地籍與房產(chǎn)測量第2章

第二章地籍調(diào)查的一般原則

主講人----李希燦本章重點(diǎn)內(nèi)容1土地權(quán)屬調(diào)查基本概念2土地權(quán)屬的確認(rèn)原則3城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)4土地登記與土地統(tǒng)計(jì)第二章地籍調(diào)查的一般原則下一頁測繪工程

第一節(jié)土地權(quán)屬調(diào)查的基本概念土地權(quán)屬,即土地所有權(quán)和使用權(quán)歸誰所有的問題,簡稱地權(quán)。地權(quán)重要性：“勞動(dòng)是財(cái)富之父,土地是財(cái)富之母”的說法。在我國,歷次社會(huì)變革的基本問題是農(nóng)民問題,而實(shí)質(zhì)則是土地問題。在城市,土地作為不動(dòng)產(chǎn)亦是城市經(jīng)濟(jì)的支柱。

可見土地的權(quán)屬是何等的重要。

目的：在地籍測量和權(quán)屬調(diào)查中,要確認(rèn)國家的和農(nóng)民集體的土地所有權(quán),保護(hù)公民個(gè)人對(duì)土地的使用權(quán)。

土地所有權(quán)、使用權(quán)下一頁測繪工程一.

土地所有權(quán)1、定義：所有權(quán)是所有制在法律上的表現(xiàn),是從法律上確認(rèn)人們對(duì)生產(chǎn)資料和生活資料所享有的權(quán)利。2、權(quán)利與義務(wù)：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi),對(duì)他所擁有的土地享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán),包括與土地相連的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的權(quán)利。土地所有者除上述權(quán)利外,同時(shí)要有對(duì)土地的合理利用、改良、保護(hù)、防止土地污染、防止荒蕪的義務(wù)。

因此,土地所有制是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),而土地所有權(quán)是上層建筑,后者是為前者服務(wù)的。

土地所有權(quán)、使用權(quán)下一頁測繪工程一.土地所有權(quán)3、建國以來,土地所有關(guān)系經(jīng)歷了三個(gè)階段:①建國初～1957年,建立了土地國有和農(nóng)民勞動(dòng)者私有并存的土地關(guān)系；②1958年～1978年,建立了土地全民所有和農(nóng)村勞動(dòng)群眾(農(nóng)業(yè)社、人民公社)集體所有并存的關(guān)系；③1978年以后,我國城鄉(xiāng)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)體制改革,建立了土地全民所有、集體所有的所有制關(guān)系。

同時(shí),確立了國家、集體、個(gè)人使用和農(nóng)民以戶承包使用的所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地使用制度。土地所有權(quán)、使用權(quán)下一頁測繪工程二.土地使用權(quán)1、定義

土地使用權(quán)是依法對(duì)一定的土地加以利用和取得收益的權(quán)利。

按照有關(guān)規(guī)定,我國的企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、以及其它企事業(yè)單位和公民,根據(jù)法律的規(guī)定并經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn),可以有償(亦有無償?shù)?使用國有土地或集體土地。所有權(quán)人使用權(quán)非所有權(quán)人使用權(quán)

當(dāng)土地所有權(quán)人同時(shí)是使用權(quán)人的時(shí)候,稱為所有權(quán)人的土地使用權(quán)土地所有權(quán)人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地的歸宿作出決定,

例如征用、劃撥、調(diào)整、承包和變更登記等,下一頁2、使用權(quán)形式

當(dāng)土地使用權(quán)人不是土地所有權(quán)人的時(shí)候,稱之為非所有權(quán)人的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)人只有使用、支配這塊土地從而獲得利益和收益的權(quán)利,它無權(quán)變更土地的權(quán)屬。所以,土地使用權(quán)也稱土地支配權(quán)或收益權(quán)。測繪工程土地所有權(quán)、使用權(quán)下一頁測繪工程三.土地使用權(quán)的拍賣1、定義拍賣也稱競賣,一般是由賣方把現(xiàn)貨或樣品展示,在拍賣現(xiàn)場用叫價(jià)的辦法把物品出售給出價(jià)最高的購買者(競買人)。2、方法一般用上增叫價(jià)(亦有下降叫價(jià))先由拍賣人叫最低價(jià)開始,然后任競買人爭相加價(jià),直到無人再加價(jià)時(shí),拍賣人用錘子在桌上一敲,表示買賣成交。

土地使用權(quán)拍賣是土地使用制度改革、受認(rèn)人有權(quán)得到土地使用權(quán)的一種方式。第二節(jié)土地權(quán)屬的確認(rèn)原則下一頁測繪工程1、權(quán)屬確認(rèn)：

