中國房地產(chǎn)稅收改革策略,財政稅收論文

中國房地產(chǎn)稅收改革策略,財政稅收論文本篇論文目錄導航：【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】中國房地產(chǎn)稅收改革策略【結論/以下為參考文獻】第四章中國房地產(chǎn)稅收改革策略4.1確立房地產(chǎn)稅收改革主要方向4.1.1房地產(chǎn)稅收體系重構分析表示清楚，我們國家現(xiàn)行房地產(chǎn)稅系存在多稅種穿插重疊征收的問題，比方同樣對土地征稅，卻分設了耕地占用稅和土地使用稅等兩個稅種。營改增后，對銷售房地產(chǎn)征收增值稅，還要征收土地增值稅，明顯土地增值稅有重復課征之嫌。同時，我們國家房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)大起大落狀態(tài)之后，明顯表現(xiàn)出L型態(tài)勢，持續(xù)幾年市場價格低迷，房地產(chǎn)企業(yè)面臨有價無市窘境。種種跡象表示清楚，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅系與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展需求不相適應，迫切需要重新架構。圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟活動各主要環(huán)節(jié)，其改革重點概要闡述如下：〔1〕土地獲得及開發(fā)環(huán)節(jié)根據(jù)表2.1和表2.4能夠得知，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)，需要繳納的稅、費可達十幾種，這不僅極大地增加了征收獲本，而且加重了房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收負擔。同時，房地產(chǎn)商在獲得土地使用權的環(huán)節(jié)需要一次性繳納高昂的土地出讓金。太多的資金被開發(fā)環(huán)節(jié)所占用，會嚴重影響房地產(chǎn)商資金周轉率及房地產(chǎn)市場的正常運營。因而，基于高額土地出讓金的存在，在改革中應該減輕開發(fā)環(huán)節(jié)的整體稅負，通過實行簡稅制來避免穿插征稅。據(jù)此，能夠嘗試對開發(fā)環(huán)節(jié)現(xiàn)行的耕地占用稅撤并到土地使用稅之中，作為十分稅目處理?！?〕建造及流轉環(huán)節(jié)消化房地產(chǎn)現(xiàn)有庫存已成為我們國家當前構造性改革的5大任務之一。據(jù)統(tǒng)計，當前消化我們國家現(xiàn)房庫存需要2年左右的時間，而消化期房庫存則需要長達4-5年之久。這種客觀形勢要求我們國家降低流轉環(huán)節(jié)稅負，憑借一定稅收優(yōu)惠政策來刺激房地產(chǎn)市場交易。為此，主張撤并耕地占用稅，取消土地增值稅?！?〕保有環(huán)節(jié)保有環(huán)節(jié)是各個發(fā)達國家課稅的重點，各國普遍對該環(huán)節(jié)設有稅負相對較重的財產(chǎn)稅。我們國家保有環(huán)節(jié)現(xiàn)存在稅基窄、稅收優(yōu)惠不合理等眾多問題，而這一系列問題又會引發(fā)納稅人利用地區(qū)稅收差異偷逃稅款、伺機囤房炒高房價等惡意行為。針對閑置存量房，建議改革以增加保有環(huán)節(jié)稅種與現(xiàn)有稅種對存量房實行差異不同對待從重計征的方式相結合。4.1.2稅制要素及征管辦法改革關于房地產(chǎn)稅收體系即稅種構造健全完善基礎上，房地產(chǎn)稅收改革還需著眼于相關稅種的法律要素調(diào)整設計和征管辦法的改革。稅種由相關法律要素諸如征稅對象、納稅人、稅率、稅基、納稅義務發(fā)生時間、納稅期限、納稅地點等構成，這是房地產(chǎn)稅收實體法的核心，也是其得以貫徹執(zhí)行的法律根據(jù)。所以，應借助現(xiàn)有稅收體系中各稅種的相關法律要素內(nèi)容，結合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀形勢需要，相應地調(diào)整完善這些稅法要素，以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用。