工程維護(hù)管理制度

文件編號：XMY/WUY/GCWH成都市鑫美源實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全四川大學(xué)物業(yè)部工程維護(hù)管理制度(依據(jù)ISO9001:2008，ISO14001:2004，GB/T28001:2008)第1/0版編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 受控狀態(tài)： 2016年11月01日發(fā)布2016年11月10日起實(shí)施工程維護(hù)部主管崗位制度一、 工程部主管在服務(wù)中心經(jīng)理的指導(dǎo)下進(jìn)行公司所管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修、管理工作。二、 服務(wù)中心經(jīng)理根據(jù)各自中心各類設(shè)備、設(shè)施情況制定年度大修計劃，再經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，監(jiān)督、督促專業(yè)工程師、各技術(shù)人員按照計劃進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施維護(hù)、維修。三、 按照公司授權(quán)批準(zhǔn)的各類專業(yè)技術(shù)文件的執(zhí)行及分發(fā)，協(xié)調(diào)工程部與各部門的關(guān)系，協(xié)助客戶服務(wù)中心處理客戶工程相關(guān)事項(xiàng)，保證公司管理體系在工程上完整運(yùn)行。四、 遇突發(fā)事件，配合或組織人員搶修，并作好相應(yīng)記錄。五、 負(fù)責(zé)檢查維修、保養(yǎng)的工程質(zhì)量，抽查員工的工作效率。六、 負(fù)責(zé)整理各類記錄報表、制定周、月、年工作計劃，做好周、月、年工作總結(jié)。七、 做好設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保護(hù)、職業(yè)健康安全所需的設(shè)備、材料、用具的申購。八、 在設(shè)備維護(hù)過程中，對環(huán)境產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行識別，并制定相應(yīng)的保護(hù)措施和方案。九、 在設(shè)備維護(hù)和安裝過程中，對人員和設(shè)施存在的安全隱患進(jìn)行有效的控制。十、組織工程人員參加專業(yè)技術(shù)、環(huán)境目標(biāo)、職業(yè)健康安全培訓(xùn)。十一、關(guān)心員工生活，團(tuán)結(jié)互助，通力協(xié)作。十二、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。維修人員工作職責(zé)一、 熟悉、掌握大樓供配電系統(tǒng)的各種設(shè)備的工作原理、技術(shù)性能及操作程序。二、 嚴(yán)格按照維修工作的操作程序，及時完成物管處下達(dá)的工程維修所安排的日常維護(hù)內(nèi)容。三、 堅守崗位，定期對各類設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視設(shè)備各種信號所反映的工作情況，正確抄錄填報各種數(shù)據(jù)，設(shè)備發(fā)生故障時，及時報物管處。四、 嚴(yán)格按照維修工作的操作程序，及時完成下達(dá)物管處的工程維修所安排的日常維護(hù)內(nèi)容。五、 在公區(qū)和客戶房內(nèi)維修時，應(yīng)禮貌用語，穿戴整潔，搬移桌椅和物品，要輕拿輕放，維修結(jié)束后，要物歸原位，對維修現(xiàn)場進(jìn)行清潔。六、 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，當(dāng)天的維修，當(dāng)天完成（因特殊情況未能完成的要在維護(hù)交接班記錄上備注）。七、 因?qū)I(yè)維護(hù)或使用不當(dāng)造成的設(shè)備維修，維修人員應(yīng)查明原因并上報。八、 每年一次定期巡視檢查各類動力電纜，照明電纜及控制電纜。認(rèn)真做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題，及時上報分行綜合部。電工崗位制度一、及時完成各部門送報的工程維修單，當(dāng)天的維修單，當(dāng)天完成。二、 在各部位進(jìn)行操作維修時，要嚴(yán)格按照維修工作的操作程序進(jìn)行。三、 在班長組織下，對各機(jī)房的設(shè)備要會同有關(guān)工種進(jìn)行定期巡視檢修。四、 對由于使用不當(dāng)造成的設(shè)備維修，應(yīng)及時上報情況。五、 對裝修單位作好施工現(xiàn)場的檢查監(jiān)督臨時用電管理工作。六、 每月二次對公共區(qū)域及各機(jī)房進(jìn)行巡視檢查。七、 每年一次定期巡視檢查各類動力電纜，照明電纜及控制電纜。認(rèn)真做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。