地籍調(diào)查土地權(quán)屬的確認(rèn),是指在主管部門的主持下,由權(quán)屬主(授權(quán)指界人)、相鄰?fù)恋貦?quán)屬主(授權(quán)指界人)、地籍調(diào)查員或其他必要人員參加的集體依法對(duì)土地權(quán)屬的認(rèn)定,包括權(quán)屬類別和權(quán)屬主的確認(rèn)。2、權(quán)屬類別：

是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。3、權(quán)屬主的認(rèn)定：是討論一宗地歸誰所有或歸誰使用的問題,它涉及各權(quán)屬單元的邊界、界址,涉及到用地的歷史、現(xiàn)狀和權(quán)源文件,是初始地籍調(diào)查中一件細(xì)致而復(fù)雜的工作,必須根據(jù)有關(guān)文件和實(shí)際狀況,妥善處理好。1.文件確認(rèn)2.慣用確認(rèn)它是根據(jù)權(quán)屬主所出示并被現(xiàn)行法律所認(rèn)可的權(quán)源文件來確定土地使用權(quán)或所有權(quán)的歸屬。

這是一種較規(guī)范的土地權(quán)屬認(rèn)定手段,城市地產(chǎn)使用權(quán)的確認(rèn)大多用此方法。下一頁一、權(quán)屬主的確認(rèn)形式這是基于解放后長期未進(jìn)行地籍測量,而根據(jù)若干年以來沒有爭議的慣用土地邊界而進(jìn)行認(rèn)定的一種方法,是一種非規(guī)范化的認(rèn)定手段。主要適用于農(nóng)村和城市郊區(qū)。在使用這種認(rèn)定方法時(shí)要注意,一是不違背現(xiàn)行政策,二是尊重歷史,實(shí)事求是,三是注意四鄰認(rèn)可和旁證,防止錯(cuò)誤認(rèn)定。測繪工程3.協(xié)商確認(rèn)當(dāng)權(quán)源文件不詳,或認(rèn)識(shí)不一致時(shí),本著團(tuán)結(jié)、互諒的精神,在主管部門派員和地籍調(diào)查員到場的情況下,采用權(quán)屬雙方或幾方協(xié)商一致的原則進(jìn)行認(rèn)定。4.仲裁確認(rèn)在有爭議而達(dá)不成協(xié)議的情況下,雙方都能出示文件而慣用的邊界又互不承認(rèn),由主管部門約定時(shí)間、地點(diǎn),在幾方都到場時(shí),地籍管理部門依照有關(guān)規(guī)定,充分聽取權(quán)屬各方的申述,實(shí)事求是地、合理地進(jìn)行劃分界線裁決,不服從裁決者,可以向法院申訴,并以法律程序解決之。1城市土地所有權(quán)二、城市土地使用權(quán)的確認(rèn)

■城市的土地所有權(quán)是國家全民所有,

因此,城市各權(quán)屬單元只有土地使用權(quán),

而無土地所有權(quán)(郊區(qū)集體土地除外)。城市地產(chǎn)主要以下述文件確認(rèn):遙感科學(xué)與技術(shù)2文件確認(rèn)類別1）單位用地紅線圖

它是審核宗地權(quán)屬最具權(quán)威的文件,是申請(qǐng)建設(shè)用地審的重要依據(jù)。審批過程包括:立項(xiàng)、上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、用地所在市縣審批、城市規(guī)劃部門審核選址、地籍管理部門和建設(shè)用地部門審定和辦理征(撥)地手續(xù),再由城市勘測部門劃定紅線。因此,紅線圖是經(jīng)過一系列法定手續(xù)的最后結(jié)果。它一般是標(biāo)繪在1:2000的地形圖上,其上除繪有用地紅線外,并標(biāo)有用地單位名稱,用地批文的文件名、批文時(shí)間、用地面積、征地時(shí)間、經(jīng)辦人和經(jīng)辦單位蓋章等。紅線圖一般存在城市規(guī)劃部門檔案館,用地單位應(yīng)有副本或轉(zhuǎn)繪件。在進(jìn)行地籍調(diào)查時(shí),根據(jù)該紅線圖來判定歸屬,也可到實(shí)地根據(jù)紅線圖與地物的相關(guān)位置,對(duì)照長度勘定邊界。在紅線圖上,如果有城市規(guī)劃道路,代征地等,其面積應(yīng)在單位用地總量中扣除。遙感科學(xué)與技術(shù)2文件確認(rèn)類別