比方，根據(jù)營改增規(guī)定，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)已改征增值稅，為了消除同一征稅對象在同一經(jīng)濟環(huán)節(jié)重復征收同類稅種的現(xiàn)象，應考慮暫緩征收或者停征土地增值稅，并在增值稅法改革中將房地產(chǎn)銷售稅率由11%提高到17%.除此之外，房地產(chǎn)稅改革還需對相應征管制度或辦法進行相應調(diào)整，重點在于革除舊有的不適應新形勢下房地產(chǎn)稅收征收入庫和不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的相應規(guī)定，在征收方式等方面，運用互聯(lián)網(wǎng)+稅務技術，構建電子征稅、辦稅服務平臺，降低納稅成本，便捷納稅服務，促進稅款及時足額入庫。4.2房地產(chǎn)稅收改革策略重點內(nèi)容4.2.1完善房地產(chǎn)稅收體系構造房地產(chǎn)改革的方向應突出調(diào)節(jié)重保有、輕流轉基本指導思想就是在積極影響財政基礎上，強化房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)功能發(fā)揮，降低房地產(chǎn)企業(yè)存庫，打擊房地產(chǎn)商業(yè)化囤積，促進剛性需求。為此，主張從下面兩方面設計改革方案：〔1〕撤并耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅是對特地土地資源課征的一個稅種，若房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在占用耕地的情況，則在占用耕地的第一年繳納此稅種，自獲批耕地使用權之日起滿一年時轉為繳納土地使用稅。首先，耕地占用稅是為保衛(wèi)稀缺的農(nóng)用耕地資源，但在實際操作中它扮演的僅僅是一個存在時間短、一次征收的過渡性稅種，調(diào)節(jié)制約作用并不突出；其次，耕地占用稅與土地使用稅在征稅對象的唯一差異不同就在于土地形態(tài)，即未經(jīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的原始土地征收土地使用稅，農(nóng)業(yè)開發(fā)耕地征收耕地占用稅；最后，土地使用稅名詞明顯有行為稅性質(zhì)，有悖國家對占用國家土地資源征稅特征。為此，建議將兩個單獨稅種撤銷而合并成一個獨立稅種為土地占用稅,將耕地占用稅作為土地占用稅的一個稅目?！?〕停征或取消土地增值稅土地增值稅征收意圖主要是為防控房地產(chǎn)炒買炒賣造成貧富不均現(xiàn)象，則應針對商業(yè)性持有住房〔含個人多套住房和企業(yè)閑置存量房地產(chǎn)〕銷售征收，打擊房地產(chǎn)囤積行為。但該稅種在法律要素設置和征管實踐上都有悖設立初衷，其征稅對象簡單定位于銷售或轉讓房地產(chǎn)，流轉稅特征特別明顯。而房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)一直征收營業(yè)稅或增值稅等流轉稅，稅務機關便盯緊房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)便轉嫁給購房戶，使房價居高不下。從財政性稅收角度完全能夠從適當提高流轉稅率〔如增值稅率設為17%〕角度實現(xiàn)，沒有必要輕征增值稅后再重復征收此稅。能夠考慮開征持有環(huán)節(jié)連續(xù)征收的新稅種如不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅,替代土地增值稅的調(diào)節(jié)功能，彌補營改增對地方財政影響，培育地方主體稅種。〔3〕設立調(diào)節(jié)功能強烈的新稅種開征遺產(chǎn)稅。結合2004年工商稅制改革時設立的(中國遺產(chǎn)稅暫行條例〕對死亡公民在境內(nèi)、境外遺有全部財產(chǎn)以及死亡非公民在境內(nèi)遺產(chǎn)，對其實際繼承人和法定期限內(nèi)的受贈人征稅。十分是被繼承人死亡時遺留財產(chǎn)和生前若干年如5年內(nèi)發(fā)生的贈與房地產(chǎn)，均為繼承人或受贈人無償獲取的大額財產(chǎn)，極易造成一夜暴富現(xiàn)象。