投資決策模型

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投資決策模型對房地產(chǎn)資金管理的應用

投資決策模型對房地產(chǎn)資金管理的應用一、房地產(chǎn)行業(yè)投資決策模型房地產(chǎn)行業(yè)投資決策模型主要包括：付現(xiàn)本金支出表、銷售收款表、籌資活動表、資金收支總表、經(jīng)營性現(xiàn)金流量表及其他附表等。通過投資決策模型可以將企業(yè)的決策才能、運營才能、資金管理才能等核心才能集成到一個excel文件中，概括如下：

(一)投資決策投資決策是建立在好多假設條件根基上的，這些假設條件的設置才能是企業(yè)投資決策才能的概括表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟走勢、銀行利率變化趨勢等宏觀形勢假設，是決策層對宏觀形勢的判斷；

業(yè)態(tài)布局、目標客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設計等微觀層面的假設，是決策層對房地產(chǎn)行業(yè)把控才能的概括表現(xiàn)。假設條件的設置需要不同領域的專業(yè)人員的參與，領導定盤子。如何將全體假設條件落實到?jīng)Q策模型的模型中是企業(yè)決策實操才能的綜合表現(xiàn)，需要職業(yè)判斷。通過把假設條件落實到模型中的方式可以把決策者的意圖融入到工程決策模型中，實現(xiàn)決策影響的量化，為最終決策和業(yè)績考核等供給數(shù)據(jù)支撐，保障決策質(zhì)量，提高效率，操縱風險。

(二)運營管理運營管理指對運營過程的籌劃、組織、實施和操縱，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務創(chuàng)造緊密相關(guān)的各項管理工作的總稱。成熟的運營管理體系能夠?qū)Ω黜椆ぷ鞯臅r間做出合理估計，這些時間估計將直接影響決策模型中的資金滾動，進而影響項目決策。假設運營管理才能缺乏，對各項工作時間安置不合理，將對模型量化的精度產(chǎn)生直接影響，甚至導致決策模型數(shù)據(jù)失去意義。

(三)資金管理對獨立房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，資金管理的主要內(nèi)容是：

全景資金籌劃，資金籌集，資金使用，日常管控等。資金的日常管控主要是實操層面的內(nèi)部操縱程序，是企業(yè)管理的基礎。全景資金籌劃是開發(fā)工程資金管理的總綱，是工程資金籌集和使用的規(guī)劃的根基，全景資金籌劃編排才能是企業(yè)核心競爭力之一。全景資金籌劃是投資決策模型重要副產(chǎn)品，兩者的根本內(nèi)容是一致的，只是用途和表現(xiàn)形式不同，可以將兩者有機融合到一起，即在將投資決策模型中涉及資金流動的明細工程添加收支時間節(jié)點，將相關(guān)數(shù)據(jù)匯總加工后形成全景資金籌劃，通過數(shù)據(jù)公式關(guān)系優(yōu)化資金籌劃，進而對資金籌集和使用舉行規(guī)劃，指導企業(yè)經(jīng)營決策，如：合約規(guī)劃。

二、投資決策模型在資金管理中的應用投資決策模型主要用于工程投資決策，不同階段對數(shù)據(jù)的精度要求不同，最初階段出于本金和時間考慮會大量使用閱歷數(shù)據(jù)，隨著工程的推進，投資決策模型對數(shù)的要求越來越高、越細。投資決策一般是獨立的，而企業(yè)資金管理一般會涉及多個工程，一般處境下既存在已經(jīng)上馬投產(chǎn)的工程，也存在投資前期工程，不同開發(fā)階段，資金籌劃的用途和要求不同，因此，企業(yè)層面的資金籌劃不能直接將各工程資金籌劃簡樸加計匯總，需要分類管理。

(一)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃階段企業(yè)戰(zhàn)略是中長期規(guī)劃，好多戰(zhàn)略布局是依據(jù)職業(yè)判斷作出的，戰(zhàn)略布局是否可行需要企業(yè)綜合考慮宏觀環(huán)境、行業(yè)趨勢、競爭環(huán)境、企業(yè)資源保障等因素，其中資金戰(zhàn)略規(guī)劃是必不成少的。在編制資金戰(zhàn)略規(guī)劃過程中，首先需將各項因素變化趨勢量化，然后編入投資決策模型，再將資金收支處境概括化，進而形成資金戰(zhàn)略規(guī)劃，通過驗證資金籌集和使用的限制條件是否得志要求，評價戰(zhàn)略的可行性和適當性。

(二)工程投資決策階段企業(yè)打定投資一個工程至少應得志兩個條件：一是經(jīng)濟上可行；

二是資金有保障。資金有保障表達在兩個方面：一是土地款和規(guī)費；

二是其他資金接續(xù)。在工程投資決策階段土地款和規(guī)費不是概括數(shù)值，而是限額，是企業(yè)短期資金供給才能和工程經(jīng)濟性限額的較小值，其中工程經(jīng)濟型限額的計算可以利用工程投資決策模型倒推。

(三)工程概念設計階段在工程概念設計階段土地本金已經(jīng)確定，企業(yè)可以利用決策模型對不同概念設計方案的經(jīng)濟指標和資金排布影響舉行測算，為概念設計決策供給數(shù)據(jù)支撐。此時可以利用資金排布數(shù)據(jù)編制工程資金籌集規(guī)劃，為資金籌集合同談判做前期打定工作。

(四)工程設計階段在工程設計階段，產(chǎn)品設計將概括化，工程大片面本金指標將在這個階段被確定，利用投資決策模型，可以綜合考慮收入、支出、利息、稅金等影響，能夠全面的反映不同設計方案的效益區(qū)別。報規(guī)通過時，施工圖根本確定，工程的本金造價根本可以確定，施工進度節(jié)點可以合理估計，結(jié)合運營數(shù)據(jù)能夠?qū)⑼顿Y決策模型根基數(shù)據(jù)概括化，進而細化全景資金籌劃。細化后的全景資金籌劃，能夠為資金籌集、使用排布供給根基數(shù)據(jù)，也可以為合約規(guī)劃供給根基數(shù)據(jù)。

(五)工程招投標階段在制作標書過程中，應將工程合約規(guī)劃內(nèi)容納入標書中，裁減合約談判和施工過程中不必要的爭議，通過付款條款的設置將資金籌劃落實到標書中，提高工程經(jīng)濟效益。在評標過程中應將不同付款方式對利息和稅金的影響納入評分體系，回避憑感覺做抉擇。

(六)工程投資創(chuàng)辦階段工程開工時，主要合同應經(jīng)簽訂，此時工程公司應將合同內(nèi)容和運營安置落實到投資決策模型中，使投資決策模型數(shù)據(jù)細化到實操模擬的程度，進而編制工程資金全景籌劃，為工程資金管控供給標桿數(shù)據(jù)，操縱資金風險。工程創(chuàng)辦過程中，當工程展現(xiàn)奇怪處境時可以利用資金全景籌劃的根基數(shù)據(jù)對資金籌劃作出實時調(diào)整，保障資金籌劃的有效性。

(七)工程銷售階段工程銷售具有很大的不確定性，當工程銷售處境超出預期可容忍差異，將對工程籌劃資金流產(chǎn)生重大影響，需要對工程資金籌劃作出適當調(diào)整，以保障資金安好或提高經(jīng)濟效益。

(八)工程復盤階