第一章資產評估的基本概念

1第一章資產評估的基本概念資產評估的主體與客體4資產評估的概念1資產評估的特點2資產評估的目的3資產評估與會計、審計關系5本章要求掌握資產評估概念及其要素掌握并理解資產評估功能及特點熟悉資產評估目的理解資產評估主體與客體了解資產評估與會計、審計關系3一、資產評估的概念及其要素資產評估：是專業(yè)評估機構和人員，按照相關法律、法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產在某一時點的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產評估的要素關于評估依據（超鏈接）行為依據——如：公司董事會關于進行資產評估的決議，評估委托人與評估機構簽訂的《資產評估業(yè)務約定書》等。法規(guī)依據——如：《國有資產評估管理辦法》，《資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定》等。產權依據——如：《國有土地使用證》，《房屋所有權證》等。取價依據——評估委托人提供的會計核算資料、工程結算資料等相關資料；評估機構及其人員收集的市場價格資料、統(tǒng)計資料、技術標準資料及其他參數資料等。7關于評估程序（超鏈接）8

明確評估業(yè)務基本事項

簽訂業(yè)務約定書編制評估計劃資產勘察

搜集、分析評估資料評定估算編制和提交資產評估報告工作檔案9二、資產評估的功能評價功能咨詢功能管理功能鑒證功能（一錘定音）富豪自制“金縷玉衣”，頂級專家評估出24億天價在2011年“中國400富人榜”中，華爾森集團總裁謝根榮一度名列第163名，資產6.2億元。但據《新京報》等多家媒體報道：2011年09月07日，謝根榮從銀行騙貸6億多元，一審被認定犯貸款詐騙罪，判處無期徒刑。詐騙伎倆：第一，媒體炒作本世紀初，媒體突然開始報道一位叫謝根榮的“古董收藏家”。謝根榮有兩件“古董”，一件是“金縷玉衣”，一件是“銀縷玉衣”。其實，兩件“玉衣”是牛福忠（年過六旬，現(xiàn)為北京中博雅文物鑒定中心鑒定委員會主任，自稱是國家文物局泰安培訓中心客座教授、北京電視臺《天下收藏》欄目特聘鑒定專家）用他給的玉片穿出來的，不值錢。

第二，高額請頂級專家鑒定

5位頂級專家，據說包括中國收藏家協(xié)會原秘書長王文祥，故宮博物院原副院長楊伯達，北京大學寶石鑒定中心原主任教授楊富緒，曾任國家文物鑒定委員會副主任委員的史樹青等。這群專家當時在裝“金縷玉衣”的玻璃柜子外，只“走了一趟看了看”，就給這件“金縷玉衣”寫了個文字說明并估價為24億元，這“24億元”的鑒定又給謝根榮的詐騙起到推波助瀾的作用。時至今日，多名當時鑒定的專家，都以“史老在場，說了24億不好駁”為由，將責任推到已去世的史樹青先生身上。5位頂級專家當時竟“隔著玻璃估價”，謝根榮給了專家?guī)资f元的評估費。

第三，以寶物為由，騙取銀行貸款

正是有這個“寶物”，銀行放貸更為“放心”。

12現(xiàn)實性咨詢性預測性公正性市場性資產評估三、資產評估的特點以評估基準日的實際狀況進行估算1.以現(xiàn)實存在狀況2.以現(xiàn)實為基礎反映未來程序方法公正人事關系公正現(xiàn)實市價市場類比價重置成本四、資產評估的目的資產評估的目的即為何要進行資產評估、評估結果是為何種資產業(yè)務服務，是資產評估業(yè)務的基礎。它總是由資產評估的特定經濟行為所引起的。一般來說有廣義和狹義之分。資產評估目的估價價值類型評估方法決定制約資產評估的目的狹義的資產評估目的指產權變動、資產流動時的評估廣義資產評估的目的泛指各種目的，包括法令評估和非法令評估評估目的非法令評估資產交易單項資產交易產權變動房地產交易合資經營、合作經營、企業(yè)經營企業(yè)合并、分設、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經營房地產買賣房地產出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產保全企業(yè)資產保全會計處理財產保險資產清算、債務重組咨詢服務資產開發(fā)考核經營業(yè)績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產（補償評估資料：重慶市北碚區(qū)人民政府森林資源資產抵押貸款評估項目

據了解，北碚區(qū)計劃用10年時間，投入16.5億元新造林16萬畝，改造低效林24萬畝，力爭2017年全區(qū)森林覆蓋率超過46%，建成森林城市。但錢從哪里來？

經研究后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司，將其轄區(qū)內觀音峽林場、茅庵林場收歸旗下。

7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向中國農業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請中長期貸款3億元，貸款期限為10年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準利率。經過遼寧銘威森林資源資產評估有限公司評估，觀音峽林場、茅庵林場兩片面積達2237.8公頃的馬尾松林價值7.4億元