管道維修工及萬能工崗位制度管道維修工一、 嚴(yán)格執(zhí)行管道保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，熟悉給排水系統(tǒng)；二、 經(jīng)常檢查給排水管道及閥門的使用情況；注意地面及墻壁有無滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行維修。三、 定期檢查消防設(shè)施的完好程度，保證使其處于正常工作狀態(tài)。對于水泵及供排水設(shè)施，應(yīng)配合相關(guān)人員定期檢查保修。四、 定期配合衛(wèi)生防疫部門對水池、水箱進(jìn)行消毒，保持其衛(wèi)生清潔。萬能工一、 服從派工安排，按時保質(zhì)完成木器、墻壁油漆粉刷任務(wù)。二、 熱愛本職工作，努力鉆研業(yè)務(wù)技術(shù)，做到一專多能，互相汲取。三、 遵守操作規(guī)程，正確使用各種機(jī)具，對各種機(jī)具設(shè)備做到勤保養(yǎng)，勤擦拭，妥善保管。四、 堅持安全作業(yè)，遵守安全操作制度，搞好工作場所的衛(wèi)生。廢棄的刨花，木屑及時清理，防止火災(zāi)隱患。五、 按時上下班，工作時間不做私活，不能修復(fù)的木器，家具及時報告，合理使用木料，油漆。減少損失浪費(fèi)。六、 及時處理各樓層門、鎖報修任務(wù)。進(jìn)行外廣場脫落地磚修補(bǔ)及樓層地磚的修補(bǔ)恢復(fù)工作。電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程一、《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》的制定1、 每年的12月15日之前，由物業(yè)部經(jīng)理和電氣工程主管及電梯維修員一起審核保養(yǎng)單位的《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》。2、 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：1） 電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；2） 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；3） 備品、備件計劃；4） 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間；5） 維修保養(yǎng)的費(fèi)用。二、 電梯維修時，應(yīng)按照電梯維護(hù)保養(yǎng)合同有關(guān)條款進(jìn)行。并對維修過程中安全狀態(tài)及環(huán)境保護(hù)工作是否符合公司規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督檢查， 發(fā)現(xiàn)問題時，應(yīng)要求維修人員進(jìn)行改正，必要時停工整改。三、 電梯維修組應(yīng)將維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《電梯維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)整理成冊后交管理處存檔，保存期為長期。電梯運(yùn)行安全操作規(guī)定一、 確定轎廂內(nèi)對講機(jī)及警鐘工作狀態(tài)是否正常；二、 保持轎廂清潔，特別是外門檻及轎廂門檻；三、 當(dāng)電梯發(fā)生故障導(dǎo)致乘客被困時，應(yīng)采取以下步驟（必須由維保公司二人配合操作完成）:1、 判斷轎廂所困樓層，通過對講機(jī)與乘客取得聯(lián)系，查明被困人數(shù)及其安全；2、 到電梯機(jī)房切斷電梯電源；3、 若轎廂停在與外門相對應(yīng)位置土100mm，用手開啟外廳門，指引所有乘客離開轎廂；4、 相對位置以外時，應(yīng)告知乘客耐心等待，著手安排人員盡快處理。若故障不能在短時間內(nèi)排除，應(yīng)采取“電梯故障而突然停駛，乘客被困”的步驟，此時須關(guān)閉電梯電源。四、當(dāng)發(fā)生火警或地震等情況時：1、 禁止任何乘客使用電梯；2、 用對講機(jī)或其他聯(lián)絡(luò)方法引領(lǐng)乘客離開轎廂；3、 確定轎廂內(nèi)無乘客后，安排電梯停止服務(wù)；4、立即通知相關(guān)的部門和領(lǐng)導(dǎo)。 2、用對講機(jī)或其他聯(lián)絡(luò)方法引領(lǐng)乘客離開轎廂；3、 確定轎廂內(nèi)無乘客后，安排電梯停止服務(wù)；4、 立即通知相關(guān)的部門和領(lǐng)導(dǎo)。工程部日常工作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一、 每天按時對設(shè)備進(jìn)行開、關(guān)機(jī)及管道切換；每天二次對建筑物用水、用電總表進(jìn)行抄讀，發(fā)現(xiàn)水、電量變化出現(xiàn)異常情況時應(yīng)及時上報并查明原因。二、 定時對各種設(shè)備進(jìn)行巡檢并做好運(yùn)行記錄。三、 做好每天交接班登記，并將設(shè)備管理責(zé)任區(qū)域衛(wèi)生打掃干凈。四、 及時處理臨時報修任務(wù)并在約定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。五、 每半年對生活水泵、污水泵、消防水泵進(jìn)行一次檢修，每月加潤滑油一次。六、 配合維保每個月起動一次消防水泵，用于檢測消防系統(tǒng)。七、 每月對樓層照明應(yīng)急電源檢修一次，并做好放電工作。