)量狀況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)備公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)備分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項(xiàng)目周邊環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫）1)治安狀況2)空氣狀況3)噪聲狀況4)污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危急源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6)周邊景觀7)風(fēng)水狀況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的xx等。9)其他⑤大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃進(jìn)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及將來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及將來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)備的管線走向、容量和接口位置，及將來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的狀況。1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃監(jiān)控要點(diǎn)規(guī)劃監(jiān)控要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他1.2.5項(xiàng)目進(jìn)展概況①已進(jìn)行的調(diào)查爭(zhēng)論??項(xiàng)目及成果②項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作狀況③項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程④爭(zhēng)論??工作進(jìn)展?fàn)顩r1.3可行性爭(zhēng)論??報(bào)告編制依據(jù)在可行性爭(zhēng)論??中作為依據(jù)的法規(guī)、資料文件、資料文件資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性爭(zhēng)論??報(bào)告的附件，這些法規(guī)、資料文件、資料文件資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的xx要求所下達(dá)的指令性資料文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性爭(zhēng)論??單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)資料文件?？尚行誀?zhēng)論??開始前已經(jīng)形成的工作成果及資料文件。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。依據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料文件資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)備設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程xx設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1.4可行性爭(zhēng)論??結(jié)論及建議1.4.1市場(chǎng)爭(zhēng)論??1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評(píng)價(jià)1.4.7爭(zhēng)論??結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

第二部分：市場(chǎng)爭(zhēng)論??2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供應(yīng)與需求2.2.3行業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的進(jìn)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅爭(zhēng)論??其宏觀因素還不夠、還必需對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展造成或產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必需加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、進(jìn)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和進(jìn)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃進(jìn)展方向描述城市進(jìn)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)備xx等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要進(jìn)展商狀況：進(jìn)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名進(jìn)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要履行城市進(jìn)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)①需求猜測(cè)需求猜測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料文件資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和猜測(cè)，從而推斷出將來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。②供應(yīng)猜測(cè)供應(yīng)猜測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料文件資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而猜測(cè)將來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供應(yīng)狀況。（猜測(cè)方法：通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場(chǎng)分析2.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)買人群變化②區(qū)域住宅市場(chǎng)所有指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)所有指標(biāo)的排名狀況及進(jìn)展趨勢(shì)2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其爭(zhēng)論??與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的將來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。④將來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及進(jìn)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開發(fā)中的營(yíng)銷推廣焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層爭(zhēng)論??①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的閱歷爭(zhēng)論??及全市的趨勢(shì)特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項(xiàng)目擬定位方案2.5.1可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查序號(hào)比較因素典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注（具體）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)備10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)備：供水、供電、排水；社會(huì)服務(wù)設(shè)備；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分；物業(yè)管理商資質(zhì)5xx狀況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高9進(jìn)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其它方面如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12合計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。備注：1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)覺擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2.5.3項(xiàng)目定位方案①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注寫字間配套功能停車場(chǎng)住宅銷售

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的狀況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市將來(lái)進(jìn)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。3.1.4土地法律性質(zhì)評(píng)估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素致使項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法履行、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性推斷。對(duì)所有法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約協(xié)議中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的監(jiān)控；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂小區(qū)、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤如是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)備配置方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度推斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。③土地自身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)凹凸、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境愛護(hù)的影響及解決的方法。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危急源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境愛護(hù)的影響及解決方法。⑤周邊市政工程配套設(shè)備對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口關(guān)于）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。⑥周邊生活配套設(shè)備對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：xx狀況（與是否開通業(yè)主班車關(guān)于）、商業(yè)設(shè)備（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)備對(duì)自身配套xx規(guī)模和面積作出推斷。⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)監(jiān)控原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在沖突，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1綜合樓①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采納高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采納空中小區(qū)。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功能：功能面積（㎡）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大（1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同時(shí)容納200人中（2個(gè)）200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-180㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。②方案2（略）③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必需設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。④戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥xx，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避開“黑屋”，總公攤（不包括地下室）監(jiān)控在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3.3停車場(chǎng)⑴需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種xx方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738-693方案②的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)

面積7630㎡停車場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益68.8萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)×月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)-232萬(wàn)元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采納方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售狀況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般xx市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷5%=7.2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的狀況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。⑷供需差額為24個(gè)。⑸停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度在可行性爭(zhēng)論??階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的支配。依據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工方案、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行估計(jì)。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目xx年xx年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售竣工3.5營(yíng)銷推廣方案3.5.1對(duì)租售市場(chǎng)的猜測(cè)3.5.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。②方案B（略）3.5.3市場(chǎng)推廣構(gòu)想①營(yíng)銷推廣方式②營(yíng)銷推廣費(fèi)用猜測(cè)3.5.4銷售方案①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性爭(zhēng)論??報(bào)告中，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組建，爭(zhēng)論??提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)方案。①企業(yè)組織是否需要設(shè)立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采納金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采納兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采納三級(jí)管理。②人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性爭(zhēng)論??中，分別估算各類人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿意需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、聘請(qǐng)、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)方案：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3.7合作方式及條件①合作方基本狀況：名稱，主要股東投資狀況，注冊(cè)資本，設(shè)立時(shí)間、特殊背景等