2）地產(chǎn)使用證

解放后的幾十年中,有的城市曾經(jīng)核發(fā)過地產(chǎn)使用證。改革開放以來,在土地管理法公布以前,城市房地部門曾經(jīng)組織過地籍測量,繪制過房產(chǎn)圖,這在當(dāng)時(shí)是由政府授權(quán)進(jìn)行的。根據(jù)有關(guān)文件精神,發(fā)放的房地產(chǎn)使用權(quán)證應(yīng)該有效,土地管理部門應(yīng)予確權(quán)。遙感科學(xué)與技術(shù)2文件確認(rèn)類別

3）

土地使用合同書和協(xié)議書

解放后一直到土地管理法出臺(tái)的幾十年中,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化,各用地單位變化也很大。有各系統(tǒng)之間的調(diào)整、變更,有各企業(yè)單位的合并、分割,有企業(yè)的兼并、轉(zhuǎn)產(chǎn),使用土地的權(quán)屬發(fā)生了變化。在國家土地管理機(jī)構(gòu)成立之前,只要它們達(dá)成了土地使用合同書或協(xié)議書的,就本著尊重歷史的原則,應(yīng)予承認(rèn)。同時(shí),為了有利生產(chǎn),方便生活,在土地管理法頒布前,各權(quán)屬單元之間的換地協(xié)議書與合同書應(yīng)視為有效。在進(jìn)行地籍測量時(shí),應(yīng)予確權(quán)。遙感科學(xué)與技術(shù)2文件確認(rèn)類別

4）征(撥)地批準(zhǔn)書和合同書在解放后直至國有土地有償使用制度出臺(tái)前,企事業(yè)單位建設(shè)用地采取征(撥)地制度。只要持有建設(shè)單位征(撥)地批準(zhǔn)書和合同書的，

在進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時(shí)，應(yīng)予確權(quán)，

補(bǔ)辦土地使用證。與四至單位有爭議的，

應(yīng)予協(xié)商解決或仲裁解決，

不留后患。遙感科學(xué)與技術(shù)2文件確認(rèn)類別

5）有償使用合同書(協(xié)議書)

自改革開放以來,特別是土地管理法頒布實(shí)施之后,實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)分離,改過去的無償使用土地為有償使用。要以政府土地管理部門為國有土地所有權(quán)人,以一定的使用期限(最長50年)和審批手續(xù),以有償出讓,轉(zhuǎn)讓或拍賣等方式推行之。成交后,簽訂有償使用合同書(或協(xié)議書),規(guī)定權(quán)利和義務(wù),交清款項(xiàng),發(fā)放國有土地使用證。在地籍調(diào)查確權(quán)時(shí),以土地有償使用的文件和附圖確權(quán)。遙感科學(xué)與技術(shù)2文件確認(rèn)類別

6）

城市住宅地產(chǎn)的確權(quán)

我國的城市住宅形成了三種所有制并存的局面,即全民所有制住宅、集體所有制住宅和個(gè)人所有制住宅。一般情況下,住宅的權(quán)屬主同時(shí)是該住宅所坐落的土地使用權(quán)人,確認(rèn)其土地使用權(quán)。單位住宅根據(jù)其征(撥)地紅線圖和有關(guān)文件確定之；個(gè)人住宅(含購商品房住宅)根據(jù)房產(chǎn)證、契約等文件確定之；獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與的房屋應(yīng)根據(jù)獎(jiǎng)勵(lì)證書、贈(zèng)與證書和有關(guān)文件(如房產(chǎn)證)確認(rèn)土地使用權(quán)。遙感科學(xué)與技術(shù)三、農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)

農(nóng)村,特別是城市郊區(qū)農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)比較復(fù)雜,它涉及到村與村,鄉(xiāng)與鄉(xiāng)的邊界,鄉(xiāng)村與城市的邊界,村與獨(dú)立廠礦及事業(yè)單位的邊界等。它不但形式復(fù)雜,而往往用地手續(xù)不甚齊全。因此,農(nóng)村土地調(diào)查應(yīng)將依據(jù)文件確權(quán)、慣用確權(quán)、協(xié)商確權(quán)或仲裁確權(quán)幾種形式結(jié)合起來,方能完成初始地籍調(diào)查的土地權(quán)屬確認(rèn)問題。當(dāng)進(jìn)行過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作之后,其調(diào)查成果的表冊和圖件是最完善的權(quán)屬界線文件,應(yīng)予承認(rèn)。遙感科學(xué)與技術(shù)四、鐵路、公路和軍隊(duì)國有土地使用權(quán)的確認(rèn)