開征遺產(chǎn)稅，即可有效調(diào)節(jié)貧富分化差距，促進社會財富積累逐步趨于均等化。②開征不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。對居民自用唯一維持生計住房，應給予免稅或先征后退的房產(chǎn)稅優(yōu)惠。但對于存量閑置房，則可從持有成本入手，增設以不動產(chǎn)評估值為稅基、累進形式稅率的保有稅種--不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅，納稅人存房越多，其承受稅負越重，由此驅(qū)動納稅人盡早將存量房和閑置房地產(chǎn)推入流通領域，降低剛性需求成本，活潑踴躍房地產(chǎn)市場，減少社會經(jīng)濟資源消耗。所謂不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅，是以納稅人持有的非生活、生產(chǎn)經(jīng)營使用的不動產(chǎn)為對象課征的一種稅。本稅是房產(chǎn)稅的協(xié)同調(diào)節(jié)稅種，它不對擁有或管理并處于個人生活和單位生產(chǎn)經(jīng)營實際使用的房地產(chǎn)征收，而是專門針對單位和個人以盈利為目的的商業(yè)性持有的土地、房屋、停建不動產(chǎn)及其在建工程為對象征收的一種稅。征稅對象應包括個人持有三套及以上住房、單位持有并閑置一年以上未開發(fā)建設土地和房地產(chǎn)企業(yè)持有并超過一年的存量房產(chǎn)等。該稅種屬于地方固定稅種，由地稅機關區(qū)分納稅人自有閑置不動產(chǎn)、單位擁有閑置不動產(chǎn)實行差異不同征收，如個人房產(chǎn)根據(jù)評估價格征稅，單位房產(chǎn)按賬面凈值或評估價格〔無賬面凈值〕征稅等；同時，實行階梯式稅率,即根據(jù)閑置不動產(chǎn)數(shù)量或閑置時間實行稅率階梯式遞增，詳細稅率可按閑置套數(shù)一定比例地上浮于現(xiàn)行從價計征房產(chǎn)稅1.2%的稅率，如閑置一套房產(chǎn)稅率2%,閑置兩套房產(chǎn)則5%,三套以上可確以為長期閑置房產(chǎn)，一律10%等。當然，可以以規(guī)定按照閑置房地產(chǎn)年評估增值額作為計稅根據(jù)，可實行分年累進稅率辦法，由于用作出租的房屋是納稅人尚未在用的房產(chǎn)，其本質(zhì)上與閑置房產(chǎn)有著一樣屬性，因而不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅稅率設置可參照房產(chǎn)稅從租計征12%的稅率做上下浮動調(diào)整，如征稅對象閑置未滿一年的，稅率為10%;超過一年未滿3年的，稅率15%;超過三年未滿5年的，稅率20%;超過5年的，稅率為25%.通過不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅，能夠打擊房地產(chǎn)倒買倒賣行為，提高財政收入。通過上述改革構成的新房地產(chǎn)稅系，將比現(xiàn)行房地產(chǎn)稅系愈加優(yōu)越，在保持聚集財政功能的前提下，愈加突出稅收對房地產(chǎn)市場全方位、多環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)效應。如此圖4.1所示。圖中看出，稅改前分布于中國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的相關稅種包括土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等共10個，剔除國民經(jīng)濟領域普遍征收的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等5稅種，直接用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的稅系由土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等5個專屬稅種構成，主要調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)獲取、使用和銷售處置；按本文主張，將耕地占用稅撤并到土地使用稅并更名為土地占用稅,取消土地增值稅，新增設不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅和遺產(chǎn)贈與稅，同時國家實行營改增將營業(yè)稅改征增值稅。