②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分營(yíng)業(yè)收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。③付款進(jìn)度及與拿地程序的協(xié)作④其他合作的主要條件⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

第四部分：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性爭(zhēng)論??中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師履行。成本測(cè)算的準(zhǔn)確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的猜測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說(shuō)明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、xx成本、營(yíng)銷推廣預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（試驗(yàn)學(xué)校職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。依據(jù)掛牌資料文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋所有權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷閱歷。拆遷成本估算：依照A市《城市房屋拆遷管理暫行方法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。依照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在xx年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理方法》，在xx年xx月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特殊全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理方法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上估計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本估計(jì)為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影響公共設(shè)備而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地##畝，每畝##萬(wàn)元，土地總價(jià)值為##萬(wàn)元。Bxx成本估算前期工程費(fèi)用、xx配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、xx監(jiān)理費(fèi)、xx單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及xx期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的xx規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：xx㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在xx東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿xx東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算①工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）②建筑安裝工程費(fèi)用依據(jù)相關(guān)xx工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際狀況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元主體：59460*900+xx*500=5451.4萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元③室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)所有構(gòu)筑物等內(nèi)容。依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際狀況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。④xx配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)備配套費(fèi)、消防設(shè)備配套費(fèi)、自然?氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。⑤工程xx監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為萬(wàn)元。⑥xx單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。⑦預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。C營(yíng)銷推廣預(yù)算①項(xiàng)目前爭(zhēng)論??及可行性爭(zhēng)論??的開支②項(xiàng)目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支D金融成本貸款引起的利息支出按本項(xiàng)目xx期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。②所有保險(xiǎn)開支③稅收和行政性收費(fèi)④不行預(yù)見開支4.1.3總成本估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）xx配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5營(yíng)業(yè)收入估算依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫(kù)800元/㎡營(yíng)業(yè)收入住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加142392800*5.5%=7831604所有費(fèi)用142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入—總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項(xiàng)目資金猜測(cè)項(xiàng)目投入總資金及分年投入方案資金投入方案：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入支配。資金回款方案：各期銷售回款方案。資金需求方案：結(jié)合整個(gè)公司資金狀況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體狀況，付款時(shí)間適當(dāng)監(jiān)控原則，針對(duì)項(xiàng)目的具體狀況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間項(xiàng)目12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)7794463–5409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169xx配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–61164.1.9自有資金的核算①xx期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為xx萬(wàn)元，依據(jù)實(shí)際狀況和借款額度增減。②經(jīng)營(yíng)期自有資金占用項(xiàng)目資金占用量(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)備：2萬(wàn)元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流淌資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不行預(yù)見費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%4.2融資方案4.2.1項(xiàng)目融資主體4.2.2項(xiàng)目資金來(lái)源籌措資金首先必需了解各種可能的資金來(lái)源，如籌集不到資金，投資方案再合理，也未能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源?？尚行誀?zhēng)論??中，要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、xx進(jìn)度進(jìn)行綜合爭(zhēng)論??后提出。為保證項(xiàng)目有相宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。可行性爭(zhēng)論??中，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。（1）資金來(lái)源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用方案投資使用方案要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用方案表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額；流淌資金的支配要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。4.2.5借款償還方案借款償還方案是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還方案的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還方案，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù)；各種借款的償還挨次；方案還款時(shí)間。國(guó)外借款的還本付息，要按借款各方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是商定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年削減。等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而削減。