八、 配合電梯維保公司對電梯進(jìn)行保養(yǎng)、檢修，半個月一次。九、 更換光源（各種損壞燈具），完成日常零星維修工作。十、協(xié)助保潔部進(jìn)行機(jī)具維修。十一、協(xié)助完成每年一次的電梯年檢工作。十二、協(xié)助完成每年兩次水箱清洗及水質(zhì)檢驗(yàn)工作。十三、每年春季、秋季對大廈的防雷接地網(wǎng)、各配電設(shè)備和用電設(shè)備的接地設(shè)施進(jìn)行一次檢測，以保證其接地電阻符合規(guī)范要求。十四、協(xié)助每年對化糞池隔油池及管道進(jìn)行疏掏和沖洗一次。維修人員安全操作制度一、 維修時，應(yīng)嚴(yán)格按照維修規(guī)程操作，懸掛標(biāo)志牌，做到無電按有電操作方式工作。工作時應(yīng)先切斷電源，不能停電或在潮濕場地工作時，必須有人監(jiān)護(hù)并做好安全防護(hù)措施。二、 在高空作業(yè)時，須系好安全帶，做好安全防護(hù)措施；上梯工作時，應(yīng)固定好梯子，并有人扶梯或進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)護(hù)。三、 檢修、維修配電箱時，應(yīng)做好安全防護(hù)措施，完畢后應(yīng)鎖好箱柜。四、 架設(shè)臨時線路時，應(yīng)安全可靠，張貼警示標(biāo)志，做好工作現(xiàn)場的安全防護(hù)工作，用完后及時拆除。五、 在公區(qū)和客戶房內(nèi)維修，若進(jìn)行焊接/動火或使用易燃易爆物品，要準(zhǔn)備好滅火器等安全防護(hù)器材，做好維修現(xiàn)場的安全防護(hù)工作。六、 在公區(qū)和客戶房內(nèi)維修，若拆卸物品或進(jìn)行類似的維修操作時，應(yīng)注意避免傷及客戶人生和財產(chǎn)安全。設(shè)備缺陷管理制度一、 對巡視檢查和檢修試驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，應(yīng)及時記入設(shè)備缺陷記錄薄中，并上報部門主管。二、 根據(jù)設(shè)備缺陷內(nèi)容和嚴(yán)重程度（一般、重大、緊急）的情況，應(yīng)將要求處理或需納入大、小修的計劃報告及時上報部門主管。三、 設(shè)備缺陷消除后，應(yīng)將缺陷內(nèi)容、發(fā)生時間、處理措施及處理人記錄于缺陷記錄薄中。四、 值班人員能應(yīng)對的設(shè)備缺陷，應(yīng)在班長和主管的同意下積極消除。五、 凡因工作失職、不負(fù)責(zé)任或巡檢中未能發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷而導(dǎo)致事故發(fā)生的，應(yīng)給予當(dāng)事人批評教育，重大事故應(yīng)上報公司進(jìn)行處理。六、 每月應(yīng)匯總設(shè)備缺陷及處理情況，并上報部門主管。入室維修服務(wù)規(guī)范（一）注意事項(xiàng):1、 進(jìn)入室內(nèi)維修時，不要東張西望，不能坐客戶的沙發(fā)或坐在地板上，更不能吃、拿客戶的東西或抽客戶的煙。2、 在維修過程中，堅決不與客戶談?wù)撚嘘P(guān)公司內(nèi)部的事物。3、 如需與維修部聯(lián)系，應(yīng)使用自己攜帶的對講機(jī)或手機(jī)，禁止使用客戶的電話。4、 不得利用工作之便向客戶推銷物品或索要小費(fèi)等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按照公司有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。一、入室維修前的準(zhǔn)備工作：1、接到任務(wù)后，詳細(xì)了解報修工作內(nèi)容，做好維修前準(zhǔn)備工作；按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，工作服要保持干凈、整潔；2、 檢查工作證是否佩帶好；3、 檢查鞋底是否有泥。若有，應(yīng)擦拭干凈；4、 檢查是否攜帶了工作布及一次性鞋套；5、 檢查工具箱是否干凈，同時檢查維修工具及常用備件是否帶齊；6、 檢查是否攜帶對講機(jī)及手機(jī)；二、 入室前后的工作程序：1、 首先敲門三下或按門鈴，然后退后一步，正對門鏡站立，以便客戶對來人觀察；若無反應(yīng)，過10秒后重復(fù)以上動作；2、 客戶發(fā)問后，維修員應(yīng)回答：您好，我是民興物業(yè)公司的維修員，請問是您報修嗎？3、 客戶開門后，維修工應(yīng)重述需要維修的項(xiàng)目，并出示維修派工單，經(jīng)客戶同意后，穿好鞋套隨客戶進(jìn)入室內(nèi)；4、 到達(dá)現(xiàn)場后，如需要挪動室內(nèi)的家具或其它器具應(yīng)事先征得客戶的同意并和客戶協(xié)商挪動后的位置；5、 準(zhǔn)備工作完成，將工作布鋪開并將工具箱、零件等物品擺放在上面，盡量不要弄臟室內(nèi)的墻面、地面等；6、 在維修過程中，盡量快速、簡潔、有效地進(jìn)行；若需要客戶配合，應(yīng)用商議、緩和的口氣與客戶協(xié)商；若工具沒有帶齊或自己單獨(dú)修不了，則應(yīng)用對講機(jī)或手機(jī)與物管處客服中心聯(lián)系，請求支援；7、 支援人員到達(dá)后，原來的維修員不得離開，而應(yīng)協(xié)助支援人員進(jìn)行維修，直至修理完畢。