鉑金時(shí)代定價(jià)方案

鉑金時(shí)代定價(jià)方案一、市場(chǎng)形勢(shì)與銷(xiāo)售任務(wù)二、項(xiàng)目定價(jià)原則一、市場(chǎng)形勢(shì)與銷(xiāo)售任務(wù)1、市場(chǎng)調(diào)研2、銷(xiāo)售任務(wù)3、跟競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比4、VIP客戶情況株洲市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：——銷(xiāo)售方面，1~6月，全市商品房銷(xiāo)售204.71萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)-16.5%，增速比1~5月下降37.6個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額87.61億元，同比增長(zhǎng)-12.6%，增速比1~5月下降57.2個(gè)百分點(diǎn)。——供應(yīng)方面，今年上半年，株洲城區(qū)商品房上市(批準(zhǔn)預(yù)售)127.82萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)43.74%，6月供應(yīng)放量，達(dá)到了35.84萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)13.59%，環(huán)比增長(zhǎng)154.04%。供應(yīng)增加，銷(xiāo)售萎縮，市場(chǎng)宏觀面不佳！株洲市場(chǎng)近期銷(xiāo)售去化量下滑趨勢(shì)明顯加劇周邊存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目成交價(jià)格基本位于4200-4500之間項(xiàng)目名稱規(guī)模綠化率主力戶型小區(qū)配套園林景觀優(yōu)惠方式成交均價(jià)新桂廣場(chǎng)42萬(wàn)㎡43%87-90㎡兩房、119-127㎡三房、149㎡四房幼兒園、21000㎡風(fēng)情商業(yè)走廊、大型商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)際貼身物業(yè)管家200米超寬園林景觀軸、3000㎡中央湖景、30000㎡皇家奢華園林優(yōu)惠房款2萬(wàn)元后再98折后再99折（一次性97折），4763元/㎡金色荷塘24萬(wàn)㎡35.20%89㎡兩房、116㎡三房、緊鄰紅旗和紅港商圈，商業(yè)、文化、娛樂(lè)、休閑、金融等生活配套齊全500米歐式經(jīng)典園林主軸景觀首付可分期，特價(jià)房3900，一次性89折，按揭91折4496元/㎡中鐵荷塘星城37.7萬(wàn)㎡35.96%82-86㎡兩房、100㎡2+1、113-146㎡三房3000多平米生活超市、2300㎡幼兒園、會(huì)所近萬(wàn)㎡山體公園，15000㎡水景園林直減8萬(wàn)，買(mǎi)樓王送車(chē)位，還免契稅，再送5噸汽油。4795元/㎡三一歌雅郡35.6萬(wàn)㎡34.71%78-88㎡兩房、125-136㎡三房3000㎡國(guó)際幼兒園、生活超市1700多㎡的羅馬假日廣場(chǎng)、大面積西班牙風(fēng)情的噴泉、水景、園林景觀和休閑廣場(chǎng)首付一成3萬(wàn)起，88㎡小三房3980元/㎡起4419元/㎡金馨花園5000㎡36%93㎡、99㎡2+1、125㎡、127㎡四房/小區(qū)內(nèi)部綠化6月29日晚舉行開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)4329元/㎡中央皇庭11萬(wàn)㎡42%81㎡兩房、105㎡小三房，125、132㎡舒適三房，150㎡四房中心休閑廣場(chǎng)、多功能會(huì)所、籃球場(chǎng)2萬(wàn)余平米皇家園林，2000余平米生態(tài)水系特價(jià)房3980元/㎡，買(mǎi)三房送車(chē)位，老帶新最高獎(jiǎng)勵(lì)3000元現(xiàn)金4457元/㎡萊茵小鎮(zhèn)28萬(wàn)㎡45%93㎡兩房、126、142㎡三房柏枷風(fēng)情街，庭院式會(huì)所，小哈弗美語(yǔ)幼稚園，小區(qū)運(yùn)動(dòng)公園原生態(tài)黑森林，疊水景觀，雕塑小品97.5折后再優(yōu)惠3萬(wàn)元。老帶新現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。4253元/㎡項(xiàng)目名稱主力戶型蓄客方式對(duì)外公布均價(jià)新桂廣場(chǎng)134-139平米2萬(wàn)抵8萬(wàn)優(yōu)惠策略4900荷塘星城143-146平米2萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠策略4800御景龍灣79-133平米（1255戶）1千抵1萬(wàn)、2萬(wàn)抵4萬(wàn)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)9月份開(kāi)盤(pán)4300-4400田心公館84-129平米

（1000戶）1千抵2萬(wàn)、前100名按順序選房、后100名搖號(hào)選房4200-4300凱風(fēng)·桂花城總面積20萬(wàn)㎡計(jì)劃于13年9月份對(duì)外推出/印象華都31-71平米VIP5千抵1萬(wàn)，前100名入會(huì)開(kāi)盤(pán)后可首付1萬(wàn)元/時(shí)代云龍城97-129平米

（共10棟）共10棟，1、2棟計(jì)劃在13年10月份面世，12月份開(kāi)盤(pán).團(tuán)購(gòu)均價(jià)3680元/㎡繽紛世家80-127平米