第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必需對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，推斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推舉出優(yōu)秀的xx方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目將來(lái)的效益費(fèi)用。考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含酬勞事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1.財(cái)務(wù)價(jià)格2.利率3.項(xiàng)目計(jì)算期選取4.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1）5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。①營(yíng)業(yè)收入估算營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡×天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡×月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/㎡×月×個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓營(yíng)業(yè)收入1794萬(wàn)元②成本費(fèi)用估算例表：___________項(xiàng)目測(cè)算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明1、土地費(fèi)用土地為___萬(wàn)/畝2、前期費(fèi)用設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、景觀及配套費(fèi)用6、銷售成本按營(yíng)業(yè)收入3%監(jiān)控7、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%8、管理費(fèi)按總投入的3%計(jì)合計(jì)③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)xx成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元④項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)xx年﹒﹒﹒20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)5.2.2靜態(tài)獲利分析①投資收益率(R)投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每年為300%÷50=6%②投資回收期(Pt)項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等5.2.4償債能力分析①流淌比率杠桿比率5.2.5綜合指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總款項(xiàng)（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)收入直接成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2）略5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。第六部分：不確定性分析在對(duì)xx項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采納的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自猜測(cè)和估算。由于資料文件資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際狀況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了避開或盡可能削減這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。依據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)推斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性爭(zhēng)論??中，所謂盈虧平衡分析指要找出估計(jì)營(yíng)業(yè)收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。例如：A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)200×50%×50%÷200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡×月計(jì)算，保平點(diǎn)是5÷50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。6.2敏感性分析敏感性分析是爭(zhēng)論??某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并推斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變更對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和認(rèn)真的再爭(zhēng)論??，以提高項(xiàng)目可行性爭(zhēng)論??的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變更的百分比。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性爭(zhēng)論??中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可依據(jù)實(shí)際狀況增減。6.2.1變更因素一成本變更成本變更幅度（%）對(duì)所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)猜測(cè)成本×90%猜測(cè)成本猜測(cè)成本×110%猜測(cè)成本×120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率6.2.2變更因素二售價(jià)變更售價(jià)變更所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)猜測(cè)售價(jià)×90%猜測(cè)售價(jià)猜測(cè)售價(jià)×110%猜測(cè)售價(jià)×120%

營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率6.2.3變更因素一容積率變更容積率變更所有指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率6.3風(fēng)險(xiǎn)分析6.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量爭(zhēng)論??各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變更的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)狀況作出比較準(zhǔn)確的推斷。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

第七部分：綜合評(píng)價(jià)7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）在可行性爭(zhēng)論??中，除對(duì)以上所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。可以對(duì)未能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)備進(jìn)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。7.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）（1）工程xx對(duì)環(huán)境的影響（2）xx中環(huán)境影響的緩解措施7.3公司資源匹配分析第八部分：爭(zhēng)論??結(jié)論與建議8.1結(jié)論依據(jù)前面各節(jié)的爭(zhēng)論??分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)xx方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性建議或意見。主要內(nèi)容有：①明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推舉的擬建方案的結(jié)論性建議或意見。③對(duì)推舉的擬建方案xx條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性建議或意見。④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。⑤可行性爭(zhēng)論??中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。8.2建議是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性爭(zhēng)論??中發(fā)覺的一些有利于項(xiàng)目取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對(duì)可行性爭(zhēng)論??中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決方法和建議。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改建議或意見。③對(duì)不行行的項(xiàng)目，提出不行行的主要問(wèn)題及處理建議或意見。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議第九部分：附錄9.1附件：它包含可行性爭(zhēng)論??的主要依據(jù)，是可行性爭(zhēng)論??報(bào)告必不行少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性爭(zhēng)論??時(shí)，必需有政府關(guān)于部門的批準(zhǔn)資料文件（如規(guī)劃選址建議或意見書、土地批租協(xié)議、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必需依照委托書和上述資料文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性爭(zhēng)論??報(bào)告。專家論證建議或意見主管部門建議或意見9.2附表：是可行性爭(zhēng)論??報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、營(yíng)業(yè)收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。9.成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō)明一、土地取得價(jià)款1、政府地價(jià)及市政配套2、合作費(fèi)用3、紅線外市政配套4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期籌備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)備費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外凹凸壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2、綠化xx費(fèi)3、建筑小品費(fèi)4、道路廣場(chǎng)建造5、圍墻建造費(fèi)6、室外照明費(fèi)7、室外背景音樂(lè)8、室外零星工程六、公共配套設(shè)備費(fèi)1、游泳池2、會(huì)所3、幼兒園4、學(xué)校5、兒童游樂(lè)設(shè)備6、商業(yè)設(shè)備7、其他七、開發(fā)間接費(fèi)1、工程管理費(fèi)2、營(yíng)銷推廣費(fèi)用3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說(shuō)明：1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出具體估算時(shí)可只列大類2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性3、現(xiàn)金流量猜測(cè)表9.3附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

關(guān)于房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論??的思考一、房地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論??戰(zhàn)略透視1、透視地產(chǎn)可行性爭(zhēng)論??（1）什么是可行性爭(zhēng)論??？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性爭(zhēng)論??是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查爭(zhēng)論??和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合爭(zhēng)論???？尚行誀?zhēng)論??也是籌集資金的依據(jù)。（2）過(guò)去為何流于形式？一方面，市場(chǎng)的富強(qiáng)掩蓋了操作的失誤，項(xiàng)目決策未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的爭(zhēng)論??，隨便、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項(xiàng)目成敗提供了較大回旋空間，使可行性爭(zhēng)論??僅僅成為一紙說(shuō)辭。（3）新形勢(shì)下如何重歸本原？嚴(yán)酷的政策環(huán)境，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性爭(zhēng)論??的重要性重歸本原。可行性爭(zhēng)論??必需以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：第一是要確定項(xiàng)目在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）注意可行并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般狀況下，要在多個(gè)