三、 維修完成后的工作程序：1、維修結(jié)束后，將工作布收起來，維修現(xiàn)場要用布擦拭一遍，并將挪動物品恢復(fù)原位。2、 檢驗(yàn)維修質(zhì)量、使用功能是否完備。驗(yàn)收后，請客戶在派工單上簽字，并向向客戶解釋清楚收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、 收費(fèi)后應(yīng)向客戶說明：若是再有問題，可隨時致電物管處客服中心。4、 向客戶道再見后離開。設(shè)備房日常管理制度一、 非值班人員不得進(jìn)入設(shè)備房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人或服務(wù)中心主任同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入設(shè)備房，進(jìn)入人員不得踏入黃線內(nèi)。二、 設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險品。三、 設(shè)備房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并放置在方便、顯眼處。四、 設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。五、 每班打掃一次設(shè)備房衛(wèi)生，每周清潔一次設(shè)備房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。六、 設(shè)備房應(yīng)保持通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。七、 設(shè)備房應(yīng)做到隨時上鎖，鑰匙由值班員保管，值班員不得私自配鑰匙。設(shè)備房防火安全管理制度1、 認(rèn)真執(zhí)行國家消防法規(guī)，嚴(yán)格遵守大廈的消防規(guī)章制度以及其它崗位防火制度。2、 室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動用明火。3、 熟悉各種消防器材的性能、使用方法及消防器材擺放的位置。發(fā)現(xiàn)火情立即進(jìn)行撲救，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和秩序維護(hù)部報告，同時保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因。4、 愛護(hù)消防設(shè)備，保持滅火器材清潔有效，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。三、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度1、各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作：1） 電工負(fù)責(zé)配電房衛(wèi)生清潔工作；2） 水暖工負(fù)責(zé)水泵房衛(wèi)生清潔工作；3） 空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；4）電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。2、 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格者可要求返工，直至合格。3、 各專業(yè)值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。4、 工程部主管負(fù)責(zé)本部門衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。電梯困人應(yīng)急預(yù)案一、 電梯解困準(zhǔn)備工作要求1、 配備緊急開門用層門開鎖鑰匙、盤車輪或盤車裝置、開閘搬手、常用五金工具、照明器材、通訊設(shè)備、應(yīng)急聯(lián)系通訊錄、安全防護(hù)用具、手砂輪 /切割設(shè)備、撬杠、警示牌等。2、 定期對客戶進(jìn)行溫馨提示，組織應(yīng)急演練，對電梯專職人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)。3、 建立應(yīng)急通訊聯(lián)系方式，要求維保單位必須建立24小時通訊。4、 維保公司要合同承諾電梯困人到達(dá)時間，并按照合同履行該義務(wù)。二、 電梯檢查要求1、 每天電梯管理人員按要求巡檢機(jī)房、轎廂。2、 維保單位按合同要求維保電梯。3、 監(jiān)督維保單位維修人員維修，嚴(yán)禁對電梯維修采取跨、封安全回路以及帶故障運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時排處。三、 解困操作要求及注意事項(xiàng)（一） 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，消防監(jiān)控室值班員通過電梯對講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救。（二） 告知被困人員不可將身體任何部位靠在內(nèi)轎廂門或伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，值班員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。