（797戶）13年10月份即將推出第一期/鉑金時(shí)代83-122平米1千抵6千、1萬(wàn)抵2萬(wàn)/后續(xù)市場(chǎng)放量加劇，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)惡化在市場(chǎng)不景氣的情況下我們要面對(duì)的銷(xiāo)售目標(biāo)是——計(jì)劃8月底開(kāi)盤(pán)，年內(nèi)完成88%的銷(xiāo)售目標(biāo)項(xiàng)目總房源426套，去除80套安置，實(shí)際可銷(xiāo)售房源：346套年前銷(xiāo)售任務(wù)305套項(xiàng)目面臨空前的壓力年前銷(xiāo)售任務(wù)鋪排年前總目標(biāo)88%，305套。10月份：45套11月份：30套12月份：20套內(nèi)部認(rèn)購(gòu)150套開(kāi)盤(pán)當(dāng)月60套年度任務(wù)緊湊，開(kāi)盤(pán)必須成功！1、從地段上來(lái)看，有一定的優(yōu)勢(shì)，但跟周邊項(xiàng)目對(duì)比形成不了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；2、從小區(qū)規(guī)模來(lái)看，無(wú)小區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新桂廣場(chǎng)、御景龍灣、金色荷塘、荷塘星城小區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)非常明顯；3、從園林景觀上來(lái)看，項(xiàng)目地塊規(guī)模小，園林景觀難突出，且園林方案尚未落實(shí)；4、小區(qū)配套上來(lái)看，有商業(yè)配套，打造城市綜合體，但尚未有具體的定位；5、從戶型上來(lái)看，面積區(qū)間合理，符合主力市場(chǎng)需求，但面臨區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；6、從銷(xiāo)售價(jià)格上來(lái)看，周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)實(shí)行特價(jià)房、大優(yōu)惠，我們價(jià)格未出；7、從工程形象上來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或是現(xiàn)房或工程進(jìn)展迅速，本項(xiàng)目工程進(jìn)展緩慢，工地目前仍無(wú)大規(guī)模動(dòng)工跡象，很難樹(shù)立客戶購(gòu)買(mǎi)信心。與在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較我們似乎什么都沒(méi)有，要讓消費(fèi)者買(mǎi)單前提——給出實(shí)在優(yōu)惠！雖已經(jīng)辦卡90多組，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤了解，至少有20組以上的VIP客戶基于周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是現(xiàn)房無(wú)需等待，且性價(jià)比較高，已經(jīng)出手購(gòu)買(mǎi)。

已經(jīng)辦卡的客戶流失嚴(yán)重——直接“訂房定價(jià)”給出實(shí)在優(yōu)惠為了讓VIP客戶安心選擇本項(xiàng)目，不再左顧右盼。二、項(xiàng)目定價(jià)原則1、價(jià)格策略2、參考樓盤(pán)選定3、首批入市房源定價(jià)原則價(jià)格策略迅速掀起銷(xiāo)售高潮，緩解后期競(jìng)爭(zhēng)壓力。——低開(kāi)高走，理性入市參考樓盤(pán)選定根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)及房地產(chǎn)銷(xiāo)售的市場(chǎng)區(qū)域性特點(diǎn)，現(xiàn)選定與本項(xiàng)目同區(qū)域同質(zhì)樓盤(pán)、同區(qū)域相似產(chǎn)品及目標(biāo)客戶相同或相近的樓盤(pán)、相近區(qū)域同質(zhì)樓盤(pán)作為本項(xiàng)目定價(jià)的參考，以求做到定價(jià)準(zhǔn)確。同區(qū)域同質(zhì)樓盤(pán)：荷塘星城同區(qū)域認(rèn)可樓盤(pán)：新桂廣場(chǎng)同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：金色荷塘項(xiàng)目名稱權(quán)重實(shí)收均價(jià)新桂廣場(chǎng)40%4763金色荷塘40%4496荷塘星城20%4795各參考樓盤(pán)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格權(quán)重實(shí)收均價(jià)的初步合成

項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)(元/平方米)權(quán)重權(quán)重均價(jià)(元/平方米)新桂廣場(chǎng)476340%1905金色荷塘449640%1798荷塘星城479520%959100%4662參考市場(chǎng)價(jià)格后的均價(jià)合成：說(shuō)明：本案考慮地段價(jià)值、在同等工程進(jìn)度下，可按4660元價(jià)格左右銷(xiāo)售。同時(shí)考慮本案從規(guī)模、形象與周邊項(xiàng)目比不具備優(yōu)勢(shì)，生活配套、戶型等存在一定的同質(zhì)化。且前期為快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，建議首批入市房源實(shí)際成交均價(jià)區(qū)間在：4300-4500元/平米，能使項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中減緩銷(xiāo)售壓力及獲取一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，搶先銷(xiāo)售。首批入市房源定價(jià)原則

1號(hào)棟兩梯六戶設(shè)計(jì)為實(shí)現(xiàn)快速消化價(jià)格相對(duì)2、3號(hào)棟-100元/㎡;考慮到高樓層去化難的問(wèn)題，層差價(jià)只定10—20元/㎡;根據(jù)戶型設(shè)計(jì)不同實(shí)行±50元/㎡的價(jià)格差越往東南面越貴朝向差遞增50元/㎡；N+1戶型性價(jià)比較高+150元/㎡,105平米2+1戶型辦卡客戶意向選擇+170元/㎡;2號(hào)棟的03號(hào)房客廳開(kāi)間3.8米比3號(hào)棟的03號(hào)房客廳寬0.2米，故價(jià)格貴20元/㎡;拿1號(hào)棟最差的一套底層做特價(jià)房3980；——不同樓棟、不同戶型、不同朝向分別定價(jià)首批入市房源定價(jià)原則統(tǒng)計(jì)整體統(tǒng)計(jì)總推建筑面積銷(xiāo)售總價(jià)整體銷(xiāo)售均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)20259.0189627823442446603980(1套)樓棟差層差價(jià)戶型差朝向差贈(zèng)送面積差-10010—205050150、1701號(hào)棟建筑面積1號(hào)棟均價(jià)銷(xiāo)售額83.44㎡兩房均價(jià)（03）85.75㎡兩房均價(jià)（04）99.93㎡三房均價(jià)（05）8073.6432934950614429843004380