本月10日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農發(fā)行重慶分行領到了1億元貸款，明年，還有一筆2億元的貸款將到達公司賬戶。資料：房地產公司納稅評估XX市某房地產有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責任公司,位于濱江大道555號,主要經營范圍是：房地產開發(fā)及銷售、水電安裝等，該公司2002年開發(fā)項目是××家園，建筑面積5萬平方米，2004年峻工后銷售情況良好，2005年12月市稽查局進入該公司，對××家園的稅收進行了清算，當期應征稅款已全額入庫。2006年該公司開發(fā)的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減，2006年帳面銷售額2362095.2元，繳納地方各稅300585.4元。

2007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產開發(fā)企業(yè)包括建筑安裝等關聯(lián)企業(yè)開展專項納稅評估工作，根據相關資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經過評估小組的認真分析、篩選，最后確定XX市某房地產公司為本期專項納稅評估對象。該公司2006年度申報繳納的地方各稅30萬元,稅收收入有逐月下降的趨勢，繳納的稅收從2004年平均每月近30萬元，下降到2006年的每月2.5萬元。針對案頭分析疑點，評估人員初步判斷該公司繳納的稅費可能存在異常。鑒于對XX市某房地產公司年度財務指標異常情況，經批準，將XX市某房地產公司確定為評估對象，并同時決定進一步對該公司2006年申報的相關資料以及從《江西地稅信息管理系統(tǒng)》獲取的信息數據進行了細致的審核分析和數據對比。最后確定疑點為:該公司繳納的銷售不動產營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進一步核實該公司是否有漏繳稅款的行為。國務院國有資產監(jiān)督管理委員會令第12號（熟悉2005.8）第六條企業(yè)有下列行為之一的，應當對相關資產進行評估：（一）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；（二）以非貨幣資產對外投資；（三）合并、分立、破產、解散；（四）非上市公司國有股東股權比例變動；（五）產權轉讓；（六）資產轉讓、置換；（七）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位；（八）以非貨幣資產償還債務；（九）資產涉訟；（十）收購非國有單位的資產；（十一）接受非國有單位以非貨幣資產出資；（十二）接受非國有單位以非貨幣資產抵債；（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進行資產評估的事項。企業(yè)有以下行為之一的，可以不對相關國有資產評估1.經各級政府及其授權部門批準，對整體企業(yè)或部分實施無償劃撥；2.國有獨資企業(yè)與其下屬的獨資企業(yè)（事業(yè)單位）之間或者其下屬獨資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產置換和無償轉讓五、資產評估的主體與客體（一）資產評估主體資產評估主體是指資產評估業(yè)務的承擔者，及從事資產評估的機構與專業(yè)評估人員。資產評估機構必須具有資產評估資格，評估機構由專業(yè)資產評估人員構成，專業(yè)評估人員需具有資產評估管理機構確認的資產評估資格如注冊評估師221.關于資產評估機構：資產評估機構是指具備一定條件、經過申報和主管部門批準、依法取得資產評估資格證書的中介機構。按現(xiàn)行資產評估管理體制，我國的資產評估機構必須獲得省級以上國有資產管理部門頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。資產評估機構的類型：專營（專業(yè)化資產評估機構）和兼營（如財務咨詢公司、會計師事務所、審計事務所等）專營（我國）？兼營（國外）？232.關于注冊資產評估師（CPV）CPV考試1995年10月，國家開始實施注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度截至2010年底，注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試累計報名人數51萬多人，累計通過人數達到37000多人。報考條件經濟類、工程類本科學歷，工作滿3年，其中從事資產評估相關工作滿1年取得經濟類、工程類碩士學位或第二學士學位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年；取得經濟類、工程類博士學位；24考試科目：《資產評估》、《經濟法》、《財務會計》、《機電設備評估基礎》、《建筑工程評估基礎》合格標準：60/100考試管理以3年為一個周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個考試年度內通過全部科目的考試；參加4個科目考試的人員須在連續(xù)兩個考試年度內通過所報科目的考試。報名及考試時間每年4-5月報名，9月初考試自2010年起分2天進行，《資產評估》考試時間為3個小時，其余4科考試時間均為2個半小時。253.關于中國資產評估協(xié)會（CAS）CAS成立于1993年12月，是自我管理、自我教育、自我約束、自我完善的全國性資產評估行業(yè)組織2000年，根據國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的要求，CAS與中國注冊會計師協(xié)會合并，組成新的中國注冊會計師協(xié)會，對社會審計和資產評估行業(yè)進行管理，同時保留中國資產評估協(xié)會牌子2004年，為加強和規(guī)范資產評估行業(yè)管理，經財政部黨組研究決定并報國務院同意，CAS單獨設立1995年加入國際評估準則委員會；1999年當選為國際評估準則委員會常務理事；2005年加入世界評估組織聯(lián)合會并成為其常務理事26