鐵路、公路及軍隊(duì)各權(quán)屬單元所使用的土地,其所有權(quán)屬國家,使用權(quán)歸各系統(tǒng)。

由于鐵路、公路的分布范圍廣,管理分散,且與各農(nóng)用集體土地、城市、村莊接壤,權(quán)屬界比較復(fù)雜。

軍隊(duì)擔(dān)負(fù)著為改革開放保駕護(hù)航的光榮任務(wù),要充分保證軍隊(duì)建設(shè)使用土地的需要。

在進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查時(shí),按照有關(guān)鐵路、公路和軍事單位所使用的土地的確權(quán)原則,切實(shí)搞好權(quán)屬調(diào)查。遙感科學(xué)與技術(shù)1鐵路

(1)我國的鐵路用地,一部分是解放時(shí)接收的鐵路路基地產(chǎn),其余是解放后征地新建的。前者如契據(jù)資料完整的話,按有關(guān)規(guī)定劃定界址。無據(jù)可查的,按慣用原則的現(xiàn)狀進(jìn)行確權(quán)。后者在建設(shè)鐵路時(shí)已進(jìn)行過征地或撥地,按有關(guān)文件和協(xié)議確權(quán)。鐵路兩側(cè)有用地界樁者,以界樁為界確權(quán)。(2)鐵路兩側(cè)為保護(hù)路基,均留有一定的寬度作為保護(hù)帶。在這帶狀區(qū)域內(nèi),或是植樹護(hù)堤,或有附近群眾種莊稼,也可能是凹凸不平的土坑,均不能按征而不用的土地對(duì)待,應(yīng)按規(guī)定確權(quán)。(3)護(hù)路帶的寬度,解放初或解放前建成的鐵路,路堤高在3m

以下者,雙軌線自線路中心起,兩旁各占3Om；單軌線自線路中心起各占20m；鐵路大橋頭兩旁各占60m。1957年以后建設(shè)的鐵路,兩側(cè)護(hù)路帶按規(guī)定執(zhí)行。測繪工程1鐵路

測繪工程2公路

本節(jié)所指的公路,即國道、省道等一、二級(jí)公路。

低等級(jí)公路按公路所在地的征地和用地有關(guān)批件和文件確權(quán)。當(dāng)國道和省道在修建后或土地詳查中己埋設(shè)界樁的,以界樁所示的范圍確權(quán)。當(dāng)沒有界樁時(shí),

按公路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和征地協(xié)議書確權(quán),即公路路堤兩側(cè)自護(hù)坡道和排水溝內(nèi)外邊緣起外擴(kuò)1m,公路路塹處自坡頂截水溝外邊緣向外擴(kuò)1m；在路堤處無排水溝的,自路堤坡腳起向外各留3m

作為保護(hù)路基之用。測繪工程3軍隊(duì)用地

軍隊(duì)用地包括人民解放軍和武警部隊(duì)的營房、院校,團(tuán)以上辦公區(qū)、生活區(qū)、干休所,國防要塞、守備區(qū)、訓(xùn)練場、軍用飛機(jī)場、軍用碼頭、炮兵靶場、射擊場、發(fā)射場、軍馬場和部隊(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地、倉庫等,應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定,實(shí)事求是地對(duì)軍隊(duì)所屬用地予以確權(quán)。（1）解放時(shí),軍隊(duì)接管的偽軍政系統(tǒng)的房地產(chǎn)部隊(duì)一直占用的,按規(guī)定確認(rèn)為軍產(chǎn)。（2）劃撥給軍隊(duì)使用,或軍隊(duì)與地方互相無償占用,都辦過手續(xù),有據(jù)可查的,應(yīng)予確權(quán)。（3）經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn),與地方協(xié)商同意軍隊(duì)占用的土地,應(yīng)予確權(quán)。測繪工程五、其它單位土地使用權(quán)的確認(rèn)

1.三資企業(yè)三資企業(yè)凡以法定手續(xù)取得的土地使用權(quán),經(jīng)登記發(fā)證,在有效期內(nèi),應(yīng)予確權(quán)。若取得使用權(quán)后,