這樣專屬于房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的稅種包括土地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅和遺產(chǎn)稅等5個。在稅種總量不變、充分具體表現(xiàn)出簡稅制原則的基礎上，實現(xiàn)稅系構造的宏大改變，對房地產(chǎn)獲取、使用、銷售處置、存量閑置和繼承遺贈等五大環(huán)節(jié)進行設計，明顯加強了稅收調(diào)節(jié)功能，其先進性可見一斑。4.2.2調(diào)整完善房地產(chǎn)稅收法律要素〔1〕征收范圍調(diào)整概括地講，房地產(chǎn)稅收范圍調(diào)整主要圍繞土地占用稅增設閑置土地稅目、房產(chǎn)稅增設保有房地產(chǎn)稅目，同時將其征收范圍擴大到農(nóng)村，及對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)擁有并管理使用的房屋、建筑物和構筑物征收房產(chǎn)稅；同時，選擇在二線以上城市試點開征遺產(chǎn)贈與稅，暫將征稅對象規(guī)定為房地產(chǎn)和貨幣資金等。當前我們國家房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍都局限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示清楚，我們國家在2020年城市化率就到達了51.3%,這表示清楚截至當時我們國家城市人口數(shù)量就已經(jīng)超過了農(nóng)村。并且隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，我們國家很多農(nóng)村地區(qū)基礎設施建設完備、經(jīng)濟發(fā)展水平大幅提升。在這里形勢下，繼續(xù)對農(nóng)村地區(qū)房地產(chǎn)稅執(zhí)行免稅政策難免有失公允。因而，將農(nóng)村區(qū)域房地產(chǎn)納入征稅范圍是改革中需要實現(xiàn)的，實際征收時可區(qū)分農(nóng)民寓居自用房和農(nóng)村經(jīng)營性用房，對自住房及經(jīng)濟確實落后的區(qū)域可仍采取免稅政策，確保不增加農(nóng)民基本生活成本的前提下實現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。存量房及城鎮(zhèn)非經(jīng)營性用房應納入房地產(chǎn)稅征稅范圍。一直以來我們國家房產(chǎn)稅和土地使用稅對于存量房均實行免稅政策，即使對上海、重慶兩市進行房產(chǎn)稅試點改革，也僅有重慶對存量的獨棟別墅施行課稅，而上海所有的存量房及重慶普通檔次存量房還是那樣沒有被納入征稅范圍之中。當前，在我們國家一個家庭擁有多套房產(chǎn)已不是個別現(xiàn)象，而房產(chǎn)對于家庭來講也逐步成為財富保有的具體表現(xiàn)出，也是對國家和社會資源不合理占有的表現(xiàn)。況且從發(fā)展視角來講，增量房和存量房并沒有嚴格的界線，如今的增量房在將來會變成存量房。因而從財產(chǎn)稅的角度來講，持有多套房產(chǎn)但卻能夠享受零稅負的現(xiàn)在狀況不僅有違財產(chǎn)稅平衡財富的性質(zhì)，而且也不合情理，難以維持稅收公平性。綜上所述，房地產(chǎn)稅征稅范圍既要包括城鎮(zhèn)也要包括農(nóng)村，既要涵蓋新購房也要顧及存量房?！?〕納稅人調(diào)整我們國家房地產(chǎn)稅納稅人的規(guī)定應遵循受益人原則，即誰的財產(chǎn)誰征稅.但由于我們國家實行土地公有制，居民個人沒有土地所有權，其享受的僅僅是土地一定年限的使用權?；谶@一基本國情，在確定房地產(chǎn)稅納稅人時應將這些情況納入考慮范圍之內(nèi)?？傮w而言，所有在我們國家境內(nèi)享有土地使用權和房屋所有權、使用權、管理、交易權、收益權等的單位和個人，均應被確定為房地產(chǎn)稅收的納稅人。