（三） 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿、平層線或打開廳門判斷轎廂所在位置。（四） 維保人員到達(dá)現(xiàn)場后，安排兩名維保人員分別到機(jī)房和困梯所發(fā)生的樓層，并按下列程序進(jìn)行操作：1、 當(dāng)轎廂處于平層位置或離廳門上下0.5米內(nèi)位置時：1） 到達(dá)機(jī)房人員立即拉下電源電梯開關(guān)，用對講機(jī)通知到達(dá)困梯樓層人員;2） 樓層人員應(yīng)側(cè)位站立并使用三角匙開啟電梯廳門；3） 協(xié)助乘客離開轎廂；4） 重新關(guān)好廳門。2、 當(dāng)轎廂停于距離廳門0.5米以外位置時：1） 進(jìn)入機(jī)房切斷電源；2） 拆除電動機(jī)尾軸罩蓋，安上盤車手輪；3） 維保人員中一個手持旋柄，另一個手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。操作時應(yīng)一撬一放使轎廂平穩(wěn)移動，直至最接近平層或0.5米內(nèi)的位置為止；4） 接著執(zhí)行第1條。電梯困人救援措施當(dāng)電梯在運(yùn)行過程中停電或故障而停梯困人時，維保救援人員應(yīng)兩人以上按以下步驟實(shí)施救援：一、 和被困人員取得聯(lián)系，安撫被困人員；二、 拉掉電梯主電源；三、 確定電梯轎廂位置并手動松閘盤車，觀察平層線，到就近樓層平層;四、 手動打開廳轎門將轎內(nèi)受困人員放出；五、 立即停用事故電梯，放置警示牌和安全提示；六、 待電梯維保公司人員修復(fù)電梯，項(xiàng)目工程主管試運(yùn)行合格后方可投入使用。維保單位：維保人員及聯(lián)系電話：1、姓名： 電話：2、姓名： 電話：給排水系統(tǒng)管理制度一、 給排水管理人員必須熟悉大樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)。二、 定時巡視水泵運(yùn)行是否正常、供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏、水箱是否清潔；定期清潔水池、水箱并配合衛(wèi)生防疫部門對水池、水箱消毒。三、 發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，應(yīng)盡快關(guān)閉閥門并告知客戶，然后組織人員緊急維修。四、 定時巡查救火用的消防輸水設(shè)備，如有損壞應(yīng)立即維修；嚴(yán)禁使用消防水系統(tǒng)作其他用途。五、 定時巡查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻而水浸。六、 每季度對消防噴淋系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)做聯(lián)動試車一次，每月做末端試水一次，以確保發(fā)生火災(zāi)時設(shè)備及管網(wǎng)能正常運(yùn)行。七、 定時檢查消防用臨時滅火設(shè)施，防止有過期和損壞的可能。八、 定時檢查水表是否運(yùn)行正常，如有故障時，應(yīng)立即檢修、更換。九、 每年組織安排對化糞池進(jìn)行兩次以上的檢查及抽糞，以做到排水暢通及達(dá)到城市污水排放標(biāo)準(zhǔn)。十、對自來水公司發(fā)出的停水通知或因檢修管道和設(shè)備等原因停水時，應(yīng)及時書面告知客戶并做好應(yīng)急處理。十一、管道維修人員應(yīng)按公司規(guī)定及時做好維修記錄，嚴(yán)格執(zhí)行管道保養(yǎng)制度和操作規(guī)程。水泵維修保養(yǎng)操作規(guī)程：一、 每月進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。二、 水泵保養(yǎng)時，應(yīng)把與泵體相連的5M范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。三、 泵體的保養(yǎng)1） 檢查泵體應(yīng)無破損，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，夕卜觀整潔，油漆完好。2） 補(bǔ)充潤滑油。若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。3） 檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料，緊固密封盤根應(yīng)注意水泵運(yùn)行時水滴成點(diǎn)狀盤根不發(fā)熱即可。4） 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。5）緊固機(jī)座螺絲并作防銹處理。四、 電機(jī)的保養(yǎng)：1） 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。2） 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表遙測電機(jī)繞組相與相,相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。3）電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。