兩年內(nèi)不投入開發(fā),不使用該土地者,或企業(yè)破產(chǎn)、停產(chǎn)、解散者,或使權(quán)到期而沒有辦理延期使用土地者,不予確權(quán)。華僑和港澳、臺(tái)胞投資辦企業(yè),除按國家規(guī)定享受優(yōu)惠政策外,經(jīng)政府批準(zhǔn)辦理了土地有償使用手續(xù)者,地籍調(diào)查時(shí)應(yīng)對(duì)其土地使用權(quán)予以確權(quán),給予法律保護(hù)。遙感科學(xué)與技術(shù)五、其它單位土地使用權(quán)的確認(rèn)2.風(fēng)景名勝區(qū)

根據(jù)政府主管部門對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)的審批范圍(包括必要的保護(hù)地帶)埋設(shè)界標(biāo),對(duì)其土地使用權(quán)予以確權(quán),頒發(fā)土地使用證。3.水利設(shè)施

水利設(shè)施是指水利工程建筑(電站廠房、灌溉工程、擋水、泄洪、引水建筑等)、水庫轄區(qū)范圍(移民線或土地征購線以下)、河道堤防及兩側(cè)護(hù)堤地、渠道及兩側(cè)護(hù)堤地等。地籍調(diào)查時(shí),應(yīng)根據(jù)上級(jí)審批的征地和土地使用范圍,經(jīng)權(quán)屬雙方指界,埋設(shè)界標(biāo),確認(rèn)其土地使用權(quán)。測繪工程測繪工程2006級(jí)考研統(tǒng)計(jì)測繪工程2007級(jí)考研統(tǒng)計(jì)測繪工程2007級(jí)考研統(tǒng)計(jì)§2-3城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)概述

土地分等定級(jí)是對(duì)構(gòu)成土地質(zhì)量的各種自然和經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行綜合評(píng)估的土地評(píng)價(jià)系統(tǒng),是指導(dǎo)土地利用、土地開發(fā)和城鎮(zhèn)規(guī)劃的重要科學(xué)依據(jù)。土地等級(jí)是地籍管理的重要內(nèi)容之一。測繪工程§2-3城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)概述一、土地分等定級(jí)的原則和體系1.分等定級(jí)的原則:1)綜合分析的原則:要全面考慮各因素的作用，各因素內(nèi)在聯(lián)系。2)主導(dǎo)因素原則:分析主導(dǎo)因素的影響，結(jié)合其它因素影響定級(jí)。

3)地域差異原則：地域的差異意味著土地的生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)效益差異。

4)級(jí)差收益原則：經(jīng)濟(jì)效益梯度分布就構(gòu)成了不同行業(yè)和不同地塊級(jí)差收益。

5)定量和定性相結(jié)合的原則：盡量把定性的、經(jīng)濟(jì)的分析給予量化.

測繪工程§2-3城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)概述一、土地分等定級(jí)的原則和體系2.土地分等定級(jí)體系:城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)采用“土地等”和“土地級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。在條件不具備或多用途的分等定級(jí)中,也有采用其他類似土地等級(jí)劃分體系的。土地等是反映全國城鎮(zhèn)間或農(nóng)村間的土地的地域差異,土地等的順序在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)的土地級(jí)是反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異,土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。測繪工程§2-3城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)概述農(nóng)村土地級(jí)是反映在土地等的影響下土地的差異,它是土地利用水平和土地利用效益的細(xì)微差異。農(nóng)用地級(jí)的數(shù)目、級(jí)差和排列順序在縣的范圍內(nèi)按相對(duì)差異評(píng)定。因此,土地等是以穩(wěn)定因素作基本依據(jù),而土地級(jí)是以易變因素作為基本依據(jù)。土地分等定級(jí)是兩個(gè)互相聯(lián)系而又互相獨(dú)立的步驟,定級(jí)是在分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,且等的評(píng)定結(jié)果是分級(jí)的一個(gè)重要依托。一般來說,先明確了土地的等,才便于進(jìn)行分級(jí),但在目前全國的土地等未明確的情況下,先進(jìn)行城市內(nèi)部的土地定級(jí)也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。測繪工程直接評(píng)定法

間接評(píng)定法

直接評(píng)定法是把土地看作一個(gè)封閉的“黑箱”系統(tǒng),不考慮該系統(tǒng)內(nèi)部的特殊性和狀況,只考察對(duì)該系統(tǒng)的投入狀況和產(chǎn)出狀況,用投入和產(chǎn)出比來評(píng)定土地的收益好壞,從而評(píng)定土地產(chǎn)量的優(yōu)劣。

