第二章 物業(yè)管理的招投標(biāo)_第1頁
第二章 物業(yè)管理的招投標(biāo)_第2頁
第二章 物業(yè)管理的招投標(biāo)_第3頁
第二章 物業(yè)管理的招投標(biāo)_第4頁
第二章 物業(yè)管理的招投標(biāo)_第5頁
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文檔簡介

第二章

物業(yè)管理的招投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的概念和主體(一)物業(yè)管理的招標(biāo),是指物業(yè)招標(biāo)人在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí),通過制訂符合其管理服務(wù)要求和條件的招標(biāo)文件向社會或特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開,由響應(yīng)招標(biāo)的多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭,經(jīng)依法評審,從中確定中標(biāo)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同的一種物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的交易行為。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的主體物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型1.根據(jù)物業(yè)的不同類型,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為居住物業(yè)招標(biāo)和非居住物業(yè)招標(biāo)兩大類。2.根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)。3.根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組織的招標(biāo)。4.全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)三、物業(yè)管理的招標(biāo)方式1.公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告,邀請所有符合投標(biāo)條件的不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo),招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開,評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。2.邀請招標(biāo)邀請招標(biāo),也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo),是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加競投的一種招標(biāo)方式。邀請招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式,投標(biāo)人的數(shù)量有限。四、物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性,物業(yè)管理招標(biāo)與其它類型的招標(biāo)相比具有自身的特點(diǎn):超前性長期性階段性五、物業(yè)管理招標(biāo)的策劃與實(shí)施(一)物業(yè)管理招標(biāo)的原則公平、公正、公開(二)物業(yè)管理招標(biāo)的條件1.主體條件招標(biāo)人必須具有的法律法規(guī)資格;招標(biāo)人為業(yè)主委員會的,須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)2.項(xiàng)目條件國家提倡建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)和非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人不少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此,必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅;新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目,以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招標(biāo)投標(biāo)方式,也可采取其他方式。一般物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍:A、民用機(jī)場、火車站、地鐵、汽車站、航運(yùn)碼頭、大型廣場、公園、市政街道(公路)、公廁、停車場、公共交通運(yùn)輸工具等公共場所。B、居民住宅樓、住宅小區(qū)、別墅、宿舍等居住場所C、寫字樓、賓館(旅館)、飯店、療養(yǎng)院、商住樓、百貨商場(商店)、大型超市、農(nóng)貿(mào)(商貿(mào))市場等商業(yè)場所;D、體育場(館)、浴場、影劇院、娛樂中心等公共運(yùn)動娛樂場所;E、工廠、農(nóng)場、物流、保安、保潔、維修、供熱供暖、給水排水等生產(chǎn)服務(wù)場所;F、普通單位辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、康復(fù)中心、SOS村、殯儀館等社會公益事業(yè)和社會福利場所。 涉及國家安全、軍事機(jī)密、外交司法等國家機(jī)要部門的辦公大樓物業(yè)、軍事管理區(qū)的物業(yè),不宜公開招標(biāo)。(三)物業(yè)管理招標(biāo)的程序1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)2.編制招標(biāo)文件和標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。(1)招標(biāo)公告或邀請書;(2)投資企業(yè)資格審查表;(3)投標(biāo)須知;(4)招標(biāo)章程;(5)招標(biāo)項(xiàng)目說明書;(6)合同項(xiàng)目主要條款;(7)技術(shù)規(guī)范;(8)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。3.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的,應(yīng)通過公開每體發(fā)布招標(biāo)公告,并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含以上招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。4.審查與確認(rèn)投標(biāo)單位資格資格審查是招標(biāo)人的一項(xiàng)權(quán)利,一是有權(quán)要求投標(biāo)人提供與其資質(zhì)能力相關(guān)的資料和情況,二是有權(quán)對投標(biāo)人是否具有相應(yīng)資質(zhì)能力進(jìn)行評審。資格評審資格預(yù)審資格后審物業(yè)企業(yè)申請被批準(zhǔn)參加投標(biāo)經(jīng)招投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審查合格按時(shí)送到招標(biāo)單位填寫資格預(yù)審表5.發(fā)售招標(biāo)文件招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函確定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。6.召開標(biāo)前會議7.接受投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí),招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)玩具是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求,符合者發(fā)給回執(zhí),否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后,在投標(biāo)截止時(shí)間期限前,投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說明。8.成立評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成,專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會的成員的名單在開標(biāo)前嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員。9.開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(1)開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行;開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。(2)評標(biāo)評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明,其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。(3)中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的現(xiàn)級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出起30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;(四)物業(yè)管理招標(biāo)的時(shí)間規(guī)定(1)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;(2)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;(3)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90天內(nèi)完成。第二節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的條件和程序(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)的條件1.法律法規(guī)規(guī)定的要求2.招標(biāo)方規(guī)定的要求在物業(yè)管理招標(biāo)中,招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),一般還會要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績,并對投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力,投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù),派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件,物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。投標(biāo)組織人員的要求1.經(jīng)營管理人員;2.專業(yè)技術(shù)人員;3.商務(wù)財(cái)會人員(二)物業(yè)管理投標(biāo)程序1.獲取招標(biāo)信息根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn),投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道:一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息,二是來自招標(biāo)方的邀請。2.進(jìn)行可行性分析,決定是否競標(biāo)(1)招標(biāo)物業(yè)的基本情況分析(2)招標(biāo)項(xiàng)目的定位分析(3)對業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的需求調(diào)查(4)物業(yè)開發(fā)商背景分析(5)物業(yè)招標(biāo)背景分析(6)競爭對手分析(7)本企業(yè)投標(biāo)條件分析(8)風(fēng)險(xiǎn)分析其中,物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自以下幾個方面:1)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)2)來自于投標(biāo)人自身失誤的風(fēng)險(xiǎn)3)來自競爭對手的風(fēng)險(xiǎn)4)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)3.登記并取得招標(biāo)文件物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后,按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。4.編制投標(biāo)文件投標(biāo)文件又稱標(biāo)書,一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。5.封送投標(biāo)文件全部投標(biāo)文件編制好以后,投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝,并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。6.參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后,應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加會議和現(xiàn)場答辯,并接受評標(biāo)委員會的審核。7.簽約并執(zhí)行合同投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后,應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時(shí),投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)的問題。8.資料整理與歸檔投標(biāo)結(jié)束后,要對投標(biāo)活動進(jìn)行分析總結(jié),結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用,對招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。二、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求1.響應(yīng)性;2.合法性;3.客觀合理;5.凸顯自身優(yōu)勢;6.順應(yīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會的意見(二)物業(yè)管理投標(biāo)書的組成物業(yè)管理投標(biāo)書,及投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件,主要有:1.投標(biāo)函2.投標(biāo)報(bào)價(jià)3.物業(yè)管理方案4.招標(biāo)文件要求提供的其他材料。(三)物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容1.招標(biāo)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想和構(gòu)思(1)進(jìn)行性能分析和項(xiàng)目定位(2)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)(3)確定物業(yè)管理服務(wù)的主要措施2.擬采取的管理方式和運(yùn)作程序(1)組織構(gòu)架(2)運(yùn)作程序(3)管理機(jī)制3.人員

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