譬如遺產(chǎn)贈與稅納稅人應包括接受遺產(chǎn)繼承和受贈〔含轉贈〕遺產(chǎn)的單位〔部門除外〕和個人。這不僅僅是稅收公平性原則的要求，也是現(xiàn)行房地產(chǎn)市場二手房供給緊張、供求失衡現(xiàn)在狀況的需求。只要增加持有成本、擴大稅源，那些被稱為房哥房姐的納稅人才會放棄同時保有太多套房產(chǎn)，最終實現(xiàn)積極刺激二手房市場、拯救出更多的房奴、合理配置房產(chǎn)資源的理想目的。只擁有土地使用權而沒有房屋所有權的個人。將擁有土地使用權卻不擁有房屋所有權的個人設定為納稅人，是由于現(xiàn)行土地征用制度的弊端所引起的。當前存在大量征而不用、多征少用、征而遲用的現(xiàn)象，造成的后果是嚴重降低了土地配置效率，同時對于稀缺的土地資源構成浪費。存在開發(fā)商倉促上馬，開發(fā)資金不到位而留下的爛尾工程；存在政績工程或因私利非法轉讓和炒賣現(xiàn)象。盡管國家在土地使用方面有明文規(guī)定，如對開工前的期限有所限制，但開發(fā)商仍然無視這些規(guī)定而囤積土地，然后等待上地升值后進行投機活動。對這部分閑置土地征收的房地產(chǎn)稅是特別必要的，能夠在一定程度上提高土地資源的有效利用率，抵制土地投資活動，使開發(fā)商從項目立項、可行性分析之至項目開工都會慎重而行。當單位和個人共同擁有房地產(chǎn)的土地使用權和房屋所有權時，由共有各方分別納稅，可以以指定華而不實一方集中納稅。幾個單位或幾個人共同擁有一座建筑物的土地使用權和房屋所有權的，納稅人應是對土地使用權和房屋所有權擁有權利的每一個人或每一單位。單位和個人應該以其實際使用的房地產(chǎn)部分的評估價值占總房地產(chǎn)價值的比例，分別計算并繳納房地產(chǎn)稅。對于產(chǎn)權出典的情況，納稅人是承典人，假如出現(xiàn)產(chǎn)權所有人、監(jiān)護人及承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者存在產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的情形時，應該是由代管人或使用人納稅。這樣能夠避免由于家庭或戶籍變動所帶來的稅收流失，也有利于房地產(chǎn)稅的征管。對于擁有房地產(chǎn)所有權的未成年人，只要其名下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)即應為房地產(chǎn)相關稅收的納稅義務人，其納稅義務可由其法定監(jiān)護人抑或財產(chǎn)實際管理使用人或收益擁有人代為履行。〔3〕計稅根據(jù)調(diào)整計稅根據(jù)調(diào)整改革，主要圍繞方面：一是房產(chǎn)稅中個人持有非唯一寓居房產(chǎn)和房地產(chǎn)商持有存量房產(chǎn)的評估價格，稅收公平是征稅的基本原則，保證稅收公平的重要因素之一就是計稅根據(jù)的合理性。在計稅根據(jù)方面房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)贈與稅等均能夠房產(chǎn)的市場價格作為計稅根據(jù)，然而市場價格是不斷變化的，只要計稅根據(jù)與房產(chǎn)的現(xiàn)實價值保持吻合才能保證房產(chǎn)稅征收的公平合理。房產(chǎn)評估是一項浩大的工程，由于所在城區(qū)、房屋戶型、周邊環(huán)境、小區(qū)檔次、物業(yè)服務水平等眾多因素都是在房地產(chǎn)評估時需要考慮的。但由于我們國家當下的房地產(chǎn)評估體系特別薄弱，評估的中介機構能否經(jīng)受過專業(yè)培訓尚不可知，其公信力不高等客觀原因使得無法在短期內(nèi)實現(xiàn)以評估價值作為房產(chǎn)稅的計稅根據(jù)。因而，滬渝兩市暫以市場價格作為計稅根據(jù)是基于我們國家當下房地產(chǎn)評估體系不成熟的現(xiàn)實考慮。從長遠角度講，以公允的市場評估價值作為房地產(chǎn)稅的計稅根據(jù)為國際大勢所趨，這能夠讓不動產(chǎn)的價格隨著市場經(jīng)濟形勢的變化而變化，一定程度上保障了稅收彈性。借鑒國際經(jīng)歷體驗，健全的房地產(chǎn)評估系統(tǒng)需要一套規(guī)范的評估標準和獨立的評估機構。