五、 水泵電機(jī)每年檢修注意拆開端蓋給軸承加注潤滑油，第二年解體檢查清洗軸承后加油，發(fā)現(xiàn)松況立即更換。六、 相關(guān)閥門，管道及附件的保養(yǎng)1） 各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。2） 單向閥動作應(yīng)靈活，閥體無漏水。3） 壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。4） 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。七、 點(diǎn)動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。八、 控制柜的保養(yǎng)1） 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。2） 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。3） 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。4） 合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。5） 保養(yǎng)完畢啟動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。6） 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無異常噪音。7） 在上述檢修活動中，應(yīng)做好人員安全防護(hù)和環(huán)境保護(hù)工作，防止如機(jī)械傷人、有機(jī)溶劑傷害、油漆污染環(huán)境事件的發(fā)生。檢修產(chǎn)生的廢物應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行處理。二次供水管理制度水箱檢查口和水泵房必須上鎖，鑰匙需專人保管；水箱溢水口和排水口必須加細(xì)密鋼絲網(wǎng)，防止蟲鼠通過管道進(jìn)入水箱污染水質(zhì)；保持二次供水設(shè)施設(shè)備及其周圍環(huán)境的整潔，水泵房及水箱周圍不得堆放垃圾和有毒有害物品；每年對二次供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行二次全面清洗、消毒（主要有水箱、溢水管、排水管和溢水坑），同時向清洗單位索取消毒產(chǎn)品的衛(wèi)生批文和清洗消毒人員的健康證進(jìn)行備案，每年需對水質(zhì)進(jìn)行二次檢驗(yàn)，水質(zhì)必須達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，方能供水；如果發(fā)現(xiàn)清洗消毒人員有生病的，應(yīng)提醒該人不得進(jìn)行消毒清洗操作。每年二次供水設(shè)施設(shè)備管理人員必須經(jīng)成都市疾病預(yù)防控制中心的健康體檢和衛(wèi)生知識考核，取得健康證后方可上崗；二次供水管理人員一旦感染傳染病，必須立即停止上崗，另派其他無病人員到衛(wèi)生部門體檢，取得健康證后方可上崗；二次供水管理人員每天應(yīng)巡視二次供水設(shè)施，并做好巡視記錄；一旦發(fā)現(xiàn)或懷疑二次供水被污染，必須立即停止供水，并上報公司領(lǐng)導(dǎo)，隨即啟動二次供水水質(zhì)污染應(yīng)急預(yù)案。對重大事件須立即上報衛(wèi)生執(zhí)法局和相關(guān)政府部門，并加強(qiáng)現(xiàn)場保護(hù)。水污染事故應(yīng)急預(yù)案一、 生活水在遇到以下情況應(yīng)及時向高新區(qū)衛(wèi)生執(zhí)法監(jiān)督所和錦江區(qū)疾病控制中心匯報情況。不明原因的水質(zhì)惡化；水源性的疾病爆發(fā)；人為的破壞投毒。二、 采取的相應(yīng)措施：工程部二次供水管理員一旦發(fā)現(xiàn)或懷疑二次供水水質(zhì)被污染，或接任何人反應(yīng)二次供水被污染，應(yīng)立即關(guān)閉進(jìn)、供水源，并立即上報工程部主管，主管立即組織相應(yīng)人員對事件進(jìn)行處理，并通知相關(guān)部門和上報；2客戶服務(wù)中心應(yīng)及時將停水原因以告示或廣播的形式告之業(yè)主， 并做好解釋、安撫工作；客戶服務(wù)中心通知“120”送有關(guān)病人去醫(yī)院就診；客戶服務(wù)中心聯(lián)系自來水公司送水車為大廈送水；工程部積極配合高新區(qū)衛(wèi)生執(zhí)法監(jiān)督支隊(duì)和錦江區(qū)疾病控制中心相關(guān)調(diào)查；如懷疑有人為破壞應(yīng)由保安部立即向桂溪派出所報案；污染事件調(diào)查清楚后，工程部清除被污染的水源，經(jīng)高新區(qū)疾病控制中心水質(zhì)檢測合格后，工程部二次供水管理員才能恢復(fù)正常供水；工程部對水污染事件進(jìn)行現(xiàn)場分析和制定整改、預(yù)防措施，并記錄歸檔。注：相關(guān)部門電話衛(wèi)生執(zhí)法監(jiān)督大隊(duì)：68005898疾病預(yù)防控制中心：85184379 85185491 85181465派出所：自來水公司送水熱線：962965 85339328消防水泵房管理制度1.