簡捷明了,應(yīng)用方便；難以量化。

下一頁評(píng)定土地級(jí)的方法

通過對(duì)土地最終效益與反映土地肥力、區(qū)位、投入土地的資本等因素建立相關(guān)關(guān)系,分析每項(xiàng)土地因素的差異對(duì)土地最終效益的影響程度,然后根據(jù)土地單元所具備的土地條件綜合評(píng)定它應(yīng)達(dá)到的產(chǎn)量和級(jí)差收益水平,確定其土地等級(jí)。評(píng)定結(jié)果不一定與實(shí)際產(chǎn)量和收益成正比。測繪工程二、城市土地級(jí)的確定1）商業(yè)繁華程度2）交通條件：道路通達(dá)度；公交便捷度；對(duì)外交通便利度；路網(wǎng)密度3)

基本設(shè)施狀況：生活設(shè)施完善度；公用設(shè)施完善度4)

環(huán)境狀況：

環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；文體設(shè)施影響度;

綠地覆蓋度；自然條件優(yōu)越度5)人口狀況：人口密度測繪工程1.定級(jí)因素

二、城市土地級(jí)的確定1）單元的大小

劃分定級(jí)單元的大小直接影響定級(jí)質(zhì)量,為了保持地塊自然屬性的完整性和揭示其差異,又要方便取樣,通常在土地條件繁雜的城市中心區(qū),單元面積取小塊,約5～20公頃為宜。

土地條件簡單的區(qū)域,單元面積可在15～20公頃之間,一般不大于50公頃為宜。但獨(dú)立工礦區(qū),單元面積也可大些。測繪工程2.單元?jiǎng)澏?/p>

二、城市土地級(jí)的確定2）單元之間的界線:自然線狀地物,如街道,溝渠等；城市中的鐵路、公路一般可作為分界線。但鐵路、公路兩側(cè)是相同的繁華區(qū)時(shí),也不一定要人為地分為兩個(gè)單元；權(quán)屬界線或地類界線也可作為單元界；有固定標(biāo)志的其他線狀地物,如管道、圍墻等均可作為單元。測繪工程2.單元?jiǎng)澏?/p>

二、城市土地級(jí)的確定劃分單元后,根據(jù)定級(jí)因素,采用專家打分評(píng)估等方法,初步確定土地等級(jí)。再經(jīng)級(jí)差收益檢驗(yàn)后,即可確定土地級(jí)。有的城市將土地分為6級(jí),也有分為7級(jí)、9級(jí)或15級(jí)的,這要根據(jù)各城市的具體情況而定。例如,W市的土地分為:一級(jí)地——城市最繁華的鬧市區(qū)；二級(jí)地——城市商業(yè)區(qū)；三級(jí)地——?dú)v史形成的密度居民區(qū)；四級(jí)地——科技、文化、港口和工業(yè)區(qū)；五級(jí)地——新興工業(yè)區(qū)；六級(jí)地——城市規(guī)劃發(fā)展用地。測繪工程3.土地級(jí)的確定二、城市土地級(jí)的確定W市基本采用城市多個(gè)鬧市區(qū)的地段式分級(jí)法。

但也有的城市采取大同心圓式分級(jí)法,從城市中心向外遞減,如G市的分級(jí)為:一級(jí)地——市中心區(qū)(中心圓之圓心區(qū))；二級(jí)地——一般城建區(qū)；三級(jí)地——市區(qū)邊緣區(qū)；四級(jí)地——城市近郊區(qū)；五級(jí)地——特別工業(yè)區(qū)；六級(jí)地——城市遠(yuǎn)郊區(qū)；七級(jí)地——城市邊遠(yuǎn)區(qū)?？梢?W市各等土地級(jí)可按街名或街區(qū)劃分。而G市可劃若干個(gè)同心圓作為土地級(jí)界線,但這樣可能一條街劃成兩個(gè)土地級(jí)。

測繪工程3.土地級(jí)的確定三、農(nóng)村土地級(jí)的確定

農(nóng)用土地的分等綜合采用自然的和經(jīng)濟(jì)的評(píng)定方法評(píng)出土地等級(jí)。土地定級(jí)時(shí)不需要在全國范圍內(nèi)橫向比較,只按照本地區(qū)的土地自然、經(jīng)濟(jì)差異,采用評(píng)分法、指數(shù)法等進(jìn)行土地級(jí)的評(píng)定。測繪工程1.農(nóng)用土地分等定級(jí)方法