規(guī)范的評估標準要求各地區(qū)根據(jù)統(tǒng)一的流程、統(tǒng)一的衡量標準對房地產(chǎn)價值進行綜合評估，為房地產(chǎn)稅提供準確、可靠的稅基。獨立的評估機構要求相關部門根據(jù)實際情況選拔評估人員，并對其進行嚴格的專業(yè)知識培訓。關于評估機構能夠參照美國的做法，即保證評估機構與房地產(chǎn)稅征管機構互相分離，有效預防稅收有失公允情況的發(fā)生。另外還能夠由民間推選產(chǎn)生社會第三方評估機構，對評估機構的評估結果起到衡量參考的作用。不僅如此，為了確保房地產(chǎn)評估值作為房地產(chǎn)稅計稅根據(jù)這一改革的推進，國家還需要及時出臺相關立法保障，為對房地產(chǎn)評估值存在質(zhì)疑的人提供訴訟途徑，確保稅收的公開透明?！?〕稅率調(diào)整稅率作為稅法的核心要素，是具體表現(xiàn)出稅負輕重及征稅深度的重要指標。稅權方面，能夠統(tǒng)一規(guī)定各省、直轄市、自治區(qū)房地產(chǎn)稅的最高和最低稅率，地方能夠在各省級人民代表大會的受權下根據(jù)各地實際情況詳細選擇稅率。這種方式方法在保證稅制統(tǒng)一和宏觀調(diào)控能力的同時，兼能照顧各地詳細實際情況，進而更具可操作性，被世界上很多國家所采用。詳細稅種稅率形式方面，選擇標準取決于該稅種設立的定位目的。當前我們國家有三種稅率形式，分別為：比例稅率、定額稅率和累進稅率。假如征稅的目的是以增加收入為主，可考慮選擇比例稅率或定額稅率；假如征稅的主要目的是用以調(diào)節(jié)貧富差距、促進社會財富再分配，則能夠選擇累進式稅率。需要調(diào)整稅率的稅種主要有新撤并構成的土地占用稅和房產(chǎn)稅兩種。首先，相關土地占用稅的稅率調(diào)整。應從兩方面著手：一是適當上調(diào)單位稅額。近些年來持續(xù)通貨膨脹，而土地使用稅和耕地占用稅稅額始終沒變，使得兩種土地稅的稅收入嚴重縮水.為此建議：〔1〕適當提高土地占用稅十分是占用耕地的平均單位稅額；〔2〕對閑置土地和多套住房、豪華別墅等特定不動產(chǎn)占地，施行加成征稅.對閑置土地，主張對實際開發(fā)并建設面積未到達50%的，就其未開發(fā)面積，按規(guī)定單位稅額加征3-5成；實際開發(fā)并建設面積未到達1/3的，應根據(jù)其未開發(fā)建設面積程度，分別規(guī)定加征5-10成；對個人擁有豪華別墅和多套住房，按照規(guī)定的單位稅額征收土地占用稅，可以以最高加征3成征收。進而，實現(xiàn)對國有土地資源保衛(wèi)，促進土地流通和利用效率。其次，房產(chǎn)稅稅率調(diào)整。在繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行稅率基礎上，增加對單位和個人保有的消費性住房征稅，稅率能夠根據(jù)房產(chǎn)狀態(tài)確定幅度比例稅率，如二套住房適用稅率0.5-1%,三套及以上住房為1-1.5%,同時輔以征收不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。除此之外，高檔住宅亦是房地產(chǎn)稅應重點調(diào)控的對象。對于居民持有的存量豪華住宅應實行差異不同對待原則，稅率可選擇累進式。在高檔住宅持有期間，可根據(jù)該住宅購買時的平均單價進行分檔，按檔位執(zhí)行超額累進式稅率，即房價越貴、越高檔，保有成本越高。同理，轉讓環(huán)節(jié)，可以以對高檔住宅和獨棟別墅執(zhí)行分級超額累進式征收契稅，交易價格越高，所納契稅也就越多?？偠灾瑢Υ邫n住宅采取差異不同化征稅方式，能夠從根本源頭上引導購房者合理消費、倡導開發(fā)商理性開發(fā)，有利于土地資源的合理配置。4.2.3健全房地產(chǎn)稅收征管體制〔1〕優(yōu)化征收辦法房地產(chǎn)稅征收辦法能夠因時制宜，靈敏確定。企事業(yè)單位的房地產(chǎn)稅收可仍然沿用現(xiàn)行的相關規(guī)定，但對個人來講，最有效的稅收征管辦法應是借鑒美國和日本的經(jīng)歷體驗，實行在社區(qū)報繳稅款，即社區(qū)代收代繳的辦法。當前我們國家房產(chǎn)稅實行自行申報的方式，納稅人能夠選擇網(wǎng)上申報或地稅營業(yè)大廳實地申報。當將來房產(chǎn)稅在全國范圍普及之后，由于持有二套及以上改善型住房的居民人數(shù)諸多，個人申報房產(chǎn)稅的情況會大幅增加?？