第二章 物業(yè)管理的招投標

第二章

物業(yè)管理的招投標第一節(jié)物業(yè)管理招標一、物業(yè)管理招標的概念和主體（一）物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)招標人在選聘物業(yè)服務企業(yè)時，通過制訂符合其管理服務要求和條件的招標文件向社會或特定的物業(yè)服務企業(yè)公開，由響應招標的多家物業(yè)服務企業(yè)參與競爭，經依法評審，從中確定中標企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務合同的一種物業(yè)服務產品預購的交易行為。（二）物業(yè)管理招標的主體物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產權人（政府機關或物業(yè)產權部門）。二、物業(yè)管理招標的類型1.根據物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為居住物業(yè)招標和非居住物業(yè)招標兩大類。2.根據服務內容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)服務項目的招標、單項服務項目的招標。3.根據物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)產權人組織的招標。4.全權管理項目招標、顧問項目招標三、物業(yè)管理的招標方式1.公開招標公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的不特定的物業(yè)服務企業(yè)參加投標的招標方式。公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。2.邀請招標邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務企業(yè)參加競投的一種招標方式。邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人的數(shù)量有限。四、物業(yè)管理招標的特點由于物業(yè)管理服務的特殊性，物業(yè)管理招標與其它類型的招標相比具有自身的特點：超前性長期性階段性五、物業(yè)管理招標的策劃與實施（一）物業(yè)管理招標的原則公平、公正、公開（二）物業(yè)管理招標的條件1.主體條件招標人必須具有的法律法規(guī)資格；招標人為業(yè)主委員會的，須經業(yè)主大會授權2.項目條件國家提倡建設單位通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內和非住宅的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人不少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招標投標方式，也可采取其他方式。一般物業(yè)管理招標的具體范圍：A、民用機場、火車站、地鐵、汽車站、航運碼頭、大型廣場、公園、市政街道（公路）、公廁、停車場、公共交通運輸工具等公共場所。B、居民住宅樓、住宅小區(qū)、別墅、宿舍等居住場所C、寫字樓、賓館（旅館）、飯店、療養(yǎng)院、商住樓、百貨商場（商店）、大型超市、農貿（商貿）市場等商業(yè)場所；D、體育場（館）、浴場、影劇院、娛樂中心等公共運動娛樂場所；E、工廠、農場、物流、保安、保潔、維修、供熱供暖、給水排水等生產服務場所；F、普通單位辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、康復中心、SOS村、殯儀館等社會公益事業(yè)和社會福利場所。 涉及國家安全、軍事機密、外交司法等國家機要部門的辦公大樓物業(yè)、軍事管理區(qū)的物業(yè)，不宜公開招標。（三）物業(yè)管理招標的程序1.成立招標機構2.編制招標文件和標的招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。（1）招標公告或邀請書；（2）投資企業(yè)資格審查表；（3）投標須知；（4）招標章程；（5）招標項目說明書；（6）合同項目主要條款；（7）技術規(guī)范；（8）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。3.發(fā)布招標公告或投標邀請書招標人采取公開招標方式的，應通過公開每體發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業(yè)管理協(xié)會網上發(fā)布招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含以上招標公告載明的事項。4.審查與確認投標單位資格資格審查是招標人的一項權利，一是有權要求投標人提供與其資質能力相關的資料和情況，二是有權對投標人是否具有相應資質能力進行評審。資格評審資格預審資格后審物業(yè)企業(yè)申請被批準參加投標經招投標辦事機構審查合格按時送到招標單位填寫資格預審表5.發(fā)售招標文件招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函確定的時間、地點向投標方提供。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。6.召開標前會議7.接受投標文件投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗玩具是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止時間期限前，投標人可以通過正式函件的形式調整報價及作補充說明。8.成立評標委員會評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。評標委員會的成員的名單在開標前嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。9.開標、評標和中標（1）開標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。（2）評標評標應當在嚴格保密的情況下進行評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。（3）中標及簽訂合同招標人應當在投標有效截止時限30日前確定中標人。招標人應當自確定中標人之日起15內，向物業(yè)項目所在地的現(xiàn)級以上人民政府房地產行政主管部門備案。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；（四）物業(yè)管理招標的時間規(guī)定（1）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；（2）預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（3）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90天內完成。第二節(jié)物業(yè)管理投標一、物業(yè)管理投標的條件和程序（一）物業(yè)服務企業(yè)參與投標的條件1.法律法規(guī)規(guī)定的要求2.招標方規(guī)定的要求在物業(yè)管理招標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務內容和服務標準，投標書的制作、技術規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。投標組織人員的要求1.經營管理人員；2.專業(yè)技術人員；3.商務財會人員（二）物業(yè)管理投標程序1.獲取招標信息根據招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。2.進行可行性分析，決定是否競標（1）招標物業(yè)的基本情況分析（2）招標項目的定位分析（3）對業(yè)主物業(yè)管理服務的需求調查（4）物業(yè)開發(fā)商背景分析（5）物業(yè)招標背景分析（6）競爭對手分析（7）本企業(yè)投標條件分析（8）風險分析其中，物業(yè)管理投標的主要風險來自以下幾個方面：1）來自于招標人和招標物業(yè)的風險2）來自于投標人自身失誤的風險3）來自競爭對手的風險4）通貨膨脹的風險3.登記并取得招標文件物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。4.編制投標文件投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據性質分為商務文件和技術文件兩大類。5.封送投標文件全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。6.參加開標、現(xiàn)場答辯和評標投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標委員會的審核。7.簽約并執(zhí)行合同投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關的問題。8.資料整理與歸檔投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。二、物業(yè)管理投標書的編寫（一）物業(yè)管理投標書的編寫要求1.響應性；2.合法性；3.客觀合理；5.凸顯自身優(yōu)勢；6.順應發(fā)展商或業(yè)主委員會的意見（二）物業(yè)管理投標書的組成物業(yè)管理投標書，及投標人須知中規(guī)定投標者必須提交的全部文件，主要有：1.投標函2.投標報價3.物業(yè)管理方案4.招標文件要求提供的其他材料。（三）物業(yè)管理方案的主要內容1.招標物業(yè)服務項目管理的整體設想和構思（1）進行性能分析和項目定位（2）物業(yè)管理服務的重點和難點（3）確定物業(yè)管理服務的主要措施2.擬采取的管理方式和運作程序（1）組織構架（2）運作程序（3）管理機制3.人員