執(zhí)行各項(xiàng)消防安全規(guī)章制度，嚴(yán)禁外人進(jìn)入泵房，不許在房內(nèi)會客，房內(nèi)禁止吸煙及動用明火，不得隨便拉設(shè)電源線。每班值班員按時對泵房進(jìn)行巡視，檢查設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，絕緣保護(hù)是否安全好，開關(guān)是否有效，泵房環(huán)境潮濕，要謹(jǐn)防設(shè)備、線路短路。值班員嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入泵房；嚴(yán)禁攜帶有毒物品進(jìn)入泵房；嚴(yán)禁存放易燃易爆物品。每天檢查消防泵房工作環(huán)境及消防泵、電源控制柜、濕式報警閥、管網(wǎng)閥門儲水設(shè)施是否處于正常完好狀態(tài)。熟悉各種消防器材性能，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消火栓和滅火器。消防水泵房應(yīng)當(dāng)落實(shí)專人管理，定期檢查保養(yǎng)和維護(hù)，保持室內(nèi)清潔。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，每月啟動水泵不少于一次，保持高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等儲水充足，穩(wěn)壓泵正常運(yùn)行。保持系統(tǒng)出水管網(wǎng)及管道閥門常開，水泵類別、水流方向、閥門開啟狀態(tài)、配電柜開關(guān)狀態(tài)等標(biāo)識清晰、配電柜開關(guān)處于自動（接通）狀態(tài)。禁止無關(guān)人員進(jìn)入泵房和操作水泵房內(nèi)設(shè)備，嚴(yán)禁擅自關(guān)停設(shè)備和閥門。設(shè)備投入使用后應(yīng)保證其處于正常運(yùn)行或準(zhǔn)工作狀態(tài)，不得擅自斷電停運(yùn)或長期帶故障工作。建立故障報告和故障消除登記檔案。發(fā)生故障，應(yīng)當(dāng)及時組織修復(fù)，因故障、維修等原因，需要暫時停用系統(tǒng)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)單位消防安全責(zé)任人批準(zhǔn)，系統(tǒng)停用時間超過24小時的，在單位消防安全責(zé)任人批準(zhǔn)同時，應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，并采取有效措施確保安全。水浸應(yīng)急預(yù)案員工接到報警或發(fā)現(xiàn)管轄范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層水源、水勢情況報告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程部值班人員和當(dāng)班保安領(lǐng)班，并在支援人到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴(kuò)大。相關(guān)人員接報后，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)水，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。立即查明水浸原因，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時，應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。在水蔓延的通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，盡快恢復(fù)整潔。水源中斷后，工程部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住（用）戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給?。ㄓ茫魩淼膶?shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會相關(guān)業(yè)主或在各主要出入口設(shè)置告示，知會業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。詳細(xì)記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施，以及受損情況。一些常見水浸事故的預(yù)防措施：1） 保安巡邏和設(shè)備巡檢時，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。2） 加強(qiáng)對消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。3） 災(zāi)害性天氣（臺風(fēng)、暴雨、大雪）來臨前，工程部人員應(yīng)對門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。4） 管道工在操作安裝、維修時應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。5） 對大樓裝修要加強(qiáng)管理，防止在進(jìn)行管道安裝、