一般由直接負責的主管人員和其他直接責任人員承擔

評估機構承擔連帶責任，并給予一定的經濟賠償

警告停業(yè)整頓吊銷資產評估資格證書4.關于評估機構及人員的法律責任刑事責任民事責任行政責任思考：如何控制資產評估風險？億元詐騙案背后：資產評估“量身定做”2010年，海南省海口市中級人民法院開庭判決了一起涉案金額達1.05億元的合同詐騙案件，被告人海口市新創(chuàng)基實業(yè)有限公司原法定代表人、董事長林川犯合同詐騙罪，被判處無期徒刑。大同精正資產評估事務所負責人吳忠、郝思文被行政處理。此案中，詐騙者之所以得手，除了合同另一方沒有實行嚴格審查之外，主要原因還是資產評估機構的違規(guī)評估，竟然按照詐騙者的“預訂”要求，為其“量身定做”出具虛假報告。

2000年，香港新世界基建公司與?？谛聞?chuàng)基公司簽訂補充合同后，要求?？谛聞?chuàng)基公司對其出資的“三礦一站”資產進行評估，并由國家正式資產評估事務部門出具評估報告。林川找來宋生，無論采取什么手段，一定盡快拿出“三礦一站”資產評估價格為19500萬元的評估報告。接受“任務”后，宋生等找到大同市精正資產評估事務所負責人吳忠、副所長郝思文二人，讓他們將“三礦一站”的資產評估為19500萬元。經幾次協(xié)商后，吳忠和郝思文同意按此要求評估“三礦一站”資產，并作出評估：煤炭集運站整體資產評估為8500萬元，3家煤礦的整體資產評估合計為1.1億元，最終實現(xiàn)了林川的要求。就這樣，林川拿著這份資產評估報告書，交到了陳、符二人手中，香港新世界基建公司和?？谛聞?chuàng)基公司按此份評估報告對出資資產進行了確認，并以評估報告為據將“三礦一站”資產19500萬元安排入賬。2005年4月，陳永德無意中得知當年林川收購“三礦一站”的真實價格僅為9000萬元，而不是19500萬元。事務所吳忠、郝思文“那份資產評估報告，評估方法不符合資產評估管理辦法，所出具的評估報告都虛增了可采量和評估值，是按照?？谛聞?chuàng)基公司的要求作出的，不然他們不認可?！?9（二）資產評估的客體——資產1.關于資產的認識（1）經濟學對資產的定義經濟學中資產的概念相對而言是較寬泛的。如果按經濟本質來定義，資產是指未來的經濟利益。D.格林沃爾德主編的《現(xiàn)代經濟詞典》（商務印書館，1983年中文版，第25頁）將資產定義為：“由企業(yè)或個人擁有并具有價值的有形的財產或無形的權利。資產之所以對物主有用，或者是由于它是未來事業(yè)的源泉，或者是由于它可以用于取得未來的經濟利益?！泵绹攧諘嫓蕜t委員會（FASB）在1985年公開發(fā)布的第六號《財務會計概念公告》（SFACNo.6）中的定義是：“資產是可能的未來經濟收益，它是特定個體從已經發(fā)生的交易或事項中取得或加以控制的。”

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則——基本準則》：第二十條資產是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源。第二十一條符合本準則第二十條規(guī)定的資產定義的資源，在同時滿足以下條件時，確認為資產：（一）與該資源有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該資源的成本或者價值能夠可靠地計量。第二十二條符合資產定義和資產確認條件的項目，應當列入資產負債表；符合資產定義、但不符合資產確認條件的項目，不應當列入資產負債表。（2）會計學對資產的定義資產評估中的資產定義：即能夠在未來為其控制主體帶來經濟利益、能以貨幣計量、排他性占有的經濟資源，包括各種財產、債權與其他權利。資產評估中確認資產的標準：

1.現(xiàn)實性：在評估基準時點存在（無形資產）2.控制性：必須是經濟主體擁有或者控制的（控制權）；

3.有效性：能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源（待攤費用）4.稀缺性：要獲得控制權必須付出代價（空氣）5.合法性：（詐騙）

（3）評估學對資產的定義資產評估中的資產與會計中的資產

（1）在范圍上的差別：會計資產強調耗費和占用資金，對一些在現(xiàn)實經濟生活中確實存在但卻未耗費和占用資金的資產排除在外，如企業(yè)的商譽等，但在資產評估中卻把這些資源作為重要的資產對待；而資產評估中將無實質資產意義的待攤費用等排除。（2）對整體資產價值認定不同：會計整體資產是單項資產的累加，而資產評估中將企業(yè)資產看作整體盈利能力的價值；（3）價值類型不同：會計計價主要采用歷史成本，而資