紤]到眾多不便于網(wǎng)絡操作的客觀因素存在，可嘗試受權社區(qū)、街道辦代收房產(chǎn)稅，結清稅款后由社區(qū)統(tǒng)一匯繳至地方稅務局。委托社區(qū)對稅收征管進行監(jiān)督，往往比稅務直接監(jiān)督愈加便捷和時效。社區(qū)負責管理一個小區(qū)內(nèi)的所有住戶，其對區(qū)內(nèi)房源和戶主信息把握最全面和準確，調(diào)取房產(chǎn)信息更為便捷，故由社區(qū)負責監(jiān)督不僅能夠節(jié)省大量稅務調(diào)查成本和疏漏風險，而且催促報繳稅款更為直接、方便?！?〕健全征管體制相較于稅務機關對不動產(chǎn)稅款征收情況的管理，管理員問責制效率要更高層次、征管成本更低。固然我們國家(不動產(chǎn)登記暫行條例〕規(guī)定于2021年3月1日起開場正式施行，但從詳細執(zhí)行情況來講還沒有落到實處，也并沒有實現(xiàn)大數(shù)據(jù)鏈接。國家可于各社區(qū)設置專門的管理員負責進行逐戶排查，對居民住房以及企業(yè)在用、停用、報廢的房產(chǎn)設置相應的房地產(chǎn)卡片。于每個納稅期核查能否有產(chǎn)權人沒有及時繳稅，若有該類情況，則應根據(jù)房地產(chǎn)卡片上記錄的聯(lián)絡方式及時通知納稅人上繳稅款，追蹤負責。這樣一來，將稅收征管落到實處、落到細節(jié)，可很大程度上地保證稅源不流失。〔3〕建立社區(qū)管理與產(chǎn)權登記信息分享制很多城市在民政、社保、戶籍、住房等橫向部門間的信息互聯(lián)互通非常不順暢，甚至沒有建立完善的、統(tǒng)計口徑一致的信息系統(tǒng)。通過這一漏洞，購房者能夠憑借瞞騙等不正當手段，輕松獲得首套房購房優(yōu)惠。所以，摸清房產(chǎn)稅征收對象的家底一直是困擾國家改革房產(chǎn)稅的基本問題，對此，國家不能單純依靠不動產(chǎn)申報。由于單位和個人申報數(shù)額肯定留有余地，甚至存在很大水分，這種情況是客觀存在的。在國內(nèi)，任何人擁有房地產(chǎn)都要辦理房產(chǎn)證和土地證。只要捉住房屋和土地產(chǎn)權源頭，不動產(chǎn)信息將特別全面而準確。為此，可責成住建部、國土資源部統(tǒng)計各類房地產(chǎn)及其價值等相關指標，每季度應定期向財政部和國家稅務總局提供動態(tài)信息和數(shù)據(jù)，供其研究制定房產(chǎn)稅改革方案和調(diào)整政策。基層社區(qū)和土地機關除向上級部門報送產(chǎn)權信息表之外，還須將產(chǎn)權信息系統(tǒng)對地稅開放，地稅根據(jù)分享信息進行改革操作。這樣，改革根據(jù)的難題可迎刃而解。〔4〕完善減免稅以公平稅負上文已提到，除了民生性保障住房、軍事用房等特例以外的其他房屋，不應區(qū)分來源及用處，應當一視同仁普遍課稅，即以實現(xiàn)公平稅負和營改增勢頭下對地方的財政補充。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地和廉租房、經(jīng)濟適用房以外的房地產(chǎn)開發(fā)用地以及屬于越權減免和不符合減免規(guī)定的一律不得減免稅。以個人住房為例，對于居民個人住房征稅應秉承不增加居民負擔、知足基本生存保障的原則。筆者以為能夠?qū)⒕用褡》恳再徺I時每㎡成交均價作為衡量標準，將居民住房分為普通住宅和高端住宅兩類，對二者實行差異不同化征稅。普通住宅免予征稅、高檔豪華住宅課以重稅，外表看是不平等的稅收政策思想。但深切進入分析便知，面對貧富分化差距造成的財富分配不公矛盾日益加大，社會出現(xiàn)顯著的兩大分裂階層。高檔住宅多為富人擁有，他們因占據(jù)了多數(shù)的資源分配量和掌控了多數(shù)社會經(jīng)濟資源才成為資產(chǎn)階級,因而必須對其多征稅；相反，普通住宅擁有者多為占有和支配國家和社會經(jīng)濟資源較少的中產(chǎn)階級和無產(chǎn)階級,所以，只能對其適當征稅甚至從民生角度或生計需求不征稅的國際稅收慣例出發(fā)而不征稅或免稅〔先征后退也是國際社會普遍采用的辦法〕?？梢?，對富人多征稅甚至征重稅，對窮人少征稅或免稅，才是真正意義的稅收公平，是稅收調(diào)節(jié)器所固有的應在十分社會形態(tài)下發(fā)揮大公平的特征。4.3