三、農(nóng)村土地級(jí)的確定參照全國第二次土壤普查的要求,將土地統(tǒng)一分為八級(jí),各級(jí)土地指標(biāo)如下:一級(jí)地:土地利用方面基本無限制,廣泛適用于農(nóng)、林、牧業(yè)生產(chǎn)。一年2-3熟。土層深厚,無不良層次,質(zhì)地適中,地勢平緩,基本無侵蝕現(xiàn)象。保肥保水性能好,能灌能排,旱澇保收。氣候條件良好,適宜種植作物廣泛,在一般施肥管理下,可獲得良好的收成。

測繪工程2.農(nóng)用土地的級(jí)

三、農(nóng)村土地級(jí)的確定二級(jí)地:土地利用方面有某些限制,對(duì)作物有選擇性,一年二熟或二年三熟。本級(jí)地具有以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制:①質(zhì)地稍不適合；②有輕微侵蝕或有潛在威脅；③降水分配不均,需要灌排措施；④有鹽堿化威脅。本級(jí)土地主要適用于灌溉農(nóng)業(yè),要控制排灌定額,防止土地鹽堿化,平整土地,加強(qiáng)耕作管理,防止水土流失。測繪工程2.農(nóng)用土地的級(jí)

三、農(nóng)村土地級(jí)的確定三級(jí)地:土地利用受較大限制,對(duì)作物的選擇性強(qiáng),

一年二熟,二年三熟或一年一熟。本級(jí)地具有以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制:①土層深度<80cm,限制根系發(fā)育或質(zhì)地不良；②坡度較大(小于10°),有中度侵蝕；

③灌排設(shè)施不完善,有旱澇威脅；

④保水保肥性差；⑤有輕度或中度鹽堿化。需要開展水利土壤改良工作,加強(qiáng)水土保持的工程措施,在細(xì)致管理下可種水稻。測繪工程2.農(nóng)用土地的級(jí)

三、農(nóng)村土地級(jí)的確定四級(jí)地:對(duì)農(nóng)業(yè)有很大的限制,要求細(xì)致的管理措施,主要適宜于牧業(yè)和林業(yè)。

本級(jí)地具有下列一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制:①土層淺薄;②有障礙層次；③質(zhì)地、結(jié)構(gòu)很差；④坡度較大(大于15°),有中度侵蝕；⑤中度以上鹽堿化或其他障礙因素；⑥有旱澇災(zāi)害；⑦氣候條件不良,一年一熟。生長季節(jié)短、限制了作物種類,適于耐寒、耐旱、耐澇、耐鹽作物。需要改良土壤措 施及水利措施。對(duì)牧場、牧草,林業(yè)較適合。測繪工程2.農(nóng)用土地的級(jí)

三、農(nóng)村土地級(jí)的確定五級(jí)地:不適宜農(nóng)業(yè),主要用于牧業(yè)或林業(yè)。

具有下列因素:

(1)

土層淺薄,礫石多；

(2)坡度>15°,土壤片狀侵蝕重,有溝蝕發(fā)生；（3）氣候條件很差、寒冷、干旱多風(fēng)；

(4)

排水不良的沼澤地；

(5)鹽堿較重。

由于受地形及氣候條件的限制,除非有嚴(yán)格的水土保持工程措施,一般禁止農(nóng)業(yè)利用。

測繪工程2.農(nóng)用土地的級(jí)

三、農(nóng)村土地級(jí)的確定六級(jí)地：只能用于牧業(yè)及林業(yè)。有下列一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制:(1)坡度>25°；(2)

土少石塊多；(3)

強(qiáng)度侵蝕,溝蝕嚴(yán)重；(4)強(qiáng)度鹽堿化；(5)

氣候條件很差。七級(jí)地:能短期生長野生牧草及放牧,造林困難。限制因素同六級(jí)地,但程度更嚴(yán)重,改良困難。八級(jí)地:不適宜生產(chǎn)性利用。測繪工程2.農(nóng)用土地的級(jí)

測繪工程級(jí)別基價(jià)/m2面積(hm2)1195035521470122631050231147356526549566676315646172553556

測繪工程級(jí)別基價(jià)/m2面積(hm2)118001027213802078310202708472081055465939363153715

測繪工程級(jí)別基價(jià)/m2面積(hm2)182528426909203495153843307176529717191

測繪工程級(jí)別基價(jià)/m2面積(hm2)112906792975806363018434420344153151437662405966全國地價(jià)信息

2005年，地價(jià)綜合水平排在前面的城市依次是北京市,2496元/平方米;

上海市,2277元/平方米;

南京市,1922元/平方米;

杭州市,1827元/平方米;

成都市,1751元/平方米;

天津市,1720元/平方米;

廣州市,1562元/平方米;

