海南省2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限考試題

海南省201年6上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/近，其中主體工程900元/近，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/近。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15％，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為。A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、按照廢物的危害狀況，可分為。A：城市垃圾、工業(yè)固體廢物、農(nóng)業(yè)廢棄物和放射性固體廢物B：有機(jī)廢物和無(wú)機(jī)廢物C：顆粒狀廢物、粉狀廢物、塊狀廢物和泥狀廢物（污泥）D：有害廢物和一般廢物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為_(kāi)_萬(wàn)元。A．23.4B．28.6C．33.4D．46.85、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m，出租率為85%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%,報(bào)酬率為12%,商場(chǎng)建筑面積為40000m,可供出租的比例為95%,運(yùn)營(yíng)期為38年,該商場(chǎng)的收益價(jià)值為萬(wàn)元。A：690.40B：8284.79C：8720.83D：9746.81E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某物業(yè)投資的月租金收入為10萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。A．2B．1.5C．3D．17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/近，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、__是會(huì)計(jì)法規(guī)體系中最具權(quán)威、最具法律效力的法律規(guī)范。A.《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》B.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》C《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理?xiàng)l例》D.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)管理?xiàng)l例》9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好工作。A：施工圖設(shè)計(jì)B：可行性研究C：成本收益分析口：項(xiàng)目建設(shè)書(shū)的編制E：借款合同10、完成并出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要材料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。對(duì)估價(jià)材料的保存時(shí)間一般應(yīng)在__年以上。A．5B．10C．15D．2011、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元．從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同12、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是。人：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值8：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化口：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、房地產(chǎn)估價(jià)是一種關(guān)乎的切身利益乃至社會(huì)公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。A：相關(guān)單位B：個(gè)人C：集體D：相關(guān)單位和個(gè)人E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為_(kāi)_。A．0.95B．0.99C．1.01D．1.0515、房地產(chǎn)入股行為是屬于__。A.有償轉(zhuǎn)讓B.無(wú)償轉(zhuǎn)讓C.既屬于有償轉(zhuǎn)讓又屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓D.兩者都不是16、按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的__。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.需要適時(shí)更新改造投資C.不一樣性D.保值性與增值性17、當(dāng)居民收入的增加是__的收入增加時(shí)，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入18、根據(jù)合法原則，拆遷入與被拆遷入對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)確認(rèn)。A：當(dāng)?shù)夭疬w管理部門B：當(dāng)?shù)貒?guó)土部門C：當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块TD：城市規(guī)劃行政主管部門E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/近，以估價(jià)對(duì)象為100,可比實(shí)例交易情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為元/近。A：3401．36B：3398．64C：3538．78D：3266．67E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元,年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元．建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元,成新率為80％．已知土地資本化率為6％,建筑物資本化率8％．假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為．【2004年考題】A：43萬(wàn)元B：112.5萬(wàn)元C：123．3萬(wàn)元D：150萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行分成,屬于動(dòng)用的行為.【2004年考題】A：宅基地所有權(quán)8：空間利用權(quán)C：地役權(quán)D：建筑物相鄰關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年,估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年,殘值率為4％,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。A：43.8％B：50％C：56.8％D：70％E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、寫字樓的租金狀況主要取決于__。A.所處地點(diǎn)B.競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱C.市場(chǎng)狀況D.面積大小24、下列關(guān)于廉租住房的表述中,正確的是__。A.廉租住房的供應(yīng)對(duì)象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房產(chǎn)稅C.廉租住房的供應(yīng)以實(shí)物配租為主D.廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%25、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達(dá)，不正確的是_。A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動(dòng)性好二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序可以劃分為等階段。A：物業(yè)管理階段B：前期工作C：建設(shè)階段D：租售階段E：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析2、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括。（過(guò)時(shí)，刪除）A：折舊和攤銷B：投資回收C：投資回報(bào)D：未分配利潤(rùn)E：權(quán)益融資3、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為_(kāi)_。A．15.0%B．15.7%C．12.6%D．11.6%4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中的前期工作包括__等。A.可行性研究B.獲取土地使用權(quán)C.規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制訂D.安排短期和長(zhǎng)期信貸E.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談5、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.預(yù)期收益大小B.預(yù)期收益能力C.預(yù)期價(jià)格高低D.預(yù)期價(jià)格漲落6、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。A．225.00B．237.50C．381.25D．395.837、下列屬于原建設(shè)部規(guī)章的是。A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《城市私有房屋管理暫行條例》D：《住房公積金管理?xiàng)l例》E：《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》8、在以下房地產(chǎn)估價(jià)方法中，可以歸為長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法8：平均增減量法C：移動(dòng)平均法D：路線價(jià)法E：指數(shù)修勻法9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括。A：總投資估算表B：現(xiàn)金流量表C：資金來(lái)源與運(yùn)用表D：損益表E：資產(chǎn)負(fù)債表10、下列保險(xiǎn)中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有__。A.保證保險(xiǎn)B.勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)C信用保險(xiǎn)D.健康保險(xiǎn)E.責(zé)任保險(xiǎn)11、__是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資源，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。A.中介管理機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)12、需求是與該商品銷售價(jià)格所對(duì)應(yīng)的消費(fèi)者的統(tǒng)一。A：購(gòu)買水平B：購(gòu)買單位C：購(gòu)買能力D：購(gòu)買欲望E：購(gòu)買需求13、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)。A：減少B：增加C：不變D：同步遞減E：借款合同14、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A．16B．18C．20D．2215、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）。A.成本導(dǎo)向定價(jià)法B.購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D.市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法16、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（）。A.中華人民共和國(guó)物權(quán)法B.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例D.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范E.城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)17、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。人：在已經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的B：在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的C：司法機(jī)關(guān)依法決定查封的D：預(yù)售房地產(chǎn)，已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的E：權(quán)屬有爭(zhēng)議的18、下列保險(xiǎn)中，屬于政策保險(xiǎn)的有。A：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)B：農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)C：巨災(zāi)保險(xiǎn)D：失業(yè)保險(xiǎn)E：出口信用保險(xiǎn)19、在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則有。A：替代原則B：謹(jǐn)慎原則C：合法原則D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則E：最高最佳使用原則20、為了加強(qiáng)工程勘察和工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，保障國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人身安全，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工程勘察設(shè)計(jì)水平，建設(shè)部頒發(fā)了__。A.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》B.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理規(guī)范》C.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理規(guī)定》D.《建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理?xiàng)l例》21、法人包括等。A：機(jī)關(guān)法人B：事業(yè)單位法人C：企業(yè)法人D：社團(tuán)法人E：自然法人22、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場(chǎng)供給的過(guò)量C：建筑設(shè)計(jì)的缺陷D：人們消費(fèi)觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化23、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為_(kāi)_幾