重慶市,1525元/平方米測繪工程全國地價(jià)信息2007年，地價(jià)綜合水平排在前面的城市依次是紹興市5624元/平方米；廈門市4352元/平方米；南京市3754元/平方米；杭州市3698元/平方米；北京市3636元/平方米；上海市3635元/平方米；溫州市3451元/平方米；寧波市3215元/平方米；廣州市2950元/平方米。測繪工程全國地價(jià)信息2008年地價(jià)增長率較高的10個(gè)城市分別為：昆明市44.71%、長春市39.83%、重慶市34.71%、廈門市31.79%、蕪湖市29.38%、溫州市29.10%、秦皇島市26.20%、寧波市24.60%、珠海市23.31%、北京市22.93%。測繪工程全國地價(jià)信息2008年3月平均容積率下降，

3月北京市成交的土地單價(jià)和樓面地價(jià)分別為8199元/平方米和4167元/平方米，環(huán)比下降幅度分別達(dá)到32.5%和50.3%。2008年初多個(gè)城市拍賣的“地王”,

每平方米的地價(jià)超過了1萬元,北京市五環(huán)以內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)超過了1萬元,

二環(huán)以內(nèi)超過了2萬元測繪工程2-5土地登記與土地統(tǒng)計(jì)概念概念：

土地登記

是土地權(quán)屬管理的一種手段,是指土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記,是國家對(duì)土地權(quán)屬的一項(xiàng)法律措施,土地一經(jīng)登記就受法律保護(hù)。不僅如此,它還是對(duì)土地的數(shù)量、質(zhì)量管理的必要手段。分類：土地登記分土地初始登記和變更登記兩種。測繪工程一、土地登記2-5土地登記與土地統(tǒng)計(jì)概念1.土地初始登記：

土地初始登記是最初的土地所有權(quán)、使用權(quán)的登記,即土地權(quán)屬單位全部土地的第一次登記。

登記的對(duì)象是指國有土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)用地使用權(quán)等。因此,凡集體土地的所有單位、使用國有土地的單位和個(gè)人、使用集體土地作建設(shè)用地的單位和個(gè)人,必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi),向縣級(jí)或縣級(jí)以上的土地管理部門辦理申請(qǐng)土地初始登記手續(xù)。測繪工程一、土地登記2-5土地登記與土地統(tǒng)計(jì)概念土地初始登記的程序如下:(1)土地登記申請(qǐng)：初始登記開始,土地登記機(jī)關(guān)通知申請(qǐng)人,申請(qǐng)人按規(guī)定填寫《土地登記申請(qǐng)書》。連同其它證明文件、材料一并送交土地管理部門辦理登記。(2)審查。(3)地籍調(diào)查：土地管理部門對(duì)申請(qǐng)的土地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、核實(shí)，經(jīng)地籍測量、定界并繪制宗地圖。(4)審核批準(zhǔn)：由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)土地管理部門的調(diào)查結(jié)果和審核意見，決定是否予以登記。(5)注冊登記、頒發(fā)證書

經(jīng)審核批準(zhǔn)后,填寫土地登記卡和土地證書。根據(jù)土地權(quán)屬的不同,分別頒發(fā)《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》。測繪工程一、土地登記2-5土地登記與土地統(tǒng)計(jì)概念2.土地變更登記

土地變更登記,又稱經(jīng)常登記,是在初始土地登記之后,由于土地權(quán)屬、地類、面積等因素變化而必需進(jìn)行的土地登記。土地變更登記的程序如下:(1)變更登記申請(qǐng)土地權(quán)屬單位發(fā)生土地變更,需按規(guī)定期限持土地證向土地管理部門申請(qǐng)變更登記。(2)調(diào)查核實(shí)根據(jù)變更登記申請(qǐng),土地管理部門派調(diào)查員進(jìn)行調(diào)查核實(shí),測量和計(jì)算變更面積。(3)填寫土地證土地管理機(jī)關(guān)對(duì)土地變更登記申請(qǐng)及調(diào)查材料進(jìn)行檢查、核實(shí)后,填寫土地證書。(4)改圖在填寫土地證和土地登記表的同時(shí),要將變更后的權(quán)屬界線、地類界線透繪在地籍圖和土地證的附圖上,以便使變更后的地籍圖、土地證及所有文件資料一致。測繪工程一、土地登記2-5土地登記與土地統(tǒng)計(jì)概念1.土地統(tǒng)計(jì)的定義與特點(diǎn)

土地統(tǒng)計(jì)

是利用數(shù)字和圖紙資料,系統(tǒng)